M&A DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN: MỘT SỐ CHÚ Ý CHO NGƯỜI MUA

Luật sư Trần Thái Bình

LNT & Partners

Trong hai năm gần đây, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự tăng trưởng khá nóng, một số nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu quay trở lại, và hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản cũng diễn ra sôi động hơn. Một số nhà đầu tư trong nước, thông qua việc chuyển nhượng các dự án dở dang cho nhà đầu tư mới hay nhà đầu tư nước ngoài, đã tái cấu trúc để có thể tập trung vào những dự án trọng điểm.

Dưới góc nhìn của nhà đầu tư nước ngoài, đầu tư ở Việt Nam là một thách thức, và đầu tư trong lĩnh vực bất động sản lại càng nhiều thách thức hơn do các khác biệt về hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản, tập quán giao dịch cũng như những yếu tố khác.

Sau đây là một số chú ý cho bên mua (nhất là nhà đầu tư nước ngoài) trong các giao dịch mua bán nhận chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam nhằm vượt qua các khác khó khăn nói trên:

Cấu trúc giao dịch

Việc chuyển nhượng dự án bất động sản hiện nay có thể thực hiện thông qua phương thức “chuyển nhượng dự án” (bên mua nhận chuyển nhượng dự án) hay “mua công ty” (bên mua mua lại cổ phần/phần vốn góp của bên bán trong công ty thực hiện dự án).  Luật Kinh doanh Bất động sản hiện nay đã cho phép việc chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án. Đối với “chuyển nhượng dự án”, về nguyên tắc, bên chuyển nhượng phải hoàn tất việc đầu tư hạ tầng đối với phần chuyển nhượng thì mới thực hiện được việc chuyển nhượng. Việc đánh giá có hoàn tất việc đầu tư hạ tầng hay chưa đôi khi cũng là một thủ tục khó khăn và có phần chủ quan. Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài cần có hiện diện pháp nhân theo Luật Việt Nam rồi mới sử dụng pháp nhân đó để nhận chuyển nhượng dự án. Những điều này khiến cho thủ tục để xin chấp thuận “chuyển nhượng dự án” đôi khi mất nhiều thời gian, và có khi mất đi cơ hội kinh doanh.

Do vậy, một cách nữa mà cũng đạt được mục tiêu là bên mua có thể nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần hay phần vốn góp của bên bán trong công ty, mà đang là chủ đầu tư thực hiện dự án. Luật Đầu tư hiện nay có những qui định rõ ràng hơn trong việc nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần trong công ty Việt Nam, và nhà đầu tư có thể tiến hành mua thẳng cổ phần từ bên chuyển nhượng, phần vốn góp nên thực hiện thủ tục này trong một số trường hợp có phần thuận lợi.

Đối với bên mua, dĩ nhiên là chuộng thực hiện giao dịch “chuyển nhượng dự án” thay vì “mua công ty” nhưng thực tế, không phải lúc nào cũng có thể thực hiện được theo các mình mong muốn do các điều kiện pháp lý.

Kiểm tra soát xét doanh nghiệp hay dự án

Dù thực hiện theo phương thức nào thì thủ tục kiểm tra soát xét là không thể thiếu, đó là việc kiểm tra toàn bộ các yếu tố liên quan đến pháp lý và tài chính của dự án và của doanh nghiệp dự án. Việc kiểm tra soát xét thường nhằm vào các mục tiêu như tổng hợp lại các nghĩa vụ và trách nhiệm pháp lý và tài chính của bên bán đối với dự án, đối với doanh nghiệp là gì? Các rủi ro trong hoạt động doanh nghiệp đó, trong thực hiện dự án đó là gì? Dự án có khả năng bị rút giấy phép hay không? và các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá giao dịch.

Đối với các trách nhiệm pháp lý, cần xem xét tiến độ đạt được các chấp thuận, giấy phép đối với dự án đó như thế nào, ví dụ, đơn vị phát triển dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án đó hay chưa? hình thức sử dụng đất của dự án đó có phù hợp với mục tiêu để phát triển dự án hay không? các chấp thuận và giấy phép liên quan đến việc xây dựng là gì? việc tuân thủ pháp luật của đơn vị phát triển dự án trong quá trình thực hiện dự án và quá trình vận hành doanh nghiệp như thế nào? v.v.

Đối với các trách nhiệm tài chính, cần đánh giá việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hay với bên thứ ba của đơn vị thực hiện dự án đối với đối với khu đất dự án, những quyền lợi của bên thứ ba đối với khu đất và doanh nghiệp, những hạn chế của quyền sử dụng khu đất dự án, tài sản doanh nghiệp, các khoản nợ hay trách nhiệm tài chính hiện có của doanh nghiệp, các cam kết mà doanh nghiệp cần phải thực hiện v.v.

real_estate

Ảnh minh họa

Thỏa thuận về điều kiện và điều khoản giao dịch   

Dựa trên các phát hiện từ việc kiểm tra và soát xét đối với dự án và/hoặc đối với doanh nghiệp, bên mua cần xác định các điều kiện tiên quyết cho giao dịch, hay để hoàn thành giao dịch. Theo đó, bên bán cần phải hoàn thành những điều kiện gì thì giao dịch mới được thực hiện hay hoàn thành. Việc đặt ra các điều kiện như vậy đòi hỏi cần có kỹ năng và sự đánh giá tốt, sao cho các điều kiện như vậy là cần thiết và đủ, tránh khó khăn và xung đột trong thương lượng mà có thể dẫn đến hủy bỏ giao dịch của bên bán do cho rằng bên mua không có thiện chí trong thực hiện giao dịch.

Thông thường, những nhà đầu tư nước ngoài thường quen những tài liệu hợp đồng dài hàng chục, thậm chí hàng trăm trang, nhưng đối với các doanh nghiệp trong nước thì ngược lại. Đôi khi, một hợp đồng dài và nhiều điều khoản không cần thiết cũng có thể dẫn đến việc hủy bỏ giao dịch do phải thương lượng trên quá nhiều điều khoản (mà đôi khi thực sự không cần thiết), dẫn đến nhiều sự lo lắng, nghi ngờ từ bên bán. Hệ thống pháp luật “thông luật” (common law) có những tiền lệ thành luật, nên những điều khoản của hợp đồng cũng dựa trên đó. Tuy nhiên, áp dụng những điều khoản như vậy một cái máy móc vào các giao dịch tại Việt Nam, đôi khi vừa không có giá trị pháp lý thực tiễn mà lại gây khó khăn trong việc thỏa thuận giữa các bên.

 Hoàn tất giao dịch

Bên mua cần thỏa thuận lịch thanh toán sao cho phù hợp với việc hoàn tất giao dịch. Tập quán tại Việt Nam, bên bán thường yêu cầu bên mua phải “đặt cọc” một khoản tiền nhằm bảo đảm thực hiện giao dịch, trong khi bên mua thường nghi ngại trước khi có thể hiểu rõ bên bán và các trách nhiệm pháp lý/tài chính trong giao dịch đó. Do vậy, cách thức thường dùng là sử dụng một ngân hàng làm bên trung gian quản lý tiền ký quỹ. Theo đó, hai bên thỏa thuận ngân hàng sẽ giải ngân khoản thanh toán căn cứ theo mức độ hoàn tất các điều kiện của bên bán. Do vậy, việc thỏa thuận về thanh toán cũng cần hết sức chặt chẻ và cần có sự am hiểu địa phương trong việc đánh giá hoàn tất nhằm phòng rủi ro cho bên mua.

Đối với giao dịch theo hình thức “mua công ty”, bên mua cần thiết giữ thanh toán sau với một tỉ lệ nào đó nếu phát hiện phải thực hiện các nghĩa vụ hay trách nhiệm tài chính liên quan đến doanh nghiệp, hay đến dự án bất động sản, trong khi bên bán Việt Nam thường mong muốn rằng họ được thu tiền hết sau khi đã bàn giao dự án cho bên mua. Việc thỏa thuận như thế cũng không phải dễ dàng trong thực tiễn.

Đối với bên mua là nhà đầu tư nước ngoài, bên mua cũng cần chú ý đến việc tuân thủ các qui định và yêu cầu về quản lý ngoại hối của Việt Nam. Cụ thể, bên mua yêu cầu doanh nghiệp dự án cần mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp và thực hiện việc thanh toán thông qua đó. Điều này bảo đảm cho nhà đầu tư nước ngoài trong các thủ tục rút vốn về sau. Ngoài ra, bên mua cũng cần yêu cầu bên bán cung cấp các chứng từ về nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng nhằm cho việc lưu trữ và xuất trình cho các cơ quan quản lý về sau, tuy rằng nghĩa vụ này là nghĩa vụ của bên bán đi chăng nữa.

Một trong các bước để hoàn tất giao dịch là phải đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước đối với việc chuyển nhượng, theo đó nhà đầu tư nước ngoài phải xin các chấp thuận đầu tư từ cơ quan quản lý sở tại đối với giao dịch chuyển nhượng liên quan đến dự án bất động sản, và nhà đầu tư sẽ được cấp một chứng nhận đăng ký đầu tư.

Tuy giao dịch hoàn tất, nhưng một số cam kết hay bảo đảm của bên bán vẫn còn có hiệu lực. Giả sự sau khi tiếp nhận dự án, bên mua mới phát hiện ra những đảm bảo hay cam kết như vậy là không đúng và không được tuân thủ đúng thì sao? Bên mua cũng cần lường trước để có những biện pháp bảo đảm cho mình, như áp dụng quyền bán lại hay quyền đòi bồi thường chẳng hạn. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm thực tế của chúng tôi, đến tình trạng đó thì khả năng tranh chấp của hai bên hầu như chắc chắn xảy ra do bên bán thường không chịu mua lại. Do vậy, bên mua cũng cần đánh giá rủi ro này để tính vào chi phí giao dịch.

Một số vấn đề khác

Một điều không thể thiếu là các bên cũng cần thỏa thuận về cơ chế để giải quyết xung đột hay tranh chấp trong quá trình giao dịch, và nếu không thể giải quyết, thì cơ quan tài phán có thẩm quyền. Theo pháp luật Việt Nam, đối với tranh chấp thương mại, thì các bên có quyền lựa chọn trọng tài hay tòa án làm cơ quan giải quyết. Trong thực tiễn, các bên trong giao dịch thường chọn trọng tài hơn vì thủ tục giải quyết nhanh gọn hơn, xét xử bí mật, và ngoài ra phán quyết của cơ quan trọng tài cũng có hiệu lực thi hành như bản án của tòa án, tuy rằng án phí trọng tài sẽ cao hơn án phí tòa án.

Bên mua cũng cần lưu ý trong việc bàn giao lại chứng từ dự án, quyền kiểm soát hay vận hành công ty. Thực tiễn cũng cho thấy một số bên mua khi tiếp nhận quyền vận hành công ty rồi mới nhận ra việc thiếu hụt tài liệu, có thể dẫn đến khó khăn trong việc hoạt động của doanh nghiệp.

Ngoài ra, trong một số trường hợp, bên bán có thể hứa hẹn là có khả năng xin điều chỉnh các chỉ số quy hoạch, xây dựng của dự án, mà bên mua thường mong đợi là cao hơn (với lợi ích tài chính sẽ nhiều hơn). Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp việc điều chỉnh như vậy là không thể được do qui hoạch tổng thể của khu vực cũng như những qui định về xây dựng kiến trúc. Nhà đầu tư nước ngoài cần lưu tâm điều này.

(VietnamLawInsight)

#Legal #Insight #RealEstate #Merge #Acquisition #Projects #Vietnam

REAL ESTATE PROJECTS M&A: SOME NOTES FOR BUYERS

Mr. Tran Thai BinhPartner 

LNT & Partners

The real estate market in Vietnam has seen a quite lot of growth in the last two years, with foreign investors returning, and many busy M&A transactions in real estate.  Some local developers have sought to transfer their incomplete projects in order to do internal re-structuring for better growth.

For foreign investors, investing in Vietnam is challenging, especially in real estate investment due to differences in the legal framework for land and real estate, as well as transaction practices and other factors.

Below are some notes for property project buyers (especially foreign buyers) to overcome challenges in acquiring real estate projects in Vietnam.

Deal Structure

Acquiring a real estate project may be done one of two ways: by a “project transfer deal” where the project is transferred to the buyer, or through a “share transfer deal” where the buyer would acquire the shares held by the sellers in the company that owns the real estate project. The Law on Real Estate Business now allows for a partial or whole of transfer of the real estate project. With regards to the “the project transfer deal”, under the applicable law, the transferor is required to complete their project infrastructure development as a condition precedent for transferring the project. The assessment of the completion of infrastructure development is a lengthy process and somewhat subjective. It may be time consuming to get the getting necessary approvals for a project transfer, and many business opportunities may pass by in the mean time.

Therefore, another way for the parties to get to the desired outcome is for the buyer to acquire all shares and/or equity held by the sellers in the company that owns the real estate project. The Law on Investment now sets out a clear legal framework to allow foreign buyers to acquire shares or equity in local companies. Accordingly, a foreign buyer may directly acquire shares or equity from the sellers. This approach is more favorable for acquisition in certain cases.

 Buyers often prefer to use a “project transfer deal” rather a “shares transfer deal”. However, things are not always as accessible in reality due to legal limitations and restrictions.

Due Diligence of the project company or the real estate project

Either way, a due diligence report, which is a process of checking and finding out any legal and financial issues of the project and project company (or the developer), is always essential. The due diligence process is designed to find out any legal or financial liabilities that the sellers may have with respect to the real estate project and/or of the developers. The process vets any risks in the business operation of the developer or with implementing the project, the possibility of licenses being revoked, as well as any other factors that mayimpact on the transaction.

As for legal liabilities, the buyer is required to review all approvals, permits or licenses for the project, for example: the issuance of the land use rights certificate, the suitability of the land use purpose for the development of the project, licenses and permits relating to the designs and construction of the project, the developer’s legal compliance in implementing the project and/or in corporate operations, and so on.

As for financial liabilities, the buyer needs to review the performance of all financial obligations to the Government and/or to third parties by the developer with respect to land use rights, rights of third parties in the land use rights and/or the company, encumbrances to the land use rights and/or the project and/or the company’s assets, current liabilities or debts by the developer, as well as undertakings and commitments by the developer, and so on.

real_estate

Illustrating image

Negotiations on the terms and conditions of the deal

Based on the findings from the due diligence report of the project and/or the project company, the buyer needs to define the conditions precedent for entering into or completing the transaction. Setting such conditions requires skill and tact in order to limit them to a reasonable but sufficient extent. This helps to avoid difficulties and controversies in negotiations that may become deal-breakers to the sellers feelings of distrust from the buyers.

Foreign buyers are usually familiar with using lengthy agreements that are tens or hundreds of pages long, but not with local sellers. Therefore, a lengthy agreement with unnecessary terms or clauses may lead to an end of the transaction due to long negotiations (which may sometimes be unnecessary), as well as concerns from the sellers. The agreement may use precedents from the common-law system. However, a simple copy of the terms and conditions of the transaction documents for deals in Vietnam is sometimes not only legally impractical, but can also cause difficulties to the parties when completing the deal.

Deal Closing

The buyers need to agree on a payment schedule that is proper for closing the deal. In practice, the seller usually requests the buyer to deposit an amount to secure the buyers’ performance of the deal. The buyer may have concerns on legal and financial liabilities arising from the deal due to inadequate awareness by the sellers. Therefore, a bank will be engaged as an agent to manage the deposit amounts. The parties may agree on the release of payment by the bank upon the seller’s fulfillment of certain conditions. Therefore, an agreement on payment must also be strict, and requires a local insight on the assessment of the closing to mitigate the buyers’ risks.

As for the “share transfer deal”, the buyer will want to hold a reasonable retention amount to cover obligations or financial liabilities of the enterprise or of the project, and the seller usually wants to receive all payments upon the transfer of the project to the buyer. In practice, it is not so easy for the parties to reach such an agreement.

When buyers are foreign investors, attention should also be paid to Vietnamese regulations and requirements on foreign exchange controls. Specifically, the buyer should require the project company to open a direct investment capital account through which the payments can be made. This will ensure the investor’s capital withdrawal at a later stage. Although it is the seller’s obligation, the buyers should request for documentation of the seller’s income tax fulfillment for filing and submitting to the authority later.

Completing the deal requires registration with the authority. As such, foreign investors must apply for approval from the competent authority for the transfer deal with respect to real estate projects, and will be granted M&A approval.

Regardless of the closing of the deal, some seller’s representations and warranties still live on. What if the buyers, after taking-over of the project, discover these representations and warranties are inaccurate or noncompliant? This issue should be foreseen by the buyers to ensure that security measurements (e.g. right to sell back or or claim for damages) are in place.

Other issues

It is necessary for the parties to agree on a legal regime to settle disputes or conflicts arising during the deal, and in case of failure, on the competent jurisdiction. According to Vietnamese commercial law, the parties may choose either the court or arbitration for settlement. In practice, the parties often prefer arbitration due to its simple and non-public procedures.  Arbitration awards are as binding and enforceable as a court decision, even though arbitration fees are higher than that of a court’s.

The buyer must pay attention to the handover of project documents as well as to the rights to control and run the company. Some buyers, after taking over the company, have faced difficulties in operating the company due to a lack of corporate documentation.

Sellers may also have promises to favor the buyers’ financial interest in the acquisition such as possible adjustment of the planning and construction criteria. However, in some cases, such adjustments are impossible due to the requirements of the master plan. Foreign investors therefore, should pay attention to these requirements.

 (VietnamLawInsight)

#Legal #Insight #RealEstate #Merge #Acquisition #Projects #Vietnam

Lộ trình thắt chặt tín dụng bất động sản được nới lỏng đến năm 2018

Ngân hàng Nhà nước đã chính thức ban hành Thông tư 06/2016 sửa đổi một số điều của Thông tư 36/2014, nới lỏng lộ trình thắt tín dụng bất động sản đến năm 2018. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM đã dồn dập tìm vốn ngoại để giảm phụ thuộc vốn vay ngân hàng.

Chưa siết tín dụng bất động sản trong năm nay

Thông tư 06/2016 được Ngân hàng Nhà nước chính thức ban hành ngày 27/5 là kết quả sau nhiều góp ý, tranh cãi của nhiều chuyên gia và các cơ quan chức năng. Thông tư này chưa siết ngay tín dụng đổ vào bất động sản mà kéo giãn lộ trình thực hiện.

Cụ thể, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn của ngân hàng thương mại cho vay trung và dài hạn đến hết năm nay, tại Thông tư 06/2016, vẫn giữ nguyên ở 60% như cũ. Năm 2017 mới giảm xuống 50% và xuống còn 40% vào đầu năm 2018. Thời hạn siết tín dụng đã lùi hơn 1 năm so với dự thảo cũ. Hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản, đến đầu năm sau mới tăng từ 150% lên 200% (thay vì mức tăng 250% như dự thảo ban đầu).

Trước đó, trả lời kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), liên quan đến kiến nghị sửa đổi Thông tư 36/2014, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cũng khẳng định, việc sửa đổi không nằm ngoài mục tiêu đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng ngân hàng, hạn chế rủi ro do tăng trưởng tín dụng quá nóng vào bất động sản. Tuy nhiên, cần có lộ trình thực hiện (1- 2 năm) tránh để xảy ra rủi ro chính sách và gây ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng.

Ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc điều hành Bản Việt Land, cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước tiếp thu ý kiến góp ý từ hiệp hội cũng như các chuyên gia là đáng ghi nhận. Nhiều doanh nghiệp cũng thở phào nhẹ nhõm khi biết lộ trình thắt chặt tín dụng được nới lỏng. Qua đây, tâm lý khách hàng cũng được “cởi trói” không còn lo lắng nhiều như trước.

Vốn ngoại tăng tốc đổ vào bất động sản

Tại TP.HCM, từ đầu năm đến nay, có ít nhất 6 quỹ đầu tư nước ngoài đã công bố các thương vụ hợp tác đầu tư mới vào các dự án, chưa kể những thương vụ ký kết trước đó đang triển khai.

Trong đó, điển hình các thương vụ: Phát Đạt, An Gia Investment và Creed Group (Nhật Bản) ký hợp tác đầu tư vào dự án River City, quy mô 500 triệu USD; Nam Long ký kết cùng Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) đầu tư dự án Fuji Residence; Tiến Phát Corp hợp tác chiến lược cùng Tập đoàn Sanyo Homes (Nhật Bản) với sản phẩm đầu tiên là dự án Ascent Lakeside; Thuduc House hợp tác với quỹ đầu tư Pavo đầu tư hơn 5 dự án trong thời gian tới; quỹ SynGience (Singapore) rót 400 tỷ vào dự án Depot Metro Tham Lương…

Theo ông Phạm Lê Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát, khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu phát đi những thông điệp đầu tiên về siết tín dụng, nhiều doanh nghiệp đã lo tìm nguồn vốn mới. Trong đó, vốn đầu tư từ các quỹ nước ngoài là kênh được nhiều doanh nghiệp săn tìm.

“Những doanh nghiệp không tìm được nguồn vốn tốt để thay thế khi ngân hàng siết tín dụng buộc phải thận trọng hơn trong kế hoạch kinh doanh. Riêng với công ty chúng tôi, tiêu chí xuyên suốt là làm đến đâu chắc đến đó, tỷ lệ vốn vay trong các dự án chỉ 15% – 20% nên chúng tôi yên tâm triển khai dự án mà không cần tính chuyện vốn ngoại” – ông Tuấn chia sẻ.

Ngoài chuyện doanh nghiệp trong nước muốn giảm bớt phụ thuộc vốn ngân hàng bằng vốn ngoại, Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners cho rằng, có nhiều nguyên nhân khác dẫn đến xu hướng gia tăng đầu tư từ nước ngoài. Trong đó, có thể kể đến sự cởi mở trong quy định về đầu tư, sở hữu nhà với người nước ngoài và lãi suất tiết kiệm tại một số nước như Nhật Bản, Singapore hiện đang kém hấp dẫn so với lãi suất kỳ vọng của họ ở thị trường bất động sản Việt Nam…

Theo VietnamNet

#Legal #Realestate #Vietnam

Một số kiến nghị giải quyết vướng mắc cho Doanh Nghiệp và hoàn thiện Luật

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GIẢI QUYẾT VƯỚNG MẮC CHO DOANH NGHIỆP
VÀ HOÀN THIỆN LUẬT CỦA
CÔNG TY LUẬT TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN LNT VÀ THÀNH VIÊN

1. Vấn đề:

Nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế và quyền vận hành dự án.

Nguyên nhân:

Trước thời điểm có Luật doanh nghiệp 2014 và Luật đầu tư 2014, thông tin dự án đầu tư (từ năm 1990 đến năm 2014) được ghi nhận trên cơ sở các giấy tờ như: Quyết định phê duyệt dự án, Quyết định phê duyệt luận chứng kinh tế kỹ thuật của dự án, Giấy chứng nhận đầu tư, v..v.. Các giấy tờ này ghi nhận thông tin Chủ đầu tư của Dự án. Khi Luật doanh nghiệp 2014 và Luật đầu tư 2014 ra đời, có sự tách biệt rõ ràng khi thông tin về Dự án được ghi nhận trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) (theo Điều 39 Luật đầu tư 2014), còn thông tin về Doanh nghiệp thì được ghi nhận trên Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (ERC) (theo Điều 28, 29 Luật doanh nghiệp 2014). Theo Điều 46 của Nghị định 118, Nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế không phải thực hiện thủ tục cấp IRC mà chỉ cần thay đổi ERC hoặc trong một số trường hợp phải nộp hồ sơ cho Sở Kế hoạch và Đầu tư có thẩm quyền để xem xét việc đáp ứng điều kiện đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài và thông báo cho nhà đầu tư.

Vấn đề đặt ra khi Nhà đầu tư nước ngoài đã đáp ứng đủ điều kiện và thực hiện mua Doanh nghiệp đang vận hành dự án nhưng tên chủ đầu tư trên giấy tờ dự án chưa được điều chỉnh thì Nhà đầu tư nước ngoài đó có quyền vận hành dự án hay không và có cần thiết phải thực hiện thêm thủ tục chuyển nhượng dự án quy định tại Điều 45 Luật Đầu Tư và Điều 37 Nghị định 118 hay không. Nếu trên thực tế các Nhà đầu tư vẫn phải thực hiện thủ tục này thì không khác gì phải thực hiện một thủ tục kép cho việc đầu tư vào Việt Nam. Từ đó, điều này cũng có thể trở thành một rào cản cho các Nhà đầu tư nước ngoài.

Giải pháp và kiến nghị:

Thứ nhất, luật cần phân biệt khái niệm “Chủ đầu tư dự án”, tức là người bỏ vốn thực hiện xây dựng dự án và “Người vận hành dự án”, tức là tổ chức được cấp quyền vận hành dự án. Sau khi dự án hoàn thành và đưa vào vận hành, thông tin về Chủ đầu tư không còn quan trọng nữa. Chủ đầu tư có thể tự do chuyển nhượng dự án đầu tư cho các đổi tượng khác để vận hành dự án và thông tin chủ đầu tư không cần ghi nhận trong IRC hoặc các giấy tờ pháp lý có giá trị tương đương. IRC chỉ nên quy định rõ bên có quyền vận hành dự án.

Thứ hai, để đơn giản hóa các thủ tục hành chính và trong khi Nhà nước vẫn có thể quản lý việc Nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế thông qua cơ chế quy định tại Điều 46 Nghị định 118 thì chúng tôi kiến nghị rằng luật cần quy định rõ Nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp này đương nhiên có quyền vận hành dự án thông qua tổ chức kinh tế đang được cấp quyền vận hành dự án và không cần thiết phải thực hiện thêm bất cứ thủ tục điều chỉnh nào khác về chủ đầu tư dự án.

2. Vấn đề:

Giấy phép kinh doanh hoạt động mua bán hàng hóa và các hoạt động liên quan đến mua bán hàng hóa tại Việt Nam của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo Nghị định 23/2007/NĐ-CP và Thông tư 08/2013/TT-BCT

Nguyên nhân:

Điều 5 Nghị định 23/2007/NĐ-CP quy định Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có hoạt động mua bán hàng hóa hoặc liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa đều phải được Bộ Thương mại (nay là Bộ Công thương) chấp thuận cấp Giấy phép kinh doanh để hoạt động mua bán hàng hoá và các hoạt động liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hoá. Điều này gây khó khăn cho Nhà đầu tư nước ngoài khi họ đầu tư sản xuất nhưng lại phải xin phép mới được bán hàng hóa đó ra thị trường. Ngoài ra, khái niệm “hoạt động mua bán hàng hóa hoặc liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa” cần phải xin phép Bộ Công Thương quá rộng theo Điều 3.1 Nghị định 23/2007/NĐ-CP, bao gồm cả xuất khẩu, nhập khẩu, phân phối các hoạt động khác được quy định tại Chương IV, Chương V, Chương VI của Luật Thương mại 2005 như các hoạt động trung gian thương mại, đại lý, gia công .vv. Điều này hạn chế quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp.

Giải pháp và kiến nghị:

Thứ nhất, luật cần quy định rõ nhà đầu tư nước ngoài được quyền thực hiện hoạt động mua bán hàng hóa hoặc liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa khi thực hiện sản xuất (có thể một hoặc một vài công đoạn) hàng hóa tại Việt Nam. Việc hạn chế quyền này chỉ nên tập trung vào một số hàng hóa bị hạn chế kinh doanh theo quy định của pháp luật. Thứ hai, phạm vi hoạt động thương mại cần phải xin phép Bộ Công Thương nên được thu hẹp lại, thực tế chỉ nên quy định cần xin phép đối hoạt động xuất nhập khẩu và phân phối hàng hóa và loại trừ tất cả các hoạt động khác được quy định tại Chương IV, Chương V, Chương VI của Luật Thương mại 2005.

3. Vấn đề:

Quyền cho thuê tài sản gắn liền trên đất đối với đất thuê trả tiền hàng năm.

Nguyên nhân:

Điều 175 Luật Đất đai 2013 quy định quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Theo đó, quyền cho thuê tài sản gắn liền trên đất không được quy định như là một quyền của các tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm. Nghị định 102/2014/NĐ-CP cũng quy định hình phạt đối với việc tự ý cho thuê tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm (Điều 19). Tuy nhiên, Điều 11.1(đ) Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: “Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua”. Như vậy quy định của Luật Đất đai 2013 mâu thuẫn với quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, và giới hạn quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Hơn thế nữa, quy định xử phạt vi phạm hành chính về việc “tự ý cho thuê tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm” cũng không rõ ràng, vì không có định nghĩa cụ thể cho cụm từ “tự ý”. Như vậy thế nào thì không phải là “tự ý”? Và doanh nghiệp cần phải xin phép cơ quan nào để không bị coi là “tự ý”?

Giải pháp và kiến nghị:

Pháp luật nên cho phép việc doanh nghiệp cho thuê tài sản gắn liền trên đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm với hai mục đích: thứ nhất là giải quyết mâu thuẫn giữa Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Đất đai 2013; thứ hai là bổ sung nguồn thu cho Nhà nước từ việc thu thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản gắn liền trên đất của Doanh nghiệp.

By Vietnam Law Insight (LNT & Partners)

Partner Quyen Hoang attended Trade Law Forum – Incheon 2016

We are pleased to share that Ms. Quyen Hoang – Partner at LNT was at the Trade Law Forum which took place at Icheon, Republic of Korea on 16th-18th, 2016. Ms. Quyen Hoang and the panel exaltedly discussed about “Sale of Goods and E-commerce Laws: Regional Roadmap towards Harmonization.” It was a open-minded discussion and did deliver the helpful information to the audience.

#Trade #Legal #LNT #Partner

Trade-Law-Forum-Incheon-20161

Partner Quyen Hoang (the third person from the left)

Compulsory Social Insurance – Vietnam Law Insight

Decree No. 115/2015/ND-CP providing detailed regulations on compulsory social insurance

The Decree No. 115/2015/ND-CP (Decree) shall take effect from 01 January 2016. Following the Law on Social Insurance, this Decree has provided detailed regulations on compulsory social insurance (CSI) as follows:

The Decree has extended the applies, adding the male employee whose wife is in the gestation, the employee who works pursuant to the at least 1 month to 3 months labour contract, etc., which stipulated in Article 02 the Decree.

Regarding the CSI regime, there are 03 remarkable principles

  • First and foremost, the payment of CSI drawing from the monthly wage shall be calculated not only on the monthly wage rate but also the allowances and other additional payments[1]. Particularly, from 01 January 2016 to 31 December 2017, the allowances will be added to calculate the payment; and since 01 January 2018, the payment thereof will include the wage rate, allowances and other additional payments.
  • Second, the Decree supplemented the provisions on the maternity regime and maternity leave in case of surrogacy stipulated in Section 1 Chapter II.
  • The third noticeable principle is that the Decree has changed the benefit rate of one-time CSI subsidies from 1.5 months’ wage up to 02 months’ wage.

This Decree shows a great effort of the Government in protecting the labour’ legitimate rights and interests, as well as in implementing the Law on Social Insurance on the right track.

Such exemption is mentioned in item h clause 7 article 5 of the Circular 219. The Circular 193 will take effect on 10th January 2016.

[1]. In case the allowances and other additional payments are mentioned in the Labour Contract (Article 17 the Decree)

By Vietnam Law Insight

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us at info@LNTpartners.com or our website http://www.LNTpartners.com.

Implementation of the Law on Value Added Tax – Vietnam Law Insight

Circular No.193/2015/TT-BTC amending Circular No.219/2103/TT_BTC guiding implementation of the law on value added tax

 

On 24th November 2015, Ministry of Finance issued Circular No. 193/2015/TT-BTC (hereinafter referred as “Circular 193”) amending Circular No. 219/2013/TT-BTC (hereinafter referred as “Circular 219”) guiding implementation of the Law on Value-Added Tax and Decree No. 209/2013/ND-CP detailing and guiding implementation of some articles of Value-Added Tax issued by Minister of Finance Ministry.

The Circular 193 supplements one (01) exemption of declaration and payment of the value added tax (hereinafter referred as “VAT”). Therefrom, organizations, enterprises who receive remunerations from state agencies by collecting, paying such remunerations on behalf of the state agencies shall not be obliged to declare and pay VAT relating to such remuneration.

In details, such exempted remunerations have to be collected and paid on behalf of the state agencies from the following activities: collecting from voluntary social insurance, voluntary medical insurance for Social Insurance agencies, paying preferential allowances for people contributed to revolution, other allowances for Ministry of Labor – Invalids and Social Affairs; collecting tax of households for tax agencies and other remunerations collected, paid on behalf of the state agencies for the State agencies.

Such exemption is mentioned in item h Clause 7 Article 5 of the Circular 219. The Circular 193 shall take effect on 10th January 2016.

By Vietnam Law Insight

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us at info@LNTpartners.com or our website http://www.LNTpartners.com

Conversion of 100% State-owned Enterprise into Joint Stock Company

Decree No.116/2015/ND-CP providing amendments, supplements to Decree No. 159/2011/ND-CP on conversion of 100% State-owned Enterprise into Joint Stock Company

On 11 November 2015, the Government issued Decree No.116/2015/ND-CP (Decree 116) providing amendments, supplements to Decree No. 159/2011/ND-CP on conversion of 100% State-owned Enterprise into Joint Stock Company (Decree 59) with the highlighted points as follows.

 Regarding the investment capital of the enterprise undergoing equitization in other economic organizations, it is noticeable that in case there is a difference between the value recorded in the accounting books and the actual value of the re-assessment, i.e. the former is lower than the latter, the value of the re-assessment shall be the final statistic.

With regard to the determination of the initial share structure, the Decree 116 does not provide any restriction in the number of shares to be sold to strategic shareholders and other investors, which is in contrast with the Decree 59 where the number of shares to be sold was stipulated to be not less than 25% of charter capital for strategic shareholders not less than 50% for other investors.

With respect to large scale enterprises in which State owned capital is above 500 billion Dong operating in sensitive sectors and industries (such as insurance, banking, post and telecommunications, aviation, coal mining, petroleum and other rare mineral mining) and parent companies belonging to State Economic Groups and Corporations, the ratio of shares auctioned to investors shall be considered and specifically decided by the Prime Minister or by an agency authorized by the Prime Minister.

Decree 116 also provides that in case equitization of State Economic Group, State Corporation or enterprise operating in aforementioned sensitive sectors is subject to the approval authority of the Prime Minister, the Ministers, Head of Ministerial equivalent or Government agency or Chairman of the provincial people’s committee shall select the Stock Exchange or hire an intermediary financial institution to hold the auction.

Decree 116 takes effect from 11 November 2015 and revokes Article 1.2 of Decree No. 189/2013/ND-CP dated 20 November 2013.

By Vietnam Law Insight

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us at info@LNTpartners.com or our website http://www.LNTpartners.com.

Registration of Trading Unlisted Securities – Vietnam Law Insight

Circular 180/2015/TT-BTC on Registration of trading of unlisted securities on the trading system

Circular No. 180/2015/TT-BTC on Registration of trading of unlisted securities on the trading system (“UpCom”) was issued on 13 November 2015 by the Ministry of Finance (“Circular 180”) to replace Circular 01/2015/TT-BTC.

In comparison with Circular 01/2015/TT-BTC, timeline for trading registration has been shortened under the Circular 108. In particular:

  • Public companies: 30 days as from the date of SSC’s letter officially verifying the register of public companies
  • Issuing companies which have not been listed: 30 days as from the completion date of the share public offering
  • Delisted companies: 10 days as from the effective date of delisted.
  • Merged companies established from listing companies but unqualified to be listed: 6 months as from the date of enterprise registration certificate.

Within one year as of the effective date of this Circular 180, which is 1 January 2016, companies including public companies and delisting public companies are required to complete procedure to register securities transaction on UpCom system.

Vietnam: Merger Control – Vietnam Law Insight

Published by The Global Competition Review in association with LNT & Partners

Under Vietnam’s Competition Law (VCL), economic concentration includes company mergers, consolidations and acquisitions, and the creation of joint venture. Since it was created in 2005, the Vietnam Competition Authority (VCA) has not officially rejected any proposals for economic concentration that have been notified. However, this does not necessarily mean that this aspect of competition law is overlooked in Vietnam. According to the VCA’s reports, since 2011, it has dealt with an average of three to four notifications per year. In addition, the VCA is closely monitoring merger and acquisition activities in the market by cooperating with the licensing authorities and administering the structural changes of enterprises to ensure that all economic concentration is properly controlled by the competition authority. Notably, on 22 December 2014, the prime minister issued Decision 2327/QD-TTg (Decision 2327), granting an exemption to a merger between the only two card networks, resulting in a monopoly in the relevant market. This is remarkable for being the first exemption granted by the prime minister after 10 year’s enforcement of the VCL.

In this chapter, we shall revisit the merger control regime under the VCL, focusing particularly on the application of exemption rules. We shall comment on the merger control policy in Vietnam through the case study of the Card Union merger, and recommend some lesser-known solutions that investors may consider in the early stages to get the deal through.

Overview of the economic concentration regime

Certain merger controls may impose these economic concen­trations (ie, a statutory notification or prohibition). The applicable form of merger controls shall be subject to the combined market share of a transaction.

If the combined market share of an economic concentration in the relevant market is below 30 per cent, then there are generally no restrictions. Such non-restriction also applies if the resulting merger is considered a small or medium-sized enterprise. Under the current applicable regulations, the criteria for determining the size of business are based on investment capital and number of employees, depending on the line of business. For example, a medium-size trading or service enterprise will have an investment capital of from approximately US$500,000 to US$1 million and a number of employees from 50 to 100.

If the combined market share is between 30 per cent and 50 per cent, the economic concentration must be notified to and approved by the VCA before the parties may proceed with the merger.

If the combined market share is more than 50 per cent, the economic concentration will be prohibited unless exempted by the prime minister or the minister of industry and trade (minister), as the case may be.

A violation of economic concentration regulation would result in a penalty of up to 10 per cent of the turnover of the participating parties. Other remedies, including divestiture or separation of a merged company, may be applied subject to the authorities’ decision.

The market share of a company is calculated by reference to its percentage of turnover from sales or inwards purchases over the total turnover from sales or inwards purchases of all companies in the business of the same type of goods in the relevant market for a month, quarter or year. The combined market share is the total market share in the relevant market of all companies participating in the economic concentration.

The data necessary for determining market share may be obtained from various government agencies, such as the General Statistics Office (in general), the Ministry of Finance (for the insurance industry), the Ministry of Information and Communications (for the telecommunications industry) or the State Bank of Vietnam (for the banking industry). Data published by reputable market researchers can also act as a useful starting point. Interestingly enough, the Vietnam Competition Authority (VCA), a govern­mental competition watchdog, will predominantly look at the extent of the combined market share when assessing whether an economic concentration shall be notified or prohibited in accordance with the VCL.

Exemption

The prime minister has the authority to exempt an economic concentration that would otherwise be prohibited if it is considered to contribute to the nation’s socio-economic development or techno­logy advance. Such exemption authority shall be under the minister in case a party of the prohibited economic concentration is at risk of dissolution or bankruptcy. The decision to grant an xemption shall consider, among others, the duration of the exemption, and the conditions on and obligations of the parties.

The VCA is responsible for evaluating requests of exemption and proposing that the minister grant exemption within its authority. If the prime minister authorises such exemption, the minister is required to send official letters seeking opinions on the exemption request from ministries, ministerial equivalent bodies, government bodies and other organisations and agencies concerned before submitting an evaluation report to the prime minister for his consider­ation and decision. Nevertheless, the VCL does not provide further guidance or criteria on determining such duration, conditions and obligations.

According to Decree 116/2005/ND-CP of the government dated 15 December 2015, providing detailed regulations for implement­ation of a number of articles of the Law on Competition, the follow­ing basic particulars must be included in the evaluation report:

  • compliance by the explanatory report of the merging parties with satisfaction of the criteria for entitlement to exemption for a definite period;
  • issues on which there are differing opinions and a plan for dealing with such issues; and
  • the opinion of the VCA or minister where the economic concen­tration falls within the category for which the prime minister has authority to make a decision on exemption.

The exemption decision must be made public within seven days from the date of issuance. The exempting authority (ie, the prime minister or the minister) may revoke the exemption at any time during the exemption period in certain circumstances, such as if the conditions for granting exemption no longer exist.

The Card Unions merger

Case background

Decision 2327 concerned the merger of the only two card unions in Vietnam: Smartlink Card Services JSC to Vietnam National Financial Switching JSC (Banknet). The two companies are the result of a joint venture established by commercial banks operating in Vietnam to provide payment services for bank and payment cards and other related services (ie, card unions). It is worth noting that the State Bank of Vietnam (SBV) became a major shareholder of Banknet in March 2010. Since these companies are exclusive providers for banks in Vietnam, the merger would result in a card union monopoly. As such, its initial proposal of merging Smartlink into Banknet in 2012 was considered controversial, despite the SBV’s endorsement.

The main concern was that the monopoly status of Banknet would effectively eliminate the competition in the market and relieve the banks from pressure of innovation. Furthermore, the monopoly may create commercial advantages for the bank members against those that have yet joined the system. In response to this concern, a representative of SBV assured the public that after the merger, Banknet would have various business plans to serve the nation and consumer interest. According to SBV, certain benefits of the merger include:

  • developing infrastructure for retail banking and non-cash payments in Vietnam;
  • providing better services to customers without interfering with the banking services; and
  • developing the national chip card standard set copyrighted by Vietnam which is also compatible with international standards.

As the combined market share of the participating parties exceed 50 per cent, an exemption is required for this merger. Upon a lengthy process of preparation, the application for exemption was finally submitted to the VCA in July 2014.

Conditions and duration

Under Decision 2327, the exemption was granted conditionally and for a limited period of time. Accordingly, the exemption is conditional upon the following obligations, whereby the post-merger Banknet is required to:

  • develop and implement a roadmap for the use of modern technology in ensuring the quality of the payment infrastructure service;
  • not discriminate among customers (eg, banks and other payment service providers);
  • register with the VCA the template of intermediary payment service agreement before contracting such agreement with the customer – this register is a guarantee to remove any disadvantageous terms and conditions, if any, that the company may impose to customers;
  • comply with the regulations and instructions of the State Bank of Vietnam when adjusting the service fee; and
  • report to the VCA on the performance of each of these items above every five years.

The exemption is granted for an initial term of five years, which will be automatically renewed every five years subject to the monopoly’s compliance with the aforementioned conditions.

Positive outlook

As the first economic concentration exemption issued under the VCL, Decision 2327 presents positive signals for the enforcement of the competition law regime in Vietnam. With Decision 2327, it is expected that there will be more compliance with the law, particularly in the public sector. It is worth noting that in the past, economic concentrations between State-Owned Enterprises often bypassed the competition procedures that are much more complicated and time-consuming than administrative procedures. In 2011, a controversial acquisition of Viettel (a corporation wholly owned and operated by the Ministry of Defence) over EVN Telecom (a subsidiary of Vietnam Electricity (EVN)), which had the alleged effect of increasing Viettel’s market share to over 50 per cent in 3G frequency resources, was conducted without the exemption procedures from the competition authority. Similarly, in 2012, the largest national air carrier, Vietnam Airlines, took over the state shares in low-cost carrier Jetstar Pacific without a competition exemption, although the acquisition has increased its share of the domestic market to over 90 per cent. These acquisitions were approved by the government decisions.

Missing the chance

Despite its positive outlook, Decision 2327 missed the chance to clear the murky water of the exemption rules under the VCL. The decision fails to present the authorities’ viewpoint on the economic benefits and potential anti-competitive effects of the merger. In particular, the decision did not provide any rationales for exemption (eg, factors that would be deemed to contribute to the nation’s socio-economic development or technology advance resulting from the merger). Likewise, since no potential effect on the restraint of compe­tition was identified, it is hard to say whether or not the conditions listed in Decision 2327 are adequate or even necessary to ensure that the merger would not cause any harm to consumers. Finally, Decision 2327 does not devise a sound mechanism to monitor and control the compliance of the post-merger company with the exemption condition. It leaves doubt on the enforceability of the decision because such mechanism is not available in the VCL.

Given the lack of a cost–benefit analysis in Decision 2327, it does not provide much implication for others cases. In addition, it may arguably create potential discrimination among cases given Vietnam does not have a binding precedent system.

Pre-merger consultation

The VCL is silent on pivotal issues and accordingly provides a leeway for the authorities to determine such issues at their discretion. Such leeway may be justified because the exemption should be granted on a case-by-case basis, subject to the industry, form of economic concentrations and so on. As such, the consultation with the VCA is one of the key factors for ensuring compliance with competition law requirements, especially in cases where investors have doubts or concerns over whether their proposed transaction will be prohibited or require notification to the VCA.

This consultation function of the VCA has proved successful and, in numerous cases, the VCA has even assisted in the accurate calculation of the combined market share. There were cases for which the VCA consultation has provided its worth, including a state company in the oil and gas industry and a Korea-invested company in Vietnam. These companies were advised not to make any notification as the combined market share of the participants did not meet the threshold stipulated by law.

However, despite this function being readily accessible and available (and, in fact, free of charge), only a small handful of companies have utilised it to date. Surprisingly, from 2008 to 2011, consultation from the VCA had only been requested nine times – an insubstantial figure considering the number of major economic concentrations closed in Vietnam during this period.

The VCA currently offers two types of consultation: general consultation and specific consultation. The former, which can be done by e-mail or phone, is primarily used for clarifying general concerns over the provisions of the VCL. The latter is used when considering the threshold of whether the proposed transaction requires notification or is prohibited. By providing the VCA with the salient details of the proposed transaction (to the extent sufficient), the VCA will be able to assist in ascertaining the relevant market share and its potential impact on the market.

While consultation does not eliminate the need for companies to legally notify the VCA for larger economic concentrations, they are an invaluable resource for investors in navigating the country’s complex merger control regime. When the free consultation has the potential to save millions of dollars in penalties and legal headaches, as well as save time and costs in ascertaining whether there may be a breach, it is surprising as to why many investors have not utilised it.

Past experience has shown that the VCA does not act as a roadblock to transactions upon receiving a notification. In fact, to date, the VCA has not objected to any economic concentrations that have been notified to it. These include substantial economic concen­trations that have resulted in a considerable increase to local market share, such as the merger of Nippon Steel and Sumikin Bussan Corporation, and the proposed merger of AIA and Prudential.

For this reason, prospective investors are advised to put these fears behind them and notify the VCA to close the transaction to the extent that they comply with competition laws. In addition, companies are not bound to proceed with their transactions after receiving approval by the VCA. Therefore, this notification can be provided as soon as the commercial terms of the transaction have been reached or even earlier during the deal negotiations.

Final words

While Vietnam’s competition law (particularly, its merger controls) arguably lack the sophistication of other developed jurisdictions, with their substantial penalties and potential to make or break a deal, they are often the overlooked elephant in the room for larger transactions.

Investors are reminded that competition law compliance should always be on the agenda when proposing and negotiating an upcoming economic concentration. However, these complex regulations need not be daunting and in fact, to ensure prospective transactions proceed as smoothly as possible and comply with competition law, the VCA should be considered as a friend, not a foe.

After all, to carry out the state’s overarching goals of promoting foreign investment and bolstering Vietnam’s economic growth, the VCA serves to promote healthy competition and foreign investment in the market to the extent permissible under the competition law.

AuthorAnh Tuan Nguyen

An extract from The Asia-Pacific Antitrust Review 2015 – www.GlobalCompetitionReview.com.

By Vietnam Law Insight

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us at info@LNTpartners.com or the author: Dr. Anh Tuan Nguyen at Tuan.Nguyen@LNTpartners.com 

Neutralising the Advantages of State-Owned Enterprises for a Fair Playing Field – Vietnam Law Insight

NEUTRALISING THE ADVANTAGES OF STATE-OWNED ENTERPRISES FOR A FAIR PLAYING FIELD

NGUYEN Anh Tuan

LNT & Partners, Viet Nam November 2015

The Economic Research Institute for ASEAN and East Asia (ERIA) is an international organization established by a formal agreement among 16 heads of government at the 3rd East Asia Summit in Singapore on 21 November 2007. ERIA works closely with the ASEAN Secretariat, researchers and research institutes from East Asia to provide intellectual and analytical research and policy recommendations. Another key ERIA objective is capacity building aimed at strengthening policy research capacities in less developed countries.

This year, ERIA together with law experts in the region works on the discussion paper on Competition Law.

Dr Tuan Nguyen, is incharge of the Neutralising the Advantages of State-Owned Enterprises for a Fair Playing Field in Vietnam.

Abstract

Despite Vietnamese competition authorities’ attempts to control state monopolies in domestic markets during the last 10 year of establishment, this appears to be the key challenge of Vietnamese competition regime. In the process of transitioning from a centrally planned economy to a market economy, the State-owned enterprises (SOEs) sector is perceived as a means to ensure the socialist orientation of the economy as well as preserve national economic goals. For these purposes, SOEs have been offered several advantages ranging from tangible incentives to latent conveniences over the privately owned enterprises. In this context, competition laws and policies should be able to neutralise the advantages of SOEs to level the playing field or else it would be used a shield to protect SOEs from their private rivals.

This paper looks into the issues with the SOE sector in the context of Viet Nam’s political economy and identifies the factors inhibiting the country’s effort to control State monopolies in the last 10 years of competition law enforcement. It provides commentaries on the implementation of competition laws and policies in Viet Nam from the perspective of economic integration, particularly the on-going negotiation Trans-Pacific Partnership.

The author expresses his gratitude to Associate Professor Hayashi Shuya, Graduate School of Law, Nagoya University, for his invaluable support during the drafting of this paper.

READ THE FULL DOCUMENT HERE (40 Pages)

Neutralising the Advantages of State-Owned Enterprises for a Fair Playing Field _ Dr Tuan Nguyen

Important Notes for Foreigners in Buying Residential Houses in Vietnam

Housing Law 2014 of Vietnam has created more favorable conditions for foreigners to own houses in Vietnam. However, buying a residential house in Vietnam is not actually an easy matter to foreigners given its legal complexity in real estate.   The following notes from Mr. Tran Thai Binh, a partner from LNT & Partners, may be useful to a foreign buyer who is thinking of possessing a residential house in Vietnam.

Firstly, the buyer must be qualified under the applicable laws. According to the Housing Law, the condition is now so relaxed that a foreigner who lawfully enters Vietnam can be eligible to own residential houses. As such, the buyer needs to prove that his entrance is permitted.

Secondly, it is advisable that the buyer should keep a track record for the money he brings to Vietnam for buying the house.  This would be better for the buyer in remitting the money back after selling the house later on.  For this purpose, he should open an account at a bank in Vietnam to which the money will be transferred and from which the payments for the house should be made. In case the money is his salary or income earned from working or doing business in Vietnam, he should keep document supporting for the money.

Thirdly, the buyer should get to know which property projects that he or she is permitted or not permitted to buy in order to avoid future risks.  Please note that foreign buyers are only permitted to buy houses from new housing development projects, not in existing residential quarters. This job is not difficult to foreign buyers if he or she consults with a reputable property agent such as Savills or Collier.

Fourthly, on contracting with the property developers, the foreign buyers should make sure that the property developers are qualified for signing housing sale and purchase agreements with the buyers.  In principle, the property developers are allowed to enter into housing sale and purchase agreements once (i) the housing project is properly approved; (ii) the foundation work of the house is completed, and (iii) the terms and conditions of the agreement for selling  a condo have been registered at Vietnam Competition Authority (under the Ministry of Trade and Industry).  An agreement may be void if failing to meet one of these conditions, and thus, the interests of the buyer may not be properly protected.

Fifthly, it should be noted with the implementation of a housing sale agreement with housing development projects since this may be not similar to the transaction practice in the buyer’s country.  For example, in Vietnam the housing developers usually do not give notice to the buyer of making the payments under the contract. It is the obligation of the buyer to follow the payment schedule as contracted. This ambiguity may lead to late payments by the buyers which may result in late payment penalty and/or early termination of contract by the seller (housing developer).  The buyers may get advice from lawyers to avoid these risks.

Sixthly, according to the Housing Law, foreigner housing owners have full rights as Vietnamese have over the house, such as the right to lease, donation or capital contribution, inheriting to others, etc. with their house. However, it should be noted that the foreign owner can exercise these rights only after he or she has obtained a “land use right certificate and/or property ownership” to the real estate. Therefore, in the respective contract, the obligation to apply for the certificate of ownership and/or the land use rights by the seller should be clearly stipulated. Also, when leasing the real estate, the foreigner owners must register the lease agreements with the local government (district-level administration committees), and properly declare his income tax for the earned rents. By complying these requirements, the foreign buyers’ incomes will be treated as legitimate income which can be remitted abroad. In addition, when renting or a house, it is also required that the owners must register temporary residence of the tenants with the relevant local authorities. Currently, it is still not clear how foreigners, as house-owners, carry out this registration procedure. Some foreigners are afraid that if they do not regularly live in Vietnam, how can this obligation be implemented? Actually, this difficult task may become easier if the foreign owners can engage a real estate management company to take care of these, and on behalf of the foreign owners, to perform the management and administrative procedures involved.

Seventhly, if the foreign owners no longer want to own the house, what can they do? Can they sell it to other foreigners or Vietnamese? Yes, they can according to the Housing Law.  However, currently there is no clear guidance from the State Bank of Vietnam that how the foreign owners can remit abroad the sale proceeds from selling the house.  However, my opinion is that if they can prove the money that they used to buy the house is of legal sources and relevant taxes have been fully paid, he or she is surely permitted to transfer their gains abroad.  Again, this should be consulted with a lawyer in real estate for getting through the procedure.

By Vietnam Law Insight

The article contributed by Mr. Tran Thai Binh, Head of Real Estate Practice Group of LNT & Partners with more than 15 years in real estate practice. Its contents do not constitute legal advice. For more information, please contact the  lawyers via email: binh.tran@LNTpartners.com. Thank you.

Arbitration procedures and practice in Vietnam: Overview

A Q&A guide to arbitration law and practice in Vietnam.

The country-specific Q&A guide provides a structured overview of the key practical issues concerning arbitration in this jurisdiction, including any mandatory provisions and default rules applicable under local law, confidentiality, local courts’ willingness to assist arbitration, enforcement of awards and the available remedies, both final and interim.

To compare answers across multiple jurisdictions visit the Arbitration procedures and practice Country Q&A Tool.

This Q&A is part of the global guide to arbitration. For a full list of jurisdictional Q&As visit www.practicallaw.com/arbitration-mjg.

Le Net, LNT & Partners

Use of arbitration and recent trends

1. How is commercial arbitration used in your jurisdiction and what are the recent trends?

Use of commercial arbitration

In recent years arbitration in Vietnam has gained momentum and is becoming an increasingly attractive method of resolving domestic and international disputes. Parties tend to prefer the private nature of the proceedings and the ability to decide on important issues, including the arbitrators, choice of law, venue and language. Relevant statistics for 2013 revealed that 4% of all disputes In Vietnam were resolved by arbitration.

An overwhelming majority of the cases involve the sale of goods (60%), relying on data from the largest and most commonly used local arbitration administrator in Vietnam, the Vietnam International Arbitration Centre (VIAC). However, a growing number of claims relate to other economic sectors such as banking and finance, construction, distribution, investments, outsourcing and services.

Recent trends

Foreign companies have used arbitration for quite some time, but recent statistics show that local companies are increasingly relying on arbitration as the preferred choice for dispute resolution. A leading indicator is the 55% increase year-on-year in cases settled by VIAC in 2013. The VIAC handled 99 cases in 2013 and 124 cases in 2014 (an increase of 25%). The majority of cases are settled in Ho Chi Minh City. Domestic arbitrations count for 58.9% while international arbitrations count for 41.1%. On average, an arbitration lasts for 167 days, with the shortest case taking 81 days and the longest case extending 251 days. Out of 124 cases, the following statistics demonstrate that the VIAC arbitration is now becoming increasingly recognised internationally:

  • Cases that apply applicable foreign laws: four.

  • Cases that apply foreign languages: 25.

  • Cases where arbitrators send dissenting or separate opinions: five.

  • Cases that have the involvement of lawyers: 66 out of 124.

  • Cases that request for courts to apply interim measures: 14.

  • Cases that request for the tribunal to apply interim measures: two.

Arbitration clauses are now becoming a necessity in virtually all contracts.

Another positive trend is the increased involvement of local Vietnamese attorneys acting as arbitrators. The valuable experience local attorneys gain from representing clients in arbitral disputes have translated into a larger pool of qualified local attorneys who can credibly act as arbitrators in both complex cross-border and domestic arbitration proceedings. This will help bolster and continue to elevate arbitration as the preferred dispute resolution mechanism in Vietnam.

Advantages/disadvantages

There are many advantages to using arbitration over court litigation. In addition to the near universal advantages experienced in other jurisdictions (for example, final resolution on the merits, privacy, quicker resolution, and ability to select the language and venue).

One key advantage arbitration offers is the ability for parties to preselect the lex causae (that is, the law governing the merits of the dispute). This is unless the underlying dispute is wholly a domestic affair. In contrast, litigants in Vietnamese courts must exclusively rely on Vietnamese law. Testimony on foreign law in Vietnamese court proceedings is currently not allowed. The ability to choose the substantive law allows the parties to better manage their risks, selecting and applying laws that cover potential issues specific to their commercial relationship.

Another key advantage is the ability to select qualified and impartial arbitrators. Vietnam’s corruption rankings are among the worst in the world and judicial bribery remains a major concern.

Finally, because Vietnam is a signatory to the New York Convention, arbitral awards are recognised and enforceable in more countries, including Vietnam, compared to court judgments, which are recognised on a reciprocal basis making the enforcement of foreign judgments more difficult.

While arbitration offers many benefits, the enforcement of arbitral awards in Vietnam remains challenging. The grounds for setting aside awards can be interpreted broadly when compared to the arbitration enforcement laws and practices of other countries.

Legislative framework

Applicable legislation

2. What legislation applies to arbitration? To what extent has your jurisdiction adopted the UNCITRAL Model Law on International Commercial Arbitration 1985 (UNCITRAL Model Law)?

The Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) governs arbitrations conducted in Vietnam. Resolution No. 01/2014/NQ-HDTP (Resolution No.01), issued by the Supreme Court of Vietnam, provides further guidance on the implementation of certain provisions of the LCA.

The LCA refers significantly to the UNCITRAL Model Law and incorporates many important legal concepts, including a:

  • Tribunal’s ability to summon witnesses.

  • Party’s right to request, and a tribunal’s corresponding ability to grant, interim relief.

The Law on Enforcement of Civil Judgments (LECJ) controls the enforcement of arbitral awards and the Civil Procedure Code 2004 (CPC) governs the recognition and enforcement of foreign awards in Vietnam.

Mandatory legislative provisions

3. Are there any mandatory legislative provisions? What is their effect?

Most provisions in the Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) are not mandatory. The LCA allows the parties to freely decide many critical issues that govern the arbitral proceedings. However, there are some mandatory legislative requirements, including:

  • The arbitral award is final and binding.

  • The arbitration agreements must be in writing.

  • The subject matter of the arbitration must involve at least one party engaged in commercial activity (commercial is defined as a profit-making activity, for example, the sale of goods, services, investments and trade promotion) and cannot belong in the exclusive jurisdiction of court litigation.

  • Vietnamese laws apply when the underlying dispute does not involve any foreign element.

  • The arbitral tribunal must, as a threshold, decide its jurisdiction by determining the validity and subject matter of an arbitration agreement.

  • Arbitrators must be independent, objective, impartial and observe the law.

The cumulative effect of the mandatory provisions is a strong legal system generally in favour of arbitration. This reduces the “bottleneck” effect caused by threshold issues that typically plague other jurisdictions, that is, the validity and scope of arbitration provisions.

Limitation

4. Does the law of limitation apply to arbitration proceedings?

The statute of limitations to institute arbitration proceedings is typically two years from the date that a claimant has the right to take legal action. This is with the following two exceptions:

  • The statute of limitations for insurance contracts is three years from when the dispute arises (Article 30, Law on Insurance Business 2000).

  • The statute of limitations for damages with respect to cargo is one year from the date on which the cargo is delivered or should have been delivered to the consignee (Article 97, Vietnam Maritime Code).

The statute of limitations to enforce a foreign arbitral award is one year from the date the award becomes final.

Arbitration organisations

5. Which arbitration organisations are commonly used to resolve large commercial disputes in your jurisdiction?

The Vietnam International Arbitration Centre (VIAC) is the largest arbitration organisation in Vietnam. However, there are a number of arbitration centres, including:

  • The Asean International Commercial Arbitration Centre (ACIAC).

  • The Financial and Commercial Centre for Arbitration (FCCA).

  • The Pacific International Arbitration Centre (PIAC).

See box, Main arbitration organisations.

Arbitration agreements

Validity requirements

6. What are the requirements for an arbitration agreement to be enforceable?

Substantive/formal requirements

The Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) only requires that an arbitration agreement be in writing and contain language that establishes the mutual consent of the parties to resolve their dispute by arbitration. The written requirement can be satisfied in different ways and can take various forms, including the following:

  • An agreement made through communications between the parties via telegram, fax, telex, email or other forms prescribed by law.

  • An agreement made through the exchange of written information between the parties.

  • An agreement recorded in writing by a lawyer, notary public, or competent institution at the request of the parties.

  • A document such as a contract, company charter or other similar document, which contains an arbitration agreement, and referenced by the parties during the course of their transaction.

  • An agreement made through an exchange of statements of claims and defences that reflect the existence of an agreement proposed by a party and not denied by the other party.

Separate arbitration agreement

An arbitration agreement can be made in the form of an arbitration clause contained in a contract or in the form of a separate agreement.

Unilateral or optional clauses

7. Are unilateral or optional clauses, where one party has the right to choose arbitration, enforceable?

The Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) does not address unilateral or optional clauses. However, in theory if one party confers another party the right to arbitrate this may be sufficient to establish an agreement to arbitration.

In the context of consumer services and goods, arbitration cannot be unilaterally imposed through the provider’s general terms and conditions. Consumers can elect to litigate in court or arbitrate the dispute.

Separability

8. Does the applicable law recognise the separability of arbitration agreements?

An arbitration agreement is entirely independent of the contract where it is contained. Any modification, extension, cancellation, invalidation or non-performance of the underlying contract will not invalidate the arbitration agreement.

Breach of an arbitration agreement

9. What remedies are available where a party starts court proceedings in breach of an arbitration agreement or initiates arbitration in breach of a valid jurisdiction clause?

Court proceedings in breach of an arbitration agreement

A court will refuse to accept a case involving a dispute that is subject to a valid arbitration agreement. A party’s participation in a court proceeding does not act as a waiver of the party’s right to arbitrate the matter.

Arbitration in breach of a valid jurisdiction clause

If the parties did not agree to arbitrate, but instead agreed to resolve all disputes in court under a valid jurisdiction clause, the arbitration cannot proceed. If the scope of the jurisdiction clause is limited to certain matters, the parties can theoretically either waive the jurisdiction clause or agree to arbitrate matters not within the scope of the jurisdiction clause.

10. Will the local courts grant an injunction to restrain proceedings started overseas in breach of an arbitration agreement?

There are no regulations that specifically allow a local court to grant an injunction restraining judicial proceedings initiated overseas in breach of a valid arbitration agreement. The Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) simply directs a court to refuse to accept cases that are subject to arbitration and allows a court to decide whether a matter is subject to arbitration.

However, the LCA does allow a tribunal the power to prohibit or force a party from taking any action that may adversely affect the arbitral proceedings.

Joinder of third parties

11. In what circumstances can a third party be joined to an arbitration or otherwise be bound by an arbitration award?

The Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) does not contain any provision allowing the involuntary joinder of non-signatory third parties to an arbitration proceeding. However, a third party (with the consent of all parties) may theoretically voluntarily join the arbitration as a co-applicant or co-respondent.

A third party may nevertheless be bound by an arbitral award if the party is a party to another contract whose validity or enforceability is dependent on the contract that is subject to arbitration. For example, an award from a loan agreement containing a valid arbitration agreement can affect the guarantor of the loan. Similarly, an agent can theoretically bind the non-signatory principal.

Arbitrators

Number and qualifications/characteristics

12. Are there any legal requirements relating to the number and qualifications/characteristics of arbitrators?

An arbitral tribunal can be composed of one or more arbitrators as agreed by the parties.

Under the Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) a person who satisfies all the following criteria can act as an arbitrator:

  • Has the legal capacity to act under the Civil Code.

  • Possess a university degree and at least five years’ of work experience in the discipline studied.

  • In special cases, an expert who has highly specialised skills or qualifications can also be selected as arbitrator even if he does not have the requisite education and work experience.

The following cannot act as arbitrators:

  • Incumbent judges, procurators, investigators, enforcement officers or civil servants of the people’s courts, people’s procuracy, investigative agencies or judgment enforcement agencies.

  • Persons serving criminal sentences or whose criminal records have not yet been cleared even though they have served their sentences.

Independence/impartiality

13. Are there any requirements relating to arbitrators’ independence and/or impartiality?

An arbitrator must be independent and impartial, with the ability to quickly and promptly settle disputes.

Appointment/removal

14. Does the law contain default provisions relating to the appointment and/or removal of arbitrators?

Appointment of arbitrators

Under Article 40 of the Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) the parties are free to agree on the procedure for the appointment of the arbitrator(s). In cases where the parties agree that their dispute will be settled by a sole arbitrator, the claimant must state the name and address of the person whom the claimant selects as arbitrator. Unless otherwise agreed by the parties, within 30 days after receiving the claimant’s statement of claims, the parties must agree on the selection of a sole arbitrator or request the Arbitration Centre to appoint a sole arbitrator, within 30 days after receiving the claimant’s statement of claims (unless otherwise agreed by the parties). A competent court can, at the request of any party, designate a sole arbitrator.

Removal of arbitrators

An arbitrator is disqualified and can be removed in the following circumstances (Article 42.1, LCA):

  • The arbitrator is a relative or representative of one party.

  • The arbitrator has an interest related to the dispute.

  • There are clear grounds to conclude that the arbitrator is not impartial or objective.

  • The arbitrator was a conciliator, representative, or lawyer of one party before the dispute was brought to arbitration for settlement (unless the parties consented in writing to waive such a potential conflict).

Procedure

Commencement of arbitral proceedings

15. Does the law provide default rules governing the commencement of arbitral proceedings?

There are no laws that provide default rules governing the commencement of arbitral proceedings. When a dispute is settled by an arbitration centre, the time of commencement of arbitral proceedings is the time the arbitration centre receives the claimant’s statement of claims (unless otherwise agreed to by the parties)

In contrast, when a dispute is settled by ad hoc arbitration, the time of commencement of arbitral proceedings is the time the defendant receives the claimant’s statement of claims (unless otherwise agreed to by the parties).

Applicable rules

16. What procedural rules are arbitrators likely to follow? Can the parties determine the procedural rules that apply? Does the law provide any default rules governing procedure?

Applicable procedural rules

The parties are free to decide the applicable procedural rules. Arbitrators must respect the agreement of the parties if the procedural rules do not contravene any legal prohibitions or social ethics. If the parties do not specify procedural rules for the arbitrators to follow, arbitrators are likely to resort to the rules of the arbitration centre administering the arbitration.

Default rules

If the parties cannot agree on the governing procedure, the tribunal will decide the procedures, subject to the rules of the arbitration centre administering the case.

Arbitrator’s powers

17. What procedural powers does the arbitrator have under the applicable law? If there is no express agreement, can the arbitrator order disclosure of documents and attendance of witnesses (factual or expert)?

Under Article 49 of the Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) a tribunal has the right to apply interim injunctive relief based on a party’s request. The Civil Judgment Enforcement Authority will assist in carrying out the orders of a tribunal.

In addition, under Article 46 and Article 47 of the LCA, an arbitrator has the right to request that other organisations or individuals provide evidence or witness statements. However, in the case of non-cooperation, the tribunal can only request assistance from a competent court.

Evidence

18. What documents must the parties disclose to the other parties and/or the arbitrator? How, in practice, does the scope of disclosure compare with disclosure in litigation? Can the parties determine the rules on disclosure?

Scope of disclosure

Parties have the obligation to provide documents in support of their claims and establish facts relevant to the issues under dispute (Article 46, Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA)). However, there are no specific laws obliging the parties to provide any documents. In the event a party does not disclose supporting documents, there is no administrative or criminal sanction, but the party’s arguments can be severely undermined and not accepted by the tribunal.

There is no difference between disclosure in arbitration and litigation. Vietnam does not have any laws permitting party discovery. A tribunal can request the parties to provide evidence, but parties must make any request for evidence through a court or tribunal. There is no guarantee that a court or tribunal will accept a request. If a party refuses to provide evidence, there is nothing a tribunal can do. A party can seek court intervention, but the outcome is not predictable.

Parties’ choice

There are no provisions under the LCA that allow or disallow the parties to agree to what documents or information will be disclosed by either side.

Confidentiality

19. Is arbitration confidential?

Arbitration proceedings are confidential under the Article 4 and 21 of the Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA).

Courts and arbitration

20. Will the local courts intervene to assist arbitration proceedings?

Any competent court in Vietnam can intervene, at a party’s request, to assist arbitration proceedings. A competent court has the powers to order any of the following:

  • Appoint an arbitrator in an ad-hoc arbitration.

  • Replace an arbitrator in an ad-hoc arbitration.

  • Decide the validity and scope of arbitration agreements.

  • Assist in the collection of evidence.

  • Apply interim injunctive relief.

  • Summon witnesses.

21. What is the risk of a local court intervening to frustrate the arbitration? Can a party delay proceedings by frequent court applications?

Risk of court intervention

A party can frustrate or delay the arbitration proceedings with frequent court applications. However, any request for court intervention must comply with relevant laws. For example, a party can dispute the validity and scope of an arbitration agreement. If the party fails, the party can later challenge the appointment of an arbitrator, the mode of collecting evidence or later request an arbitral award be cancelled on applicable grounds. If there is a legal basis for the request, a party cannot be prevented from seeking judicial intervention.

Delaying proceedings

The Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) prohibits the parties from delaying the proceedings (that is, providing claims and defences, disclosing supporting documents and witnesses in an untimely manner). In the event a party seeks judicial intervention, the arbitral proceedings will continue until and unless a court issues a decision that requires the arbitration to cease temporarily or permanently.

22. What remedies are available where one party denies that the tribunal has jurisdiction to determine the dispute(s)? Does your jurisdiction recognise the concept of kompetenz-kompetenz? Does the tribunal or the local court determine issues of jurisdiction?

A party can raise the lack of jurisdiction argument with the tribunal or a competent court under the Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA). Vietnam laws recognise the concept of competence-competence, even requiring the tribunal to first decide its jurisdiction. This power is not exclusive and can be reviewed by a competent court, whose decision is final and binding on the parties and the tribunal.

The arbitral proceedings continue until the court decides that there is no valid arbitration agreement or limits the subject matter subject to arbitration.

Remedies

23. What interim remedies are available from the tribunal?

Security

The tribunal can award security, resorting to the rules of the administering body (if applicable) (Article 34, Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA)).

Other interim measures

The tribunal can order the following interim measures or interim injunctive relief (Article 49, LCA):

  • Prohibit any change in the status of assets under dispute.

  • Prohibit or force a party to take action that would prevent the proceedings from being adversely affected.

  • Seize assets under dispute.

  • Order the preservation, storage, sale or disposal of any asset under dispute.

  • Request temporary monetary payment between the parties.

  • Prohibit the transfer of assets under dispute.

24. What final remedies are available from the tribunal?

The tribunal has broad powers to award appropriate remedies, such as damages, injunctions, declarations, costs and interest. However, the remedies must have been specifically requested by a party and not be contrary to the fundamental principles of Vietnamese law. Remedies that are immoral, illegal or manifestly unreasonable, including excessive punitive or exemplary damages, may be deemed to contravene fundamental principles of Vietnamese law.

Appeals

25. Can arbitration proceedings and awards be appealed or challenged in the local courts? What are the grounds and procedure? Can the parties effectively exclude any rights of appeal?

Rights of appeal/challenge

The parties in an arbitration proceeding have the right to challenge and cancel an unfavourable award by lodging a petition with a local competent court (setting aside the award). An award cannot be appealed, that is, the merits of the underlying dispute cannot be re-adjudicated.

Grounds and procedure

A party must lodge a request to cancel an adverse award with a competent court within 30 days of receipt of the award. The merits of the dispute cannot be re-litigated. The aggrieved party can only request the court to review and cancel the award on the following grounds:

  • Whether there exists a valid arbitration agreement.

  • Whether the subject matter decided by arbitration falls within the jurisdiction of the arbitral tribunal.

  • Whether the arbitral tribunal was properly convened and whether the arbitration proceedings followed applicable procedures.

  • Whether the evidence was properly submitted.

  • Whether the arbitral tribunal was objective and impartial.

  • Whether the award contravenes fundamental principles of Vietnam law.

Recently there is an alarming trend of awards being set aside. Some of the awards are set aside on the grounds that there was no arbitration agreement, or that pre-arbitration negotiations were not exhausted. Some awards are set aside because it is contrary to the fundamental principles of Vietnam law, such as the principle of pacta sunt servanda (or the principle of objectivity).

This trend is a growing concern because court decisions setting aside arbitral awards are not usually subject to revision or appeal. There is a possibility that the Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) may be amended to address this shortcoming and allow court decisions to be appealed and/or revised.

Excluding rights of appeal

There is no right to appeal arbitral awards. However, the grounds to set aside an award can be considered waived if not properly reserved. Under Article 13 of the LCA, one party waives its rights to protest violations of the LCA, if during the arbitration proceedings the perceived violations were not properly raised. However, this Article does not apply if the award contravenes fundamental principles of Vietnamese law.

26. What legal fee structures can be used? Are fees fixed by law?

There are no prohibitions on the type of fee structures that can be charged by lawyers representing parties in arbitration proceedings.

27. Does the unsuccessful party have to pay the successful party’s costs? How does the tribunal usually calculate any costs award and what factors does it consider?

Cost allocation

The unsuccessful party must pay the arbitration costs (not lawyer fees) unless otherwise agreed to by the parties or ordered by the tribunal (Article 34, Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA)).

Cost calculation

The LCA defines arbitration costs as the:

  • Remuneration paid to the arbitrators.

  • Travel and other expenses incurred by the arbitrators.

  • Consultation of expert witnesses or other assistance requested by the arbitrators.

  • Cost of administering the arbitration and other services provided by the arbitration centre.

The costs usually correspond with the amount of dispute, and not with the time spent by the arbitrators.

Factors considered

The LCA allows the tribunal to allocate the costs between the parties, but in general the losing party bears the costs.

Enforcement of an award

Domestic awards

28. To what extent is an arbitration award made in your jurisdiction enforceable in the local courts?

A domestic arbitration award is fully enforceable, unless there are grounds for cancellation. The award creditor can request the provincial civil judgment enforcement authority where the award was issued to execute the award. In the case of an ad hoc arbitration award, the award creditor must first register the award with a competent court before requesting the civil judgment enforcement authority to carry out the award.

29. Is your jurisdiction party to international treaties relating to recognition and enforcement of foreign arbitration awards, such as the Convention on the Recognition and Enforcement of Foreign Arbitral Awards 1958 (New York Convention)?

Vietnam has been a member of the New York Convention since 1995. Vietnam made four reservations at the time of agreement:

  • The New York Convention applies to contracting states.

  • The New York Convention applies to non-contracting states on the basis of reciprocity.

  • The New York Convention will be applied only to commercial disputes as determined under the laws of Vietnam.

  • The interpretation of the New York Convention before Vietnamese courts or competent authorities must be in accordance with the Constitution and the law of Vietnam.

30. To what extent is a foreign arbitration award enforceable in your jurisdiction?

To enforce a foreign award in Vietnam (including from the UK and the US) a party must first file a petition with the Ministry of Justice (MOJ) in the country’s capital, Hanoi (along with the award and relevant documents). The MOJ reviews the documents for compliance with procedural requirements and then transfers the documents to a competent court. The competent court then notifies the award debtor and the public prosecutor before considering the petition.

The grounds for refusing recognition and enforcement are those set out in Article V of the New York Convention and Article 370 of Vietnam’s Civil Procedure Code.

Length of enforcement proceedings

31. How long do enforcement proceedings in the local court take, from the date of filing the application to the date when the court makes its final order? Is there an expedited procedure?

The award debtor has 30 days after compliance is required to satisfy the award. If the award is not satisfied, the award creditor can request a competent enforcement agency to enforce the award after it has become final.

In contrast, the procedure for the recognition and enforcement of foreign arbitral awards is more time consuming. It can take one to two years from the date of submission to receive a final order. This is despite the approximate timeline of five months provided in the Civil Procedure Code 2004 (CPC) from the time the petition is first lodged with the Ministry of Justice until a final decision is rendered by the Supreme Court.

Reform

32. Are any changes to the law currently under consideration or being proposed?

Amendments to the Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) are currently under consideration to reduce the risk of awards being set aside. The discussions are very preliminary and no changes are expected in the coming year.

The Supreme Court has issued a Resolution and an Official Letter that clarify the grounds to set aside foreign arbitral awards. Resolution 01 was made effective on 01 July 2014. In addition to clarifying the grounds to cancel foreign arbitration awards, Resolution 01 reaffirms the jurisdiction of Vietnamese courts to issue interim injunctive relief. Official Letter No. 246/TANDTC-KT was sent to all provincial level courts in Vietnam, providing guidance on the application of the New York Convention with respect to foreign arbitral awards. Specifically, the Letter reminds the lower courts to apply the substantive laws and arbitration rules selected by the parties and not the Vietnamese Civil Procedure Code.

Main arbitration organisations

Vietnam International Arbitration Centre (VIAC)

Main activities. The VIAC is responsible for resolving commercial, construction and financial disputes

www.viac.org.vn

The Financial and Commercial Centre for Arbitration (FCCA)

Main activities. The FCCA is responsible for resolving financial, construction and investment disputes

www.fcca.org.vn

The Asean International Commercial Arbitration Centre (ACIAC)

Main activities. The ACIAC resolves commercial disputes

www.aciac.com

The Pacific International Arbitration Centre (PIAC)

Main activities. The PIAC resolves commercial disputes

www.piac.com.vn

Online resources

Office of National Assembly

www.vietlaw.gov.vn

Description: The website is provided by the Office of National Assembly. It provides Vietnamese versions of soft copies of the constitution, laws, ordinances, decrees, circulars and other sub-law documents.

www.thuvienphapluat.vn

Description: The website is unofficial, but the largest provider of English-language translation of Vietnamese laws.

www.vietnamlawinsight.com

Description. This is a legal blog run by LNT & Partners that has insight reviews and connects between the facts and the laws (including arbitration).

W www.vietnamlaws.com

Description. This is a law blog run by Allens Linklaters, which provides a subscription database of Vietnam law in English.

Contributor profiles

Le Net, Partner, VIAC Arbitrator

LNT & Partners

T + 84 83 8212 357
F + 84 80 9103733
E net.le@LNTPartners.com
W www.LNTpartners.com

Professional qualifications. Vietnam, Attorney at Law.

Areas of practice. Infrastructure; financial services; dispute resolutions.

Non-professional qualifications. Lecturer, Ho Chi Minh City University of Law.

Recent transactions

  • Acting for the employer in a US$150 million ICC construction arbitration on the Saigon River Tunnel and East West Highway.
  • Advising the employer on the US$2.7 billion Metro Line No 2 Ho Chi Minh City
  • Advising the lenders in a US$345 million oil and gas project finance.

Languages. English, Vietnamese, Polish, French.

Professional associations/memberships. Vietnam International Arbitration Centre, Arbitrator. Drafting Committee, Principles of Asian Contract Law.

Publications.

  • Vietnam Contract Law, International Encyclopaedia of Laws, Kluwer Law International, Boston (1ST Edition, 1999, 2ND Ed 2012, 3RD Ed 2014).
  • Vietnam Corporate and Partnership Law, International Encyclopaedia of Laws (co-author), Kluwer Law International, Boston (1ST Ed 2012, 2ND Ed 2014).
  • Vietnam Intellectual Property Law, International Encyclopaedia of Laws (co-author), Kluwer Law International, Boston (1ST Ed 2012, 2ND Ed 2014).

The First Double Taxation Avoidance Agreement between Vietnam and USA

On 7 July 2015, The Socialist Republic of Vietnam (Vietnam) and The United States of America (US) signed the first income tax treaty – Double Taxation Avoidance Agreement (DTAA or the Treaty) – and adopted a Protocol between the two countries for the avoidance of double taxation and prevention of fiscal evasion of taxes on income. This Treaty will take effect after being ratified by each country and exchanged the instrument of ratification by the two jurisdictions. According to Deputy Minister Do Hoang Anh Tuan, Ministry of Finance, the ratification period will take approximately one year.

DTAA aims to eliminate the double taxation of income or gains arising in one contracting state and paid to the other contracting state and prevent the fiscal evasion regarding income taxes of any persons or companies from the contracting states.

For Vietnam, the applicable taxes shall include personal income tax and business income tax, likewise, the applicable taxes in the US are the Federal income taxes imposed by the Internal Revenue Code and the Federal taxes imposed on the investment income of foreign private foundations.

The DTAA also provides a number of key provisions on how to avoid the double tax.

  1. The broader definition of “resident status of a contracting state” and “permanent establishment”

The Treaty provides similar manners to determine a resident of a country to Vietnam’s provisions. Notably, the term of “residence of an individual” is also defined as the established and maintained place of the pension fund or organization that his incomes or gains are derived from.

Under the Treaty, permanent establishment consists of building sites, construction, exploration, assembly or installation of project, supervisory activities which last more than 06 months in a contracting state. The definition is expanded to encompass the place of providing consultancy services for the same and connected project within a contracting state for a period or periods computing more than 06 months within any by an enterprise of the other contracting state.

2. The maximum allowable tax rates of dividends, interests and royalties

The Treaty regulates the maximum allowable tax rates of dividends, interests and royalties as follow:

  • The maximum tax rate on dividends is 5% if the beneficiary is a Vietnamese company owning directly at least 25% of the voting stock of an American distributing company or an American company owning directly at least 25% of the capital of a Vietnamese distributing company. Such dividends are taxed in the country of which the distributing company is considered as resident. All other cases are taxed 15% of the gross amount of dividends.
  • The Treaty also provides that dividends paid by an American Regulated Investment Company (RIC) have maximum tax rate at of 15%. However, the dividends paid by an American Real Estate Investment Trust (REIT) or Vietnamese Real Estate Investment Fund (VREIF) are subject to a maximum tax rate of 15% if only the specific thresholds are met.
  • Article 11 of the Treaty provides that the maximum allowable tax rate of interest is at 10% of the gross amount. However, if interest payments are determined with references to receipts, sales, income, profits or other cash flow of the debtor, to any change in the value of any property of the debtor or to any dividends, partnership distribution or similar payment made by the debtor, the maximum rate can increase up to 15%.
  • Under the Treaty, royalties are sourced to the residence of the payer. The payments specified in the Article 12.3(a) of the Treaty are taxable at a maximum rate of 5%. Royalties paid for the use of or the right to use any copyright of literary, artistic, scientific or other work or any patent, trademark, design or model, plan, secret formula or process will be subject to a maximum allowable 10% tax rate.

 

Effect of eliminating double taxation in Vietnam

Individuals or companies who are considered as Vietnamese residents are granted the benefits of a credit for income taxes paid on income, profits and gains in the US. Moreover, Vietnamese companies owning at least 10% of the voting rights of a company which is a resident of the US can obtain an indirect tax credit in the US.

By Vietnam Law Insight (LNT & Partners)

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us or visit the website: Http://LNTpartners.com

New Legal Framework to Streamline Licensing and Set up of Commercial Banks

The Content of the new Framework

On June 30th, 2015 the Government issued Circular No. 08/2015/TT-NHNN (Circular 08) in lieu of Circular No. 40/2011/TT-NHNN (Circular 40) for the issuance of licenses and the organization and operation of commercial banks, foreign bank’s branches, representative offices of foreign credit institutions, other foreign organizations that have banking activities (Commercial Banks)  in Vietnam.

This Circular 08 has formulated a full and basic legal framework on procedures for, and dossiers on amendments, supplementation regarding operation contents of Commercial Banks. Furthermore, the formality of proposal dossiers for operational licensing and new establishment license template of Commercial Banks are also regulated in such a new circular.

Besides the new licensing issuance procedure in Circular 40, Circular 08 is expected to add three more new licensing procedures for Commercial Banks, including license replacement issuance, supplementation issuance of operation content to present license and supplementation issuance of operation content associated with license replacement issuance. With respect to the principle of building licensing dossiers, the non-notarized counterpart of documents are duly accepted, provided that those are obtained along with original copy for reference; while the referring person shall sign for confirmation and shall be responsible for the documents’ accuracy. The new establishment license template has the operation content part specifically noting that all banking functions which Commercial Banks are entitled to conduct are in accordance with Law on Credit Institutions and others activities approved by the State Bank.

Business implications

With respect to changes in the State Bank’s licensing activities applied to Commercial Banks in Vietnam, the impact on business will specifically be in banking sector. Accordingly, all approval for changes in registration for the operation of credit institution shall be noted in the Operation License by license replacement issuance. In the event of an amendment or supplementation in the operational content without need for a replacement license, Commercial Banks shall still conduct the proposal procedure on supplementing operation content via the approval instruments of the State Bank. Approval for non-notarized documents in the application dossier shall benefit from a more prompt and efficiently implemented licensing procedure. The more detailed and obvious the licensing procedures is, the more conveniently credit institutions can implement their business.

Our Recommendation

In light of this, we would recommend that commercial banks, branches and representative offices of foreign banks should update their Operation License by implementing the license replacement issuance procedure. The above-mentioned action shall result in owning a kind of detailed and unique valid instrument as a basis of banking operation. With efforts to comply with such new provisions, Commercial Banks shall benefit from good, efficient performance that will positively develop their business.

The Circular No. 08/2015/TT-NHNN will come into effect on August 13th, 2015.

By Vietnam Law Insight (LNT & Partners)

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us or visit the website: Http://LNTpartners.com

BBGV Breakfast Seminar: Law on Investment 2015 in Action

Event details

The BBGV is hosting a Breakfast Seminar about: Law on Investment 2015 in Action.

LNT & Partners proudly supports and speaks at this event.

Please join Mr Tuan, Deputy Director of the Legal Department of the Ministry of Planning and Investment and Dr Net from LNT & Partners as they provide information on the new provision in the investment law; how it can affect your business structure and discuss whether the new provisions provide an improved investment climate for foreign owned companies.

Date and Time: Friday 14th August 2015, from 7:30AM to 9:00AM

Venue: Cat Ba Room, InterContinental Asiana Saigon, HCMC

The new Law on Investment became effective in July 2015, purported to make landscape reform to Vietnam business environment for foreign investors. How this new law will affect the business in practice and benefit your business? How would current projects already invested in Vietnam co-op with the new law? What would be the procedure for foreign investors to establish or acquire a company in Vietnam? How about the HS Code requirement in the Investment Registration Certificate?

These Questions will be answered by Mr Quach Ngoc Tuan, Deputy Director of the Legal Department of the Ministry of Planning and Investment (MPI) and Dr Le Net, partner at LNT & Partners.

Entrance Fees: – BBGV Members: VND 500,000 – Non-members: VND 600,000

RSVP to Nga at nga.nguyen@bbgv.org or call 08 3829 8430

Reservations not cancelled within 48 hours of the event will be charged as will no-shows and invoiced.

About the Speakers

Mr Quach Ngoc Tuan

Mr Quach Ngoc Tuan is the Deputy Director of the Legal Department of the Ministry of Planning and Investment (MPI).  He was the key person in the drafting committee of the Law on Investment, as well as the Decree implementing the new Law on Investment. Before joining MPI, Mr Tuan worked at the People’s Court of Ninh Binh Province.

Dr Le Net

Dr Net 1

Le Net is a partner at LNT & Partners, in charge of infrastructure, international arbitration and financial services. He has more 18 years of experience, and was a leading counsel in ICC arbitrations and awarded Lawyer of the Year in 2012 by the Ministry of Justice’s Law Journal.  Net was behind many complex cross-border infrastructure, M&A, banking and finance transactions.  Net is also an arbitrator of Vietnam International Arbitration Centre, and a member of Vietnam Bar Federation’s National Council.

Net co-founded LNT & Partners, one of the major leading Vietnam law firms, being the only Vietnam law firm ranked in FT 25 Innovative Lawyers 2015 by Financial Times, and Vietnam Deal Firm of the Year in 2014 by ALB Thomson Reuters.

Final LNT breakfast seminar

South Korea – Vietnam: Bilateral Free Trade Agreement

South Korea and Vietnam have recently engaged in developing their political and economic ties; the zenith of which was reached with the signing of a bilateral Free Trade Agreement  (“FTA”) between the two countries on May 5th, 2015 in Hanoi.  The FTA is expected to bring exponential surges in the bilateral trade between the two countries, in which the Vietnamese government has agreed to remove tariffs on 89.9% of products imported from South Korea over a period of 15 years. Likewise, South Korea is planning to revoke tariffs on 95.4% of all products imported from Vietnam. The two partners are currently ratifying the agreement before it is due to take effect late this year.

The both countries anticipate further growth in the volume of bilateral trade, which has reached a record high of US$30 billion in 2014. Additionally, with the agreement in place, Vietnam foresees substantial inward investment growth from South Korea which stood at approximately US$5.8 billion in November 2014.

By Vietnam Law Insight (LNT & Partners)

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us or visit the website: Http://LNTpartners.com

New Law on Investment Effective on 1st July

The new Law on Investment (LOI) has become effective as of 1st July. The final draft Governmental Decree implementing the LOI, as well as the draft Circular implementing the Decree is now being prepared by the Ministry of Planning and Investment (MPI) for issuance.

CV 4326 BKHDT-DTNN huong dan tam thoi 30-6-2015

Meanwhile the MPI has issued Official Letter 4326 /BKHĐT-ĐTNN (OL 4326) for ad hoc guidance to implement the new LOI, as well as the forms to be used from 1 July 2015 to obtain the Investment Registration Certificate (IRC) and its amendments; they key points are:

  1. Online application for IRC: investors can file IRC application online at the National Investment Portal [NIP], and submit a paper dossier within 15 days from the online filing. In the event that the dossier is accepted, the investors will be given a temporary account to check the application status. Any incorrect or incomplete application must be notified within 3 days from receipt by the licensing authority.
  2. Project Code: the project code is a 10 digit code to be issued to the applied project (Project) during its operation.
  3. Forms issued: among the forms submitted, please noted that CPC Code and VSIC Code (for business line) is still required when submitting to obtain the IRC. Separate forms are also available for amendments to the project.
  4. M&A approval: the form for M&A approval is on form I.6 attached to OL 4326. This form is simplified, and the explanation to satisfy conditions for M&A is rather brief and must strictly follow the WTO Commitment. It is unclear how other restrictions under local laws could be satisfied or would need to be satisfied (e.g. ENT for distribution companies).
  5. Forms of decisions and IRCs: OL 4326 also provides new forms of IRCs, Principle Approvals and other decisions for authorities to use.

While it is a progressive move forward, there are issues still to be clarified (as noted in our previous alert on OL 4211). Any questions are encouraged to be addressed to the Foreign Investment Agency (FIA) for guidance.

By Vietnam Law Insight (LNT & Partners)

For more information about this article, please contact the author: Dr. Le Net, LNT & Partners, at the email: Net.le@LNTpartners.com

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us or visit the website: Http://LNTpartners.com

Nghị định Hợp tác Công – Tư (PPP), Các dự án cơ sở hạ tầng đã thực sự mở cửa?

Với nhu cầu cơ sở hạ tầng ngày càng cao, trong khi ngân sách và nguồn vốn ODA có hạn, việc kêu gọi tư nhân vào các dự án cơ sở hạ tầng (PPP) được hy vọng là giải pháp khả thi nhất. Trong khi PPP đã thành công nhiều ở các nước ASEAN khác, nhất là Malaysia, thì các dự án PPP ở Việt Nam vẫn đang gặp trở ngại. Vì vậy, việc Nghị định 51 ngày 14 tháng 02 năm 2015 quy định về đầu tư theo hình thức đối tác công tư hy vọng sẽ đáp ứng được mong đợi của nhà đầu tư. Nghị Định 15 có những quy định mới đáng chú ý như sau:

  1. Nghị Định 15 quy định về hình thức các hợp đồng dự án, bao gồm Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (Hợp đồng BT); Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao – Thuê dịch vụ (Hợp đồng BTL) và Hợp đồng Xây dựng – Thuê dịch vụ – Chuyển giao (Hợp đồng BLT). Như vậy nhà đầu tư không nhất thiết phải chuyển giao công trình cho nhà nước, mà có thể chọn nhiều giải pháp khác nhau, tùy yêu cầu của nhà đầu tư và bên cấp vốn cho vay dự án.
  1. Nghị Định 15 quy định rõ hình thức đầu tư và phân loại dự án được áp dụng hình thức PPP. Bên cạnh các dự án về cơ sở hạ tầng vật chất như cầu, đường, các công trình xây dựng… các công trình về thương mại, khoa học, công nghệ, khí tượng thủy văn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu công nghệ thông tin tập trung; ứng dụng công nghệ thông tin cũng được đưa vào danh mục các dự án được áp dụng hình thức PPP. Quy định này khuyến khích nhà đầu tư trong lĩnh vực nghiên cứu và công nghệ cao. Nghị Định 15 cũng quy định rõ, các dự án theo hình thức PPP sẽ được phân loại theo dự án quan trọng quốc gia, các dự án nhóm A, B và C. Nhờ đó mà các dự án nhỏ sẽ được thông qua nhanh chóng hơn.  Theo đó, Dự án nhóm C không phải thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
  2. Nghị Định 15 quy định việc sử dụng vốn đầu tư của nhà nước tham gia thực hiện dự án sẽ được phân bổ c sẽ được dùng chủ yếuu để hỗ trợ xây dựng công trình phụ trợ, tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư. Tuy nhiên nghị định không nói rõ giá trị quyền sử dụng đất có được tính trong tổng phí đàu tư hay không.
  3. Một trong những điều kiện để lựa chọn dự án là dự án phải có tổng vốn đầu tư từ 20 tỷ đồng trở lên (trừ dự án O&M và một số dự án đặc thù). Ngoài ra, dự án có khả năng thu hồi vốn từ hoạt động kinh doanh sẽ được ưu tiên lựa chọn.
  4. Về nội dung đề xuất dự án, bên cạnh các nội dung về thông tin dự án, yếu tố kỹ thuật… nội dung đánh giá dự kiến sơ bộ rủi ro trong quá trình thực hiện dự án và phân chia rủi ro giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư cũng cần được đề cập.
  5. Nghị Định 15 cũng quy định về thời điểm ký kết hợp đồng dự án. Theo đó, nhà đầu tư đàm phán và ký tắt hợp đồng dự án trước, sau đó được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Bước cuối cùng mới là ký kết hợp đồng dự án. Như vậy, các thiệt hại, thay đổi hay phát sinh trước khi ký kết hợp đồng dự án có phát sinh hậu quả pháp lý hay không? Vấn đề này vẫn chưa được trả lời.
  6. Về nội dung hợp đồng dự án, Nghị Định 15 liệt kê các nội dung cần thiết trong một hợp đồng PPP, các tài liệu đính kèm cần thiết. Ngoài ra, Nghị Định 15 có quy định mở để các Bộ, Ngành và UBND cấp tỉnh được phép đề xuất một hình thức hợp đồng khác với các hình thức đã được quy định tại Nghị Định 15 để trình Chính phủ xem xét, quyết định.
  7. Nghị Định 15 cho phép chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng dự án, hoặc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án. Điều này mở cửa cơ hội chứng khoán hóa (securitization) cho dự án, giải tỏa một phần lo lắng cho các nhà tài trợ hay ngân hàng đối với vấn đề tài chính dự án, nhất là khi chủ đầu tư không đủ năng lực để tiếp tục thực hiện dự án.
  8. Về pháp luật áp dụng, Nghị Định 15 quy định rõ cho phép các bên ký kết có thể thỏa thuận việc áp dụng pháp luật nước ngoài để điều chỉnh các hợp đồng dự án mà một bên là nhà đầu tư nước ngoài hoặc Các hợp đồng được Chính phủ bảo lãnh nghĩa vụ thực hiện. Đây là thay đổi lớn và cho phép các nhà tư vấn tài chính quốc tế được tham gia sâu rộng vào dự án.
  9. Nghị Định 15 quy định về nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng dự án, tuy nhiên Nghị định lại đưa vấn đề này cho luật đấu thầu giải quyết. Vấn đề bảo lãnh của Chính phủ không được quy định rõ, mà được giao lại cho Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp nghiên cứu.
  10. Đối với doanh nghiệp dự án, sau khi được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư thành lập doanh nghiệp để thực hiện dự án phù hợp với mục tiêu, phạm vi hoạt động đã thỏa thuận tại hợp đồng dự án. Việc thành lập doanh nghiệp dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật doanh nghiệp.
  11. Nghị Định 15 quy định rõ nghĩa vụ giám sát thực hiện hợp đồng dự án của nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án và cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc phân định trách nhiệm cụ thể này là cần thiết để đảm bảo dự án được giám sát thực hiện một cách cẩn trọng. Về giá, phí hàng hóa, dịch vụ và các khoản thu, Nghị Định 15 tôn trọng thỏa thuận của các bên trong hợp đồng dự án, tạo điều kiện để nhà đầu tư thu hồi vốn và lợi nhuận. Đây là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư đàm phán giá với các bên cung cấp hay bên mua hàng của nhà nước nếu có các ràng buộc bất lợi cho nhà đầu tư.
  12. Nghị định 15 quy định rõ thời hạn để quyết toán công trình dự án. Theo đó, trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày hoàn thành công trình dự án, nhà đầu tư thực hiện quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình.
  13. Về việc thế chấp tài sản, quyền kinh doanh công trình dự án, Nghị Định 15 quy định rõ Nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án được thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất và quyền kinh doanh công trình dự án tại bên cho vay theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về dân sự, với điều kiện thời hạn thế chấp không quá thời hạn hợp đồng dự án. Tuy nhiên, thời hạn thế chấp có thể vượt quá thời hạn hợp đồng dự án nếu có thỏa thuận tại hợp đồng dự án. Về hình thức thỏa thuận thế chấp, thỏa thuận thế chấp tài sản, quyền kinh doanh công trình dự án phải được lập thành văn bản ký kết giữa bên cho vay và các bên ký kết hợp đồng dự án. Như vậy quyền lợi của bên cho vay đối với dự án sẽ được bảo đảm phần nào.
  14. Về việc sử dụng ngoại tệ trong dự án, Nghị Định 15 quy định nguyên tắc Bảo đảm cân đối ngoại tệ. Theo đó, nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án được mua ngoại tệ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động ngoại hối để đáp ứng nhu cầu giao dịch vãng lai, giao dịch vốn và các giao dịch khác hoặc chuyển vốn, lợi nhuận, các khoản thanh lý đầu tư ra nước ngoài theo quy định của pháp luật về quản lý ngoại hối
  15. Về vấn đề giải quyết tranh chấp, Nghị Định 15 phân loại các tranh chấp thành (i) Tranh chấp giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp dự án và tranh chấp giữa doanh nghiệp dự án với các tổ chức kinh tế tham gia thực hiện dự án; (ii) Tranh chấp giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với nhà đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư nước ngoài thành lập và (iii) Tranh chấp giữa doanh nghiệp dự án với tổ chức, cá nhân nước ngoài hoặc với các tổ chức kinh tế Việt Nam và tranh chấp giữa các nhà đầu tư. Theo đó, cơ quan giải quyết tranh chấp tương ứng cho các trường hợp nêu trên là tổ chức trọng tài hoặc tòa án Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam; Trọng tài hoặc Tòa án Việt Nam hoặc hội đồng trọng tài do các bên thỏa thuận thành lập và được giải quyết theo quy định của Luật Đầu tư. Tranh chấp được giải quyết bằng trọng tài theo quy định tại hợp đồng dự án và các hợp đồng liên quan là tranh chấp thương mại. Quyết định của trọng tài nước ngoài được công nhận và thi hành theo quy định của pháp luật về công nhận và thi hành quyết định của trọng tài nước ngoài.
  16. Nghị Định 15 quy định trách nhiệm của các Bộ, Ngành liên quan. Trong đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, bên cạnh các trách nhiệm khác, có trách nhiệm cấp, điều chỉnh, thu hồi giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với các dự án thuộc thẩm quyền; thẩm định nguồn vốn đầu tư của Nhà nước tham gia thực hiện dự án theo thẩm quyền; tham gia ý kiến về các vấn đề thuộc chức năng, thẩm quyền theo yêu cầu của Bộ, ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Bộ Tư pháp, bên cạnh các trách nhiệm khác, có trách nhiệm Cấp ý kiến pháp lý đối với hợp đồng dự án, văn bản bảo lãnh của Chính phủ và các văn bản liên quan đến dự án do cơ quan nhà nước ký kết.
  17. Đối với các đồng dự án được ký tắt trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành không phải đàm phán lại. Như vậy các dự án BT trước đây tạm ngưng không thực hiện nay có thể được tiến hành lại.

Những thay đổi tại Nghị định PPP đem lại nhiều dấu hiệu tích cực cho nhà đầu tư lẫn ngân hàng tài trợ. Có một số vấn đề như bảo lãnh chính phủ, hay cam kết quy định về giá, hay hỗ trợ dòng tiền (take or pay) sẽ còn một số điểm phải làm rõ.  Song việc một loạt các dự án PPP đang tiếp tục khởi động, đặc biệt trong lĩnh vực giao thông vận tải, cũng như việc Vietjetair đặt vấn đề mua lại nhà ga T1 Nội Bài cho thấy đây sẽ là động lực để thúc đẩy phát triển và quản lý tốt các dự án cơ sở hạ tầng.

Thực hiện bởi Vietnam Law Insight (LNT & Partners)

Ghi chú: Bài viết này chỉ nhằm mục dích cung cấp thông tin. Nội dung nó không mang tính tư vấn pháp lý cho bất kì trường hợp cụ thể nào. Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng truy cập website: Http://LNTpartners.com hoặc liên hệ tác giả: Tiến sĩ Luật Lê Nết, DT : +84909759 699 Email: Net.le@LNTpartners.com