Công tác bảo vệ môi trường: Lỗ hổng chính sách hay lỗ hổng thực thi?

Luật sư Trần Thái Bình

LNT & Partners

Xu thế hội nhập với toàn cầu là xu thế tất yếu của các nước đang phát triển, trong đó có Việt Nam. Thế nên, vừa trở thành thành viên của WTO không lâu, Việt Nam cũng gia nhập các hiệp định thương mại tự do quan trọng trong khu vực và quốc tế, như Hiệp định Đối tác kinh tế xuyên Thái Bình Dương (TPP), Hiệp định tThương mại tự do EU – Việt Nam (EVFTA) và Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC). Việc hội nhập như thế mang đến cho Việt Nam nhiều cơ hội giao lưu thương mại, tận dụng nguồn vốn ngoại lực để phát triển kinh tế. Trong xu thế ấy, Việt Nam được nhiều đối tác chọn là điểm đặt cơ sở sản xuất trong chuỗi cung ứng toàn cầu của họ nhờ lợi thế nhân công, chính sách ưu đãi, và nhiều yếu tố khác mà các nước có nền công nghiệp phát triển không còn.

Nhà nước cũng cần xem xét chính sách thu hút đầu tư nước ngoài như thế nào để dần tuyển lựa các nhà đầu tư theo hướng đầu tư vào lĩnh vực dịch vụ, công nghệ cao, công nghiệp nhẹ hay công nghiệp sạch. Cơ chế pháp lý bảo vệ môi trường của Việt Nam hiện tại Việt Nam ngay từ ban đầu thu hút đầu tư nước ngoài đã quan tâm đến yếu tố bảo vệ môi trường và thiết lập các qui định về bảo vệ môi trường chặt chẽ từ rất lâu. Về cơ bản, tầng thứ nhất để bảo vệ môi trường, là qui định tiên quyết đối với các nhà đầu tư trước khi đăng ký thực hiện dự án là phải thực hiện báo cáo đánh giá tác động môi trường đối với các dự án có nguy cơ ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường (theo danh mục dự án đầu tư cụ thể được ban hành kèm Nghị định 18/2015/NĐ-CP quy định về quy hoạch bảo vệ môi trường). Báo cáo đánh giá bao gồm đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và kế hoạch bảo vệ môi trường. Chủ đầu tư dự án có thể tự mình hoặc thuê tổ chức có chức năng thực hiện báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM). Trong quá trình thực hiện ĐTM, chủ dự án phải tiến hành tham vấn Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi thực hiện dự án, các tổ chức và cộng đồng dân cư chịu tác động trực tiếp bởi dự án; nghiên cứu, tiếp thu những ý kiến khách quan, kiến nghị hợp lý của các đối tượng liên quan được tham vấn để hạn chế thấp nhất tác động bất lợi của dự án đến môi trường tự nhiên đa dạng sinh học và sức khỏe cộng đồng. Một tầng bảo vệ nữa là báo cáo ĐTM sau đó sẽ được thẩm định bởi hội đồng thẩm định chuyên môn cấp Bộ hay cấp sở chuyên ngành địa phương, tùy theo quy mô dự án. Hội đồng thẩm định có trách nhiệm xem xét nội dung báo cáo ĐTM và đưa ra ý kiến thẩm định để làm cơ sở cho cơ quan thẩm định xem xét, quyết định việc phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường. Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường là căn cứ tiên quyết để xem xét cấp phép đầu tư cho dự án ấy.

Lại nữa, chủ dự án của một số dự án được quy định cụ thể phải lập hồ sơ báo cáo kết quả thực hiện các công trình bảo vệ môi trường liên quan trong báo cáo ĐTM để được kiểm tra, xem xét cấp giấy xác nhận trước khi vận hành dự án. Dự án chỉ được vận hành khi công trình bảo vệ môi trường phục vụ giai đoạn vận hành của dự án đã được xây dựng phù hợp với báo cáo đánh giá tác động môi trường được phê duyệt. Cuối cùng, cơ quan quản lý môi trường thẩm quyền, cảnh sát môi trường có trách nhiệm thanh tra, kiểm tra, giám sát thường xuyên việc thực hiện của chủ doanh nghiệp, nhà đầu tư để xem họ có thực hiện đúng phê duyệt báo cáo đánh giá bảo vệ môi trường hay không. Và những nhược điểm trong thi hành. Như vậy, có thể thấy về chính sách hay khung pháp lý về bảo vệ môi trường ở Việt Nam không hề lỏng lẻo, nhưng tại sao lại thường xảy ra các sự cố môi trường? Theo tôi, lý do chính là nằm ở khâu thực hiện. Thứ nhất, vì mục tiêu cục bộ cạnh tranh giữa các tỉnh để nhằm thu hút nhà đầu tư nhằm ghi điểm trong nhiệm kỳ của lãnh đạo, trong nhiều trường hợp, những dự án đầu tư được tuyên bố vốn đầu tư hàng tỉ đô-la thường làm lóa mắt hay làm ngất ngay các lãnh đạo các tỉnh nhà, và vì vậy đã chỉ thị tạo các điều kiện hết sức dễ dãi cho các nhà đầu tư này, lơ là trong các thủ tục thẩm định chặt chẽ. Các dự án được chấp thuận đầu tư nhanh chóng, các thủ tục thẩm định tác động môi trường thường làm qua quýt, đại khái cho gọi là đúng thủ tục, chứ chưa tuân thủ một cách nghiêm túc như theo qui định của pháp luật. Thứ hai, trong thủ tục xin cấp các chấp thuận phê duyệt về môi trường, nhà đầu tư thường có các đơn vị tư vấn môi trường, thường là các “sân sau” của các cán bộ ngành môi trường, và các bản báo cáo ĐTM sau đó cũng được các cán bộ này thụ lý thẩm định và chấp thuận, do đó không tránh khỏi “xung đột quyền lợi” trong thủ tục xem xét thẩm định và chấp thuận báo cáo ĐTM. Các báo cáo này vì thế cũng được chóng vánh thông qua.

ca-chet-hang-loat-1811-1652

(Ảnh minh họa)

Vì vậy, tầng bảo vệ thứ hai trong Luật BTMT là mặc dù chủ đầu tư là đơn vị lập báo cáo đánh giá tác động môi trường, nhưng cơ quan quản lý môi trường địa phương là đơn vị chịu trách nhiệm thẩm định lại và phê duyệt, thì với thực trạng hiện nay đã vô hiệu hóa cơ chế thẩm định của cơ quan thẩm quyền. Thứ ba, tầng thứ ba trong bảo vệ môi trường là hoạt động kiểm tra trước khi dự án vận hành chính thức, cơ quan thẩm quyền có trách nhiệm kiểm tra các điều kiện đáp ứng, tuân thủ của chủ đầu tư trong thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường, khắc phục sự cố môi trường trước khi cho phép chính thức đi vào hoạt động. Hoạt động này, trong thực tế, thường cũng được làm qua quýt hay đại khái, Formosa là một minh chứng rõ nhất. Thứ tư, là việc kiểm tra giám sát định kỳ thường xuyên của các cơ quan chức năng và có thẩm quyền trong suốt quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư nhằm phát hiện và ngăn chặn các vi phạm môi trường của chủ doanh nghiệp. Thực tế cho thấy, hoạt động này cũng không được thực thi nghiêm túc và thích đáng, chỉ đợi khi người dân có phàn nàn, báo cáo với chính quyền thì khi đó mới có kiểm tra, nhưng khi đó thì sự cố môi trường cũng đã xảy ra mất rồi, có khắc phục cũng chỉ là hạn chế phần tác hại mà thôi.

Kết luận

Tóm lại, theo tôi, khung pháp lý hiện tại về bảo vệ môi trường đã tương đối đủ để Nhà nước Việt Nam có thể thực thi tốt chính sách bảo vệ môi trường song song với việc phát triển kinh tế (dĩ nhiên, quá trình thực hiện Việt Nam cũng cần phải tham khảo, học hỏi để cập nhật và bổ sung cho hoàn thiện hơn). Khâu yếu nhất vẫn là khâu thực hiện, và nổi bật là sự buông lỏng của các cơ quan quản lý thẩm quyền về môi trường trong khâu giám sát tuân thủ. Doanh nghiệp thường có xu hướng nhằm tối ưu hóa lợi ích kinh tế của họ, tiết kiệm chi phí, nhất là chi phí bảo vệ môi trường. Không thể chỉ trông chờ tất cả vào sự tuân thủ của doanh nghiệp, chủ đầu tư. Cơ quan thẩm quyền phải có năng lực trong việc thực thi giám sát, ngăn chặn sự cố hay thảm họa môi trường, chứ một khi đã xảy ra, dù có khắc phục hay bồi thường đi nữa, cũng chỉ hạn chế phần nào thiệt hại trước mắt, di họa lâu dài cho các thế hệ về sau vẫn còn đó, và trách nhiệm rõ ràng của thế hệ đi trước đã không làm tròn.

#environment #protection #legal #hole #vietnam

Công khai thông tin để bảo vệ người mua nhà

Hiện nay người mua nhà muốn kiểm chứng thông tin do chủ đầu tư đưa ra rất khó, làm sao xác minh thông tin, gõ cửa cơ quan nào ?

Các chuyên gia bất động sản thường khuyên người mua nhà nên tỉnh táo tìm hiểu thông tin để tránh rủi ro. Nhưng trong trường hợp thị trường không có nhiều thông tin minh bạch, dù người mua đã cẩn thận hết sức cũng có thể mua nhầm nhà trong các dự án không đàng hoàng…

Không có vùng cấm trong việc cung cấp thông tin về dự án. Hiện Văn phòng đăng ký đất đai TP cung cấp thông tin bằng văn bản cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu.
Ông Phạm Ngọc Liên 
(giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP)

Đó là chia sẻ của nhiều cư dân chung cư trong buổi tọa đàm “Minh bạch thông tin dự án nhà ở” do báo Tuổi Trẻ tổ chức ngày 4-8, với sự đồng hành của Tập đoàn Novaland.

Thông tin mù mờ, người mua chịu thiệt

Ông Nguyễn Quốc Tuấn, trưởng ban quản trị chung cư Rubyland (Q.Tân Phú, TP.HCM), kể ông mua nhà từ năm 2006. Khi mua, ông đã tìm hiểu từ nhiều nguồn, thậm chí còn đến Phòng tài nguyên – môi trường Q.Tân Phú hỏi. Khi biết dự án “sạch” rồi ông mới quyết định mua nhà.

Thế nhưng khi về ở rồi ông mới biết giấy đỏ của dự án đang bị thế chấp ngân hàng, dự án xây dựng sai phạm. Và đến giờ người dân ở chung cư này không thể gặp được chủ đầu tư để hỏi về tiến độ trả nợ cho ngân hàng hay làm giấy chủ quyền căn hộ cho dân.

Tương tự, ông Phạm Hoàng Hải, người dân ở chung cư Tân Hương (Q.Tân Phú), chia sẻ ông mua căn hộ ở đây từ cuối năm 2013. Giờ mới hay dự án bị thế chấp!

“Lúc tôi đi mua căn hộ, tìm hiểu thông tin từ môi giới, từ trang tin điện tử của chủ đầu tư nhưng các nguồn này đều không có thông tin dự án thế chấp ngân hàng. Đến khi bán nhà xong, chủ đầu tư đem thế chấp thì chúng tôi không 
thể biết” – ông Hải kể.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), cho rằng những dự án lôm côm làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân thời gian qua là những dự án bán nhà trước khi Luật nhà ở 2014 có hiệu lực.

Luật nhà ở 2014 đã có những quy định bịt kín các lỗ hổng này như: quy định về minh bạch thông tin, sở xây dựng địa phương xác định dự án đủ điều kiện bán nhà, quy định về việc ngân 
hàng bảo lãnh cho dự án…

Luật sư Trần Thái Bình, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết pháp luật hiện nay đã quy định chặt chẽ để bảo vệ người mua nhà. Nhưng thực tế vẫn còn chưa suôn sẻ lắm. Ví dụ như người mua nhà muốn kiểm chứng thông tin do chủ đầu tư đưa ra rất khó, làm sao xác minh thông tin, gõ cửa cơ quan nào…

bat-dong-san

(Hình ảnh minh họa)

Nhiều người mua nhà biết quy định nhưng không phải lúc nào họ cũng nhận được thông tin rõ ràng. Hiện nay, người mua nhà trong các dự án cần đòi hỏi những văn bản như xác nhận của sở xây dựng địa phương về việc dự án đủ điều kiện kinh doanh, chứng thư bảo lãnh của ngân hàng cho dự án và người dân nên kiểm tra thông tin từ văn phòng đăng ký đất đai tỉnh, thành về 
việc đăng ký thế chấp.

Cần xây dựng hệ thống thông tin có thu phí

Luật sư Bình cho biết ở nhiều nước trên thế giới có những trung tâm cung cấp thông tin ban đầu của các bất động sản có thu phí người sử dụng như chủ sở hữu là ai, tình trạng pháp lý như thế nào, có bị thế chấp hay không…

Hệ thống các trung tâm này hoạt động rất hiệu quả với thông tin đáng tin cậy, rõ ràng. Ở Việt Nam dù luật đã quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin như trên, nhưng đến nay vẫn chưa thấy có.

Ở góc độ chủ đầu tư, ông Lê Hùng Mạnh, tổng giám đốc Công ty BĐS Gia Hòa, ủng hộ việc công bố thông tin vừa qua và đặt vấn đề: tới đây Sở TN – MT TP có công bố tất cả các dự án đang thế chấp hay không, bao lâu nữa sẽ công bố lần hai và có “chấm điểm”, phân loại các dự án thế chấp với mục đích gì hay không?

Ông Phạm Ngọc Liên, giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP (Sở TN – MT TP), cho rằng không có vùng cấm trong việc cung cấp thông tin.

Tuy nhiên theo ông Liên, hiện nay thông tin thế chấp có ở Văn phòng đăng ký đất đai TP chưa đầy đủ, rõ ràng và thông tin về dự án nằm rải rác ở nhiều sở, ngành của TP. Ông Liên đề xuất: “Cần có một đầu mối cung cấp thông tin. Và việc công bố có thể thu phí để bù vào chi phí nhân sự”.

Trả lời góp ý của luật sư Bình, ông Phan Trường Sơn, trưởng Phòng quản lý nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng TP, chia sẻ phải công khai thông tin để thị trường bất động sản phát triển tốt hơn và đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng.

Nhiều năm trước, Bộ Xây dựng đã khởi động xây dựng hệ thống dữ liệu để tiến tới thành lập hệ thống thông tin thị trường bất động sản như những thị trường tiên tiến, hoàn thiện khác trên thế giới. Tuy nhiên, việc thực hiện gặp khó khăn vì cơ sở dữ liệu quá nhiều.

Sẽ công bố thông tin về các dự án đã giải chấp

Theo ông Lê Hoàng Châu, trong 77 dự án mà Sở Tài nguyên – môi trường TP đã công bố, chỉ có 67 dự án do chủ đầu tư thế chấp ngân hàng. Còn lại có 9 dự án do những tổ chức, cá nhân mua căn hộ hoặc một phần diện tích của dự án rồi đem thế chấp ngân hàng.

Cụ thể đó là các dự án khu Masteri, chung cư cao cấp Homyland 2, dự án The Vista (quận 2), dự án Phú Mỹ Hưng, cao ốc Docklands Sài Gòn (quận 7), chung cư Saigonland, Central Park, dự án Saigon Pearl giai đoạn 3, SSG Tower Văn Thánh (Bình Thạnh). Và dự án chung cư Him Lam Riverside lô A3 (Q.7) đã được chủ đầu tư giải 
chấp vào ngày 16-7.

Ông Phạm Ngọc Liên cho biết đến cuối tuần này, Văn phòng đăng ký đất đai TP sẽ công bố lại những thông tin về các dự án đã giải chấp trong danh sách đã công bố.

(Báo Tuổi Trẻ online)

South Korea – Vietnam: Bilateral Free Trade Agreement

South Korea and Vietnam have recently engaged in developing their political and economic ties; the zenith of which was reached with the signing of a bilateral Free Trade Agreement  (“FTA”) between the two countries on May 5th, 2015 in Hanoi.  The FTA is expected to bring exponential surges in the bilateral trade between the two countries, in which the Vietnamese government has agreed to remove tariffs on 89.9% of products imported from South Korea over a period of 15 years. Likewise, South Korea is planning to revoke tariffs on 95.4% of all products imported from Vietnam. The two partners are currently ratifying the agreement before it is due to take effect late this year.

The both countries anticipate further growth in the volume of bilateral trade, which has reached a record high of US$30 billion in 2014. Additionally, with the agreement in place, Vietnam foresees substantial inward investment growth from South Korea which stood at approximately US$5.8 billion in November 2014.

By Vietnam Law Insight (LNT & Partners)

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us or visit the website: Http://LNTpartners.com

Expands Customs Priority Policy to Brokers and Key Investment Projects

New Circular from the Ministry of Finance Expands Customs Priority Policy to Brokers and Key Investment Projects

The law

On 12th May 2015, Ministry of Finance issued Circular No. 72/2015/TT-BTC that will regulate on the application of priority policies in customs procedures, customs inspection and supervision for exported and imported goods of enterprises (hereinafter referred to as “Circular 72”). Circular 72 will replace Circular No. 86/2013/TT-BTC dated June 27, 2013 (hereinafter referred as “Circular 86”) and Circular No. 133/2013/TT-BTC dated September 24, 2013 of the Ministry of Finance.

Under the new circular, the priority policy has had its subject and scope broadened and expanded, with the conditions for application of priority now less strict, and the procedures simplified in comparison with the previous Circular 86.

The customs priority regime will be expanded to include eligible customs brokers and projects, rather than only for enterprises, as noted in the previous Circular 86. The scope of privileges has expanded beyond just businesses to include various subjects including enterprises, customs brokers and key investment projects agreed by the Prime Minister. The conditions stated for the amount of import or export turnover for enterprises has been reduced from US$200 million annually to US$100 million annually.

What does this mean for businesses?

In terms of procedures, Circular 72 waives the stage of undertaking the Memorandum of Understanding (“MOU”) in the verification process. Instead of separating the appraisal procedure into two stages which are generating the MOU and issuance of the Decision on recognition of prioritized enterprises as stipulated in Circular 86. Circular 72 streamlines the process as the Decision will be signed by the Director of the General Department of Customs within 10 working days since the completion of inspection process, without making the memorandum if enterprises meet the conditions for application of priority policy. Moreover, enterprises will submit the dossiers to the Customs Department of the province where the headquarters of the enterprise is located, instead of the General Department of Customs. Furthermore, the right to customs clearance with incomplete declarations will be granted to enterprises more generally, instead of only applying this in the event that the database system of the customs offices meet malfunction or temporarily stop operation.

Businesses should also note that the time schedule for the processing of dossiers is not clearly stated in this Circular, while Circular 86 explicitly specifies that the time limit for consideration to recognize the prioritized business shall not exceed 45 working days.

Circular 72 will take effect on 26th June 2015.

By Vietnam Law Insight.

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us or visit the website: Http://LNTpartners.com

New Legal Framework for Vietnam’s Nascent Derivative Securities Market

The Law

On 5 May 2015, the Government issued Decree No. 42/2015/ND-CP on derivative securities and the derivative securities market, which is considered as the very first legal framework for the derivative securities market of Vietnam to come into operation in 2016.

This Decree recognizes futures contracts, options and forward contracts of which objects are underlying assets being securities and/or other assets used as the basis for fixing the value of the derivative securities as derivative securities. There will also be other kinds of derivative securities as recognized in accordance with guidelines of the Ministry of Finance. These newly recognized derivative securities may be traded on the derivative securities market as provided by the laws.

In principle, any organization or individual may invest in derivative securities on the derivatives market, except for certain organizations, such as securities companies, fund management companies, credit institutions and State-owned companies, which must satisfy certain requirements before investing in the market.

Furthermore, for the purpose of conducting derivative securities trading and/or providing derivative securities clearance and payment services, an organization will need to obtain a certificate of satisfaction of conditions for the respective activities issued by the State Securities Commission. To obtain this certificate, in general and subject to activities registered to be conducted, the organization must satisfy a number of conditions, such as financial conditions, i.e. minimum charter capital; conditions on business results, ratios of available capital, professional rules and/or relevant requirements to be provided by the Ministry of Finance; and other conditions as provided.

What does this mean for businesses?

Through there has been a legal framework for securities trading in Vietnam since the introduction of the Law on Securities (70/2006-QH11), Decree 42/2015/ND-CP allows for more diversified securities products in the Stock Exchange, thus boosting liquidity in the securities market which will be great news for businesses that are increasingly using the Stock Market as a capital channel. Accordingly, Decree 42/2015/ND-CP is expected to support the securities market of Vietnam, increase competitiveness and help to narrow the gap between securities market of Vietnam and of other countries all over the world.

Decree 42 will take effect on 1 July 2015.

 

By Vietnam Law Insight.

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us or visit the website: Http://LNTpartners.com

Từ 1.7, người mua nhà, đất phải “cõng” thêm hàng loạt chi phí

(Theo Giá nhà đất ở các đô thị lâu nay vẫn quá cao so với thu nhập trung bình của người dân. Tuy nhiên, khi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư có hiệu lực vào ngày 1.7 tới cùng với việc áp dụng Luật Đất đai mới, giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng vì những chi phí phát sinh.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh. Điều này đồng nghĩa sẽ phát sinh thêm chi phí bảo lãnh, cộng dồn vào giá thành sản phẩm.
Gia nha dat, chi phi

Nhiều dự án chạy đua mở bán trước ngày 1.7

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty luật LNT & Partners, cho rằng, việc quy định ngân hàng bảo lãnh có thể giúp khách hàng yên tâm hơn khi mua nhà. Tuy nhiên, việc này sẽ phát sinh chi phí và hiện vẫn chưa rõ ngân hàng sẽ bảo vệ quyền lợi cho khách hàng như thế nào khi chủ đầu tư mất khả năng triển khai dự án. Khi đó, ngân hàng sẽ đứng ra trả lại tiền cho khách hàng hay giao dự án cho công ty khác triển khai… Điều này vẫn chưa có hướng dẫn chi tiết.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó GĐ Công ty TNHH Đất Lành, băn khoăn, ngân hàng bảo lãnh thì chưa rõ họ lấy chi phí như thế nào. Nếu 1% – 3% thì chẳng ngân hàng nào dám, còn nếu 5% – 10% thì quá cao. Tất cả chi phí này cuối cùng người mua phải gánh chịu. Theo ông Đực, việc bảo lãnh nên để thỏa thuận dân sự, không nên bắt buộc, cứng nhắc.

Bên cạnh bảo lãnh, thì quy định ký quỹ theo Luật Đầu tư năm 2014 cũng là yếu tố tác động đến giá thành sản phẩm. Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), “mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án” là chưa phù hợp với thực tế. Cần quy định mức tỷ lệ ký quỹ phải nộp khác nhau giữa dự án lớn và nhỏ. Mặt khác, với chủ đầu tư dự án đã tự mình bồi thường tạo quỹ đất sạch thì không cần phải thực hiện nghĩa vụ ký quỹ. HoREA cho rằng, hệ quả cần được xem xét là toàn bộ chi phí của việc ký quỹ cũng sẽ được nhà đầu tư tính vào giá bán sản phẩm và cuối cùng người tiêu dùng là người sẽ gánh chịu.

Mới đây, HoREA cũng nêu một số ý kiến quan ngại khi thực hiện Luật đất đai 2013 và một số kiến nghị tháo gỡ. Về tiền sử dụng đất của tổ chức, doanh nghiệp, HoREA cho rằng cách thu tiền sử dụng đất  theo Điều 114, Luật Đất đai và Điều 4, Thông tư 76/2014/TT-BTC, của Bộ Tài chính, sẽ tạo thành một gánh nặng. Nó sẽ là một “ẩn số” trước khi doanh nghiệp ra quyết định đầu tư hay không nên đầu tư dự án. Cuối cùng chi phí tiền sử dụng đất cũng sẽ được tính vào giá bán mà người tiêu dùng lại phải gánh chịu khi mua sản phẩm bất động sản.

Theo HoREA, nên áp dụng cách tính tiền sử dụng đất theo đề xuất của UBND TP.HCM tại văn bản 196/BC-UBND ngày 8.11.2013 như sau: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.

Những kiến nghị của HoREA và vấn đề mà các chuyên gia đặt ra hiện vẫn chờ động thái tiếp theo của các cơ quan chức năng. Tuy nhiên, thị trường đã có nhiều diễn biến theo xu hướng chạy đua bán hàng trước khi có những “biến phí” từ ngày 1.7.

Theo  – An Bình
Bài viết được đăng bởi báo Một Thế Giới với sự phỏng vấn ông Trần Thái Bình, luật sư công ty luật LNT & Partners.
Bài viết này chỉ nhằm mục dích cung cấp thông tin. Nội dung nó không mang tính tư vấn pháp lý cho bất kì trường hợp cụ thể nào. Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng truy cập website: Http://LNTpartners.com.

ASEAN Tax/Thai Tax Summit 2015

ASEAN Tax/Thai Tax Summit 2015
Opportunities & Challenges from Tax Changes for Outbound & Inbound Investment

 

Keep abreast of the latest tax issues and policies in Thailand & key AEC countries to enhance competitiveness and managing tax risks for AEC integration

As a result of the establishment of the ASEAN Economic Community (AEC), the ASEAN region is set to see a freer movement of goods, services, investment, skilled labor and capital among its member countries. We will need to make sure that all relevant regional regulatory frameworks, including the area of regional tax integration arrangements, will be sufficiently suitable and appropriate for facilitating the single market and other regional economic goals.

This year’s conference on ASEAN Tax/Thai Tax Summit 2015 will highlight all the key potential implications to explore the challenges and opportunities including latest government policy & scenarios on tax restructuring to enhance competitiveness and preparation for AEC, effective tax planning strategies for AEC 2015 and their impact on businesses.  In addition, this ASEAN Tax/Thai Tax Summit 2015 will update on customs & international trade & FTA, cross-border tax dispute settlement, cross-border transactions and tax risk management, corporate taxation, Board of Investment (BOI) tax holidays, recent changes in transfer pricing, indirect tax, anti-tax avoidance, VAT, CLMV key tax updates and much more.

We are delighted to announce that Dr Net Le from LNT & Partners will join the panel speaker of ASEAN Tax/Thai Tax Summit 2015 and give a presentation on the session: “Insights into the Workings of the General Anti-Avoidance Rule”, on following main points:

  • New anti-avoidance rules around ASEAN and how they affect tax planning
  • Anti-avoidance principles – Evolution
  • Assessing and comparing the recent trends in the area of GAARs
  • Key lesson learned and case examples

Attendees will get the most comprehensive updates on key tax updates for both AEC and Thailand.

EVENT DETAILS:

  • Date: 25-26 June 2015
  • Time: 8:00am – 5:30pm
  • Venue: The Landmark Hotel Bangkok, 138 Sukhumvit Rd, Khlong Toei, Bangkok 10110

For more information and registration, please Go to the event’s website

Pleas click here for the eBrochure_Conference on ASEAN Tax-Thai Tax Summit 2015.

CONFERENCE HIGHLIGHTS

  • Hear outstanding case study on “Cross-border transactions & tax risk management”
  • Tax updates/discussions toward AEC integration in 2015
  • Gathering Thailand’s tax authorities and top tax experts
  • Find out the latest tax developments in countries such as Cambodia, Laos, Myanmar, Vietnam and Indonesia
  • Executive roundtable discussion “Emerging taxation issues for ASEAN countries and impacts of regional integration on taxation”
  • Insights into the workings of the general anti-avoidance rule
  • Case Study: Cross Border Transactions and Investment in Cambodia

For online registration: http://www.asiabusiness-connect.com/On-line-Registration.html 

Midterm Vietnam Business Forum 2015

On June 9, the Vietnam Business Forum Consortium, in collaboration with the Ministry of Planning and Investment and the World Bank Group, held the Midterm Vietnam Business Forum 2015 in Hanoi with theme “Enhancing Enterprise Competitiveness for Global Integration” and the presence of Prime Minister H.E. Mr. NGUYEN TAN DUNG. This Forum was a valued opportunity for a structured dialogue between the Vietnamese Government, local and foreign businesses and the donor community to improve the business environment in Vietnam.

Beside sponsoring for the forum, LNT & Partners attended and raised insightful comments on the new Law on Investment and Law on Enterprise. The forum started with the Review of Business Climate by Chamber of Commerce from Vietnam, Korean, European, and American. On this midterm gathering, they focused on 3 main issues followed:

  1. The Issues of implementation of new Laws on Investments, Enterprises, Housing, Real Estate Business and Immigration on Trade, Tourism and Investment;
  2. Needs for positive growth on Banking and Capital Markets; and
  3. Infrastructure – Requirements for PPP implementations, port strengthening and power generation needs in Master Plan VII.

Please click the link to download the relevant documents from VBF:

Midterm VBF 2015 – VBF Co-Chair Speech

Midterm VBF 2015 – Short Report – ENG

Midterm VBF 2015 – Full Report – ENG

 Reported by: Vietnam Law Insight

Nghị định Hợp tác Công – Tư (PPP), Các dự án cơ sở hạ tầng đã thực sự mở cửa?

Với nhu cầu cơ sở hạ tầng ngày càng cao, trong khi ngân sách và nguồn vốn ODA có hạn, việc kêu gọi tư nhân vào các dự án cơ sở hạ tầng (PPP) được hy vọng là giải pháp khả thi nhất. Trong khi PPP đã thành công nhiều ở các nước ASEAN khác, nhất là Malaysia, thì các dự án PPP ở Việt Nam vẫn đang gặp trở ngại. Vì vậy, việc Nghị định 51 ngày 14 tháng 02 năm 2015 quy định về đầu tư theo hình thức đối tác công tư hy vọng sẽ đáp ứng được mong đợi của nhà đầu tư. Nghị Định 15 có những quy định mới đáng chú ý như sau:

  1. Nghị Định 15 quy định về hình thức các hợp đồng dự án, bao gồm Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (Hợp đồng BT); Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao – Thuê dịch vụ (Hợp đồng BTL) và Hợp đồng Xây dựng – Thuê dịch vụ – Chuyển giao (Hợp đồng BLT). Như vậy nhà đầu tư không nhất thiết phải chuyển giao công trình cho nhà nước, mà có thể chọn nhiều giải pháp khác nhau, tùy yêu cầu của nhà đầu tư và bên cấp vốn cho vay dự án.
  1. Nghị Định 15 quy định rõ hình thức đầu tư và phân loại dự án được áp dụng hình thức PPP. Bên cạnh các dự án về cơ sở hạ tầng vật chất như cầu, đường, các công trình xây dựng… các công trình về thương mại, khoa học, công nghệ, khí tượng thủy văn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu công nghệ thông tin tập trung; ứng dụng công nghệ thông tin cũng được đưa vào danh mục các dự án được áp dụng hình thức PPP. Quy định này khuyến khích nhà đầu tư trong lĩnh vực nghiên cứu và công nghệ cao. Nghị Định 15 cũng quy định rõ, các dự án theo hình thức PPP sẽ được phân loại theo dự án quan trọng quốc gia, các dự án nhóm A, B và C. Nhờ đó mà các dự án nhỏ sẽ được thông qua nhanh chóng hơn.  Theo đó, Dự án nhóm C không phải thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
  2. Nghị Định 15 quy định việc sử dụng vốn đầu tư của nhà nước tham gia thực hiện dự án sẽ được phân bổ c sẽ được dùng chủ yếuu để hỗ trợ xây dựng công trình phụ trợ, tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư. Tuy nhiên nghị định không nói rõ giá trị quyền sử dụng đất có được tính trong tổng phí đàu tư hay không.
  3. Một trong những điều kiện để lựa chọn dự án là dự án phải có tổng vốn đầu tư từ 20 tỷ đồng trở lên (trừ dự án O&M và một số dự án đặc thù). Ngoài ra, dự án có khả năng thu hồi vốn từ hoạt động kinh doanh sẽ được ưu tiên lựa chọn.
  4. Về nội dung đề xuất dự án, bên cạnh các nội dung về thông tin dự án, yếu tố kỹ thuật… nội dung đánh giá dự kiến sơ bộ rủi ro trong quá trình thực hiện dự án và phân chia rủi ro giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư cũng cần được đề cập.
  5. Nghị Định 15 cũng quy định về thời điểm ký kết hợp đồng dự án. Theo đó, nhà đầu tư đàm phán và ký tắt hợp đồng dự án trước, sau đó được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Bước cuối cùng mới là ký kết hợp đồng dự án. Như vậy, các thiệt hại, thay đổi hay phát sinh trước khi ký kết hợp đồng dự án có phát sinh hậu quả pháp lý hay không? Vấn đề này vẫn chưa được trả lời.
  6. Về nội dung hợp đồng dự án, Nghị Định 15 liệt kê các nội dung cần thiết trong một hợp đồng PPP, các tài liệu đính kèm cần thiết. Ngoài ra, Nghị Định 15 có quy định mở để các Bộ, Ngành và UBND cấp tỉnh được phép đề xuất một hình thức hợp đồng khác với các hình thức đã được quy định tại Nghị Định 15 để trình Chính phủ xem xét, quyết định.
  7. Nghị Định 15 cho phép chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng dự án, hoặc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án. Điều này mở cửa cơ hội chứng khoán hóa (securitization) cho dự án, giải tỏa một phần lo lắng cho các nhà tài trợ hay ngân hàng đối với vấn đề tài chính dự án, nhất là khi chủ đầu tư không đủ năng lực để tiếp tục thực hiện dự án.
  8. Về pháp luật áp dụng, Nghị Định 15 quy định rõ cho phép các bên ký kết có thể thỏa thuận việc áp dụng pháp luật nước ngoài để điều chỉnh các hợp đồng dự án mà một bên là nhà đầu tư nước ngoài hoặc Các hợp đồng được Chính phủ bảo lãnh nghĩa vụ thực hiện. Đây là thay đổi lớn và cho phép các nhà tư vấn tài chính quốc tế được tham gia sâu rộng vào dự án.
  9. Nghị Định 15 quy định về nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng dự án, tuy nhiên Nghị định lại đưa vấn đề này cho luật đấu thầu giải quyết. Vấn đề bảo lãnh của Chính phủ không được quy định rõ, mà được giao lại cho Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp nghiên cứu.
  10. Đối với doanh nghiệp dự án, sau khi được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư thành lập doanh nghiệp để thực hiện dự án phù hợp với mục tiêu, phạm vi hoạt động đã thỏa thuận tại hợp đồng dự án. Việc thành lập doanh nghiệp dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật doanh nghiệp.
  11. Nghị Định 15 quy định rõ nghĩa vụ giám sát thực hiện hợp đồng dự án của nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án và cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc phân định trách nhiệm cụ thể này là cần thiết để đảm bảo dự án được giám sát thực hiện một cách cẩn trọng. Về giá, phí hàng hóa, dịch vụ và các khoản thu, Nghị Định 15 tôn trọng thỏa thuận của các bên trong hợp đồng dự án, tạo điều kiện để nhà đầu tư thu hồi vốn và lợi nhuận. Đây là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư đàm phán giá với các bên cung cấp hay bên mua hàng của nhà nước nếu có các ràng buộc bất lợi cho nhà đầu tư.
  12. Nghị định 15 quy định rõ thời hạn để quyết toán công trình dự án. Theo đó, trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày hoàn thành công trình dự án, nhà đầu tư thực hiện quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình.
  13. Về việc thế chấp tài sản, quyền kinh doanh công trình dự án, Nghị Định 15 quy định rõ Nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án được thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất và quyền kinh doanh công trình dự án tại bên cho vay theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về dân sự, với điều kiện thời hạn thế chấp không quá thời hạn hợp đồng dự án. Tuy nhiên, thời hạn thế chấp có thể vượt quá thời hạn hợp đồng dự án nếu có thỏa thuận tại hợp đồng dự án. Về hình thức thỏa thuận thế chấp, thỏa thuận thế chấp tài sản, quyền kinh doanh công trình dự án phải được lập thành văn bản ký kết giữa bên cho vay và các bên ký kết hợp đồng dự án. Như vậy quyền lợi của bên cho vay đối với dự án sẽ được bảo đảm phần nào.
  14. Về việc sử dụng ngoại tệ trong dự án, Nghị Định 15 quy định nguyên tắc Bảo đảm cân đối ngoại tệ. Theo đó, nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án được mua ngoại tệ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động ngoại hối để đáp ứng nhu cầu giao dịch vãng lai, giao dịch vốn và các giao dịch khác hoặc chuyển vốn, lợi nhuận, các khoản thanh lý đầu tư ra nước ngoài theo quy định của pháp luật về quản lý ngoại hối
  15. Về vấn đề giải quyết tranh chấp, Nghị Định 15 phân loại các tranh chấp thành (i) Tranh chấp giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp dự án và tranh chấp giữa doanh nghiệp dự án với các tổ chức kinh tế tham gia thực hiện dự án; (ii) Tranh chấp giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với nhà đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư nước ngoài thành lập và (iii) Tranh chấp giữa doanh nghiệp dự án với tổ chức, cá nhân nước ngoài hoặc với các tổ chức kinh tế Việt Nam và tranh chấp giữa các nhà đầu tư. Theo đó, cơ quan giải quyết tranh chấp tương ứng cho các trường hợp nêu trên là tổ chức trọng tài hoặc tòa án Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam; Trọng tài hoặc Tòa án Việt Nam hoặc hội đồng trọng tài do các bên thỏa thuận thành lập và được giải quyết theo quy định của Luật Đầu tư. Tranh chấp được giải quyết bằng trọng tài theo quy định tại hợp đồng dự án và các hợp đồng liên quan là tranh chấp thương mại. Quyết định của trọng tài nước ngoài được công nhận và thi hành theo quy định của pháp luật về công nhận và thi hành quyết định của trọng tài nước ngoài.
  16. Nghị Định 15 quy định trách nhiệm của các Bộ, Ngành liên quan. Trong đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, bên cạnh các trách nhiệm khác, có trách nhiệm cấp, điều chỉnh, thu hồi giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với các dự án thuộc thẩm quyền; thẩm định nguồn vốn đầu tư của Nhà nước tham gia thực hiện dự án theo thẩm quyền; tham gia ý kiến về các vấn đề thuộc chức năng, thẩm quyền theo yêu cầu của Bộ, ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Bộ Tư pháp, bên cạnh các trách nhiệm khác, có trách nhiệm Cấp ý kiến pháp lý đối với hợp đồng dự án, văn bản bảo lãnh của Chính phủ và các văn bản liên quan đến dự án do cơ quan nhà nước ký kết.
  17. Đối với các đồng dự án được ký tắt trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành không phải đàm phán lại. Như vậy các dự án BT trước đây tạm ngưng không thực hiện nay có thể được tiến hành lại.

Những thay đổi tại Nghị định PPP đem lại nhiều dấu hiệu tích cực cho nhà đầu tư lẫn ngân hàng tài trợ. Có một số vấn đề như bảo lãnh chính phủ, hay cam kết quy định về giá, hay hỗ trợ dòng tiền (take or pay) sẽ còn một số điểm phải làm rõ.  Song việc một loạt các dự án PPP đang tiếp tục khởi động, đặc biệt trong lĩnh vực giao thông vận tải, cũng như việc Vietjetair đặt vấn đề mua lại nhà ga T1 Nội Bài cho thấy đây sẽ là động lực để thúc đẩy phát triển và quản lý tốt các dự án cơ sở hạ tầng.

Thực hiện bởi Vietnam Law Insight (LNT & Partners)

Ghi chú: Bài viết này chỉ nhằm mục dích cung cấp thông tin. Nội dung nó không mang tính tư vấn pháp lý cho bất kì trường hợp cụ thể nào. Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng truy cập website: Http://LNTpartners.com hoặc liên hệ tác giả: Tiến sĩ Luật Lê Nết, DT : +84909759 699 Email: Net.le@LNTpartners.com

Receiving Advance Payments from Home Buyers: Correct Interpretation and Clarification is Necessary

Law on Residential Housing stipulates that generally, developers shall not be entitled to receive any advance payments from home buyers who purchase residential houses to be developed in the future before the foundation work of the property is completed.

This provision has been interpreted by competent authroties that any amount received by developers from their home buyers prior to the completion of the foundation, shall be deemed illegal and such transactions may be invalid.

However, the business in practice is very various by nature, the developers, in some cases, expect to know how many purchases have committed to buy houses in their projects. Therefore, deposit agreement is a method to secure the housing purchase and sales contracts. The amounts received from such deposit agreements may be at the risk of being regarded as a violation of the aforementioned provision.

In reality, some developers who collected payments from their potential buyers in the form of a “deposit”, or “goodwill amount”, and etc were imposed with administrative sanctions.

Deposits or Advance Payments?

From a legal perspective, there are some aspects that need to be considered in relation to this issue as follows:

Pursuant to regulations stipulated in the Civil Code, a deposit agreement means an amount of money delivered by one party to another party as a security for its performance of the further steps of the contemplated transaction. In the mentioned case, the transaction between the developer and a home buyer is the execution of a housing purchase and sales contract. Therefore, the deposit agreement between developers and its potential buyers prior to the completion of the foundations contains the provision that potential buyers pay a deposit amount to secure their performance commitments. Such buyers shall enter into the housing purchase and sales contracts with the developers when the projects have met the required conditions; in case the buyers do not fulfill their commitments, they shall forfeit their deposits…In our opinion, such agreements is in compliance with the Civil Code regarding deposit agreements.

The Law on Residential Housing provides that developers shall not be entitled to receive an “advance payment” from the buyers prior to the completion of the foundation. This intended provision is justified in avoiding the possibility that developers do not have the sufficient financial capacity to complete the property projects, which may adversely affect the interests of buyers ultimately. This provision is intended for the protection of buyer’s interests, but how should it be interpreted correctly?

In our opinion, the fact that developers receive deposit amounts from their home buyers is not supposed that they have received “advance payment” because the two transactions are different in legal nature: one is the deposit transaction, while the other is the housing purchase transaction. Indeed, from an accounting perspective, deposit amounts cannot  be entered to the accounts as the payments from buyers, because the developers always have an obligation to return deposits (including deposit penalties as agreed) to buyers in the event of any breach of agreement by the developers. Therefore, up to this point, the developers and the potential buyers have still not conducted in house purchase transactions. If such advance payments are supposed to be payments according to housing purchase and sale contracts, such payments shall accounted as revenue of the developers.

A unified interpretation by authorities needed

Relevant competent authorities usually suppose that “receiving deposits” and “receiving advance payments” are the same, and consequently presuming that the developers have breached regulations if receiving deposit amounts, and the related transactions are likely to be canceled due to its invalidity.

The provision of Law on Residential Housing mentioned above for the purpose of protection for interests of buyers is essential and justified. However, the assurance required to enable developers (as businesses) to be advantageous in their doing business within the legal framework is also necessary.

Currently, Law on Residential Housing 2014 and Law on Real Estate Business 2014 provides quite sufficiently regulations in order to remove incapable developers. For example, Law on Real estate requires a developer’s performance of housing project must be guaranteed by a reputable bank.  And furthermore, the developers are entitled to receive advance payments from the buyers up to 50 % or 70% of the housing sale price, and etc. All of these regulations, in our view,  secure enough the interests of home buyers.

Therefore, the further expanded interpretation of competent authorities is neither consistent with the spirit of the Civil Code, nor necessary in practice. Furthermore, such interpretations may adversely affect trading transactions between parties.

It is necessary to have guidance, or a specific confirmation from the Ministry of Construction regarding the fact that developers can receive deposit amounts (prior to the completion of the foundation) is consistent with applicable laws, in order to remove the “hanging verdict” for developers due to different interpretations of the relevant authorities at the local level.

By Vietnam Law Insight.

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us or visit the website: Http://LNTpartners.com

The article contributed by Mr. Tran Thai Binh, LNT & Partners. Its contents do not constitute legal advice. For more information, please contact lawyers via email: binh.tran@LNTpartners.com

Is it time to impose a levy on house?

As planned, Law on House and Land Tax will be reviewed and adopted by the National Assembly at its 7th Meeting (held in May 2010) and will be effective from 1 January 2012.

However, according to Head of Economy Committee of the National Assembly, Mr. Ha Van Hien, many delegates of the National Assembly have yet to “agree” on the levy on houses. From Mr. Hien’s explanation, during the construction of a house, construction materials have to be levied, and an amount of money has to be paid for the use of the land; therefore, the levy on houses will lead to an overlap against multiple taxes.

The authorities in charge of drafting and verifying the law in question maintain their viewpoint

Notwithstanding Mr. Hien’s explanation, the National Assembly’s Budget and Finance Committee (the one verifying the draft Law on House and Land Law) and the authority drafting such law maintain their viewpoint that houses should be levied on the reason that imposing a levy on houses will help to enhance management work as well as gradually and reasonably control and regulate payments into the state budget. The collection of taxes on houses also helps to limit speculation in houses, especially condominiums. Since the tax rate proposed in the draft law is not high, and subjects on which the levy will be imposed are narrowed, the majority of citizens have yet been affected by such law. In addition, the application of tax on houses will not result in an overlap among tax types for taxes on houses, and land is considered as a tax on property which is independent from other tax types.

The National Assembly’s Budget and Finance Committee has proposed two solutions: the first solution is only collecting house taxes against second houses or houses thereon owned by the same person at the rate of 0.03%. This solution helps to assure each citizen a house. The second solution is to impose a levy on the first house but the house’s value subject to house tax will be increased up to 1 billion dong instead of 500 million dong as proposed in the draft Law on House and Land Tax submitted to the National Assembly. With this solution and from the calculation of the Minister of the Ministry of Finance, Mr. Vu Van Ninh, the majority of people having houses in rural and urban areas of 400m2 for Level I houses or more or Level II houses will be excluded from paying this tax.

Concerns still remain

Nevertheless, the Standing Deputy Head of the Bar Association of Ha Noi City, Mr. Nguyen Hong Tuyen, following careful review of the 15 articles in this draft law, commented that the drafters have not taken today’s citizens’ living standards and conditions into consideration. One of the purposes of constructing this law is to restrict the speculation in houses and land, yet there are few provisions that “target” speculators as opposed to citizens. Agreeing with this opinion, Dr. Tran Du Lich, Deputy Group Leader of the National Assembly’s delegation of Ho Chi Minh City and economic expert, asserted that imposing tax on houses may not be implemented for the time being – perhaps not even in 10 years’ time – since the annual average income of citizens still stands low at approximately US$1,000.

Following analysis of these two solutions proposed by the National Assembly’s Budget and Finance Committee, Head of the Committee for People’s Aspiration, Mr. Tran The Vuong, still has many concerns. In his opinion, the first solution will soon show its impracticality when some people only own one house but its value is ten times the value of other houses. Regarding the second solution, a housing tax based on house values will lead to many complicated problems. For example, “what will happen if House A is valued at 1 billion dong early that year but its value drops down to 700 million dong later in the same year due to the then frozen real estate market? My concern is that there will be a lot of complaints when this law is applied.”

The National Assembly’s Head of Economy Committee, Mr. Ha Van Hien, expressed: “Our people’s livelihood is still low and officers’ incomes are low too; therefore, it is essential to limit payments…”

In order to reasonably settle the collection of tax on houses and lands, Dr. Le Net, Founding Partner of LNT & Partners Law Firm, recommended that the State should only collect housing tax from the commercial realm to restrict the speculation in houses and lands. Particularly, heavy taxes should be imposed on those who buy and sell houses repeatedly. The closer the period between selling and buying, the higher the tax rate should be. For example, someone owns land and wants to sell it immediately for profit. To limit these types of purely commercial transactions, the State may possibly impose a heavy levy on the first transfer thereof within 1 year (i.e., 50% of the discrepancy between selling and buying prices). The rate shall be 30% for the second year’s transaction and shall be reduced on a yearly basis. If this succeeds, trading in houses and lands in such a “sliding” manner will certainly be decreased. The collection of tax on houses on a large scale from the second house or more should only be carried out in the future when the citizens’ livelihood has been improved. Upon application of the Law on Personal Income Tax (PIT), houses have become a type of property made from the disposable income of each individual after PIT. If any levy is imposed on the only house, “the overlap among tax types” is inevitable. For the collection of tax from the second house or more, however, the houses’ areas should not be used for tax calculation. Instead, such collection should be based on a particular location of each house. This is because for houses in Vietnam in general, especially those in urban areas, the location of a house will decide its value. A 100-square meter house on Hang Dao Street, Hoan Kiem District, Ha Noi will certainly cost approximately similar to ten similar houses in Dong Anh district.

Issues about houses and land as property are sensitive as they directly affect every citizen. Therefore, the application of an additional tax will probably causes disagreements. What is more, it is a proven fact that controlling housing areas and valuation for tax calculation is quite complicated, while conditions for implementing them are not available. For this reason, it is preferable to collect tax on land first, not houses. This also reflects the opinion of the Vice President of Vietnam Fatherland Front Committee of Ha Noi City, Mr. Dang Viet Quan.

By Vietnam Law Insight, LNT & Partners.

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us or visit the website: Http://LNTpartners.com