Legal Update on Real Estate Law in Quarter 1 of 2017

Change in Land Rental in Economic Zones

Image result for khu công nghiệp

The Government has recently issued Decree No. 35/2017/NĐ-CP dated 3 April 2017 providing regulations on collection of land use fee, rental of land surface and water surface in economic zones and hi-tech parks (Decree 35).

As from 20 June 2017, the collection of land use fee and land rental in economic zones shall be no longer governed by Decree No.45/2014/ND-CP providing regulations on collection of land use fee (Decree 45) and Decree No. 46/2014/ND-CP providing regulations on collection of rental of land surface and water surface (Decree 46) but in accordance with Decree 35 with the highlighted points for the investors as follows:

  • The percentage for calculating land rent unit price in case of annual payment shall be from 0.5% to 3% subject to specific area or route corresponding to the investment and publicly announced annually.
  • The land rental is determined with land price adjustment coefficients. Subject to the specific area, route and location of the land corresponding to the land use purpose, the Provincial People’s Committee shall issue the land price adjustment coefficients annually with the minimum rate at 1.0 applicable from 1 January each year.
  • The land use for development of social housing for employees in accordance with approved projects shall be subject to land use fee exemption. The developer must conduct the administrative procedure for the exemption in this regard.

Land price adjustment coefficients applicable from 1st January 2017 in Ho Chi Minh City

Image result for giá đất

On 23 March 2017, the People’s Committee of Ho Chi Minh City has just issued Decision No. 19/2017/QD-UBND providing the land price correction coefficient applied in 2017 in Ho Chi Minh City (Decision 19). The outstanding application for determining the land use fee or land rental in Ho Chi Minh City from 1 January 2017 shall be subject to the regulations of Decision 19.

The coefficients are applied for determining (i) the annual land rental for the first period; (ii) the adjustment to unit price of annual land rental for the following period and (iii) the unit price for annual land rental in case of acquiring the assets attached to land shall be from 1.0 to 2.0. In which, the land used for development of residential housing for leasing shall be subject to the maximum coefficient of 2.0 corresponding to the location of the project.

The coefficients applied for determining (i) the land use fee without land use right auction or in case of conversion of land use purpose, (ii) the one-off payment of land rental without land use right auction and (iii) the unit price of land rental in case of changing from leasing with annual rental to leasing with one-off payment for land rental shall be from 1.2 to 2.0 subject to the location of the project.

The land price adjustment coefficients mentioned above can be higher subject to the location with more than two (02) road fronts and the land use ratio.

The Ministry of Construction requesting the issuance of regulations on the condotel and officetel

Image result for condotel

“Condotel” and “Officetel” have been new types of real estate development in Ho Chi Minh City since 2008.  In recent years, these kinds of real estate developments become more popular in the real estate market, particularly condotel type is more applied in coastal and tourist cities like Nha Trang, Da Nang, or Vung Tau. However, despite its popularity and more transactions on the properties, regulations or guidance from the competent authorities on the investment and management of the condotel and officetel are still unclear and confusing, and therefore potentially risky to the buyers as well.

For example, the concept of “officetel” describes apartments in residential buildings which may be used for both residential and office purpose. However, the Law on Residential Housing as well as guidance from the Ministry of Construction prohibits using residential apartments for office use. Furthermore, the guidance from the Ministry of Planning and Investment does not allow using residential apartments for business registration either.  Another legal issue to these kinds of properties is how to properly recognize the ownership to the properties because, in the Land Law, land use right duration for commercial purpose is 50 years and indefinite term for residential purpose.

Recently, the Ministry of Construction has given instructions and responses that (i) the regulations on condominiums are applied for the condotel/officetel with function as residential housing and (ii) the regulations on hotel are applied for the condotel/officetel without function as residential housing. This is actually confusing to the owners as well.

Therefore, the Ministry of Construction (MoC) recently had Dispatch No.381/BXD-QLN dated 28 April 2017 for report and proposal of the issues in relation to the management of condotel, officetel, or  resort projects to the competent Deputy Prime Minister for decision.

In which, MoC proposed (i) the amendment to law on land with respect to the classification and the usage of mixed use land (for both residential and commercial purposes) and issuance of the certificate of land use right, ownership of residential housing and other assets attached to land in this regard and (ii) clarification of the financial obligation for such mixed use land and (iii) the regulations on the management of the condotel and officetel.

The issuance of regulations in respect of condotel and officetel mentioned above will provide detailed legal framework for the development and management of condotel and officetel projects. Accordingly, (i) the investors will have firm legal basis for development and management of condotel and offictel and (ii) the buyers will have basis for considering their investment in the business model of condotel and officetel.

New model real estate business – Hometel

Image result for Hometel

Besides the officetel and office which become popular in real estate market, “hometel” is a new concept of tourism real estate just launched in the beginning of 2017. Hometel is the combination of “home” and “hotel” function.  Similar to condotel, hometel is fitted out and operated with the luxury standards as hotel under the management of a hotel operator.

However, hometel has some features different from condotel, typically (i) the homebuyers shall have an indefinite-term ownership of hometel with the certificate of land use right, ownership of residential housing and other assets attached to land and (ii) the homebuyers can decide the leasing program of the hometel without sharing profit with the developer, it means that the homebuyers will directly deal with the hotel operator for the operation and maintenance of standard of the hometel as hotel.

From legal perspective, (i) hometel must be constructed on residential land for the indefinite-term ownership; (ii) the development of hometel project must be in accordance with Law on Residential Housing because hometel is classified as residential housing and (iii) the construction of hometel must be in accordance with regulations on construction of residential housing under Law on Construction.

The management and operation of hometel is not clear to be treated as a condominium or not. As a residential housing, the hometel should be managed as a condominium with the organization of the Management Committee as required by laws.

However, the hometel must be operated and maintained with hotel standard which must be managed by a hotel operator. In case the management of hometel must be in accordance with regulations on management of condominium, the Management Committee must deal with the hotel operator for ensuring the standards applied to the hometel buiding as a hotel.

In addition, there should be amendments to Law on Land in relation to the classification of the land on which the hometel project located. Similar to the land used for developing condotel project, the land in this regard should be residential land without establishment of residential area.

As such, due to lack of legal grounds for such properties, the owners’ use right and ownership rights over these properties may be potentially restricted (for example, in terms of use duration or use functions).  This cannot be resolved in near future since amendments to several laws are required as well.

Disclaimer: This legal update does not constitute and should not be taken as a legal advice for a matter. For more information and clarification, please contact Mr. Tran Thai Binh, Partner of LNT & Partners, Head of Real Estate Practice Group via email: binh.tran@LNTpartners.com or his cell phone: 84-913629191.

Important Notes for Foreigners in Buying Residential Houses in Vietnam

Housing Law 2014 of Vietnam has created more favorable conditions for foreigners to own houses in Vietnam. However, buying a residential house in Vietnam is not actually an easy matter to foreigners given its legal complexity in real estate.   The following notes from Mr. Tran Thai Binh, a partner from LNT & Partners, may be useful to a foreign buyer who is thinking of possessing a residential house in Vietnam.

Firstly, the buyer must be qualified under the applicable laws. According to the Housing Law, the condition is now so relaxed that a foreigner who lawfully enters Vietnam can be eligible to own residential houses. As such, the buyer needs to prove that his entrance is permitted.

Secondly, it is advisable that the buyer should keep a track record for the money he brings to Vietnam for buying the house.  This would be better for the buyer in remitting the money back after selling the house later on.  For this purpose, he should open an account at a bank in Vietnam to which the money will be transferred and from which the payments for the house should be made. In case the money is his salary or income earned from working or doing business in Vietnam, he should keep document supporting for the money.

Thirdly, the buyer should get to know which property projects that he or she is permitted or not permitted to buy in order to avoid future risks.  Please note that foreign buyers are only permitted to buy houses from new housing development projects, not in existing residential quarters. This job is not difficult to foreign buyers if he or she consults with a reputable property agent such as Savills or Collier.

Fourthly, on contracting with the property developers, the foreign buyers should make sure that the property developers are qualified for signing housing sale and purchase agreements with the buyers.  In principle, the property developers are allowed to enter into housing sale and purchase agreements once (i) the housing project is properly approved; (ii) the foundation work of the house is completed, and (iii) the terms and conditions of the agreement for selling  a condo have been registered at Vietnam Competition Authority (under the Ministry of Trade and Industry).  An agreement may be void if failing to meet one of these conditions, and thus, the interests of the buyer may not be properly protected.

Fifthly, it should be noted with the implementation of a housing sale agreement with housing development projects since this may be not similar to the transaction practice in the buyer’s country.  For example, in Vietnam the housing developers usually do not give notice to the buyer of making the payments under the contract. It is the obligation of the buyer to follow the payment schedule as contracted. This ambiguity may lead to late payments by the buyers which may result in late payment penalty and/or early termination of contract by the seller (housing developer).  The buyers may get advice from lawyers to avoid these risks.

Sixthly, according to the Housing Law, foreigner housing owners have full rights as Vietnamese have over the house, such as the right to lease, donation or capital contribution, inheriting to others, etc. with their house. However, it should be noted that the foreign owner can exercise these rights only after he or she has obtained a “land use right certificate and/or property ownership” to the real estate. Therefore, in the respective contract, the obligation to apply for the certificate of ownership and/or the land use rights by the seller should be clearly stipulated. Also, when leasing the real estate, the foreigner owners must register the lease agreements with the local government (district-level administration committees), and properly declare his income tax for the earned rents. By complying these requirements, the foreign buyers’ incomes will be treated as legitimate income which can be remitted abroad. In addition, when renting or a house, it is also required that the owners must register temporary residence of the tenants with the relevant local authorities. Currently, it is still not clear how foreigners, as house-owners, carry out this registration procedure. Some foreigners are afraid that if they do not regularly live in Vietnam, how can this obligation be implemented? Actually, this difficult task may become easier if the foreign owners can engage a real estate management company to take care of these, and on behalf of the foreign owners, to perform the management and administrative procedures involved.

Seventhly, if the foreign owners no longer want to own the house, what can they do? Can they sell it to other foreigners or Vietnamese? Yes, they can according to the Housing Law.  However, currently there is no clear guidance from the State Bank of Vietnam that how the foreign owners can remit abroad the sale proceeds from selling the house.  However, my opinion is that if they can prove the money that they used to buy the house is of legal sources and relevant taxes have been fully paid, he or she is surely permitted to transfer their gains abroad.  Again, this should be consulted with a lawyer in real estate for getting through the procedure.

By Vietnam Law Insight

The article contributed by Mr. Tran Thai Binh, Head of Real Estate Practice Group of LNT & Partners with more than 15 years in real estate practice. Its contents do not constitute legal advice. For more information, please contact the  lawyers via email: binh.tran@LNTpartners.com. Thank you.

Người lao động có đang thờ ơ với quyền lợi của mình?

Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người lao động là vấn đề cơ bản và xuyên suốt của Bộ Luật Lao Động. Nhiều nước trên thế giới kể cả Việt Nam đang đặt mục tiêu thúc đẩy bình đẳng trên thị trường lao động, đặc biệt là thúc đẩy sự tham gia của nữ giới trong thành phần lãnh đạo. Tuy nhiên, bình đẳng ở đây liệu có nhất thiết là tuyệt đối quân bình về số lượng? Trong tất cả ngành nghề, liệu có phải ngành nào cũng có cơ hội cho nữ giới?

Chương trình được thực hiện bởi Smart Money, Smart Life – FBNC với sự tham gia trả lời phỏng vấn của ông Trần Thái Bình, luật sư thành viên công ty luật LNT & Partners.

FBNC _ Thúc đẩy bình đẳng giới trong lao động như thế nào là bình đẳng? LNT & Partners

Để tìm hiểu thêm về chương trình xin vui lòng truy cập website http://fbnc.vn/ và http://LNTpartners.com

Kỳ 3: Những lưu ý khi mua nhà trả góp

(Muabannhadat.com) Mua Bán Nhà Đất đã bắt đầu phối hợp với Vision21 và kênh truyền hình HTV7 phát sóng các chương trình tư vấn bất động sản. Luật sư Trần Thái Bình với 15 năm kinh nghiệm chuyên môn, đặc biệt ở lĩnh vực bất động sản, thuộc công ty luật LNT & Partners, đã tham gia tư vấn về vấn đề Mua Nhà Góp Vốn.

BTV Phi Yến: Giả sử như hai vợ chồng quyết định sẽ mua dự án đang xây dựng thì anh có thể nói gì về những rủi ro mà họ có thể gặp phải?

Luật sư Trần Thái Bình: Quả thật tình huống trên vẫn xảy ra hàng ngày. Đa phần đối với những căn hộ đang hình thành, nghĩa là chủ đầu tư đang xây dựng, dĩ nhiên những căn hộ như vậy sẽ không có giấy tờ pháp lý hoàn chỉnh. Thật ra, luật pháp đã cho phép chủ đầu tư bán nhà đang hình thành trong tương lai. Người mua nhà thường chỉ hiểu đơn giản rằng họ phải ứng tiền trước cho chủ đầu tư xây nhà rồi sau đó mới bàn giao nhà cho họ. Tuy nhiên, về mặt pháp lý thì có hai khác biệt cơ bản giữa việc góp vốn đầu tư và mua bán nhà hình thành trong tương lai.

Cẩn thận “tiền mất tật mang” với chủ đầu tư không uy tín.

Đối với trường hợp góp vốn đầu tư, người mua nhà sẽ cùng đầu tư với chủ dự án. Trái lại, với trường hợp mua bán nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng mua bán nhà đối với căn nhà đang xây và người mua nhà sẽ thanh toán theo tiến độ xây dựng. Điểm khác biệt giữa hai hình thức này là đối với hình thức góp vốn đầu tư, chủ đầu tư chỉ cần được phê duyệt dự án đó là có thể tiến hành kêu gọi góp vốn đầu tư; đối với trường hợp ký hợp đồng mua bán nhà thì chủ đầu tư phải khởi công xây dựng dự án, phải hoàn thành phần móng của công trình rồi thì mới được phép ký hợp đồng và nhận tiền. Như vậy, đối với trường hợp góp vốn đầu tư, sẽ có nhiều rủi ro hơn so với trường hợp ký hợp đồng mua bán nhà. Những người mua nhà nên cân nhắc điều này.

Chậm tiến độ dự án là một rủi ro không hiếm gặp.

BTV Phi Yến: Như vậy, liệu có thể hiểu rằng đối với một dự án đang xây dựng, có đầy đủ giấy tờ và tính pháp lý thì người mua nhà có thể hoàn toàn yên tâm không?

Luật sư Trần Thái Bình: Sẽ vẫn có những rủi ro khác. Ví dụ, chủ đầu tư không có kinh nghiệm, uy tín và năng lực thực hiện dự án theo đúng tiến độ, khiến cho việc hoàn thành dự án kéo dài. Một rủi ro khác là mặc dù đúng là họ có dự án đó, nhưng khi huy động vốn rồi lại sử dụng vốn cho những mục đích khác, khiến cho sau đó họ lại không có khả năng hoàn thành dự án ban đầu. Rủi ro thứ ba là khi chủ đầu tư không có kinh nghiệm dẫn đến việc thực hiện dự án không đúng quy định pháp luật và dự án bị thu hồi bởi cơ quan nhà nước.

Người mua cần tìm hiểu kỹ về uy tín và năng lực của chủ đầu tư.

BTV Phi Yến: Tuy nhiên, cũng không thể phủ nhận một số ưu điểm của phương án này so với việc chọn mua căn hộ đã hoàn thành rồi, ví dụ như phương thức thanh toán chẳng hạn. Rõ rang là số tiền phải bỏ ra đầu tư với hình thức này sẽ thấp hơn nhiều. Phải có lý do giải thích việc những dự án thế này rất thu hút người mua nhà hiện nay. Vậy nếu cặp vợ chồng ở trên quyết định chọn mua dự án thì luật sư có lời khuyên nào dành cho họ cũng như quý vị khán giả?

Tính pháp lý của chủ đầu tư và dự án rất quan trọng khi tìm thông tin mua nhà.

Luật sư Trần Thái Bình: Dĩ nhiên, việc mua nhà đã có giấy tờ hoàn thiện cũng có những thuận lợi riêng. Tuy vậy, việc ký hợp đồng mua bán, giao dịch với cá nhân bán nhà sẽ có nhiều bất lợi so với giao dịch với công ty bất động sản. Người mua cũng sẽ phải kiểm tra xem nhà đó có thế chấp chưa, có ràng buộc, tranh chấp với bên thứ ba hay không. Không phải chỉ cần có giấy tờ nhà là đã thuận lợi rồi. Ngược lại, khi mua nhà đang hình thành trong dự án cũng không chỉ toàn rủi ro. Vẫn có những thuận lợi như lịch thanh toán kéo dài theo tiến độ xây dựng của dự án (khoảng 2 – 3 năm) sẽ giúp cân bằng khả năng tài chính của người mua tốt hơn, giảm áp lực thanh toán một lần. Vấn đề là người mua nhà có biết phải tìm hiểu để yêu cầu chủ đầu tư tuân thủ hay không. Ví dụ, pháp luật quy định chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà đang hình thành khi dự án đã hoàn thành phần móng. Nếu người mua nhà không biết mà vẫn đưa tiền cho chủ đầu tư trước khi phần móng hoàn thành thì giao dịch đó sẽ không có giá trị và pháp luật không thể lấy lại tiền cho người mua. Vì vậy, người mua nhà cần phải hiểu rõ quyền lợi của mình để đảm bảo chủ đầu tư đáp ứng đúng theo như vậy.

BTV Phi Yến: Cảm ơn anh. Như vậy, rõ ràng là mặc dù nhận được sự hỗ trợ hay có quyết định như thế nào trong việc mua nhà thì vai trò nắm bắt thông tin của chính người tiêu dùng cũng đặc biệt quan trọng. Một lần nữa, xin cảm ơn anh đã tham gia chương trình.