PVC Land phá sản, bất động sản rùng mình

Phá sản có thể là một điều không ai muốn nhưng đó có thể là lối thoát tốt nhất cho các doanh nghiệp để thoát khỏi áp lực dòng tiền.

Phá sản có thể là một điều không ai muốn nhưng đối với một số trường hợp, đó có thể là lối thoát tốt nhất cho các doanh nghiệp để thoát khỏi áp lực dòng tiền, cũng như mang lại cho các chủ nợ cơ hội để thu hồi được phần nào số tiền đầu tư. Một ví dụ là sự kiện bị buộc phải phá sản mới đây của Công ty Bất động sản Xây lắp Dầu khí Việt Nam, chủ đầu tư dự án PetroVietnam Landmark.

Quyết định mở thủ tục phá sản đối với PVC Land của Tòa án Nhân dân TP.HCM đã tạo nên một tiền lệ chưa từng xảy ra, có thể sẽ kéo theo làn sóng phá sản, đóng cửa của nhiều doanh nghiệp địa ốc khác trên địa bàn TP.HCM trong thời gian tới. Dù đau đớn nhưng việc cho các chủ đầu tư thiếu uy tín phá sản cũng là một cơ chế thanh lọc, loại bỏ các doanh nghiệp không có năng lực thanh toán, giúp thị trường phát triển tốt hơn.

Tính đến cuối năm 2016, vẫn còn đến 500 dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM bị đóng băng, chậm tiến độ trong đó nhiều dự án có tình cảnh thê thảm tương tự PetroVietnam Landmark như dự án Vạn Hưng Phát (quận 8), dự án Kenton Residences (quận 7), Tân Bình Apartment (Tân Bình), Vinaland Tower (Quận 7)… Vì thế các chủ đầu tư, người mua nhà ở các dự án này đang chăm chú theo dõi diễn biến phá sản của PVC Land để đưa ra quyết định cho riêng mình.

PVC Land pha san, bat dong san rung minh

PetroVietnam Landmark từng là một dự án đình đám ở khu Đông vào năm 2010. Do lượng cầu quá lớn nên chủ đầu tư đã phải tiến hành bốc thăm để lựa chọn người mua nhà. Tổng số tiền PVC Land đã thu được từ khách hàng đến cuối năm 2011 gần 500 tỉ đồng. Tính đến 30.6.2011, giá trị đầu tư của PVC Land vào dự án PetroVietnam Landmark là 315,4 tỉ đồng nhưng dự án vẫn chậm tiến độ cho đến nay.

Không chỉ có người mua nhà chịu thiệt hại mà các ngân hàng cho vay vốn cũng chịu chung số phận. Ngoài việc huy động vốn từ người mua, chủ đầu tư dự án PetroVietnam Landmark còn nhận thế chấp để vay vốn của Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt và ngân hàng này cũng đã khởi kiện ra tòa. Như vậy, tranh chấp quyền lợi một khi tài sản bị thanh lý giữa người mua nhà và ngân hàng sẽ là một trong những điểm đáng chú ý trong quá trình mở thủ tục quá sản đối với PVC Land.

Theo Luật sư Trần Thái Bình, Công ty LNT & Partners, sau khi ra tòa án quyết định mở thủ tục phá sản, thẩm phán sẽ chỉ định quản tài viên, kê biên tài sản và triệu tập cuộc họp các chủ nợ. Nếu như hội nghị các chủ nợ đồng ý cho doanh nghiệp một thời gian để phục hồi hoạt động kinh doanh, nhằm cải thiện tình hình tài chính và trả nợ cho các chủ nợ thì PVC Land có cơ hội được tiếp tục kinh doanh.

Trường hợp xấu hơn, nếu sau một thời gian tình hình vẫn không cải thiện, Công ty sẽ bị tuyên bố phá sản. Các tài sản còn lại của PVC Land sẽ được tòa án và quản tài viên thanh lý nhằm thanh toán cho các chủ nợ. Việc thanh toán theo thứ tự ưu tiên là chi phí phá sản, nợ tiền lương đối với người lao động, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, các khoản nợ có bảo đảm và nợ không có bảo đảm. Nếu giá trị tài sản không đủ để thanh toán toàn bộ số nợ, khách hàng sẽ được thanh toán theo tỉ lệ phần trăm tương ứng với số nợ.

Trong trường hợp của PVC Land, những người mua nhà có thể được xếp vào những chủ nợ không có bảo đảm. “Người mua nhà mất trắng là trường hợp có thể xảy ra nếu như tài sản còn lại của PVC Land không đủ để thanh toán các khoản nợ”, luật sư Trần Thái Bình nói.

PVC Land pha san, bat dong san rung minh

Việt Nam có thể nói là một trong những thị trường kinh doanh bất động sản “dễ chịu” nhất thế giới. Bởi lẽ, các chủ đầu tư trong nước được phép huy động đến 70% vốn đầu tư từ khách hàng để phát triển dự án (tỉ lệ tối đa là 50% dành cho các dự án bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài). Trong khi đó, tại các quốc gia khác, chủ đầu tư chỉ có thể vay vốn từ ngân hàng để hoàn thành dự án trước, sau đó mới mở bán.

Các quy định “dễ chịu” đó một mặt đã hỗ trợ cho thị trường phát triển nhanh chóng, nhưng cũng dễ dẫn đến các hình thức huy động và sử dụng vốn kém minh bạch của một số chủ đầu tư. Cuối cùng, người chịu thiệt nhất vẫn là người mua nhà bởi không có điều kiện nắm rõ thông tin.

Điều lạc quan là một số quy định mới đang giúp thị trường phát triển bền vững và minh bạch hơn. Theo luật sư Bình, Luật Nhà ở 2014 đã bổ sung những khắc phục và bảo vệ tốt hơn quyền lợi cho người mua – bên yếu thế hơn trong giao dịch – bằng một số quy định mới như chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền sau khi đã xây xong phần móng và việc thu tiền phải phù hợp theo tiến độ xây dựng. Ngoài ra, phải có ngân hàng bảo lãnh thanh toán cho dự án. Trước khi tiến hành bán nhà, chủ đầu tư cũng phải thông báo với Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện để bán nhà, thu tiền từ khách hàng. Hay như chủ đầu tư không được bán các căn hộ đang được thế chấp…

Nhưng vấn đề là do yếu kém trong quá trình thực thi và giám sát từ phía các cơ quan quản lý, một số chủ đầu tư vẫn có cơ hội né tránh các quy định nhằm tiết kiệm chi phí, gia tăng lợi nhuận. “Các cơ quan chức năng chỉ cần thực hiện đúng theo chức năng quản lý quy định tại Luật Nhà ở hiện nay thì đã giúp cho người mua nhà tránh nhiều rủi ro lắm rồi”, luật sư Bình nói.

Một trong những giải pháp cần làm trước tiên là Nhà nước nên trang bị hệ thống thông tin trực tuyến hoặc tại cơ quan về dự án nhà ở hoặc thông tin về chủ đầu tư như Luật Nhà ở đã quy định. Người mua có thể tiếp cận các thông tin này theo cơ chế trả phí. Về phần mình, để kiểm soát rủi ro, trước khi xuống tiền, khách hàng cần tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án cũng như năng lực tài chính của chủ đầu tư. Khách hàng nên chọn các chủ đầu tư lớn, có uy tín và vị thế trên thị trường để đầu tư, thậm chí trước khi mua nên yêu cầu chủ đầu tư công bố thông tin về tình trạng thế chấp và giải chấp của căn nhà để tránh những tranh chấp sau này nếu có.

Thống kê của Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cho thấy tính đến cuối năm 2016, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên cả nước là hơn 31.800 tỉ đồng. Trong đó, lượng tồn kho của Hà Nội là 5.611 tỉ đồng, TP.HCM là 5.954 tỉ đồng. Tồn kho bất động sản đang là một trong những nguyên nhân chính khiến tỉ lệ nợ xấu ở một số ngân hàng vẫn đang ở mức rất cao. Việc phá sản của PVC Land vì thế có thể sẽ mang đến một cú hích mới cho quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản trong năm nay.

Nguyễn Sơn – Báo Nhịp cầu đầu tư

Kinh nghiệm mua nhà không thể bỏ qua

Trong quá trình giao dịch một bất động sản, khách hàng có thể vướng phải nhiều rủi ro khác nhau. Rủi ro đó có thể đến từ chủ đầu tư, từ các quy định của hợp đồng liên quan đến vấn đề thanh toán và điều kiện của bất động sản được giao dịch.

15
Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners – Đoàn luật sư TP.HCM.

Để hạn chế những rủi ro có thể gặp phải khi giao dịch một bất động sản hình thành trong tương lai, PV Báo Người Tiêu Dùng có cuộc trao đổi với Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners – Đoàn luật sư TP.HCM.

PV: Luật sư có thể đưa ra những rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải khi giao dịch một bất động sản, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai?

Luật sư Trần Thái Bình:

Thứ nhất, không đáp ứng đủ các điều kiện luật định khi thực hiện ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Ví dụ, hiện nay theo quy định của luật kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư chỉ được phép tiến hành ký kết hợp đồng tương lai khi (i) công trình đã hoàn thành xong phần móng; (ii) dự án nhà ở đó được một ngân hàng bảo lãnh; (iii) có thông báo xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc dự án đã đáp ứng đủ điều kiện để có thể thực hiện giao dịch mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư vẫn tiến hành ký hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai khi chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện này. Điều này có thể dẫn đến rủi ro là hợp đồng đã ký vô hiệu nếu như có tranh chấp pháp lý.

Thứ hai, rủi ro về chậm tiến độ dự án và mục đích sử dụng vốn của chủ đầu tư. Chẳng hạn, tiến độ của dự án bất động sản hình thành trong tương lai bị chậm do năng lực chủ đầu tư yếu kém hoặc do chủ đầu tư đã sử dụng số tiền mua nhà đặt trước của khách hàng sai mục đích dẫn đến việc không đủ nguồn lực tài chính để hoàn thành công trình đúng tiến độ. Mặc dù, Luật nhà ở đã quy định chủ đầu tư phải sử dụng tiền thanh toán của người mua nhà để phát triển dự án nhà ở, nhưng thực tế không có cơ chế hiệu quả để cơ quan thẩm quyền hay người mua nhà kiểm soát được việc sử dụng vốn.

Thứ ba, rủi ro về chất lượng công trình khi người mua nhà nhận sản phẩm. Có thể chất lượng sản phẩm không đúng theo kỳ vọng của người mua, nhưng người mua không thể làm gì được vì phù hợp với thể hiện trong hợp đồng.

PV: Khách hàng cần làm gì để hạn chế rủi ro khi mua căn hộ hình thành trong tương lai?

Luật sư Trần Thái Bình:

Theo kinh nghiệm của tôi, khách hàng khi mua các căn hộ hình thành trong tương lai cần thực hiện việc kiểm tra các thông tin có liên quan, chứ không chỉ hoàn toàn căn cứ thông tin do chủ đầu tư cung cấp. Các thông tin cơ bản về cơ sở pháp lý cho phép chủ đầu tư đầu tư dự án, ví dụ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư đối với khu đất dự án, xác nhận bảo lãnh của ngân hàng đối với dự án, thông báo của chủ đầu tư cho Sở Xây dựng về việc đã đáp ứng điều kiện để bán nhà.

Người mua cũng nên có thói quen sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý để hỗ trợ khi mua nhà, nhằm hiểu rõ hơn quyền lợi của mình, cũng như bảo vệ quyền lợi của mình.

PV: Nếu được đưa ra một điều luật nào đó để bảo vệ tuyệt đối người tiêu dùng và minh bạch nhất cho thị trường bất động sản. Luật sư sẽ đưa ra vấn đề gì?

Luật sư Trần Thái Bình:

Theo hiểu biết của tôi, ở một số nước như Úc, Hồng Kông, hay Singapore, đối với việc bán nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật nơi đó quy định chủ đầu tư phải gửi tiền thanh toán của người mua nhà vào một tài khoản ký quỹ (escrowed account) và chỉ được sử dụng tiền trong tài khoản này sau khi đã giao nhà cho người mua. Lý do của việc này là để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, bảo đảm chủ đầu tư phải hình thành đúng tiến độ cũng như phải có đủ khả năng tài chính để phát triển dự án. Tôi nghĩ, nếu áp dụng được như vậy ở Việt Nam thì tuyệt đối có thể bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Còn nếu như chưa thể áp dụng được tuyệt đối như vậy thì khung pháp luật hiện nay cũng đã phần nào bảo vệ tốt quyền lợi của người mua nhà. Vấn đề là ở khâu thực hiện. Ví dụ, người mua muốn kiểm tra các thông tin thì phải kiểm tra ở đâu nếu như chủ đầu tư không cung cấp đủ? Cho nên cần có một cơ quan thẩm quyền nào đó (ví dụ Sở Xây dựng) có thể cung cấp các thông tin cơ bản của dự án nhà ở cho người mua nhà, như quyền sử dụng đất của chủ đầu tư có hợp pháp hay không, có bị thế chấp hay không, dự án có được bảo lãnh ngân hàng hay không, chủ đầu tư có đủ điều kiện để thu tiền khách hàng mua nhà chưa… Cơ quan thẩm quyền nên tạo điều kiện để người mua có thể tiếp cận dễ dàng các thông tin như vậy đối với một dự án nhà ở.

Nguồn: Báo Người tiêu dùng

14
Khách hàng mua nhà tại dư án Cao ốc Xanh (Q.9) vì chủ đầu tư thiếu uy tín nên gần cả thập kỷ nay chưa nhận được nhà.

Chậm giao nhà, dân yêu cầu phá sản doanh nghiệp

Thay vì mòn mỏi chờ đợi, người dân đã dùng quyền yêu cầu phá sản doanh nghiệp (DN) bất động sản nợ tiền, chây ì giao nhà.

TAND TP.HCM vừa ban hành quyết định về việc mở thủ tục phá sản đối với Công ty cổ phần Bất động sản xây lắp dầu khí VN (PVC Land) – chủ đầu tư dự án PetroVietnam Landmark.

“Mạnh tay” để đòi tiền

Bà Trần Thị Châu Giang (Q.3, TP.HCM) – người trực tiếp nộp đơn yêu cầu tòa án mở thủ tục phá sản đối với PVC Land – cho biết đã chờ đợi mòn mỏi, nhiều lần “đòi” tiền không được nên mới yêu cầu tòa mở thủ tục phá sản.

Bà Giang mua nhà tại dự án PetroVietnam Landmark từ năm 2010 với giá hơn 2 tỉ đồng và đã đóng gần 2 tỉ. Quá hạn hai năm chủ đầu tư không bàn giao nhà, bà Giang khởi kiện.

TAND TP.HCM tuyên bà thắng, buộc chủ đầu tư hoàn trả số tiền bà đóng. Tuy nhiên, công ty trả lời thẳng “còn tiền đâu mà trả”.

Thời điểm đó trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lương Đình Thành – giám đốc PVC Land – cũng cho biết công ty không còn tiền trả. Nếu bà Giang đồng ý thỏa thuận chỉ lấy tiền gốc không tính lãi, hằng tháng công ty sẽ trích một khoản trả dần.

Chậm giao nhà, dân yêu cầu phá sản doanh nghiệp 
Dự án chung cư PetroVietnam Landmark tại Q.2, TP.HCM – Ảnh: HỮU THUẬN

Tới nay PVC Land mới trả cho bà Giang 300 triệu đồng. Hết cách, bà Giang mới làm đơn yêu cầu tòa án ban hành quyết định mở thủ tục phá sản đối với PVC Land.

“Nếu công ty phá sản sẽ ảnh hưởng đến nhiều khách hàng, nhưng gần bảy năm nay đã quá khổ, cùng đường nên tui mới chọn giải pháp này” – bà Giang nói.

Trong số hơn 400 khách hàng mua căn hộ tại dự án PetroVietnam Landmark có những khách hàng mua lại từ một công ty khác.

Câu chuyện đòi tiền chủ đầu tư của những khách hàng này còn bi đát hơn. Bà B.A.K. (Q.2) mua căn hộ tại dự án PetroVietnam Landmark.

Sáu năm nay, gia đình bà K. vẫn phải đi ở trọ, mỏi mòn chờ nhận nhà. Bà K. cho biết để mua nhà, bà phải vay ngân hàng 2 tỉ đồng.

Nhà không nhận được, nhưng hằng tháng bà vừa phải đóng tiền thuê trọ vừa phải trả tiền ngân hàng. Giờ nghe PVC Land có thể bị phá sản, bà thêm hoang mang, không biết có mất tiền hay không…

DN bị áp lực phải trả tiền

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lương Đình Thành cho biết công ty đã nhận được quyết định của tòa án và đang làm việc với tòa, không để công ty phá sản.

Dự án PetroVietnam Landmark có tất cả 420 căn hộ đã bán hết cho khách hàng. Hiện dự án đã hoàn thiện phần thô và bàn giao cho khoảng 50 khách tiến hành sửa chữa. Dự kiến đầu năm 2018 cho khách vào ở.

Ông Thành cho hay do công ty đang làm thủ tục giám đốc thẩm, kháng án yêu cầu chỉ trả số tiền bà Giang đã đóng cho chủ đầu tư, không trả tiền lãi nên chưa thanh toán hết số tiền cho bà Giang. Công ty không mất khả năng thanh toán.

“Chúng tôi sẽ thuê luật sư làm việc với tòa án, chứng minh khả năng trả nợ của công ty. Chủ trương là làm sao vẫn tồn tại để cố gắng giải quyết giao nhà cho khách hàng đã mua nhà” – ông Thành nói.

Còn nhiều dự án ngưng trệ

Không chỉ dự án PetroVietnam Landmark, tại TP.HCM còn nhiều dự án ngưng trệ, khiến không ít người mua nhà phải điêu đứng.

Như dự án Cao ốc Xanh (Q.9) của Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng số 8 (CIC8) khởi công từ năm 2008 gồm ba block A, B, C.

Đến nay chỉ có block C được bàn giao, hai block 19 tầng còn lại ngưng thi công nhiều năm nay.

Giữa năm 2016, chủ đầu tư tái khởi công, nhưng vừa cất nóc lại tiếp tục “trùm mền”. Chị Nguyễn Nữ Thanh Thảo đã bán nhà và vay 400 triệu đồng để mua căn hộ tại dự án Cao ốc Xanh.

Theo hợp đồng, chủ đầu tư sẽ giao nhà vào tháng 9-2011. Cả nhà năm người ra thuê căn trọ nhỏ, “mơ” ngày nhận căn hộ rộng rãi, thoáng mát.

Nghe thông tin khách hàng dự án PetroVietnam Landmark nộp đơn yêu cầu tòa án mở thủ tục phá sản, chị Thảo cho biết chị và nhóm khách hàng mua nhà dự án Cao ốc Xanh cũng đang tìm hiểu thủ tục pháp lý để “mạnh tay”, buộc chủ đầu tư sớm giao nhà.

“Sáu, bảy năm nghe chủ đầu tư hứa tôi mệt mỏi lắm rồi. Giờ có giải pháp gì để chủ đầu tư nhanh chóng giao nhà hay trả tiền chúng tôi đều làm” – chị Thảo nói.

Trong khi đó năm 2012, anh Trần Thanh Tâm (Q.Bình Thạnh) ký hợp đồng mua căn hộ tại dự án Happy Plaza (H.Bình Chánh) do DN Thanh Tùng làm chủ đầu tư. Lúc đó dự án đã xây phần khung đến tầng 4.

Thời điểm mua, chủ đầu tư dự kiến quý 4-2013 giao nhà và đưa ra chính sách nếu người mua đóng vượt tiến độ sẽ hưởng chiết khấu cao, nên anh đóng 90% giá trị căn hộ.

“Mỗi lần điện lên hỏi thì chủ đầu tư hứa sẽ khởi công giao nhà sớm, nhưng bốn năm rồi chưa xây nổi thêm tầng nào” – anh Tâm nói.

Giải pháp cần thiết

Việc khách hàng nộp đơn yêu cầu tòa án mở thủ tục phá sản đối với chủ đầu tư dù còn hiếm, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng đây là giải pháp cần thiết với các chủ đầu tư chây ì.

Luật sư Lê Cao (Đoàn luật sư TP Đà Nẵng) cho rằng việc mở thủ tục phá sản như với PVC Land có lợi cho các chủ nợ, tránh việc DN âm thầm tẩu tán hết tài sản. Với DN “yếu”, việc xử lý sớm may ra còn thu lại phần nào. Càng để DN tồn tại, lãi suất cộng dồn mỗi ngày, chủ nợ ngày càng thua thiệt.

Luật sư Trần Thái Bình (đoàn luật sư TP.HCM) cũng đồng tình nên tính đến đề nghị cho DN phá sản nếu chây ì kéo dài.

Tuy nhiên, ông Bình nêu ngay cả khi còn tài sản thì thứ tự thanh toán sẽ ưu tiên như sau: chi phí cho thủ tục phá sản, lương của người lao động…

Đặc biệt, nếu như tại dự án PetroVietnam Landmark chủ đầu tư đã bàn giao 10 căn hộ thì khi kê biên tòa nhà phải chừa 10 căn hộ đó ra.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, một cán bộ Sở KH-ĐT TP.HCM cho biết sau khi mở thủ tục phá sản, DN vẫn hoạt động bình thường dưới sự giám sát của quản tài viên.

Sở KH-ĐT sẽ công bố thông tin trên cổng thông tin đăng ký DN quốc gia nếu có yêu cầu của tòa án.

Nhưng với vụ việc mở thủ tục tuyên bố phá sản của PVC Land, hiện Sở KH-ĐT TP.HCM chưa nhận được yêu cầu đăng thông tin của TAND TP.HCM.

Luật sư Võ Xuân Trung (Đoàn luật sư TP.HCM):

Minh bạch để giảm rủi ro cho dân

Để tránh “mắc kẹt” với những dự án chây ì, người mua cần tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án.

Đặc biệt, nên xem dự án đó có thế chấp ngân hàng, có được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng hay không.

Tuy nhiên, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần công bố công khai trên các trang web đầy đủ các dự án thế chấp ngân hàng, dự án được ngân hàng bảo lãnh… để người dân tra cứu, tìm hiểu.

Ngoài ra, các cơ quan thi hành án nên công khai thông tin quyết định kê biên, ngăn chặn giao dịch đối với các dự án dạng này để người dân biết, tránh được rủi ro khi mua nhà.

Cơ hội nào cho PVC Land?

Theo Luật phá sản DN 2014, khi ra quyết định mở thủ tục phá sản, tòa án đồng thời kê biên luôn tài sản của DN để tránh tẩu tán tài sản.

Lúc này, DN còn một “đường sống” là hội nghị các chủ nợ quyết định cho DN thời gian để cơ cấu lại hoạt động, cải thiện tình hình dưới sự giám sát của quản tài viên và thẩm phán.

Nếu trong thời gian này DN phục hồi khả năng thanh toán, trên cơ sở ý kiến của hội nghị các chủ nợ, thẩm phán ra quyết định đình chỉ thủ tục phá sản.

Còn hội nghị các chủ nợ không đồng ý cho DN thời gian khắc phục, tòa sẽ cùng với quản tài viên thanh lý tài sản của DN để trả nợ.

Nguồn: Tuổi trẻ

Đánh thuế ngôi nhà thứ 2 dưới góc nhìn chuyên gia

Ý tưởng đánh thuế người sở hữu bất động sản thứ 2 trở lên được đưa ra bàn luận tạo ra nhiều dư luận trái chiều. Báo Người Tiêu Dùng xin đăng tải một số nhận định của các chuyên gia, nhà đầu tư và luật sư về lĩnh vực bất động sản tại TP.HCM.

Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế

Định hướng này đưa ra hạn chế đầu tư và đầu cơ, kìm hãm sở hữu cá nhân, sở hữu nhiều bất động sản chờ thời để bán. Đồng thời, giúp nhiều người dân có nhu cầu mua nhà có cơ hội tiếp cận thị trường mà không cần thông qua các khâu trung gian, giúp quỹ nhà ở nới rộng, nhiều sự lựa chọn hơn cho khách hàng.

Tuy nhiên, Bộ Tài chính nên lưu ý một số vấn đề, phải quy định chặt để phân biệt đâu là người mua để đầu cơ và đâu là mua để sử dụng. Việc đánh thuế căn nhà thứ 2 cũng ảnh hưởng tới tâm lý người dân và khó có sự công bằng giữa người dân. Ví dụ, một gia đình sống trong biệt thự 10 tỷ đồng thì không bị đánh thuế. Còn một gia đình khác, có căn nhà chỉ 2 tỷ đồng muốn mua thêm một căn có giá 2 tỷ đồng nữa thì sẽ phải đóng thuế trong khi 2 căn nhà này chưa bằng giá trị căn biệt thự 10 tỷ đồng.

Định hướng này có thể khiến sức mua sẽ giảm, thậm chí có thể đóng băng. Ngoài ra, giá bất động sản đang rất cao nếu đánh thuế, những nhà đầu cơ có khả năng sẽ cộng thêm thuế vào để bán. Lúc đó, giá căn hộ lại bị đẩy cao hơn, khiến giấc mơ có một ngôi nhà của đối tượng chưa có nhà trở nên xa vời.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động Việt An Hòa

Việc tính thuế căn nhà thứ 2 mà Bộ Tài chính dự kiến áp dụng để hạn chế việc sở hữu quá nhiều bất động sản không mang tính khả dụng.

Nhà nước cần tính đến yếu tố thu nhập từ khai thác bất động sản là cơ sở tính thuế. Thuế nên tính trên cơ sở thặng dư từ việc khai thác bất động sản.

Quy định cũng cần quan tâm đến tính khả thi khi thực hiện. Trong đó, có thể lưu ý đến diện tích hợp lý. Việc sở hữu căn nhà thứ 2 nên kèm thêm diện tích bình quân đầu người vì có nhiều trường hợp nhà đông người mà chỉ có căn nhà nhỏ nay mua thêm căn nhà nhỏ nữa để ở mà bị đánh thuế thì nên xem xét. Ví dụ một gia đình 5 người ở nhà 40 m2, nên mua thêm 1 căn 30 m2 nữa thì nên đánh thuế không?

Do hệ thống các bất động sản chưa được nhà nước quản lý nên việc kê khai đóng thuế để biết xem người đó có bao nhiêu nhà cũng khó. Vì vậy nên đơn giản hóa bằng tính tự nguyện như khi khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản, nghĩa là tự kê khai tự chịu trách nhiệm. Bất động sản pháp lý nào nộp thuế. Hiện có 3 hình thức pháp lý như nhà chủ quyền, nhà không chủ quyền, hợp đồng mua bán. Nên tính thuế đối với nhà có chủ quyền là hợp lý.

home

(Ảnh minh họa)

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners – Đoàn luật sư TP.HCM

Mục tiêu thứ nhất của chính sách này nhằm giảm đầu tư vào bất động sản của những người có khả năng. Điều này làm sẽ làm giảm vào nhu cầu phát triển nhà ở và hy vọng là giá bất động sản sẽ giảm, tạo khả năng sở hữu “căn nhà thứ nhất” cao hơn cho đối tượng chưa có nhà. Mục tiêu thứ hai là tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Đối với mục tiêu thứ nhất, chính sách này có chắc sẽ bình ổn thị trường bất động sản, làm giảm giá bất động sản và qua đó tạo cho tầng lớp thu nhập thấp có nhà ở cao hơn? Đó chỉ là hy vọng, bởi sẽ không chắc giá bất động sản sẽ giảm vì chính sách này. Giá bất động sản cao hiện nay là do “chi phí đầu vào” quá cao rồi (chi phí đền bù giải tỏa, tiền sử dụng đất phải nộp, chi phí đầu tư xây dựng…), nếu muốn giảm, chỉ có thể giảm “chi phí đầu vào”. Trong khi đó, việc đánh thuế căn nhà thứ 2, vô hình trung làm gia tăng chi phí đầu vào đối với bất động sản. Người không đủ khả năng mua nhà lại càng không đủ khả năng.

Chính sách này là cần thiết, nhưng áp dụng khi nào, cho đối tượng nào cho đúng, cần phải nghiên cứu thấu đáo và ảnh hưởng xã hội. Bởi vì nếu không có sự nghiên cứu thấu đáo, không những không giảm những khiếm khuyết của thị trường bất động sản hiện nay, mà còn làm gia tăng áp lực, giá nhà cao hơn, giá thuê nhà cao hơn, và thị trường càng áp lực hơn, nhu cầu về nhà ở của một tầng lớp nhân dân thu nhập chưa cao sẽ xa vời hơn. Và như vậy, theo tôi, hiện nay chính sách này chưa phù hợp. Trước hết, như đã nói, nhà nước cần nghiên cứu biện pháp để tăng khả năng có chỗ ở, nhà ở cho tầng lớp thu nhập thấp trước tiên, tầng lớp có nhu cầu “căn nhà thứ nhất”, thì thị trường bất động sản cũng sẽ ổn định lắm rồi.

Ông Phan Công Chánh, Chủ tịch Hội đồng Quản trị CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh

Đánh thuế bất động sản thứ 2 trở đi là một xu thế phù hợp với hướng đi của quốc tế nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, giúp thị trường phát triển minh bạch và bền vững. Chính sách đánh thuế bất động sản ở các nước khác sẽ càng tăng nếu giá trị bất động sản càng lớn. Tức là đánh thuế người giàu.

Việc áp dụng đề án đánh thuế bất động sản sẽ có tính hai mặt. Một mặt, thúc đẩy tính minh bạch của thị trường bất động sản, chống đầu cơ, tạo thêm cơ hội cho những người sở hữu nhà lần đầu, hạn chế vấn đề đứng tên hộ bất động sản. Mặt khác, chắc chắn trong giai đoạn đầu áp dụng sẽ có nhiều vấn đề phát sinh, cần nghiên cứu, khảo sát kỹ lưỡng trước khi áp dụng. Ví dụ: Mức thuế suất vừa phải, có lộ trình phù hợp với hiện tại.

Các nhà đầu tư bất động sản cá nhân sẽ đón nhận chính sách thuế này với một sự dè dặt, thận trọng và chắc chắn chính sách thuế này sẽ có tác động mạnh đến nhóm này.

Cụ thể đối với nhóm các nhà đầu tư cá nhân mua đầu cơ để cho thuê hoặc mua đi bán lại sẽ thận trọng hơn trong việc tính toán về doanh thu, chi phí và lợi nhuận khi đầu tư cũng như thời gian nắm giữ bất động sản. Vì chắc chắn lợi nhuận sẽ giảm đi nếu thuế tăng thêm. Nhưng tính thận trọng này sẽ giúp cho thị trường bất động sản lành mạnh và phát triển bền vững hơn.

Tính thuế nhà thứ hai: Nhiều nhà lo ít hơn không nhà?

Việc thu thuế từ nhà thứ hai trở lên, theo đánh giá của giới kinh doanh bất động sản là không thể kéo giảm giá nhà mà chỉ khiến cho cơ hội muốn có nhà ở của người dân càng trở nên khó khăn hơn.

Ông Huỳnh Quang Hải, Thứ trưởng Bộ Tài chính, cho biết Bộ Tài chính đã giao Vụ Chính sách thuế nghiên cứu thuế tài sản sẽ tính toán việc đánh thuế với nhà, nhất là những nhà thứ 2 trở lên.

Theo ông Hải, trong năm 2017 có lẽ chưa thể đánh thuế này. Tuy nhiên, tương lai chắc chắn sẽ phải thu vì không chỉ ngân sách khó khăn mà các nước đã tính thuế này từ rất lâu rồi.

Phương án 1: Chỉ thu đối với nhà thứ hai trở lên theo thuế tuyệt đối. Nhà dưới hai tầng không thu thuế, nhà từ hai tầng trở lên có mức thu là 2.000 đồng/m2/năm. Nhà cấp 3 và chung cư thu 1.000-4.000 đồng/m2/năm.

Phương án 2: Thu theo giá trị nhà, phần giá trị trên 1 tỷ đồng mới chịu thuế 0,03%.

Phương án 3: Thu thuế phần diện tích nhà trên 200 m2. Nhà cấp 4 không thu thuế, còn nhà hai tầng trở lên thì thu 2.000-4.000 đồng/m2/năm. Với nhà chung cư thì thu từ 1.000-3.000 đồng/m2/năm tùy loại nhà.

Nhiều chuyên gia cho rằng cần phải triển khai loại thuế này không chỉ vì tận thu ngân sách mà vì nhiều nước đã làm và nó sẽ ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà đất, kéo giảm giá nhà để người có thu nhập thấp có cơ hội mua nhà.

Theo chuyên gia Ngô Hạnh: Nước Anh vừa áp thuế tài sản phụ trội lên bất động sản thứ hai kể từ ngày 1/4/2016. Cụ thể, với những bất động sản thứ hai có giá trên 40.000 bảng, người mua phải đóng thêm 3% so với mức thuế thông thường. Nhà có giá trên 1,5 triệu bảng, mức thuế lên tới 15%.

Theo quy định của Anh, bất động sản thứ hai là bất cứ tài sản nào ngoài bất động sản đầu tiên (nhà chính để ở) dù với mục đích là nhà nghỉ dưỡng, đầu tư hay mua giúp người thân.

Cha mẹ muốn mua nhà cho con cái cũng sẽ bị đánh thuế, trừ khi chỉ hỗ trợ một phần – tức đồng sở hữu. Nhưng nếu bán nhà cũ trong vòng 36 tháng sau khi mua nhà thứ hai, người mua sẽ được hoàn trả thuế.

Tại Singapore, thuế tài sản phụ trội được áp rất cao trên bất động sản thứ hai, lên đến 7% trên giá mua nhà và 10% đối với bất động sản thứ ba, áp dụng từ năm 2013.

Chính sách thuế mới nhằm ngăn chặn nạn đầu cơ và ổn định giá nhà ở, đặc biệt là cho các dự án nhà ở công.

Nhưng trái ngược với lý thuyết trên chính người chưa có nhà mới tỏ ra lo lắng vì thuế luôn có hệ lụy là kéo vật chủ tăng giá.

Còn người mua bán nhà theo kiểu được giá thì bán, thường vốn tỏ ra bình thường: “Chúng tôi chỉ “ôm” vài căn nhà, thời gian không thể kéo dài do đó thuế này không ảnh hưởng nhiều với người mua bán. Chỉ người chủ thật sự có nhiều nhà để dưỡng già hoặc để dành cho con cháu mới ảnh hưởng đáng kể bởi thuế này. Nói thuế này đánh vào giới đầu cơ là không chính xác vì bất động sản không khan hiếm, nguồn cung dồi dào, ai cũng muốn “xả hàng”, ôm nhiều cho thua lỗ sao?”.

Nói chung người dân đã chịu nhiều loại thuế, việc mua bán nhà cũng phải đóng thuế việc thu thuế từ nhà thứ hai trở lên, theo đánh giá của giới kinh doanh bất động sản là không thể kéo giảm giá nhà khiến cho cơ hội muốn có nhà ở của người dân càng trở nên khó khăn hơn.

Nên chăng Bộ Tài chính nghiên cứu, cân nhắc vấn đề nhiều mặt để có chính sách phù hợp.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất không đánh thuế nhà cấp 4, nhà dưới 1 tỷ đồng sau khi có thông tin Bộ Tài chính đang nghiên cứu thuế tài sản, theo đó sẽ tính toán đánh thuế với nhà, nhất là những nhà thứ 2 trở lên. Thừa nhận sắc thuế này sẽ góp phần giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, phòng chống đầu cơ, tạo thêm cơ hội cho người có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở và tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước… nhưng theo HoREA, không nên thu thuế này đối với nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại có giá trị dưới 1 tỷ đồng, nhà cấp 4 trở xuống.

Ngoài ra, các hộ gia đình dù đã có một căn nhà nhưng đang ở chật (đối với TP.HCM dưới mức bình quân 10 m2 /người) nay mua thêm nhà thứ 2, thứ 3… nhưng tổng diện tích các căn hộ nhỏ này cũng chỉ dưới 200 m2 cũng không nên thu thuế. Và trong giai đoạn đầu nên áp dụng mức thuế suất vừa phải, phù hợp với sức dân.

Hiệp hội cũng kiến nghị cần hoàn thành nhanh việc cấp sổ đỏ cho các bất động sản đồng thời hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu quốc gia, trong đó có cơ sở dữ liệu nhà ở quốc gia, liên thông các ngành, các tỉnh và được cập nhật theo thời gian thực, nhất là phải hoàn thành cấp thẻ căn cước công dân, xác định mã số định danh cá nhân, để biết rõ người đang sở hữu nhà ở.

Đến nay chưa biết thời điểm nào sẽ áp dụng tuy nhiên dư luận khá xôn xao trước thông tin này do hiện nay đã có khá nhiều khoản thu liên quan đến nhà, đất như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản, thuế phi nông nghiệp… Chưa kể tuy các chuyên gia có nêu nhiều nước đã thu thuế nhà nhưng chưa tham chiếu đầy đủ các phúc lợi xã hội mà họ thụ hưởng so với thuế phải đóng.

Khang Hoàng

(Theo Vũ Sơn – Báo Người Tiêu Dùng) 

REAL ESTATE PROJECTS M&A: SOME NOTES FOR BUYERS

Mr. Tran Thai BinhPartner 

LNT & Partners

The real estate market in Vietnam has seen a quite lot of growth in the last two years, with foreign investors returning, and many busy M&A transactions in real estate.  Some local developers have sought to transfer their incomplete projects in order to do internal re-structuring for better growth.

For foreign investors, investing in Vietnam is challenging, especially in real estate investment due to differences in the legal framework for land and real estate, as well as transaction practices and other factors.

Below are some notes for property project buyers (especially foreign buyers) to overcome challenges in acquiring real estate projects in Vietnam.

Deal Structure

Acquiring a real estate project may be done one of two ways: by a “project transfer deal” where the project is transferred to the buyer, or through a “share transfer deal” where the buyer would acquire the shares held by the sellers in the company that owns the real estate project. The Law on Real Estate Business now allows for a partial or whole of transfer of the real estate project. With regards to the “the project transfer deal”, under the applicable law, the transferor is required to complete their project infrastructure development as a condition precedent for transferring the project. The assessment of the completion of infrastructure development is a lengthy process and somewhat subjective. It may be time consuming to get the getting necessary approvals for a project transfer, and many business opportunities may pass by in the mean time.

Therefore, another way for the parties to get to the desired outcome is for the buyer to acquire all shares and/or equity held by the sellers in the company that owns the real estate project. The Law on Investment now sets out a clear legal framework to allow foreign buyers to acquire shares or equity in local companies. Accordingly, a foreign buyer may directly acquire shares or equity from the sellers. This approach is more favorable for acquisition in certain cases.

 Buyers often prefer to use a “project transfer deal” rather a “shares transfer deal”. However, things are not always as accessible in reality due to legal limitations and restrictions.

Due Diligence of the project company or the real estate project

Either way, a due diligence report, which is a process of checking and finding out any legal and financial issues of the project and project company (or the developer), is always essential. The due diligence process is designed to find out any legal or financial liabilities that the sellers may have with respect to the real estate project and/or of the developers. The process vets any risks in the business operation of the developer or with implementing the project, the possibility of licenses being revoked, as well as any other factors that mayimpact on the transaction.

As for legal liabilities, the buyer is required to review all approvals, permits or licenses for the project, for example: the issuance of the land use rights certificate, the suitability of the land use purpose for the development of the project, licenses and permits relating to the designs and construction of the project, the developer’s legal compliance in implementing the project and/or in corporate operations, and so on.

As for financial liabilities, the buyer needs to review the performance of all financial obligations to the Government and/or to third parties by the developer with respect to land use rights, rights of third parties in the land use rights and/or the company, encumbrances to the land use rights and/or the project and/or the company’s assets, current liabilities or debts by the developer, as well as undertakings and commitments by the developer, and so on.

real_estate

Illustrating image

Negotiations on the terms and conditions of the deal

Based on the findings from the due diligence report of the project and/or the project company, the buyer needs to define the conditions precedent for entering into or completing the transaction. Setting such conditions requires skill and tact in order to limit them to a reasonable but sufficient extent. This helps to avoid difficulties and controversies in negotiations that may become deal-breakers to the sellers feelings of distrust from the buyers.

Foreign buyers are usually familiar with using lengthy agreements that are tens or hundreds of pages long, but not with local sellers. Therefore, a lengthy agreement with unnecessary terms or clauses may lead to an end of the transaction due to long negotiations (which may sometimes be unnecessary), as well as concerns from the sellers. The agreement may use precedents from the common-law system. However, a simple copy of the terms and conditions of the transaction documents for deals in Vietnam is sometimes not only legally impractical, but can also cause difficulties to the parties when completing the deal.

Deal Closing

The buyers need to agree on a payment schedule that is proper for closing the deal. In practice, the seller usually requests the buyer to deposit an amount to secure the buyers’ performance of the deal. The buyer may have concerns on legal and financial liabilities arising from the deal due to inadequate awareness by the sellers. Therefore, a bank will be engaged as an agent to manage the deposit amounts. The parties may agree on the release of payment by the bank upon the seller’s fulfillment of certain conditions. Therefore, an agreement on payment must also be strict, and requires a local insight on the assessment of the closing to mitigate the buyers’ risks.

As for the “share transfer deal”, the buyer will want to hold a reasonable retention amount to cover obligations or financial liabilities of the enterprise or of the project, and the seller usually wants to receive all payments upon the transfer of the project to the buyer. In practice, it is not so easy for the parties to reach such an agreement.

When buyers are foreign investors, attention should also be paid to Vietnamese regulations and requirements on foreign exchange controls. Specifically, the buyer should require the project company to open a direct investment capital account through which the payments can be made. This will ensure the investor’s capital withdrawal at a later stage. Although it is the seller’s obligation, the buyers should request for documentation of the seller’s income tax fulfillment for filing and submitting to the authority later.

Completing the deal requires registration with the authority. As such, foreign investors must apply for approval from the competent authority for the transfer deal with respect to real estate projects, and will be granted M&A approval.

Regardless of the closing of the deal, some seller’s representations and warranties still live on. What if the buyers, after taking-over of the project, discover these representations and warranties are inaccurate or noncompliant? This issue should be foreseen by the buyers to ensure that security measurements (e.g. right to sell back or or claim for damages) are in place.

Other issues

It is necessary for the parties to agree on a legal regime to settle disputes or conflicts arising during the deal, and in case of failure, on the competent jurisdiction. According to Vietnamese commercial law, the parties may choose either the court or arbitration for settlement. In practice, the parties often prefer arbitration due to its simple and non-public procedures.  Arbitration awards are as binding and enforceable as a court decision, even though arbitration fees are higher than that of a court’s.

The buyer must pay attention to the handover of project documents as well as to the rights to control and run the company. Some buyers, after taking over the company, have faced difficulties in operating the company due to a lack of corporate documentation.

Sellers may also have promises to favor the buyers’ financial interest in the acquisition such as possible adjustment of the planning and construction criteria. However, in some cases, such adjustments are impossible due to the requirements of the master plan. Foreign investors therefore, should pay attention to these requirements.

 (VietnamLawInsight)

#Legal #Insight #RealEstate #Merge #Acquisition #Projects #Vietnam

Roadmap to tighten the real estate: Credit is “loosen” until 2018

State Bank of Vietnam (“SBV”) has officially issued Circular 06/2016 to amend some articles of the previous Circular  36/2014, which will ease the real estate credit-tightening roadmap till 2018. However, many enterprises in HCMC have repeatedly sought for foreign capital to reduce the dependence on bank loans.

Credit-tightening on real estate has not been executed this year.

Circular 06/2016 was officially issued by SBV on 27th May 2016. It is the result of several suggestions, positive arguments from experts and the relevant authorities. This Circular will not immediately tighten the credit flowing into the real estate market, but it will stretch out the implementation.

According to Circular 06/2016, the ratio for short-term capital use of commercial banks for medium and long term loans is still at 60%. That ratio will remain at 50% in 2017 and will go to 40% in the beginning of 2018. The period of credit-tightening is delayed a year in comparison with the former draft. The risk index of receivables for real estate business will increase from 150% to 200% in the next year (instead of the increasing the rate of 250% as stated in the former draft).

Mr. Dinh Duy Trinh, CEO at Ban Viet Land, stressed that fact that the SBV has received opinions from the association, as well as from professionals is remarkable. Not only enterprises,  but buyers are also getting more confident to make investments.To respond to the petition of the HCMC Real Estate Association (HoREA), concerning  proposals to amend Circular 36/2014, SBV’s HCM City branch has also confirmed that the purpose of the amendment is to ensure the safety of bank credit activity and limit risks due to the enormous credit growth in real estate. However, there should be a roadmap to deploy the plan (1- 2 years) to prevent risks arising from the policy and affecting to bank activities negatively.

 The acceleration of foreign capital

In HCMC, from the beginning of this year, there are at least six foreign investment funds that have announced their new investment cooperation in several projects. Other signed projects have already been deployed.

Phat Dat, An Gia Investment and Creed Group (Japan) signed a joint investment in River City project with the scale of US$500 million, which is a typical case. Nam Long signed with Nishi Nippon Railroad and Hankyu Realty (Japan) to invest in the Fuji Residence investment projects. Tien Phat Corp and Sanyo Homes Corporation (Japan) have joined in a strategic cooperation project with their first product being the Ascent Lakeside project. Thu Duc House has cooperated with Pavo – the investment fund to invest in more than five projects in the near future. SynGience (Singaporean Investment Fund) poured 400 billion VND into Tham Luong Depot Metro project.

Mr. Pham Le Tuan, General Director of JSC Real Estate Investment Hung Loc Phat shared thatwhen the SBV began sending out their first message of credit-tightening, many enterprises worried about seeking for new sources of funding. In particular, investment capital from foreign funds is the most attractive channel to enterprises.

“Those enterprises that have not found a reliable source in replacement when banks starts to tighten the credit are forced to be more cautious in their business plan. As for our company, the ultimate criterion is to guarantee the stable development in our business. The proportion of loans in different projects is only 15% – 20%, so we are assured to implement several projects without considering seeking foreign capital “– Mr. Tuan Pham shared.

Besides the fact that domestic enterprises want to reduce their dependence on domestic banks through  foreign capital, Partner Thai Binh Tran at LNT & Partners Law Firm said that there are many reasons that lead to increasing foreign investment. Particularly, it is due to the openness of regulations on investment,  and capacity to own local real estate for foreigners. Savings rates in some countries, such as Japan and Singapore, are less attractive compared to the interest rate expectations in Vietnam’s real estate market.

Credit: VietnamNet

#Legal #RealEstate #Circular #Amendent

Lộ trình thắt chặt tín dụng bất động sản được nới lỏng đến năm 2018

Ngân hàng Nhà nước đã chính thức ban hành Thông tư 06/2016 sửa đổi một số điều của Thông tư 36/2014, nới lỏng lộ trình thắt tín dụng bất động sản đến năm 2018. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM đã dồn dập tìm vốn ngoại để giảm phụ thuộc vốn vay ngân hàng.

Chưa siết tín dụng bất động sản trong năm nay

Thông tư 06/2016 được Ngân hàng Nhà nước chính thức ban hành ngày 27/5 là kết quả sau nhiều góp ý, tranh cãi của nhiều chuyên gia và các cơ quan chức năng. Thông tư này chưa siết ngay tín dụng đổ vào bất động sản mà kéo giãn lộ trình thực hiện.

Cụ thể, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn của ngân hàng thương mại cho vay trung và dài hạn đến hết năm nay, tại Thông tư 06/2016, vẫn giữ nguyên ở 60% như cũ. Năm 2017 mới giảm xuống 50% và xuống còn 40% vào đầu năm 2018. Thời hạn siết tín dụng đã lùi hơn 1 năm so với dự thảo cũ. Hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản, đến đầu năm sau mới tăng từ 150% lên 200% (thay vì mức tăng 250% như dự thảo ban đầu).

Trước đó, trả lời kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), liên quan đến kiến nghị sửa đổi Thông tư 36/2014, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cũng khẳng định, việc sửa đổi không nằm ngoài mục tiêu đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng ngân hàng, hạn chế rủi ro do tăng trưởng tín dụng quá nóng vào bất động sản. Tuy nhiên, cần có lộ trình thực hiện (1- 2 năm) tránh để xảy ra rủi ro chính sách và gây ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng.

Ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc điều hành Bản Việt Land, cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước tiếp thu ý kiến góp ý từ hiệp hội cũng như các chuyên gia là đáng ghi nhận. Nhiều doanh nghiệp cũng thở phào nhẹ nhõm khi biết lộ trình thắt chặt tín dụng được nới lỏng. Qua đây, tâm lý khách hàng cũng được “cởi trói” không còn lo lắng nhiều như trước.

Vốn ngoại tăng tốc đổ vào bất động sản

Tại TP.HCM, từ đầu năm đến nay, có ít nhất 6 quỹ đầu tư nước ngoài đã công bố các thương vụ hợp tác đầu tư mới vào các dự án, chưa kể những thương vụ ký kết trước đó đang triển khai.

Trong đó, điển hình các thương vụ: Phát Đạt, An Gia Investment và Creed Group (Nhật Bản) ký hợp tác đầu tư vào dự án River City, quy mô 500 triệu USD; Nam Long ký kết cùng Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) đầu tư dự án Fuji Residence; Tiến Phát Corp hợp tác chiến lược cùng Tập đoàn Sanyo Homes (Nhật Bản) với sản phẩm đầu tiên là dự án Ascent Lakeside; Thuduc House hợp tác với quỹ đầu tư Pavo đầu tư hơn 5 dự án trong thời gian tới; quỹ SynGience (Singapore) rót 400 tỷ vào dự án Depot Metro Tham Lương…

Theo ông Phạm Lê Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát, khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu phát đi những thông điệp đầu tiên về siết tín dụng, nhiều doanh nghiệp đã lo tìm nguồn vốn mới. Trong đó, vốn đầu tư từ các quỹ nước ngoài là kênh được nhiều doanh nghiệp săn tìm.

“Những doanh nghiệp không tìm được nguồn vốn tốt để thay thế khi ngân hàng siết tín dụng buộc phải thận trọng hơn trong kế hoạch kinh doanh. Riêng với công ty chúng tôi, tiêu chí xuyên suốt là làm đến đâu chắc đến đó, tỷ lệ vốn vay trong các dự án chỉ 15% – 20% nên chúng tôi yên tâm triển khai dự án mà không cần tính chuyện vốn ngoại” – ông Tuấn chia sẻ.

Ngoài chuyện doanh nghiệp trong nước muốn giảm bớt phụ thuộc vốn ngân hàng bằng vốn ngoại, Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners cho rằng, có nhiều nguyên nhân khác dẫn đến xu hướng gia tăng đầu tư từ nước ngoài. Trong đó, có thể kể đến sự cởi mở trong quy định về đầu tư, sở hữu nhà với người nước ngoài và lãi suất tiết kiệm tại một số nước như Nhật Bản, Singapore hiện đang kém hấp dẫn so với lãi suất kỳ vọng của họ ở thị trường bất động sản Việt Nam…

Theo VietnamNet

#Legal #Realestate #Vietnam

Partner Binh Tran gave comments on the “Harmona Apartment purchasing” case

Disputes over out of the “Harmona apartment in Tan Binh district, Ho Chi Minh city” case  has got the community’s attention recently. To build a finance basement for the project, the investor mortgaged the right of land use and the property forming in the future at North Branch BIDV Saigon. After the implementation period of the project, the investor signed a sale contract for home buyers, did handover and home buyers also moved in. The main point is that home buyers have  fully paid for the investor. However, in May, the Bank announced that it will handle the mortgaged property as the mortgagor is an investor has violated the obligation to repay the debt. This made the resident there feel very nervous. Therefore, how is the rights of  people in the apartment protected ?

Let’s watch the video to see that how Mr. Binh Tran – Partner in charge of Real Estate practice group at LNT & Partners comments on this case along with FBNC:

 

The Most Important Documents Regulating Bank Guarantee

Circular No. 07/2015/TT-NHNN on Bank guarantee

On 25 June 2015, the State Bank of Vietnam issued Circular No. 07/2015/TT-NHNN on bank guarantee which is considered as one of the most important documents regulating bank guarantee applied to domestic credit organizations, branches of foreign banks for foreign customers. The Circular is to replace the previous one, namely Circular No. 28/2012/TT-NHNN on 03 October 2012 issued by the State Bank of Vietnam on bank guarantee.

The Circular No. 07 has formulated a full and basic legal framework on procedures for, and dossiers on activities of bank guarantee of credit organizations and branches of foreign banks.

The Circular is also expected to create a new legal framework to ensure that the international standards on bank guarantee are met as well as to help appropriately synchronize with other relevant laws and to minimize limitations and weaknesses of the current operations on bank guarantee. Furthermore, the Circular is to enhance the effectiveness, safety and smooth operations of bank guarantee activities of credit organizations and branches of foreign banks operating in Vietnam.

The Circular has a number of progressive contents. First of all, it supplements the definition of “symmetry guarantee party” and “guarantee confirming party” in order to specifically regulate those parties, including foreign credit organizations. In addition, the Circular gives the definition of “customer” to determine clearly which party customers are in guarantee relationship. From that, it is easier to calculate guarantee issuing balance, symmetry guarantee, guarantee confirming and as basis for considering conditions and requirements to customers for accepting bank guarantee.

Secondly, the Circular abolishes the provision that required the acceptance by the State Bank of Vietnam in bank guarantee.

Relating to supplying forex services, in order to conform to Circular No. 21/2014/TT-NHNN, Circular No. 07 has amended the relevant content. Accordingly, branches of foreign banks are not allowed to give guarantees in foreign currencies for customers operating overseas, except in case of that customers are guaranteeing party and symmetry guaranteeing party that are overseas credit organizations and guaranteed party doing business in Vietnam.

In real estate business, the Circular has clarified the Law on real estate business and Law on residential housing in terms of bank guarantee that are assigned the authority for detailing to the State Bank. To be more specific, the Circular requires the investor of a real estate project to undertake that the guarantee for selling, leasing future residential houses will be effective at least 30 additional days since the date of the delivery of the houses, basing on the agreement between the investor and customer. However, Mr. Tran Thai Binh, Lawyer of LNT & Partners, on an article published on Vietnamnet Online Newspaper, believes that many questions are not appropriately answered. For instance, such questions are; whether banks pay penalties for customers, if the housing sales and purchase agreement mentions; Or according to the Circular No. 07, guarantee agreement comes into effect to the time of at least ending 30 days since the date of the delivery of housing, but the customer is still awaiting (or not bewaring), leading to that those 30 days are overdue, then, this customer loses his/her rights for claiming guarantee. Many people say that a period of 30 days is short.[1]

In light of this Circular, there are a number of side-effects arising. Therefore, understanding provisions are necessary to avoid unfavorable consequences in doing business in general.

The Circular will come into effect on 09 August 2015 and replaces the Circular No. 28/2012/TT-NHNN granted on 03 October 2012. Hopefully, after its promulgation, the Circular will establish a solid legal framework for all domestic credit organizations, branches of foreign banks and customers in bank guarantee activities.

[1] Real Estate Guarantee: Questions awaiting guidance, http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/258241/bao-lanh-bds–ban-khoan-cho-huong-dan.html, retrieved on 25 August 2015.

By Vietnam Law Insight (LNT & Partners)

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us or visit the website: Http://LNTpartners.com

Conditional Acceptance of the Construction Works for Commissioning

The Law

On 15 May 2015 the Government issued Decree No. 46/2015/ND-CP (Decree 46) to provide further guidance on the Law on Construction 2015 with respect to quality management and maintenance of construction works, pointing out:

“The responsibility for the quality of the works remains with the survey construction contractors, design contractors, and supply contractors, even after their work has been inspected and accepted by the employer, or after the defect liability period has expired. This means that these contractors may be held liable for damages evidenced to be caused by the quality of their works.”

What does it mean for businesses?

Under Decree 15/2013/ND-CP, acceptance of construction works for commissioning into use when they have not satisfied all requirements of the design, of national technical regulations, of standards applicable to the construction works, and the technical specifications and other requirements of the employers specified in the agreements is generally not allowed.

However, Decree 46 entitles the employer to conditionally accept the construction works for commissioning into use, if the issues with respect to quality of construction works do not affect the weight-bearing capacity, the life cycle and the functions of the works and if the construction works conform to the safety requirements.

Decree 15/2013/ND-CP allows the employer and contractor to freely agree on the minimum amount of the warranty fee retained by the employer. However, to the extent of State owned works, this has been restricted by Decree 46. Accordingly, the warranty fee for State owned works must not be less than 3% of the contract value for works of grade 1 or special grade, and 5% of contract value for the works of other grades.

Decree 46 stipulates that survey contractors should pay significant attention to the quality of their works. Therefore, we suggest that survey contractors to provide sufficient and eligible resources to ensure their works are compliant with the technical plan, as this is required by Decree 46. We would also warn that the Decree also entitles the employer to completely suspend the construction survey works upon finding them not compliant with the technical plan, or the construction survey agreement.

Decree 46 will take effect from 01 July 2015

By Vietnam Law Insight.

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us or visit the website: Http://LNTpartners.com

The 2015 Vietbuild International Exhibition

NDO – The 2015 Vietbuild International Exhibition, featuring 1,350 booths from domestic and international businesses in the construction industry, opened on March 25 at the Vietnam Exhibition and Fair Centre, 148 Giang Vo Street, Ba Dinh, Hanoi.

The event, organised by the Ministry of Construction, saw the presence of Deputy Prime Minister Hoang Trung Hai.

Over 450 businesses in the construction industry are showcasing their products in the areas of construction, building materials, real estate and interior-exterior decorations.

This year’s exhibition drew the participation of many international businesses from the Republic of Korea, Japan, the UK, Malaysia and Thailand.

According to Deputy Construction Minister Nguyen Tran Nam, the event will serve as a bridge connecting enterprises with potential partners and customers.

The 2015 Vietbuild, runs until March 29 and offers businesses a chance to do research on customer’s demands, introduce new products and formulate better business strategies.

Events Calendar

VIETBUILD Hanoi 2015 INTERNATIONAL EXHIBITION
Time: 25/03 – 29/03/2015     Scale: 1350 booths

Topic: Construction – Building materials – Real Estate & Interior – Exterior Decoration
Location: Vietnam Exhibition Fair Center 148 Giang Vo Street, Ba dinh Dist, Ha Noi City

View detail »

VIETBUILD DANANG 2015 INTERNATIONAL EXHIBITION
Time: 22/04 – 26/04/2015     Scale: 500 booths

Topic: Construction – Building materials – Real Estate & Interior – Exterior Decoration
Location: Da Nang International Exhibition Fair Center 9 Cach Mang Thang Tam St, Cam Le Dist, Da Nang City

View detail »

VIETBUILD HCMC (PHASE 1) INTERNATIONAL EXHIBITION 

Time: 18/06 – 22/06/2015     Scale: 2.340 booths

Topic: Construction – Building Materials – Real Estate & Interior – Exterior Decoration
Location:
799 Nguyen Van Linh Blv, Tan Phu Ward, Dist 7, HCMC

View detail »

Source: Nhan Dan Online

“Create” or “import”?

At a recent conference of the Vietnam Chamber of Commerce and Industry (VCCI), a review was made over the practicality of 16 law codes.

When mentioning some of the insufficiencies of the Law on Investment and other laws, Dr. Le Net, LNT & Partners Law Firm, said: “Where will it go if we continue making laws through patchwork and groping around? The wheels have been made – is it necessary to “re-create” something? Do we have enough time to do that?”

Keep being amended

Dr. Le Net’s concern is a common one regarding the quality of law and practices, as well as the current lawmaking methods. It has been said that laws have never been issued as much as in recent years. Each year, dozens of laws and thousands of by-laws are produced, contributing to the adjustment of social relations. Simultaneously, the law has never been continuously modified to the extent as is currently experienced now.

Perhaps the first example to which this can be drawn is the legal system regulating land. The Law on Land has been amended six times (1987, 1993, 1998, 2001, 2003 and 2009), meaning that it takes 3.6 years on average for one modification. After each amendment, millions of people suffer “a cold sweat” due to a change, especially changes related to pink books and red books, which have caused controversy during the years. As expected of the National Assembly, this law is going to be amended and supplemented again!

In relation to foreign investment, in 18 years, 6 issues and amendments of the law were made (1987, 1990, 1992, 1996, 2000 and 2005). The current Law on Investment (2005), which was considered as a “breakthrough innovation” to form the mutual space for domestic and foreign investment enterprises, also faces the pressing proposal for amendments or abolishment. The longevity of the law, according to experts, is only 4-5 years or even lower. For instance, the Law on Complaints and Denunciations was issued in 1998 and amended in 2004, then immediately amended once again in 2005.

Similarly, the Ordinance on Public Employees was produced in 1998, amended in 2000, amended again in 2003 and by 2008, it was replaced by the Law on Cadres and Civil Servants. There are even some cases where the law has just been enacted, but then immediately becomes obsolete and unenforceable because of “encroachments” against other laws. The Law on Intellectual Property (contrary to Vietnam – U.S. Bilateral Agreement on Term of Copyright Protection) and the Law on Housing (contrary to Law on Land regarding housing documents) are just come examples. In order to be implemented, these laws must be amended again.

With by-laws, the situation is more tragic. “A lot of Government decrees or circulars and decisions of ministries have to be modified, replaced only after one or two years, or even several months. We, the lawyers, cannot update them all”, lawyer Nguyen Thanh Tam said.

Acquisition

According to Dr. Le Net, the current manner of making law in our country is like “changing horses in midstream”. We grope around and create laws “in accordance with the Vietnamese circumstances”. However, as mentioned, most of the laws have problems in the implementation. The laws are then amended, “to be carved” through time and “peculiar” final products are finally made.

Experts suppose that the fastest and most cost-effective way to improve the legal system is to absorb the legal achievements of the world. Even in some cases, it is acceptable to “import” a particular law for application. “Previously, Cambodia was laughed at due to their entire application of the U.S. Corporate Law excepting the red seal of the National Assembly of Cambodia. However, not only Cambodia but also Singapore, Malaysia, Japan, Korea did it”, Dr. Le Net demonstrated.

Dr. Nguyen Van Nam stated that the famous Civil Code of Germany (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB) has been voluntarily acquired by many Asian countries such as Japan, South Korea and Thailand, because they acknowledge the enormous benefits of this code. “Particularly, Japan has acquired a nearly complete draft of BGB. They just slightly modified it to accommodate its national identity based on saving the nation’s philosophy”, said Mr. Nam. According to Mr. Nam, Vietnam is building its market economy and integration to the world, there is no reason to “create” one that were preceded for hundreds of years on. “Most of the legal issues and problems we are experiencing nowadays have been settled by laws of many countries long time ago”, said Mr. Nam.

In agreement to the comments as above, Dr. Nguyen Quoc Vinh, who used to work at a legislative drafting agency, also warned of a possibility of failure if we only acquire without a thorough understanding about the spirit and roots of the law. “Japan had built its Civil Code on the basis of the French one, and then had to throw it away shortly afterwards. Likewise, during the Asian financial crisis 1997-1998, under pressure from the IMF, Indonesia built a new Law on Bankruptcy with foreign expert consultancy only in a few dozen days. Consequently, this law also fell into “bankruptcy”.

Dr. Vinh said that in legislative activity, Vietnam actually acquires legal documents of the world. However, for various reasons, this acquisition is unsystematic and lacks an obvious philosophy. For instance, the Civil Code is influenced by Soviet law (in connection with the administrative rules in the code), has some details of the French Civil Code and has a bit influence from Japan and Germany. The patchwork causes not only conflict among the laws but also the self-destruction of different provisions in the same law.

According to Mr. Vinh, it cannot be said that Vietnam has no competent and dedicated professionals in making law. However, there are many cases where their drafts could not retain the “soul” of legal thought due to being cut and modified through a number of layers of submission and approval procedures. Vietnam should avoid administrative interference in professional work. Apart from this, taking the experience from Japan, in the formulation of law, Vietnam should change from a passive to active status. That means, Vietnam should take the initiative to invite Vietnamese and foreign experts to be drafters for practice. We should avoid making and amending laws as proposed by foreign donors. Finally, when the law is enacted, it must be enforced, not be regarded as ornaments.

Do not assume that it is “creative”!

Another example of the patchy and halfway acquisition was offered by Dr. Nguyen Van Nam, commenting on the Law on Competition.

For example, the Act Against Unfair Competition of Germany and many European countries makes regulations of unfair competition as follows: “Everyone in business transactions for the purpose of competition that makes unmoral acts may be forced to cease such acts and to indemnify for damages”.

Our Law on Competition also contains similar provisions but with additional conditions that such acts of competition must “cause damage or have the possibility to cause damage”. “We think of this as creativity, but it turned out to encourage acts of unfair competition, since the acts of unfair competition are settled only when the damage is proved. In other words, the acts of unfair competition are allowed if damage has not occurred or has not been determined yet”, said Mr. Nam.

By Vietnam Law Insight, LNT & Partners.

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us or visit the website: Http://LNTpartners.com

Is it time to impose a levy on house?

As planned, Law on House and Land Tax will be reviewed and adopted by the National Assembly at its 7th Meeting (held in May 2010) and will be effective from 1 January 2012.

However, according to Head of Economy Committee of the National Assembly, Mr. Ha Van Hien, many delegates of the National Assembly have yet to “agree” on the levy on houses. From Mr. Hien’s explanation, during the construction of a house, construction materials have to be levied, and an amount of money has to be paid for the use of the land; therefore, the levy on houses will lead to an overlap against multiple taxes.

The authorities in charge of drafting and verifying the law in question maintain their viewpoint

Notwithstanding Mr. Hien’s explanation, the National Assembly’s Budget and Finance Committee (the one verifying the draft Law on House and Land Law) and the authority drafting such law maintain their viewpoint that houses should be levied on the reason that imposing a levy on houses will help to enhance management work as well as gradually and reasonably control and regulate payments into the state budget. The collection of taxes on houses also helps to limit speculation in houses, especially condominiums. Since the tax rate proposed in the draft law is not high, and subjects on which the levy will be imposed are narrowed, the majority of citizens have yet been affected by such law. In addition, the application of tax on houses will not result in an overlap among tax types for taxes on houses, and land is considered as a tax on property which is independent from other tax types.

The National Assembly’s Budget and Finance Committee has proposed two solutions: the first solution is only collecting house taxes against second houses or houses thereon owned by the same person at the rate of 0.03%. This solution helps to assure each citizen a house. The second solution is to impose a levy on the first house but the house’s value subject to house tax will be increased up to 1 billion dong instead of 500 million dong as proposed in the draft Law on House and Land Tax submitted to the National Assembly. With this solution and from the calculation of the Minister of the Ministry of Finance, Mr. Vu Van Ninh, the majority of people having houses in rural and urban areas of 400m2 for Level I houses or more or Level II houses will be excluded from paying this tax.

Concerns still remain

Nevertheless, the Standing Deputy Head of the Bar Association of Ha Noi City, Mr. Nguyen Hong Tuyen, following careful review of the 15 articles in this draft law, commented that the drafters have not taken today’s citizens’ living standards and conditions into consideration. One of the purposes of constructing this law is to restrict the speculation in houses and land, yet there are few provisions that “target” speculators as opposed to citizens. Agreeing with this opinion, Dr. Tran Du Lich, Deputy Group Leader of the National Assembly’s delegation of Ho Chi Minh City and economic expert, asserted that imposing tax on houses may not be implemented for the time being – perhaps not even in 10 years’ time – since the annual average income of citizens still stands low at approximately US$1,000.

Following analysis of these two solutions proposed by the National Assembly’s Budget and Finance Committee, Head of the Committee for People’s Aspiration, Mr. Tran The Vuong, still has many concerns. In his opinion, the first solution will soon show its impracticality when some people only own one house but its value is ten times the value of other houses. Regarding the second solution, a housing tax based on house values will lead to many complicated problems. For example, “what will happen if House A is valued at 1 billion dong early that year but its value drops down to 700 million dong later in the same year due to the then frozen real estate market? My concern is that there will be a lot of complaints when this law is applied.”

The National Assembly’s Head of Economy Committee, Mr. Ha Van Hien, expressed: “Our people’s livelihood is still low and officers’ incomes are low too; therefore, it is essential to limit payments…”

In order to reasonably settle the collection of tax on houses and lands, Dr. Le Net, Founding Partner of LNT & Partners Law Firm, recommended that the State should only collect housing tax from the commercial realm to restrict the speculation in houses and lands. Particularly, heavy taxes should be imposed on those who buy and sell houses repeatedly. The closer the period between selling and buying, the higher the tax rate should be. For example, someone owns land and wants to sell it immediately for profit. To limit these types of purely commercial transactions, the State may possibly impose a heavy levy on the first transfer thereof within 1 year (i.e., 50% of the discrepancy between selling and buying prices). The rate shall be 30% for the second year’s transaction and shall be reduced on a yearly basis. If this succeeds, trading in houses and lands in such a “sliding” manner will certainly be decreased. The collection of tax on houses on a large scale from the second house or more should only be carried out in the future when the citizens’ livelihood has been improved. Upon application of the Law on Personal Income Tax (PIT), houses have become a type of property made from the disposable income of each individual after PIT. If any levy is imposed on the only house, “the overlap among tax types” is inevitable. For the collection of tax from the second house or more, however, the houses’ areas should not be used for tax calculation. Instead, such collection should be based on a particular location of each house. This is because for houses in Vietnam in general, especially those in urban areas, the location of a house will decide its value. A 100-square meter house on Hang Dao Street, Hoan Kiem District, Ha Noi will certainly cost approximately similar to ten similar houses in Dong Anh district.

Issues about houses and land as property are sensitive as they directly affect every citizen. Therefore, the application of an additional tax will probably causes disagreements. What is more, it is a proven fact that controlling housing areas and valuation for tax calculation is quite complicated, while conditions for implementing them are not available. For this reason, it is preferable to collect tax on land first, not houses. This also reflects the opinion of the Vice President of Vietnam Fatherland Front Committee of Ha Noi City, Mr. Dang Viet Quan.

By Vietnam Law Insight, LNT & Partners.

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us or visit the website: Http://LNTpartners.com