Thảm họa chung cư và nước cờ “1 phát trúng 2 đích”

Thời gian qua nhiều chung cư tại Hà Nội và TP.HCM, đã bàn giao cho khách hàng trong tình trạng chưa hoàn thiện, hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) chưa được nghiệm thu. Chủ đầu tư vì quyền lợi riêng đã đẩy cư dân vào thế đối mặt nhiều rủi ro.

Cuối tháng 7 vừa qua, Hà Nội đã công bố danh sách 38 tòa nhà cao tầng không đủ điều kiện an toàn PCCC. Cá biệt trong đó có chung cư đã bàn giao và đi vào hoạt động gần 10 năm. Tại TP.HCM, chưa có thống kê chính thức, nhưng vụ cháy chung cư HQC Plaza mới bàn giao gần đây, cũng đã bắt đầu “lộ diện” những công trình mất an toàn, chưa nghiệm thu PCCC. Chung cư The Easter City (H.Bình Chánh), chung cư Trịnh Đình Thảo (Q.Tân Phú)… cũng đang bàn giao trong tình trạng ngổn ngang, mất an toàn PCCC.

20160823114626-chung-cu1

Chung cư HQC Plaza bốc cháy khi mới bàn giao

(Nguồn ảnh: Facebook: Hội Cư dân HQC Plaza)

 

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners, cho biết, theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng, việc bàn giao căn hộ cho người mua chỉ được thực hiện, khi đã hoàn thành việc nghiệm thu đưa vào sử dụng tòa nhà chung cư (trong đó có căn hộ) và và các công trình hạ tầng kỹ thuật (hệ thống PCCC, cung cấp điện, nước, thoát nước thải, thông tin liên lạc…) và hạ tầng xã hội (trường mẫu giáo, nhà cộng đồng…) phục vụ nhu cầu ở, nêu trong nội dung dự án được phê duyệt vào sử dụng.

Việc nghiệm thu như trên được thể hiện bằng biên bản nghiệm thu giữa chủ đầu tư, nhà thầu và tư vấn (nếu có). Đối với nhà chung cư cao từ 7 tầng trở lên, trước khi tiến hành nghiệm thu, chủ đầu tư phải thông báo, đề nghị Sở Xây dựng kiểm tra việc nghiệm thu và có văn bản chấp thuận việc nghiệm thu. Ngoài các điều kiện trên, chủ đầu tư và người mua có thể thỏa thuận thêm các điều kiện bàn giao khác trong hợp đồng mua bán (như điều kiện thanh toán đủ giá bán theo tiến độ, sai số trong diện tích căn hộ…).

20160823114626-chung-cu2

Kết cấu lộ cốt thép hoen rỉ tại chung cư The Easter City. 

(Nguồn ảnh: Facebook: Hội cư dân Easter City)

 

Luật sư Nguyễn Văn Trường, Trưởng văn phòng Luật sư Trường, phân tích thêm, theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, trước khi bàn giao căn hộ cho người mua, chủ đầu tư chỉ được thu không quá 70% giá bán (đối với chủ đầu tư là DN có vốn đầu tư nước ngoài thì tỷ lệ này là 50%). Sau khi bàn giao, chủ đầu tư được thu thêm đến tối đa 95% giá bán.

Do vậy, có thể vì nôn nóng muốn thu tiền bán căn hộ, nên một số chủ đầu tư đã yêu cầu người mua nhận bàn giao căn hộ mặc dù các điều kiện theo quy định chưa được đáp ứng. Trong các trường hợp như vậy, chủ đầu tư có thể bị xử phạt theo các quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, phòng cháy chữa cháy, kinh doanh bất động sản. Tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà mức phạt có thể khác nhau.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, việc bàn giao nhà sớm khi chưa đủ điều kiện sẽ kéo theo nhiều rủi ro cho khách hàng. Tuy nhiên, có nhiều lý do khiến chủ đầu tư ép khách hàng vào thế khó. Nhiều chủ đầu tư yếu tài chính muốn thu tiền nhanh để thanh toán công nợ và tránh được khoản lãi phạt chậm bàn giao cho khách hàng nếu chờ nghiệm thu. Đây là nước cờ “1 phát trúng 2 đích” của những doanh nghiệp thiếu uy tín.

Với thực trạng hiện nay, Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners khuyến cáo, đối với người mua căn hộ, khi tiến hành bàn giao, ngoài việc kiểm tra căn hộ thì còn cần phải kiểm tra mức độ hoàn thiện của các tiện ích, hạ tầng trong dự án. Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư xuất trình biên bản nghiệm thu, chấp thuận nghiệm thu của cơ quan nhà nước để chứng minh. Trường hợp các điều kiện bàn giao chưa được đáp ứng thì có quyền từ chối nhận bàn giao. Nếu chủ đầu tư ép buộc bàn giao thì có thể thông báo và yêu cầu cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng (Sở xây dựng), phòng cháy chữa cháy (Cảnh sát PCCC) vào cuộc để bảo vệ quyền lợi của mình.

(Theo Vietnamnet)

#Legal #RealEstate #Housing #Safety #Transperancy #Vietnam #LNT

Bảo lãnh BĐS: băn khoăn chờ hướng dẫn

(Vietnamnet) Bảo lãnh dự án bất động sản là một nội dung mới của Luật kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ 01/7/2015), Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN để hướng dẫn, nhưng vẫn có một số điểm người mua nhà, chủ đầu tư băn khoăn cần làm rõ.

Theo Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners, quy định bắt buộc đối với bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, được cơ quan chức năng đưa ra với mục tiêu để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà tốt hơn.

bảo lãnh bất động sản, mua nhà, căn hộ chung cư, các ngân hàng được bảo lãnh dự án

Theo đó, Điều 56 của Luật này quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Ngày 25/6/2015, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN hướng dẫn cụ thể quy định này. Theo đó, ngân hàng đứng ra bảo lãnh thực hiện theo hình thức sẽ cung cấp một khoản tín dụng cho chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư không thực hiện dự án đúng theo cam kết, thì ngân hàng bảo lãnh sẽ thực hiện hoàn trả tiền cho người mua nhà theo như yêu cầu. Chủ đầu tư xem như nhận nợ với ngân hàng và có nghĩa vụ thanh toán cho ngân hàng. Ngân hàng Nhà nước sẽ thông báo danh sách các ngân hàng thương mại có chức năng và năng lực để cung cấp bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản.

Tính đến ngày 12/8/2015, có 33 ngân hàng được Ngân hàng Nhà nước công bố đủ điều kiện và năng lực bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản. Trước đó, nhiều doanh nghiệp và ngân hàng, nhờ mối quan hệ đối tác tin cậy, đã ký kết hợp đồng nguyên tắc về việc bảo lãnh.

Luật kinh doanh bất động sản đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có Nghị định, thông tư hướng dẫn nào khác, ngoài Thông tư 07/2015/TT-NHNN. Theo Luật sư Trần Thái Bình, điều này dẫn đến nhiều băn khoăn với khách hàng và chủ đầu tư khi thực hiện.

Thứ nhất, ngân hàng sẽ hoàn lại tiền mua nhà có bao gồm nghĩa vụ thanh toán tiền phạt của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán nhà (nếu có thỏa thuận)?

Thứ 2, theo Thông tư nói trên, cam kết bảo lãnh có hiệu lực đến thời điểm ít nhất 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Vậy trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, nhưng người mua nhà vẫn chờ đợi (hoặc không biết) dẫn đến quá 30 ngày kể từ ngày dự kiến bàn giao, thì người mua nhà xem như mất quyền đòi bảo lãnh. Theo ý kiến chung của nhiều người mua nhà, thì thời hạn 30 ngày là quá ngắn.

Thứ 3, để được bảo lãnh có hiệu lực, chủ đầu tư phải cung cấp thông tin chứng minh nhà ở đủ điều kiện được giao dịch, ngân hàng thương mại tuân thủ đúng các nguyên tắc bảo lãnh. Vậy, trong trường hợp bảo lãnh bị vô hiệu vì lý do từ chủ đầu tư, hay ngân hàng, thì người mua nhà bị thiệt hại do không đòi được bảo lãnh, ai sẽ là bên phải chịu trách nhiệm cho người mua nhà đây?

Thứ 4, đa phần chủ đầu tư chỉ đủ tài chính để thực hiện chuyển nhượng đất dự án và thực hiện xong phần móng để bán. Phần còn lại huy động vốn từ việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền thu tiền từ người mua nhà để thực hiện việc xây dựng. Việc bảo lãnh, thực chất là vay tiếp để phòng trường hợp phải trả tiền cho người mua nhà thì có ngân hàng đứng ra trả thay. Để được bảo lãnh, phải thế chấp dự án. Nếu chủ đầu tư chỉ có một tài sản là dự án thì làm sao thế chấp 2 lần? Dẫn đến, chủ đầu tư sẽ khó khăn hơn trong việc xoay xở tài chính để thực hiện dự án.

Do vậy, cần có thêm hướng dẫn cụ thể để chủ đầu tư và ngân hàng thương mại có thể phối hợp nhằm đáp ứng yêu cầu cấp vốn cho dự án đúng tiến độ, nhưng lại vừa bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh.

Quốc Tuấn

Theo Vietnam Net.