Thảm họa chung cư và nước cờ “1 phát trúng 2 đích”

Thời gian qua nhiều chung cư tại Hà Nội và TP.HCM, đã bàn giao cho khách hàng trong tình trạng chưa hoàn thiện, hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) chưa được nghiệm thu. Chủ đầu tư vì quyền lợi riêng đã đẩy cư dân vào thế đối mặt nhiều rủi ro.

Cuối tháng 7 vừa qua, Hà Nội đã công bố danh sách 38 tòa nhà cao tầng không đủ điều kiện an toàn PCCC. Cá biệt trong đó có chung cư đã bàn giao và đi vào hoạt động gần 10 năm. Tại TP.HCM, chưa có thống kê chính thức, nhưng vụ cháy chung cư HQC Plaza mới bàn giao gần đây, cũng đã bắt đầu “lộ diện” những công trình mất an toàn, chưa nghiệm thu PCCC. Chung cư The Easter City (H.Bình Chánh), chung cư Trịnh Đình Thảo (Q.Tân Phú)… cũng đang bàn giao trong tình trạng ngổn ngang, mất an toàn PCCC.

20160823114626-chung-cu1

Chung cư HQC Plaza bốc cháy khi mới bàn giao

(Nguồn ảnh: Facebook: Hội Cư dân HQC Plaza)

 

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners, cho biết, theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng, việc bàn giao căn hộ cho người mua chỉ được thực hiện, khi đã hoàn thành việc nghiệm thu đưa vào sử dụng tòa nhà chung cư (trong đó có căn hộ) và và các công trình hạ tầng kỹ thuật (hệ thống PCCC, cung cấp điện, nước, thoát nước thải, thông tin liên lạc…) và hạ tầng xã hội (trường mẫu giáo, nhà cộng đồng…) phục vụ nhu cầu ở, nêu trong nội dung dự án được phê duyệt vào sử dụng.

Việc nghiệm thu như trên được thể hiện bằng biên bản nghiệm thu giữa chủ đầu tư, nhà thầu và tư vấn (nếu có). Đối với nhà chung cư cao từ 7 tầng trở lên, trước khi tiến hành nghiệm thu, chủ đầu tư phải thông báo, đề nghị Sở Xây dựng kiểm tra việc nghiệm thu và có văn bản chấp thuận việc nghiệm thu. Ngoài các điều kiện trên, chủ đầu tư và người mua có thể thỏa thuận thêm các điều kiện bàn giao khác trong hợp đồng mua bán (như điều kiện thanh toán đủ giá bán theo tiến độ, sai số trong diện tích căn hộ…).

20160823114626-chung-cu2

Kết cấu lộ cốt thép hoen rỉ tại chung cư The Easter City. 

(Nguồn ảnh: Facebook: Hội cư dân Easter City)

 

Luật sư Nguyễn Văn Trường, Trưởng văn phòng Luật sư Trường, phân tích thêm, theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, trước khi bàn giao căn hộ cho người mua, chủ đầu tư chỉ được thu không quá 70% giá bán (đối với chủ đầu tư là DN có vốn đầu tư nước ngoài thì tỷ lệ này là 50%). Sau khi bàn giao, chủ đầu tư được thu thêm đến tối đa 95% giá bán.

Do vậy, có thể vì nôn nóng muốn thu tiền bán căn hộ, nên một số chủ đầu tư đã yêu cầu người mua nhận bàn giao căn hộ mặc dù các điều kiện theo quy định chưa được đáp ứng. Trong các trường hợp như vậy, chủ đầu tư có thể bị xử phạt theo các quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, phòng cháy chữa cháy, kinh doanh bất động sản. Tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà mức phạt có thể khác nhau.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, việc bàn giao nhà sớm khi chưa đủ điều kiện sẽ kéo theo nhiều rủi ro cho khách hàng. Tuy nhiên, có nhiều lý do khiến chủ đầu tư ép khách hàng vào thế khó. Nhiều chủ đầu tư yếu tài chính muốn thu tiền nhanh để thanh toán công nợ và tránh được khoản lãi phạt chậm bàn giao cho khách hàng nếu chờ nghiệm thu. Đây là nước cờ “1 phát trúng 2 đích” của những doanh nghiệp thiếu uy tín.

Với thực trạng hiện nay, Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners khuyến cáo, đối với người mua căn hộ, khi tiến hành bàn giao, ngoài việc kiểm tra căn hộ thì còn cần phải kiểm tra mức độ hoàn thiện của các tiện ích, hạ tầng trong dự án. Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư xuất trình biên bản nghiệm thu, chấp thuận nghiệm thu của cơ quan nhà nước để chứng minh. Trường hợp các điều kiện bàn giao chưa được đáp ứng thì có quyền từ chối nhận bàn giao. Nếu chủ đầu tư ép buộc bàn giao thì có thể thông báo và yêu cầu cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng (Sở xây dựng), phòng cháy chữa cháy (Cảnh sát PCCC) vào cuộc để bảo vệ quyền lợi của mình.

(Theo Vietnamnet)

#Legal #RealEstate #Housing #Safety #Transperancy #Vietnam #LNT

Công khai thông tin để bảo vệ người mua nhà

Hiện nay người mua nhà muốn kiểm chứng thông tin do chủ đầu tư đưa ra rất khó, làm sao xác minh thông tin, gõ cửa cơ quan nào ?

Các chuyên gia bất động sản thường khuyên người mua nhà nên tỉnh táo tìm hiểu thông tin để tránh rủi ro. Nhưng trong trường hợp thị trường không có nhiều thông tin minh bạch, dù người mua đã cẩn thận hết sức cũng có thể mua nhầm nhà trong các dự án không đàng hoàng…

Không có vùng cấm trong việc cung cấp thông tin về dự án. Hiện Văn phòng đăng ký đất đai TP cung cấp thông tin bằng văn bản cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu.
Ông Phạm Ngọc Liên 
(giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP)

Đó là chia sẻ của nhiều cư dân chung cư trong buổi tọa đàm “Minh bạch thông tin dự án nhà ở” do báo Tuổi Trẻ tổ chức ngày 4-8, với sự đồng hành của Tập đoàn Novaland.

Thông tin mù mờ, người mua chịu thiệt

Ông Nguyễn Quốc Tuấn, trưởng ban quản trị chung cư Rubyland (Q.Tân Phú, TP.HCM), kể ông mua nhà từ năm 2006. Khi mua, ông đã tìm hiểu từ nhiều nguồn, thậm chí còn đến Phòng tài nguyên – môi trường Q.Tân Phú hỏi. Khi biết dự án “sạch” rồi ông mới quyết định mua nhà.

Thế nhưng khi về ở rồi ông mới biết giấy đỏ của dự án đang bị thế chấp ngân hàng, dự án xây dựng sai phạm. Và đến giờ người dân ở chung cư này không thể gặp được chủ đầu tư để hỏi về tiến độ trả nợ cho ngân hàng hay làm giấy chủ quyền căn hộ cho dân.

Tương tự, ông Phạm Hoàng Hải, người dân ở chung cư Tân Hương (Q.Tân Phú), chia sẻ ông mua căn hộ ở đây từ cuối năm 2013. Giờ mới hay dự án bị thế chấp!

“Lúc tôi đi mua căn hộ, tìm hiểu thông tin từ môi giới, từ trang tin điện tử của chủ đầu tư nhưng các nguồn này đều không có thông tin dự án thế chấp ngân hàng. Đến khi bán nhà xong, chủ đầu tư đem thế chấp thì chúng tôi không 
thể biết” – ông Hải kể.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), cho rằng những dự án lôm côm làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân thời gian qua là những dự án bán nhà trước khi Luật nhà ở 2014 có hiệu lực.

Luật nhà ở 2014 đã có những quy định bịt kín các lỗ hổng này như: quy định về minh bạch thông tin, sở xây dựng địa phương xác định dự án đủ điều kiện bán nhà, quy định về việc ngân 
hàng bảo lãnh cho dự án…

Luật sư Trần Thái Bình, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết pháp luật hiện nay đã quy định chặt chẽ để bảo vệ người mua nhà. Nhưng thực tế vẫn còn chưa suôn sẻ lắm. Ví dụ như người mua nhà muốn kiểm chứng thông tin do chủ đầu tư đưa ra rất khó, làm sao xác minh thông tin, gõ cửa cơ quan nào…

bat-dong-san

(Hình ảnh minh họa)

Nhiều người mua nhà biết quy định nhưng không phải lúc nào họ cũng nhận được thông tin rõ ràng. Hiện nay, người mua nhà trong các dự án cần đòi hỏi những văn bản như xác nhận của sở xây dựng địa phương về việc dự án đủ điều kiện kinh doanh, chứng thư bảo lãnh của ngân hàng cho dự án và người dân nên kiểm tra thông tin từ văn phòng đăng ký đất đai tỉnh, thành về 
việc đăng ký thế chấp.

Cần xây dựng hệ thống thông tin có thu phí

Luật sư Bình cho biết ở nhiều nước trên thế giới có những trung tâm cung cấp thông tin ban đầu của các bất động sản có thu phí người sử dụng như chủ sở hữu là ai, tình trạng pháp lý như thế nào, có bị thế chấp hay không…

Hệ thống các trung tâm này hoạt động rất hiệu quả với thông tin đáng tin cậy, rõ ràng. Ở Việt Nam dù luật đã quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin như trên, nhưng đến nay vẫn chưa thấy có.

Ở góc độ chủ đầu tư, ông Lê Hùng Mạnh, tổng giám đốc Công ty BĐS Gia Hòa, ủng hộ việc công bố thông tin vừa qua và đặt vấn đề: tới đây Sở TN – MT TP có công bố tất cả các dự án đang thế chấp hay không, bao lâu nữa sẽ công bố lần hai và có “chấm điểm”, phân loại các dự án thế chấp với mục đích gì hay không?

Ông Phạm Ngọc Liên, giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP (Sở TN – MT TP), cho rằng không có vùng cấm trong việc cung cấp thông tin.

Tuy nhiên theo ông Liên, hiện nay thông tin thế chấp có ở Văn phòng đăng ký đất đai TP chưa đầy đủ, rõ ràng và thông tin về dự án nằm rải rác ở nhiều sở, ngành của TP. Ông Liên đề xuất: “Cần có một đầu mối cung cấp thông tin. Và việc công bố có thể thu phí để bù vào chi phí nhân sự”.

Trả lời góp ý của luật sư Bình, ông Phan Trường Sơn, trưởng Phòng quản lý nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng TP, chia sẻ phải công khai thông tin để thị trường bất động sản phát triển tốt hơn và đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng.

Nhiều năm trước, Bộ Xây dựng đã khởi động xây dựng hệ thống dữ liệu để tiến tới thành lập hệ thống thông tin thị trường bất động sản như những thị trường tiên tiến, hoàn thiện khác trên thế giới. Tuy nhiên, việc thực hiện gặp khó khăn vì cơ sở dữ liệu quá nhiều.

Sẽ công bố thông tin về các dự án đã giải chấp

Theo ông Lê Hoàng Châu, trong 77 dự án mà Sở Tài nguyên – môi trường TP đã công bố, chỉ có 67 dự án do chủ đầu tư thế chấp ngân hàng. Còn lại có 9 dự án do những tổ chức, cá nhân mua căn hộ hoặc một phần diện tích của dự án rồi đem thế chấp ngân hàng.

Cụ thể đó là các dự án khu Masteri, chung cư cao cấp Homyland 2, dự án The Vista (quận 2), dự án Phú Mỹ Hưng, cao ốc Docklands Sài Gòn (quận 7), chung cư Saigonland, Central Park, dự án Saigon Pearl giai đoạn 3, SSG Tower Văn Thánh (Bình Thạnh). Và dự án chung cư Him Lam Riverside lô A3 (Q.7) đã được chủ đầu tư giải 
chấp vào ngày 16-7.

Ông Phạm Ngọc Liên cho biết đến cuối tuần này, Văn phòng đăng ký đất đai TP sẽ công bố lại những thông tin về các dự án đã giải chấp trong danh sách đã công bố.

(Báo Tuổi Trẻ online)

Công bố dự án nhà ở đang thế chấp, cần nhưng chưa ổn

TTO – Sau khi danh sách dự án bất động sản (BĐS) đang thế chấp tại các ngân hàng được công bố, nhiều chuyên gia cho rằng động thái này là cần thiết nhưng thông tin chưa đầy đủ, gây tâm lý hoang mang không đáng có cho người mua nhà.

Luật sư Trần Thái Bình (Đoàn luật sư TP.HCM):

Khách hàng không nên hoang mang

Việc thế chấp ngân hàng để vay tiền đầu tư là hoạt động bình thường, khách hàng không nên hoang mang. Chỉ khi nào doanh nghiệp (DN) vi phạm, bán nhà khi chưa giải chấp, nhà không đủ điều kiện kinh doanh… mới có nguy cơ xảy ra tranh chấp.

Theo quy định hiện nay, trước khi bán nhà chủ đầu tư phải gửi thông báo đến Sở Xây dựng kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở đó đủ điều kiện để giao dịch, trong đó có điều kiện là tài sản không đang được thế chấp tại ngân hàng. Do vậy khi mua nhà, khách hàng nên yêu cầu DN cung cấp một số giấy tờ như văn bản gửi Sở Xây dựng, văn bản giải chấp của ngân hàng…

210945sqv3spcqqppopb33

Hình ảnh minh họa

Ông Phạm Ngọc Liên (giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP, Sở TN-MT):

Sẽ lắng nghe phản hồi từ dư luận

Chúng tôi công bố thông tin dựa trên tiêu chí là dự án đã bán nhà cho người mua và hiện có đăng ký thế chấp. Nếu phải công bố luôn giải thích của chủ đầu tư thì không thể làm xuể, bởi mỗi chủ đầu tư có một cách giải thích khác nhau.

Từ thực tế những dự án có tranh chấp thời gian qua đã đặt ra quá nhiều vấn đề, nên chúng tôi phải công bố hết thông tin để khách hàng có cơ hội tìm hiểu tường tận. Tuy nhiên, chúng tôi cũng đang lắng nghe phản hồi từ dư luận, từ thực tế để hoàn chỉnh các bước.

ÔngNguyễn Thanh Nhung (tổng giám đốc Vietbank):

Dự án có đăng ký thế chấp rất chắc về pháp lý

Những dự án đang thế chấp ở ngân hàng rất đầy đủ về pháp lý vì đã qua “bộ lọc” của ngân hàng. Khi khách hàng mua căn hộ, ngân hàng sẽ giải chấp căn hộ, phần diện tích mà khách hàng mua để việc mua – bán diễn ra hợp pháp.

Trường hợp khách hàng muốn thế chấp lại căn hộ để vay tiền trả tiền mua nhà, ngân hàng sẽ nhận thế chấp lại, “con nợ” lúc này là người mua nhà.

Ông Lê Hùng Mạnh (chủ tịch HĐQT Công ty TNHH xây dựng kinh doanh nhà Gia Hòa):

Chỉ thế chấp để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh

Sau khi tên một dự án chung cư của chúng tôi nằm trong danh sách các dự án đang thế chấp ngân hàng được Sở TN-MT TP.HCM công bố, nhiều khách hàng và đối tác liên lạc với công ty để chất vấn dù chúng tôi không thế chấp dự án để vay tiền.

rong thực tế, thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh theo điều 56 của Luật kinh doanh bất động sản, dự án của Gia Hòa đã được Vietbank nhận thế chấp để bảo lãnh việc sẽ hoàn thành dự án, chứ Gia Hòa không vay vốn tại Vietbank.

Việc công bố thông tin các DN đang thế chấp ngân hàng để minh bạch thị trường là cần thiết, nhưng thông tin công bố của Sở TN-MT chưa ổn lắm. Lẽ ra phải phân loại và giải thích rõ mục đích thế chấp để tránh ảnh hưởng đến hoạt động lành mạnh của DN.

Có thể phân làm ba loại, gồm thế chấp để thực hiện quy định bảo lãnh theo quy định, thế chấp dự án để vay tiền nhưng đang hoạt động lành mạnh và DN đang có vấn đề, thay vì công bố chung chung như hiện nay sẽ gây ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu(chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM):Cần công bố mục đích thế chấp

Việc công khai các dự án đang thế chấp là cần thiết, góp phần xây dựng thị trường BĐS ngày càng minh bạch hơn. Tuy nhiên việc chủ đầu tư thế chấp dự án, nhà ở, công trình để vay vốn tín dụng ngân hàng phát triển dự án và hoàn thành công trình nhà ở, sau đó thực hiện giải chấp là việc bình thường.

Hơn nữa, Luật BĐS năm 2014 (khoản 1, điều 147) cũng cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Do vậy khi công bố các dự án BĐS đang thế chấp, cần cung cấp thêm thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của chủ đầu tư (để phát triển dự án, xây dựng công trình, thực hiện bảo lãnh ngân hàng…) để người dân nắm đầy đủ thông tin trước khi quyết định mua nhà. (Đ.Khôi)

Ông Nguyễn Hoàng Minh(phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước TP.HCM):

Người mua nhà cần thông tin minh bạch

Phần lớn các dự án BĐS hiện được chủ đầu tư thế chấp để lấy vốn triển khai và đây là chuyện bình thường, do DN khó có đủ vốn tự có để thực hiện một dự án. Trong đó nhiều chủ đầu tư làm ăn nghiêm túc, hoàn trả nợ vay để giải chấp tài sản và cấp giấy chủ quyền cho người mua nhà.

Tuy nhiên, cũng có nhiều chủ đầu tư bán sản phẩm của dự án khi chưa được sự đồng ý của ngân hàng và cũng không nộp tiền trả cho ngân hàng để giải chấp tài sản thế chấp.

Thay vì mở tài khoản thu tiền của khách hàng tại ngân hàng mà mình đang vay vốn triển khai dự án, những chủ đầu tư này “né” nghĩa vụ trả nợ bằng cách mở tài khoản và nhận tiền của khách hàng tại một ngân hàng khác, yêu cầu khách hàng nộp bằng tiền mặt hoặc nộp tiền vào tài khoản đứng tên cá nhân… Do đó, việc công bố công khai các dự án đang thế chấp là cần thiết.

(Báo Tuổi trẻ Online)

Đánh cược với Luật, độc chiêu giữ Tây mua nhà

(VNN) Nghị định, Thông tư hướng dẫn cho người nước ngoài mua nhà, theo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn chưa được ban hành. Tuy nhiên, để giữ chân khách Tây, một số dự án đã “ôm” rủi ro chính sách để đảm bảo quyền lợi cho thượng đế.

Chỉ khoảng 200 giao dịch của người nước ngoài sau 1/7

Đây là con số thống kê được từ các sàn bất động sản chuyên bán căn hộ khu vực trung tâm TP.HCM, nơi có nhiều khách nước ngoài quan tâm. Số lượng giao dịch này quá thấp so với nhu cầu của nhóm Việt kiều và người nước ngoài. Điều này cũng lý giải tại sao nhiều sàn giao dịch vẫn chưa thực sự quan tâm đến phân khúc khách hàng này.

Ông Nguyễn Nam Hiền, TGĐ Hưng Thịnh Land, chia sẻ, các dự án do đơn vị này phân phối hiện có cả phân khúc trung và cao cấp. Tuy nhiên, đối tượng hướng đến chủ yếu vẫn là khách hàng trong nước, mua để ở.

bán nhà cho Tây, cho người nước ngoài mua nhà, bảo lãnh ngân hàng, Luật Nhà ở

Nhiều khách hàng Việt kiều, người nước ngoài có nhu cầu mua, nhưng vẫn dừng lại ở mức thăm dò, tìm hiểu dự án. Họ chưa dám xuống tiền vì còn chờ Nghị định, Thông tư hướng dẫn.

Ông Trần Lê Thanh Hiển – TGĐ CTCP Sàn giao dịch Bất động sản Danh Khôi Việt (DKRV), cho biết, khách nước ngoài, Việt kiều đến tìm hiểu thông qua sàn này khá nhiều nhưng chưa có giao dịch, hoặc giao dịch thông qua người thân ở Việt Nam.

Rất ít sàn có đội ngũ tư vấn riêng cho Việt kiều, người nước ngoài như Khải Hoàn Land, Việt Đô hay Seareal… Thống kê sơ bộ, Khải Hoàn Land giao dịch thành công 80 căn, Seareal 30 căn, An Lộc Điền 2 căn. Những doanh nghiệp lớn như Phú Mỹ Hưng, Novaland, Capitaland, Hung Thinh Corp chưa công bố con số cụ thể.

Bên cạnh những doanh nghiệp tranh thủ đón nhu cầu thì cũng có những băn khoăn khi bán nhà cho người ở nước ngoài. Ông Đỗ Văn Mạnh, TGĐ Công ty Đất Xanh Miền Nam, đơn vị phân phối dự án Saigonres, cho biết, đây là dự án căn hộ cao cấp ngay trung tâm Bình Thạnh nên khá nhiều khách Việt kiều, nước ngoài đến tìm hiểu. Đây là tín hiệu tốt, nhưng công ty cũng lo ngại quá trình thanh toán theo hợp đồng khi họ không ở Việt Nam.

Độc chiêu “5 ăn 5 thua” để níu khách của chủ đầu tư

Trong thời gian chờ đợi hướng dẫn Luật Nhà ở, một số doanh nghiệp đã không chịu “bó tay”, đứng nhìn khách Tây đến rồi đi. Cam kết trả lại tiền nếu khách không đủ điều kiện mua, khi có Thông tư hướng dẫn là cách mà một số dự án đang áp dụng.

Ông Trần Hiền Phương, GĐ sàn Seareal, đơn vị phân phối các dự án cao cấp như Vinhomes Central Park, Estella, Krista, Masteri Thảo Điền… cho hay, việc tư vấn pháp lý sẽ có chủ đầu tư hỗ trợ. Sàn không nắm chi tiết thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng. Tuy nhiên, phải có hình thức đảm bảo quyền lợi thì khách mới ký hợp đồng.

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners, chia sẻ, hiện Luật Nhà ở đã có hiệu lực, nhưng vẫn còn một số điểm vướng mắc cần hướng dẫn chi tiết. Theo luật sư Bình, cần làm rõ nhập cảnh hợp pháp là như thế nào; làm sao đảm bảo quy định người nước ngoài không được sở hữu quá 30% tổng số căn hộ của một tòa chung cư; người nước ngoài mua căn hộ sở hữu 50 năm, vậy sau 50 năm thì sao…

Ông Nguyễn Nam Hiền, TGĐ Hưng Thịnh Land, cho rằng, việc cam kết trả lại tiền cho người nước ngoài, nếu họ không đủ điều kiện sở hữu theo Thông tư hướng dẫn là điều có thể làm được. Tuy nhiên, với những dự án có tốc độ bán hàng nhanh như 8X Rainbow, Florira, Sky Center… của Hưng Thịnh thì việc cho giữ chỗ sẽ làm mất cơ hội bán hàng cho người Việt Nam đang có nhu cầu thực. Đây cũng là rủi ro cho doanh nghiệp nếu muốn níu khách Tây, Việt kiều.

Quốc Tuấn

Bài viết được thực hiện bởi Vietnamnet. (Link)

Bài có sự tham gia trả lời phỏng vấn của Luật sư Trần Thái Bình, công ty luật LNT & Partners

Receiving Advance Payments from Home Buyers: Correct Interpretation and Clarification is Necessary

Law on Residential Housing stipulates that generally, developers shall not be entitled to receive any advance payments from home buyers who purchase residential houses to be developed in the future before the foundation work of the property is completed.

This provision has been interpreted by competent authroties that any amount received by developers from their home buyers prior to the completion of the foundation, shall be deemed illegal and such transactions may be invalid.

However, the business in practice is very various by nature, the developers, in some cases, expect to know how many purchases have committed to buy houses in their projects. Therefore, deposit agreement is a method to secure the housing purchase and sales contracts. The amounts received from such deposit agreements may be at the risk of being regarded as a violation of the aforementioned provision.

In reality, some developers who collected payments from their potential buyers in the form of a “deposit”, or “goodwill amount”, and etc were imposed with administrative sanctions.

Deposits or Advance Payments?

From a legal perspective, there are some aspects that need to be considered in relation to this issue as follows:

Pursuant to regulations stipulated in the Civil Code, a deposit agreement means an amount of money delivered by one party to another party as a security for its performance of the further steps of the contemplated transaction. In the mentioned case, the transaction between the developer and a home buyer is the execution of a housing purchase and sales contract. Therefore, the deposit agreement between developers and its potential buyers prior to the completion of the foundations contains the provision that potential buyers pay a deposit amount to secure their performance commitments. Such buyers shall enter into the housing purchase and sales contracts with the developers when the projects have met the required conditions; in case the buyers do not fulfill their commitments, they shall forfeit their deposits…In our opinion, such agreements is in compliance with the Civil Code regarding deposit agreements.

The Law on Residential Housing provides that developers shall not be entitled to receive an “advance payment” from the buyers prior to the completion of the foundation. This intended provision is justified in avoiding the possibility that developers do not have the sufficient financial capacity to complete the property projects, which may adversely affect the interests of buyers ultimately. This provision is intended for the protection of buyer’s interests, but how should it be interpreted correctly?

In our opinion, the fact that developers receive deposit amounts from their home buyers is not supposed that they have received “advance payment” because the two transactions are different in legal nature: one is the deposit transaction, while the other is the housing purchase transaction. Indeed, from an accounting perspective, deposit amounts cannot  be entered to the accounts as the payments from buyers, because the developers always have an obligation to return deposits (including deposit penalties as agreed) to buyers in the event of any breach of agreement by the developers. Therefore, up to this point, the developers and the potential buyers have still not conducted in house purchase transactions. If such advance payments are supposed to be payments according to housing purchase and sale contracts, such payments shall accounted as revenue of the developers.

A unified interpretation by authorities needed

Relevant competent authorities usually suppose that “receiving deposits” and “receiving advance payments” are the same, and consequently presuming that the developers have breached regulations if receiving deposit amounts, and the related transactions are likely to be canceled due to its invalidity.

The provision of Law on Residential Housing mentioned above for the purpose of protection for interests of buyers is essential and justified. However, the assurance required to enable developers (as businesses) to be advantageous in their doing business within the legal framework is also necessary.

Currently, Law on Residential Housing 2014 and Law on Real Estate Business 2014 provides quite sufficiently regulations in order to remove incapable developers. For example, Law on Real estate requires a developer’s performance of housing project must be guaranteed by a reputable bank.  And furthermore, the developers are entitled to receive advance payments from the buyers up to 50 % or 70% of the housing sale price, and etc. All of these regulations, in our view,  secure enough the interests of home buyers.

Therefore, the further expanded interpretation of competent authorities is neither consistent with the spirit of the Civil Code, nor necessary in practice. Furthermore, such interpretations may adversely affect trading transactions between parties.

It is necessary to have guidance, or a specific confirmation from the Ministry of Construction regarding the fact that developers can receive deposit amounts (prior to the completion of the foundation) is consistent with applicable laws, in order to remove the “hanging verdict” for developers due to different interpretations of the relevant authorities at the local level.

By Vietnam Law Insight.

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us or visit the website: Http://LNTpartners.com

The article contributed by Mr. Tran Thai Binh, LNT & Partners. Its contents do not constitute legal advice. For more information, please contact lawyers via email: binh.tran@LNTpartners.com