Legal Update on Real Estate Law in Quarter 1 of 2017

Change in Land Rental in Economic Zones

Image result for khu công nghiệp

The Government has recently issued Decree No. 35/2017/NĐ-CP dated 3 April 2017 providing regulations on collection of land use fee, rental of land surface and water surface in economic zones and hi-tech parks (Decree 35).

As from 20 June 2017, the collection of land use fee and land rental in economic zones shall be no longer governed by Decree No.45/2014/ND-CP providing regulations on collection of land use fee (Decree 45) and Decree No. 46/2014/ND-CP providing regulations on collection of rental of land surface and water surface (Decree 46) but in accordance with Decree 35 with the highlighted points for the investors as follows:

  • The percentage for calculating land rent unit price in case of annual payment shall be from 0.5% to 3% subject to specific area or route corresponding to the investment and publicly announced annually.
  • The land rental is determined with land price adjustment coefficients. Subject to the specific area, route and location of the land corresponding to the land use purpose, the Provincial People’s Committee shall issue the land price adjustment coefficients annually with the minimum rate at 1.0 applicable from 1 January each year.
  • The land use for development of social housing for employees in accordance with approved projects shall be subject to land use fee exemption. The developer must conduct the administrative procedure for the exemption in this regard.

Land price adjustment coefficients applicable from 1st January 2017 in Ho Chi Minh City

Image result for giá đất

On 23 March 2017, the People’s Committee of Ho Chi Minh City has just issued Decision No. 19/2017/QD-UBND providing the land price correction coefficient applied in 2017 in Ho Chi Minh City (Decision 19). The outstanding application for determining the land use fee or land rental in Ho Chi Minh City from 1 January 2017 shall be subject to the regulations of Decision 19.

The coefficients are applied for determining (i) the annual land rental for the first period; (ii) the adjustment to unit price of annual land rental for the following period and (iii) the unit price for annual land rental in case of acquiring the assets attached to land shall be from 1.0 to 2.0. In which, the land used for development of residential housing for leasing shall be subject to the maximum coefficient of 2.0 corresponding to the location of the project.

The coefficients applied for determining (i) the land use fee without land use right auction or in case of conversion of land use purpose, (ii) the one-off payment of land rental without land use right auction and (iii) the unit price of land rental in case of changing from leasing with annual rental to leasing with one-off payment for land rental shall be from 1.2 to 2.0 subject to the location of the project.

The land price adjustment coefficients mentioned above can be higher subject to the location with more than two (02) road fronts and the land use ratio.

The Ministry of Construction requesting the issuance of regulations on the condotel and officetel

Image result for condotel

“Condotel” and “Officetel” have been new types of real estate development in Ho Chi Minh City since 2008.  In recent years, these kinds of real estate developments become more popular in the real estate market, particularly condotel type is more applied in coastal and tourist cities like Nha Trang, Da Nang, or Vung Tau. However, despite its popularity and more transactions on the properties, regulations or guidance from the competent authorities on the investment and management of the condotel and officetel are still unclear and confusing, and therefore potentially risky to the buyers as well.

For example, the concept of “officetel” describes apartments in residential buildings which may be used for both residential and office purpose. However, the Law on Residential Housing as well as guidance from the Ministry of Construction prohibits using residential apartments for office use. Furthermore, the guidance from the Ministry of Planning and Investment does not allow using residential apartments for business registration either.  Another legal issue to these kinds of properties is how to properly recognize the ownership to the properties because, in the Land Law, land use right duration for commercial purpose is 50 years and indefinite term for residential purpose.

Recently, the Ministry of Construction has given instructions and responses that (i) the regulations on condominiums are applied for the condotel/officetel with function as residential housing and (ii) the regulations on hotel are applied for the condotel/officetel without function as residential housing. This is actually confusing to the owners as well.

Therefore, the Ministry of Construction (MoC) recently had Dispatch No.381/BXD-QLN dated 28 April 2017 for report and proposal of the issues in relation to the management of condotel, officetel, or  resort projects to the competent Deputy Prime Minister for decision.

In which, MoC proposed (i) the amendment to law on land with respect to the classification and the usage of mixed use land (for both residential and commercial purposes) and issuance of the certificate of land use right, ownership of residential housing and other assets attached to land in this regard and (ii) clarification of the financial obligation for such mixed use land and (iii) the regulations on the management of the condotel and officetel.

The issuance of regulations in respect of condotel and officetel mentioned above will provide detailed legal framework for the development and management of condotel and officetel projects. Accordingly, (i) the investors will have firm legal basis for development and management of condotel and offictel and (ii) the buyers will have basis for considering their investment in the business model of condotel and officetel.

New model real estate business – Hometel

Image result for Hometel

Besides the officetel and office which become popular in real estate market, “hometel” is a new concept of tourism real estate just launched in the beginning of 2017. Hometel is the combination of “home” and “hotel” function.  Similar to condotel, hometel is fitted out and operated with the luxury standards as hotel under the management of a hotel operator.

However, hometel has some features different from condotel, typically (i) the homebuyers shall have an indefinite-term ownership of hometel with the certificate of land use right, ownership of residential housing and other assets attached to land and (ii) the homebuyers can decide the leasing program of the hometel without sharing profit with the developer, it means that the homebuyers will directly deal with the hotel operator for the operation and maintenance of standard of the hometel as hotel.

From legal perspective, (i) hometel must be constructed on residential land for the indefinite-term ownership; (ii) the development of hometel project must be in accordance with Law on Residential Housing because hometel is classified as residential housing and (iii) the construction of hometel must be in accordance with regulations on construction of residential housing under Law on Construction.

The management and operation of hometel is not clear to be treated as a condominium or not. As a residential housing, the hometel should be managed as a condominium with the organization of the Management Committee as required by laws.

However, the hometel must be operated and maintained with hotel standard which must be managed by a hotel operator. In case the management of hometel must be in accordance with regulations on management of condominium, the Management Committee must deal with the hotel operator for ensuring the standards applied to the hometel buiding as a hotel.

In addition, there should be amendments to Law on Land in relation to the classification of the land on which the hometel project located. Similar to the land used for developing condotel project, the land in this regard should be residential land without establishment of residential area.

As such, due to lack of legal grounds for such properties, the owners’ use right and ownership rights over these properties may be potentially restricted (for example, in terms of use duration or use functions).  This cannot be resolved in near future since amendments to several laws are required as well.

Disclaimer: This legal update does not constitute and should not be taken as a legal advice for a matter. For more information and clarification, please contact Mr. Tran Thai Binh, Partner of LNT & Partners, Head of Real Estate Practice Group via email: binh.tran@LNTpartners.com or his cell phone: 84-913629191.

LNT & Partners’ lawyers have been ranked as Leading Lawyer of the year – 2017 by Chamber & Partners

We are delighted to announce that our Partners: Dr. Net Le and Ms. Quyen Hoang have continued to be named as Leading lawyers in Vietnam by Chamber & Partners for Corporate/M&A this year.

Chamber & Partners has asked in-house counsels for their comments on the quality and the effect of our lawyers. The results indicate our Partners have been responsive to their clients’ needs beyond the norm.

Congratulate Dr. Net le and Ms Quyen Hoang and thank you for your continual support for LNT & Partners.

Click link to see the ranking

 

 

Young ICCA Arbitration – Ho Chi Minh, Vietnam

The special event – Young ICCA Arbitration will be occured on this 30 September 2016 at Hotel Novotel Saigon. There are 11 experts/ lawyers from regional well-known firms, such as: Baker & McKenzie, LNT & Partners, YKVN, Geneva, White & Case, VIAC (Vietnam International Arbitral Centre),….

Dr. Net Le is the representative of LNT & Partners to participate as a guest speaker to share about Arbitration in Vietnam.

56820460

Event details: http://www.arbitration-icca.org/…/YoungICCA_Vietnam_2016.ht…

Công tác bảo vệ môi trường: Lỗ hổng chính sách hay lỗ hổng thực thi?

Luật sư Trần Thái Bình

LNT & Partners

Xu thế hội nhập với toàn cầu là xu thế tất yếu của các nước đang phát triển, trong đó có Việt Nam. Thế nên, vừa trở thành thành viên của WTO không lâu, Việt Nam cũng gia nhập các hiệp định thương mại tự do quan trọng trong khu vực và quốc tế, như Hiệp định Đối tác kinh tế xuyên Thái Bình Dương (TPP), Hiệp định tThương mại tự do EU – Việt Nam (EVFTA) và Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC). Việc hội nhập như thế mang đến cho Việt Nam nhiều cơ hội giao lưu thương mại, tận dụng nguồn vốn ngoại lực để phát triển kinh tế. Trong xu thế ấy, Việt Nam được nhiều đối tác chọn là điểm đặt cơ sở sản xuất trong chuỗi cung ứng toàn cầu của họ nhờ lợi thế nhân công, chính sách ưu đãi, và nhiều yếu tố khác mà các nước có nền công nghiệp phát triển không còn.

Nhà nước cũng cần xem xét chính sách thu hút đầu tư nước ngoài như thế nào để dần tuyển lựa các nhà đầu tư theo hướng đầu tư vào lĩnh vực dịch vụ, công nghệ cao, công nghiệp nhẹ hay công nghiệp sạch. Cơ chế pháp lý bảo vệ môi trường của Việt Nam hiện tại Việt Nam ngay từ ban đầu thu hút đầu tư nước ngoài đã quan tâm đến yếu tố bảo vệ môi trường và thiết lập các qui định về bảo vệ môi trường chặt chẽ từ rất lâu. Về cơ bản, tầng thứ nhất để bảo vệ môi trường, là qui định tiên quyết đối với các nhà đầu tư trước khi đăng ký thực hiện dự án là phải thực hiện báo cáo đánh giá tác động môi trường đối với các dự án có nguy cơ ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường (theo danh mục dự án đầu tư cụ thể được ban hành kèm Nghị định 18/2015/NĐ-CP quy định về quy hoạch bảo vệ môi trường). Báo cáo đánh giá bao gồm đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và kế hoạch bảo vệ môi trường. Chủ đầu tư dự án có thể tự mình hoặc thuê tổ chức có chức năng thực hiện báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM). Trong quá trình thực hiện ĐTM, chủ dự án phải tiến hành tham vấn Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi thực hiện dự án, các tổ chức và cộng đồng dân cư chịu tác động trực tiếp bởi dự án; nghiên cứu, tiếp thu những ý kiến khách quan, kiến nghị hợp lý của các đối tượng liên quan được tham vấn để hạn chế thấp nhất tác động bất lợi của dự án đến môi trường tự nhiên đa dạng sinh học và sức khỏe cộng đồng. Một tầng bảo vệ nữa là báo cáo ĐTM sau đó sẽ được thẩm định bởi hội đồng thẩm định chuyên môn cấp Bộ hay cấp sở chuyên ngành địa phương, tùy theo quy mô dự án. Hội đồng thẩm định có trách nhiệm xem xét nội dung báo cáo ĐTM và đưa ra ý kiến thẩm định để làm cơ sở cho cơ quan thẩm định xem xét, quyết định việc phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường. Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường là căn cứ tiên quyết để xem xét cấp phép đầu tư cho dự án ấy.

Lại nữa, chủ dự án của một số dự án được quy định cụ thể phải lập hồ sơ báo cáo kết quả thực hiện các công trình bảo vệ môi trường liên quan trong báo cáo ĐTM để được kiểm tra, xem xét cấp giấy xác nhận trước khi vận hành dự án. Dự án chỉ được vận hành khi công trình bảo vệ môi trường phục vụ giai đoạn vận hành của dự án đã được xây dựng phù hợp với báo cáo đánh giá tác động môi trường được phê duyệt. Cuối cùng, cơ quan quản lý môi trường thẩm quyền, cảnh sát môi trường có trách nhiệm thanh tra, kiểm tra, giám sát thường xuyên việc thực hiện của chủ doanh nghiệp, nhà đầu tư để xem họ có thực hiện đúng phê duyệt báo cáo đánh giá bảo vệ môi trường hay không. Và những nhược điểm trong thi hành. Như vậy, có thể thấy về chính sách hay khung pháp lý về bảo vệ môi trường ở Việt Nam không hề lỏng lẻo, nhưng tại sao lại thường xảy ra các sự cố môi trường? Theo tôi, lý do chính là nằm ở khâu thực hiện. Thứ nhất, vì mục tiêu cục bộ cạnh tranh giữa các tỉnh để nhằm thu hút nhà đầu tư nhằm ghi điểm trong nhiệm kỳ của lãnh đạo, trong nhiều trường hợp, những dự án đầu tư được tuyên bố vốn đầu tư hàng tỉ đô-la thường làm lóa mắt hay làm ngất ngay các lãnh đạo các tỉnh nhà, và vì vậy đã chỉ thị tạo các điều kiện hết sức dễ dãi cho các nhà đầu tư này, lơ là trong các thủ tục thẩm định chặt chẽ. Các dự án được chấp thuận đầu tư nhanh chóng, các thủ tục thẩm định tác động môi trường thường làm qua quýt, đại khái cho gọi là đúng thủ tục, chứ chưa tuân thủ một cách nghiêm túc như theo qui định của pháp luật. Thứ hai, trong thủ tục xin cấp các chấp thuận phê duyệt về môi trường, nhà đầu tư thường có các đơn vị tư vấn môi trường, thường là các “sân sau” của các cán bộ ngành môi trường, và các bản báo cáo ĐTM sau đó cũng được các cán bộ này thụ lý thẩm định và chấp thuận, do đó không tránh khỏi “xung đột quyền lợi” trong thủ tục xem xét thẩm định và chấp thuận báo cáo ĐTM. Các báo cáo này vì thế cũng được chóng vánh thông qua.

ca-chet-hang-loat-1811-1652

(Ảnh minh họa)

Vì vậy, tầng bảo vệ thứ hai trong Luật BTMT là mặc dù chủ đầu tư là đơn vị lập báo cáo đánh giá tác động môi trường, nhưng cơ quan quản lý môi trường địa phương là đơn vị chịu trách nhiệm thẩm định lại và phê duyệt, thì với thực trạng hiện nay đã vô hiệu hóa cơ chế thẩm định của cơ quan thẩm quyền. Thứ ba, tầng thứ ba trong bảo vệ môi trường là hoạt động kiểm tra trước khi dự án vận hành chính thức, cơ quan thẩm quyền có trách nhiệm kiểm tra các điều kiện đáp ứng, tuân thủ của chủ đầu tư trong thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường, khắc phục sự cố môi trường trước khi cho phép chính thức đi vào hoạt động. Hoạt động này, trong thực tế, thường cũng được làm qua quýt hay đại khái, Formosa là một minh chứng rõ nhất. Thứ tư, là việc kiểm tra giám sát định kỳ thường xuyên của các cơ quan chức năng và có thẩm quyền trong suốt quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư nhằm phát hiện và ngăn chặn các vi phạm môi trường của chủ doanh nghiệp. Thực tế cho thấy, hoạt động này cũng không được thực thi nghiêm túc và thích đáng, chỉ đợi khi người dân có phàn nàn, báo cáo với chính quyền thì khi đó mới có kiểm tra, nhưng khi đó thì sự cố môi trường cũng đã xảy ra mất rồi, có khắc phục cũng chỉ là hạn chế phần tác hại mà thôi.

Kết luận

Tóm lại, theo tôi, khung pháp lý hiện tại về bảo vệ môi trường đã tương đối đủ để Nhà nước Việt Nam có thể thực thi tốt chính sách bảo vệ môi trường song song với việc phát triển kinh tế (dĩ nhiên, quá trình thực hiện Việt Nam cũng cần phải tham khảo, học hỏi để cập nhật và bổ sung cho hoàn thiện hơn). Khâu yếu nhất vẫn là khâu thực hiện, và nổi bật là sự buông lỏng của các cơ quan quản lý thẩm quyền về môi trường trong khâu giám sát tuân thủ. Doanh nghiệp thường có xu hướng nhằm tối ưu hóa lợi ích kinh tế của họ, tiết kiệm chi phí, nhất là chi phí bảo vệ môi trường. Không thể chỉ trông chờ tất cả vào sự tuân thủ của doanh nghiệp, chủ đầu tư. Cơ quan thẩm quyền phải có năng lực trong việc thực thi giám sát, ngăn chặn sự cố hay thảm họa môi trường, chứ một khi đã xảy ra, dù có khắc phục hay bồi thường đi nữa, cũng chỉ hạn chế phần nào thiệt hại trước mắt, di họa lâu dài cho các thế hệ về sau vẫn còn đó, và trách nhiệm rõ ràng của thế hệ đi trước đã không làm tròn.

#environment #protection #legal #hole #vietnam

Tài trợ học bổng cho sinh viên Luật hiếu học

Sau khi đọc bài “Năm nay Tôi sẽ đến trường” trên trang nhất Báo Tuổi trẻ 17.8.2016, Công ty Luật TNHH LNT & Thành viên (LNT & Partners) đã quyết định tài trợ toàn bộ học bổng toàn phần 4 năm Đại học cho bạn Hồ Thị Hà Giang, sinh viên khoa Luật kinh tế, Đại học Ngân Hàng, đồng thời tặng bạn cơ hội thực tập tại LNT & Partners.

Chúc bạn hoàn thành ước mơ của mình và quay lại giúp đỡ các bạn khó khăn khác khi đã thành tài.

Tham khảo: http://tuoitre.vn/…/ho-thi-ha-giang-nam-nay-to…/1156021.html

#Donation #University #Studens #Contribution #Legal #LNT

received_1167298796646984

Phải làm gì khi biết dự án đang bị thế chấp ngân hàng?

Thông tin 77 dự án tại TP.HCM đang bị thế chấp ngân hàng đang gây tâm lý hoang mang với nhiều khách hàng. Tuy nhiên, đây có phải điều đáng ngại và người dân cần phải làm gì khi biết chuyện này?

Trong 1 buổi hội thảo về bảo vệ quyền lợi người mua nhà mới đây, nhiều doanh nghiệp và nhà quản lý đều nhìn nhận thực tế, khoảng 90% các dự án bất động sản hiện nay đều thế chấp để vay vốn xây dựng. Ông Nguyễn Anh Đào, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư VietHome, đặt nghi vấn, nếu khi công bố mà hầu hết dự án đều thế chấp thì có giải quyết được vấn đề gì hay không?

“Cái gốc của vấn đề là phải làm sao có hành lang pháp lý chặt chẽ giữa chủ đầu tư, ngân hàng và khách hàng. Nếu chủ đầu tư vay nhưng vẫn làm tốt và có thêm nguồn vốn đẩy nhanh tiến độ thì càng có lợi cho khách hàng. Nếu việc công bố thông tin không khéo léo có thể dẫn đến những ảnh hưởng tiêu cực” – ông Đào đánh giá.

Ở góc độ pháp lý, Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partner cho rằng, công bố thông tin để làm minh bạch thị trường là tốt. Tuy nhiên, nếu chỉ đơn thuần là nói dự án nào, của ai, thế chấp ở đâu, từ lúc nào… như các thông tin vừa qua của cơ quan chức năng thì chỉ có hại nhiều hơn là có lợi.

thaodien

Hình ảnh minh họa

“Theo quy định pháp luật thì chủ đầu tư được phép thế chấp dự án hình thành trong tương lai để vay vốn. Qua đó, ngân hàng cũng đã có thẩm định tính khả thi của dự án rồi mới cho vay. Do vậy, chủ đầu tư có thế chấp dự án hay không, không phải điều đáng lo ngại. Điều người dân cần biết là căn hộ họ mua có bị thế chấp hay không?

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định, chủ đầu tư dự án trước khi bán nhà hình thành trong tương lai, phải nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng để cơ quan này xác nhận đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn. Trước khi bán căn hộ, chủ đầu tư cũng phải làm thủ tục giải chấp căn hộ đó tại ngân hàng và phải có ngân hàng bảo lãnh. Do vậy, quy định pháp luật hiện rất chặt chẽ trong việc này.

Nếu cơ quan nhà nước muốn hỗ trợ người dân thì cần tạo cơ chế thuận tiện hơn nữa, để người dân có thể kiểm tra, cập nhật xem trong những dự án đang thế chấp, thì căn nào đang thế chấp, căn nào đã giải chấp… chứ không phải cung cấp thông tin chung chung gây hoang mang.

Những người đã mua nhà hoặc sắp mua nhà nên làm việc với chủ đầu tư, yêu cầu họ cung cấp văn bản của cơ quan chức năng hoặc văn bản của ngân hàng, nơi chủ đầu tư thế chấp dự án, chứng minh căn hộ của họ không bị thế chấp. Còn chuyện chủ đầu tư thế chấp những phần còn lại, theo quy định, không phải là yếu tố đáng quan ngại” – Luật sư Bình phân tích.

Một thực tế khác đang diễn ra là, có chủ đầu tư phải thế chấp dự án, để làm thủ tục bảo lãnh cho khách hàng, theo quy định của Điều 5, Luật Kinh doanh Bất động sản, nhưng không vay vốn. Ông Lê Hoàng Châu, dẫn trường hợp của Công ty Gia Hòa, chủ đầu tư dự án The Art (Q.9) là ví dụ điển hình. Đến nay, dự án vẫn thi công với tiến độ tốt dù không vay vốn, đó là tín hiệu tốt. Nhưng khách hàng chỉ nghe loáng thoáng dự án đang thế chấp mà không nắm thông tin cụ thể thì họ có thể nghĩ khác.

“Việc chủ đầu tư thế chấp dự án là điều hết sức bình thường và nên chủ động công khai chi tiết, tránh trường hợp công bố thế chấp nhưng không rõ là thế chấp phần nào. Điều này hoàn toàn không phải là tiêu chí đánh giá uy tín năng lực của chủ đầu tư mà phải xem thực tế các dự án họ đã và đang triển khai.

Mặt khác, dự án đã thế chấp không có nghĩa là chủ đầu tư không được bán. Ngân hàng cũng cần thu về dòng tiền, nên nếu ngân hàng cho phép chủ đầu tư bán và kiểm soát dòng tiền này thì chủ đầu tư vẫn được phép bán. Do vậy, khách hàng hoàn toàn yên tâm, khi chủ đầu tư thực hiện việc huy động vốn theo đúng quy định” – ông Châu nói.

(Theo Vietnamnet)

Roadmap to tighten the real estate: Credit is “loosen” until 2018

State Bank of Vietnam (“SBV”) has officially issued Circular 06/2016 to amend some articles of the previous Circular  36/2014, which will ease the real estate credit-tightening roadmap till 2018. However, many enterprises in HCMC have repeatedly sought for foreign capital to reduce the dependence on bank loans.

Credit-tightening on real estate has not been executed this year.

Circular 06/2016 was officially issued by SBV on 27th May 2016. It is the result of several suggestions, positive arguments from experts and the relevant authorities. This Circular will not immediately tighten the credit flowing into the real estate market, but it will stretch out the implementation.

According to Circular 06/2016, the ratio for short-term capital use of commercial banks for medium and long term loans is still at 60%. That ratio will remain at 50% in 2017 and will go to 40% in the beginning of 2018. The period of credit-tightening is delayed a year in comparison with the former draft. The risk index of receivables for real estate business will increase from 150% to 200% in the next year (instead of the increasing the rate of 250% as stated in the former draft).

Mr. Dinh Duy Trinh, CEO at Ban Viet Land, stressed that fact that the SBV has received opinions from the association, as well as from professionals is remarkable. Not only enterprises,  but buyers are also getting more confident to make investments.To respond to the petition of the HCMC Real Estate Association (HoREA), concerning  proposals to amend Circular 36/2014, SBV’s HCM City branch has also confirmed that the purpose of the amendment is to ensure the safety of bank credit activity and limit risks due to the enormous credit growth in real estate. However, there should be a roadmap to deploy the plan (1- 2 years) to prevent risks arising from the policy and affecting to bank activities negatively.

 The acceleration of foreign capital

In HCMC, from the beginning of this year, there are at least six foreign investment funds that have announced their new investment cooperation in several projects. Other signed projects have already been deployed.

Phat Dat, An Gia Investment and Creed Group (Japan) signed a joint investment in River City project with the scale of US$500 million, which is a typical case. Nam Long signed with Nishi Nippon Railroad and Hankyu Realty (Japan) to invest in the Fuji Residence investment projects. Tien Phat Corp and Sanyo Homes Corporation (Japan) have joined in a strategic cooperation project with their first product being the Ascent Lakeside project. Thu Duc House has cooperated with Pavo – the investment fund to invest in more than five projects in the near future. SynGience (Singaporean Investment Fund) poured 400 billion VND into Tham Luong Depot Metro project.

Mr. Pham Le Tuan, General Director of JSC Real Estate Investment Hung Loc Phat shared thatwhen the SBV began sending out their first message of credit-tightening, many enterprises worried about seeking for new sources of funding. In particular, investment capital from foreign funds is the most attractive channel to enterprises.

“Those enterprises that have not found a reliable source in replacement when banks starts to tighten the credit are forced to be more cautious in their business plan. As for our company, the ultimate criterion is to guarantee the stable development in our business. The proportion of loans in different projects is only 15% – 20%, so we are assured to implement several projects without considering seeking foreign capital “– Mr. Tuan Pham shared.

Besides the fact that domestic enterprises want to reduce their dependence on domestic banks through  foreign capital, Partner Thai Binh Tran at LNT & Partners Law Firm said that there are many reasons that lead to increasing foreign investment. Particularly, it is due to the openness of regulations on investment,  and capacity to own local real estate for foreigners. Savings rates in some countries, such as Japan and Singapore, are less attractive compared to the interest rate expectations in Vietnam’s real estate market.

Credit: VietnamNet

#Legal #RealEstate #Circular #Amendent

Lộ trình thắt chặt tín dụng bất động sản được nới lỏng đến năm 2018

Ngân hàng Nhà nước đã chính thức ban hành Thông tư 06/2016 sửa đổi một số điều của Thông tư 36/2014, nới lỏng lộ trình thắt tín dụng bất động sản đến năm 2018. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM đã dồn dập tìm vốn ngoại để giảm phụ thuộc vốn vay ngân hàng.

Chưa siết tín dụng bất động sản trong năm nay

Thông tư 06/2016 được Ngân hàng Nhà nước chính thức ban hành ngày 27/5 là kết quả sau nhiều góp ý, tranh cãi của nhiều chuyên gia và các cơ quan chức năng. Thông tư này chưa siết ngay tín dụng đổ vào bất động sản mà kéo giãn lộ trình thực hiện.

Cụ thể, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn của ngân hàng thương mại cho vay trung và dài hạn đến hết năm nay, tại Thông tư 06/2016, vẫn giữ nguyên ở 60% như cũ. Năm 2017 mới giảm xuống 50% và xuống còn 40% vào đầu năm 2018. Thời hạn siết tín dụng đã lùi hơn 1 năm so với dự thảo cũ. Hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản, đến đầu năm sau mới tăng từ 150% lên 200% (thay vì mức tăng 250% như dự thảo ban đầu).

Trước đó, trả lời kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), liên quan đến kiến nghị sửa đổi Thông tư 36/2014, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cũng khẳng định, việc sửa đổi không nằm ngoài mục tiêu đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng ngân hàng, hạn chế rủi ro do tăng trưởng tín dụng quá nóng vào bất động sản. Tuy nhiên, cần có lộ trình thực hiện (1- 2 năm) tránh để xảy ra rủi ro chính sách và gây ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng.

Ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc điều hành Bản Việt Land, cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước tiếp thu ý kiến góp ý từ hiệp hội cũng như các chuyên gia là đáng ghi nhận. Nhiều doanh nghiệp cũng thở phào nhẹ nhõm khi biết lộ trình thắt chặt tín dụng được nới lỏng. Qua đây, tâm lý khách hàng cũng được “cởi trói” không còn lo lắng nhiều như trước.

Vốn ngoại tăng tốc đổ vào bất động sản

Tại TP.HCM, từ đầu năm đến nay, có ít nhất 6 quỹ đầu tư nước ngoài đã công bố các thương vụ hợp tác đầu tư mới vào các dự án, chưa kể những thương vụ ký kết trước đó đang triển khai.

Trong đó, điển hình các thương vụ: Phát Đạt, An Gia Investment và Creed Group (Nhật Bản) ký hợp tác đầu tư vào dự án River City, quy mô 500 triệu USD; Nam Long ký kết cùng Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) đầu tư dự án Fuji Residence; Tiến Phát Corp hợp tác chiến lược cùng Tập đoàn Sanyo Homes (Nhật Bản) với sản phẩm đầu tiên là dự án Ascent Lakeside; Thuduc House hợp tác với quỹ đầu tư Pavo đầu tư hơn 5 dự án trong thời gian tới; quỹ SynGience (Singapore) rót 400 tỷ vào dự án Depot Metro Tham Lương…

Theo ông Phạm Lê Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát, khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu phát đi những thông điệp đầu tiên về siết tín dụng, nhiều doanh nghiệp đã lo tìm nguồn vốn mới. Trong đó, vốn đầu tư từ các quỹ nước ngoài là kênh được nhiều doanh nghiệp săn tìm.

“Những doanh nghiệp không tìm được nguồn vốn tốt để thay thế khi ngân hàng siết tín dụng buộc phải thận trọng hơn trong kế hoạch kinh doanh. Riêng với công ty chúng tôi, tiêu chí xuyên suốt là làm đến đâu chắc đến đó, tỷ lệ vốn vay trong các dự án chỉ 15% – 20% nên chúng tôi yên tâm triển khai dự án mà không cần tính chuyện vốn ngoại” – ông Tuấn chia sẻ.

Ngoài chuyện doanh nghiệp trong nước muốn giảm bớt phụ thuộc vốn ngân hàng bằng vốn ngoại, Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners cho rằng, có nhiều nguyên nhân khác dẫn đến xu hướng gia tăng đầu tư từ nước ngoài. Trong đó, có thể kể đến sự cởi mở trong quy định về đầu tư, sở hữu nhà với người nước ngoài và lãi suất tiết kiệm tại một số nước như Nhật Bản, Singapore hiện đang kém hấp dẫn so với lãi suất kỳ vọng của họ ở thị trường bất động sản Việt Nam…

Theo VietnamNet

#Legal #Realestate #Vietnam

Một số kiến nghị giải quyết vướng mắc cho Doanh Nghiệp và hoàn thiện Luật

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GIẢI QUYẾT VƯỚNG MẮC CHO DOANH NGHIỆP
VÀ HOÀN THIỆN LUẬT CỦA
CÔNG TY LUẬT TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN LNT VÀ THÀNH VIÊN

1. Vấn đề:

Nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế và quyền vận hành dự án.

Nguyên nhân:

Trước thời điểm có Luật doanh nghiệp 2014 và Luật đầu tư 2014, thông tin dự án đầu tư (từ năm 1990 đến năm 2014) được ghi nhận trên cơ sở các giấy tờ như: Quyết định phê duyệt dự án, Quyết định phê duyệt luận chứng kinh tế kỹ thuật của dự án, Giấy chứng nhận đầu tư, v..v.. Các giấy tờ này ghi nhận thông tin Chủ đầu tư của Dự án. Khi Luật doanh nghiệp 2014 và Luật đầu tư 2014 ra đời, có sự tách biệt rõ ràng khi thông tin về Dự án được ghi nhận trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) (theo Điều 39 Luật đầu tư 2014), còn thông tin về Doanh nghiệp thì được ghi nhận trên Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (ERC) (theo Điều 28, 29 Luật doanh nghiệp 2014). Theo Điều 46 của Nghị định 118, Nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế không phải thực hiện thủ tục cấp IRC mà chỉ cần thay đổi ERC hoặc trong một số trường hợp phải nộp hồ sơ cho Sở Kế hoạch và Đầu tư có thẩm quyền để xem xét việc đáp ứng điều kiện đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài và thông báo cho nhà đầu tư.

Vấn đề đặt ra khi Nhà đầu tư nước ngoài đã đáp ứng đủ điều kiện và thực hiện mua Doanh nghiệp đang vận hành dự án nhưng tên chủ đầu tư trên giấy tờ dự án chưa được điều chỉnh thì Nhà đầu tư nước ngoài đó có quyền vận hành dự án hay không và có cần thiết phải thực hiện thêm thủ tục chuyển nhượng dự án quy định tại Điều 45 Luật Đầu Tư và Điều 37 Nghị định 118 hay không. Nếu trên thực tế các Nhà đầu tư vẫn phải thực hiện thủ tục này thì không khác gì phải thực hiện một thủ tục kép cho việc đầu tư vào Việt Nam. Từ đó, điều này cũng có thể trở thành một rào cản cho các Nhà đầu tư nước ngoài.

Giải pháp và kiến nghị:

Thứ nhất, luật cần phân biệt khái niệm “Chủ đầu tư dự án”, tức là người bỏ vốn thực hiện xây dựng dự án và “Người vận hành dự án”, tức là tổ chức được cấp quyền vận hành dự án. Sau khi dự án hoàn thành và đưa vào vận hành, thông tin về Chủ đầu tư không còn quan trọng nữa. Chủ đầu tư có thể tự do chuyển nhượng dự án đầu tư cho các đổi tượng khác để vận hành dự án và thông tin chủ đầu tư không cần ghi nhận trong IRC hoặc các giấy tờ pháp lý có giá trị tương đương. IRC chỉ nên quy định rõ bên có quyền vận hành dự án.

Thứ hai, để đơn giản hóa các thủ tục hành chính và trong khi Nhà nước vẫn có thể quản lý việc Nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế thông qua cơ chế quy định tại Điều 46 Nghị định 118 thì chúng tôi kiến nghị rằng luật cần quy định rõ Nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp này đương nhiên có quyền vận hành dự án thông qua tổ chức kinh tế đang được cấp quyền vận hành dự án và không cần thiết phải thực hiện thêm bất cứ thủ tục điều chỉnh nào khác về chủ đầu tư dự án.

2. Vấn đề:

Giấy phép kinh doanh hoạt động mua bán hàng hóa và các hoạt động liên quan đến mua bán hàng hóa tại Việt Nam của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo Nghị định 23/2007/NĐ-CP và Thông tư 08/2013/TT-BCT

Nguyên nhân:

Điều 5 Nghị định 23/2007/NĐ-CP quy định Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có hoạt động mua bán hàng hóa hoặc liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa đều phải được Bộ Thương mại (nay là Bộ Công thương) chấp thuận cấp Giấy phép kinh doanh để hoạt động mua bán hàng hoá và các hoạt động liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hoá. Điều này gây khó khăn cho Nhà đầu tư nước ngoài khi họ đầu tư sản xuất nhưng lại phải xin phép mới được bán hàng hóa đó ra thị trường. Ngoài ra, khái niệm “hoạt động mua bán hàng hóa hoặc liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa” cần phải xin phép Bộ Công Thương quá rộng theo Điều 3.1 Nghị định 23/2007/NĐ-CP, bao gồm cả xuất khẩu, nhập khẩu, phân phối các hoạt động khác được quy định tại Chương IV, Chương V, Chương VI của Luật Thương mại 2005 như các hoạt động trung gian thương mại, đại lý, gia công .vv. Điều này hạn chế quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp.

Giải pháp và kiến nghị:

Thứ nhất, luật cần quy định rõ nhà đầu tư nước ngoài được quyền thực hiện hoạt động mua bán hàng hóa hoặc liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa khi thực hiện sản xuất (có thể một hoặc một vài công đoạn) hàng hóa tại Việt Nam. Việc hạn chế quyền này chỉ nên tập trung vào một số hàng hóa bị hạn chế kinh doanh theo quy định của pháp luật. Thứ hai, phạm vi hoạt động thương mại cần phải xin phép Bộ Công Thương nên được thu hẹp lại, thực tế chỉ nên quy định cần xin phép đối hoạt động xuất nhập khẩu và phân phối hàng hóa và loại trừ tất cả các hoạt động khác được quy định tại Chương IV, Chương V, Chương VI của Luật Thương mại 2005.

3. Vấn đề:

Quyền cho thuê tài sản gắn liền trên đất đối với đất thuê trả tiền hàng năm.

Nguyên nhân:

Điều 175 Luật Đất đai 2013 quy định quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Theo đó, quyền cho thuê tài sản gắn liền trên đất không được quy định như là một quyền của các tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm. Nghị định 102/2014/NĐ-CP cũng quy định hình phạt đối với việc tự ý cho thuê tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm (Điều 19). Tuy nhiên, Điều 11.1(đ) Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: “Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua”. Như vậy quy định của Luật Đất đai 2013 mâu thuẫn với quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, và giới hạn quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Hơn thế nữa, quy định xử phạt vi phạm hành chính về việc “tự ý cho thuê tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm” cũng không rõ ràng, vì không có định nghĩa cụ thể cho cụm từ “tự ý”. Như vậy thế nào thì không phải là “tự ý”? Và doanh nghiệp cần phải xin phép cơ quan nào để không bị coi là “tự ý”?

Giải pháp và kiến nghị:

Pháp luật nên cho phép việc doanh nghiệp cho thuê tài sản gắn liền trên đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm với hai mục đích: thứ nhất là giải quyết mâu thuẫn giữa Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Đất đai 2013; thứ hai là bổ sung nguồn thu cho Nhà nước từ việc thu thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản gắn liền trên đất của Doanh nghiệp.

By Vietnam Law Insight (LNT & Partners)

Partner Binh Tran gave comments on the “Harmona Apartment purchasing” case

Disputes over out of the “Harmona apartment in Tan Binh district, Ho Chi Minh city” case  has got the community’s attention recently. To build a finance basement for the project, the investor mortgaged the right of land use and the property forming in the future at North Branch BIDV Saigon. After the implementation period of the project, the investor signed a sale contract for home buyers, did handover and home buyers also moved in. The main point is that home buyers have  fully paid for the investor. However, in May, the Bank announced that it will handle the mortgaged property as the mortgagor is an investor has violated the obligation to repay the debt. This made the resident there feel very nervous. Therefore, how is the rights of  people in the apartment protected ?

Let’s watch the video to see that how Mr. Binh Tran – Partner in charge of Real Estate practice group at LNT & Partners comments on this case along with FBNC:

 

A Liberalised Framework

This article is our newest publication from “FDI Growth Economies Special Focus (2016)” which will be published in June 2016 by the International Financial Law Review (IFLR). This section is written by Mr. Bui Ngoc Hong – Managing Partner of LNT & Partners

Bui Ngoc Hong of LNT & Partners assesses the impact of Vietnam’s new FDI framework on the country’s growth prospects.

According to the Ministry of Planning and Investment of Vietnam, in 2015 FDI into Vietnam reached $24.11 billion, an increase of 10% year-on-year. The first four months of 2016 witnessed a surge of FDI into the country, with new FDI reaching $6.88 billion. This represents an increase of 85% over the same period last year.

It remains to be seen whether this wave of new investment will last. From a regulatory and policy perspective, one possible explanation is that many legislative improvements have recently been introduced to attract more FDI into the country.

A new framework

Vietnam’s new legal framework for FDI comprises two main elements: domestic laws and Vietnam’s commitments to international treaties. The latter are mainly in the form of free trade agreements (FTAs). With respect to domestic laws, the new Law on Enterprises (LOE) and new Law on Investment (LOI) were implemented on July 1 2015. On December 27 2015, Decree 118/2015/ND-CP became effective, completing the new legal platform for investment activities in Vietnam.

Vietnamese laws have narrowed down the areas where foreign investment is restricted. A foreign investor should generally be entitled to invest in and own their invested share capital in Vietnam in any sector, unless exceptionally
restricted in accordance with: (i) industry-based regulations and international treaties; (ii) laws on state-owned enterprises (SOEs), particularly those on the privatisation of SOEs; and, (iii) securities law in cases of investment in public, listed companies, or securities companies.

The restrictions in industry-based regulations and international treaties are being reduced due to recently concluded FTAs. Regarding the restrictions set out in the laws on SOEs, in October 2015 Vietnam’s Prime Minister instructed 10 state-owned conglomerates to divest their entire state-ownership. It is notable that these so-called mega-SOEs operate in crucial sectors such as insurance, mining, infrastructure and real estate, dairy, plastics, trading, and telecommunications. This development offers one of the biggest opportunities for foreign investors to enter into lucrative sectors, acquiring long-established brands and strategically located lands, together with a highly skilled managerial work-force in these privatised SOEs. This move is a signal of the government’s determination to leave private business to the private sector.

With respect to the restrictions in the securities law, according to Decree 60/2015/ND-CP, a local Vietnamese public company can now include the maximum ratio of foreign ownership in its charter. This means a foreign investor’s proposed investment into a local public company should have the company’s by-law restrictions lifted through the public company’s general meeting of shareholders.

Investment forms for foreign investors 

A foreign investor can choose to conduct their FDI in Vietnam by way of: (i) entering into a contractual arrangement – either a public-private partnership agreement (PPP) or a business co-operation contract (BCC); (ii) forming a joint venture (JV) with local investors, especially in those sectors where foreign ownership is yet to open fully; or, (iii) wholly owning a company (a wholly foreign owned company, or WFOC), in sectors open to foreign investors.

As for contract forms, foreign investors must use a BCC in certain restricted sectors. Foreign investors who would like to test the water before setting up their legal entity for market expansion may also choose a BCC. Meanwhile, the PPP is mainly used for infrastructure projects. This has great potential given that Vietnam is calling for more privately financed infrastructure projects. The PPP is advantageous to foreign investors because, once negotiated and agreed between the investors and the authority, a PPP agreement under Vietnamese law will generally have the same contractually-binding effects and enforceability as a private transaction, despite the negotiated matters being of a public nature.

The other two forms – the JV and WFOC – require foreign investors to own partially or wholly a Vietnam-based company. This foreign ownership can be achieved either by setting up a new company or through the foreign investor’s acquisition of share capital in an existing local company.

If choosing to set up a new company, whether a JV or WFOC, foreign investment is project-based, which must undergo two steps. First it is necessary to obtain an Investment Registration Certificate (IRC) approval for the proposed investment project. Second it is necessary to obtain an Enterprise Registration Certificate (ERC), setting up a company to run the approved project.

If choosing to acquire share capital in an existing local company (via M&A), the procedure is significantly simplified. No IRC is required. The general requirement is that the foreign investor conducts the M&A deal, and has it recorded in the relevant corporate registration documents of the target company (for example, the target’s amended ERC or the shareholders’ book) to reflect the foreign investor’s acquired share capital. Approval for the proposed M&A deal is only required when the target company is registered to engage in business lines conditional to foreign investment, or the target has 51% or more of its charter capital held by either: (i) a company with 51% or more charter capital held by foreign investors; or, (ii) a company with 51% or more of its charter capital held by the company in point (i).

Local status entitlement

This is the new legal regime’s most liberal improvement in favour of foreign investors, especially in those sectors where foreign investment is still subject to restrictions. In particular, under the LOI, a foreign invested enterprise (FIE) in which foreign investors hold, directly or indirectly, at least 51% of the FIE’s charter capital, will be treated as a ‘foreign investor’ in applying investment conditions and investment procedures. The others are treated as a ‘domestic investor’ with local status, and will be entitled to enjoy investment conditions and investment procedures applicable to domestic investors such as the freedom to invest in sectors still restricted to foreign investors.

This recognition of the LOI opens legal ways for foreign investors to enter into virtually any and all business sectors in Vietnam. As long as the foreign investor’s investment is structured to be entitled to local status, a foreign investor can invest, own and control their investment, even in sectors not yet open to foreign investment.

Highly restricted areas
Logistics
Vietnam has a large potential logistics market, currently valued at approximately $60 billion and with an annual growth rate of 20%. As of 2016, all of Vietnam’s market openings to foreign investors in logistics services have become due. These can be grouped into three categories.

Group one is where foreign ownership is lifted completely, ie setting up a WFOC is allowed. This group includes: warehousing and storage services; freight transport agency services; and, maritime transportation services (except for operating a fleet under the national flag of Vietnam). Group two is where foreign ownership can be up to a majority, but a JV is still required. This group includes road transport services and transportation agency services (except for freight transport agency services). In group three foreign ownership is restricted to 50% or less. It includes: loading and unloading services; towage services in Vietnamese seaports; shipping agency services and maritime transportation services which operate a fleet under the national flag of Vietnam; internal waterway and rail transportation services; and, air transport business services.

Retail sector
Vietnam’s current population is approximately 92 million, more than 60% of which are of working age. Vietnam’s economy is growing fast (the GDP was 6.7% in 2015) and the middle-class is growing rapidly. During the last 10 years, Vietnam has been one of the world’s most buoyant retail markets. The current annual revenue of Vietnam’s retail market is approximately $110 billion. Over recent years, the Vietnamese consumer trend has shifted from traditional to modern shopping channels, offering huge opportunities for the retail sector.

A foreign investor can legally set up their subsidiary in Vietnam in the form of a WFOC to retail almost anything. There are a small number of restricted products such as cigarettes, books and newspapers, pharmaceutical products and drugs, explosives, processed oil and crude oil, and rice. The restrictions to foreign retailers are not in the form of a maximum foreign ownership. Rather, it resides in a tool that is potent to the retail sector: the Vietnam authority’s discretion to permit opening retail outlets– or the socalled Economics Needs Test (ENT). The ENT applies to all FIEs. With the ENT, the establishment of more than one outlet is subject to approval based on the number of existing service suppliers in a particular geographic area, and the stability of the market and geographic scale. These criteria are vague, and difficult to judge. They give the licensing authority a high degree of discretion to permit – or otherwise – a FIE to open retail outlets beyond the first. The success of a retail business depends heavily on the number of outlets, which in this case is subject to approval of the authority.

Under the Trans-Pacific Partnership Agreement (TPP), Vietnam has committed to abolish the ENT within five years from the TPP’s effective date. This is positive news for foreign investors from TPP countries. Even so, during the next five years, a foreign-invested retail company must either accept being subject to ENT restrictions, or use special legal structures for their investment so as to enjoy local status, to win end-customers and build their retail outlets in this buoyant sector.

The pharmaceutical sector
Vietnam is the ASEAN’s third-largest by population. With living conditions improving rapidly, pharmaceuticals is one of the most lucrative sectors in the country. However, foreign investment into pharmaceuticals is welcomed only
in manufacturing, and is highly restricted in pharmaceutical retail. Despite the restrictions, as a result of the LOI’s liberal provisions, a foreign investor in pharmaceuticals can still find ways to achieve their commercial purposes either by using a special legal structure, licence partnerships, or product manufacturing arrangements.

Looking forward
Vietnam has recently made great efforts to improve its legal framework to attract more foreign investments. With the economy expanding and opening to foreign investors, the country seems to have committed to joining and playing by the rules of the global market. The playing field has become almost level, so foreign investments have never been so welcome. The coming years should see much more interesting competition and cooperation among investors.

By Vietnam Law Insight (LNT & Partners)

Disclaimer: This article is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact the author Hong Bui at (Hong.Bui@LNTpartners.com) or visit the website: Http://LNTpartners.com

Civil Transactions under the new Civil Code 2015 – Vietnam Law Insight

On 24 November 2015, the National Assembly passed the new Civil Code 2015, a leading code governing all civil relations in the society, which will take effective and replace the current one on 1 January 2017.

The official text of the new Civil Code has not yet been announced and published. However, referring to the most updated draft which was submitted for adoption of the National Assembly, it finds that the new code has many significant and progressive amendments learning from shortcomings of the current one and from the practice. These amendments surely will significantly change the way contracting parties negotiate, agree and enter into agreements.

Among those amendments, there are some initial notable changes as follows:

  • Company charter may provide the term and scope of the representative authority a legal representative may have. Accordingly, companies may have a chance to limit the representative scope of their legal representative in their charter, which is not possible under the current prevailing laws. However, it will also increase the burden on contracting parties when entering into an agreement, because they must check other parties’ charters, or other evidence, to make sure that they are dealing with the right persons.
  • Civil transactions which are not in compliance with form, e.g. not notarized when it is required so, may NOT invalid if one party or both parties have implemented at least two thirds of their obligations under the relevant transaction. Though, identification of such “two thirds” may require further guidance from competent authorities.
  • Statute of limitations shall only be applied to a lawsuit upon request of a party(ies) if such request is given before the issuance of the first instance judgment. A party who may benefit from applying statute of limitations is also entitled to refuse such application.
  • The new code also entitles contracting parties to “new” security means for performance of obligations in contracts, in addition to the current ones, including (i) reserving ownership of assets until completion of payment, and (ii) putting a lien on assets in case of any violations. Actually, these means have been practically employed for a long time, but they are not legally recognized until the establishment of the new code.

There is still a long way before the new code comes into effect and brings its progressive changes to Vietnam practice. However, it is expected that the new Civil Code shall, together with other significant changes in various sectors of law, support the development of Vietnamese market and help to narrow down the gap between the effectiveness of Vietnamese legal frameworks and of other developing countries.

By Vietnam Law Insight

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us at info@LNTpartners.com or our website http://www.LNTpartners.com.

Compulsory Social Insurance – Vietnam Law Insight

Decree No. 115/2015/ND-CP providing detailed regulations on compulsory social insurance

The Decree No. 115/2015/ND-CP (Decree) shall take effect from 01 January 2016. Following the Law on Social Insurance, this Decree has provided detailed regulations on compulsory social insurance (CSI) as follows:

The Decree has extended the applies, adding the male employee whose wife is in the gestation, the employee who works pursuant to the at least 1 month to 3 months labour contract, etc., which stipulated in Article 02 the Decree.

Regarding the CSI regime, there are 03 remarkable principles

  • First and foremost, the payment of CSI drawing from the monthly wage shall be calculated not only on the monthly wage rate but also the allowances and other additional payments[1]. Particularly, from 01 January 2016 to 31 December 2017, the allowances will be added to calculate the payment; and since 01 January 2018, the payment thereof will include the wage rate, allowances and other additional payments.
  • Second, the Decree supplemented the provisions on the maternity regime and maternity leave in case of surrogacy stipulated in Section 1 Chapter II.
  • The third noticeable principle is that the Decree has changed the benefit rate of one-time CSI subsidies from 1.5 months’ wage up to 02 months’ wage.

This Decree shows a great effort of the Government in protecting the labour’ legitimate rights and interests, as well as in implementing the Law on Social Insurance on the right track.

Such exemption is mentioned in item h clause 7 article 5 of the Circular 219. The Circular 193 will take effect on 10th January 2016.

[1]. In case the allowances and other additional payments are mentioned in the Labour Contract (Article 17 the Decree)

By Vietnam Law Insight

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us at info@LNTpartners.com or our website http://www.LNTpartners.com.

Implementation of the Law on Value Added Tax – Vietnam Law Insight

Circular No.193/2015/TT-BTC amending Circular No.219/2103/TT_BTC guiding implementation of the law on value added tax

 

On 24th November 2015, Ministry of Finance issued Circular No. 193/2015/TT-BTC (hereinafter referred as “Circular 193”) amending Circular No. 219/2013/TT-BTC (hereinafter referred as “Circular 219”) guiding implementation of the Law on Value-Added Tax and Decree No. 209/2013/ND-CP detailing and guiding implementation of some articles of Value-Added Tax issued by Minister of Finance Ministry.

The Circular 193 supplements one (01) exemption of declaration and payment of the value added tax (hereinafter referred as “VAT”). Therefrom, organizations, enterprises who receive remunerations from state agencies by collecting, paying such remunerations on behalf of the state agencies shall not be obliged to declare and pay VAT relating to such remuneration.

In details, such exempted remunerations have to be collected and paid on behalf of the state agencies from the following activities: collecting from voluntary social insurance, voluntary medical insurance for Social Insurance agencies, paying preferential allowances for people contributed to revolution, other allowances for Ministry of Labor – Invalids and Social Affairs; collecting tax of households for tax agencies and other remunerations collected, paid on behalf of the state agencies for the State agencies.

Such exemption is mentioned in item h Clause 7 Article 5 of the Circular 219. The Circular 193 shall take effect on 10th January 2016.

By Vietnam Law Insight

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us at info@LNTpartners.com or our website http://www.LNTpartners.com

Conversion of 100% State-owned Enterprise into Joint Stock Company

Decree No.116/2015/ND-CP providing amendments, supplements to Decree No. 159/2011/ND-CP on conversion of 100% State-owned Enterprise into Joint Stock Company

On 11 November 2015, the Government issued Decree No.116/2015/ND-CP (Decree 116) providing amendments, supplements to Decree No. 159/2011/ND-CP on conversion of 100% State-owned Enterprise into Joint Stock Company (Decree 59) with the highlighted points as follows.

 Regarding the investment capital of the enterprise undergoing equitization in other economic organizations, it is noticeable that in case there is a difference between the value recorded in the accounting books and the actual value of the re-assessment, i.e. the former is lower than the latter, the value of the re-assessment shall be the final statistic.

With regard to the determination of the initial share structure, the Decree 116 does not provide any restriction in the number of shares to be sold to strategic shareholders and other investors, which is in contrast with the Decree 59 where the number of shares to be sold was stipulated to be not less than 25% of charter capital for strategic shareholders not less than 50% for other investors.

With respect to large scale enterprises in which State owned capital is above 500 billion Dong operating in sensitive sectors and industries (such as insurance, banking, post and telecommunications, aviation, coal mining, petroleum and other rare mineral mining) and parent companies belonging to State Economic Groups and Corporations, the ratio of shares auctioned to investors shall be considered and specifically decided by the Prime Minister or by an agency authorized by the Prime Minister.

Decree 116 also provides that in case equitization of State Economic Group, State Corporation or enterprise operating in aforementioned sensitive sectors is subject to the approval authority of the Prime Minister, the Ministers, Head of Ministerial equivalent or Government agency or Chairman of the provincial people’s committee shall select the Stock Exchange or hire an intermediary financial institution to hold the auction.

Decree 116 takes effect from 11 November 2015 and revokes Article 1.2 of Decree No. 189/2013/ND-CP dated 20 November 2013.

By Vietnam Law Insight

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us at info@LNTpartners.com or our website http://www.LNTpartners.com.

Registration of Trading Unlisted Securities – Vietnam Law Insight

Circular 180/2015/TT-BTC on Registration of trading of unlisted securities on the trading system

Circular No. 180/2015/TT-BTC on Registration of trading of unlisted securities on the trading system (“UpCom”) was issued on 13 November 2015 by the Ministry of Finance (“Circular 180”) to replace Circular 01/2015/TT-BTC.

In comparison with Circular 01/2015/TT-BTC, timeline for trading registration has been shortened under the Circular 108. In particular:

  • Public companies: 30 days as from the date of SSC’s letter officially verifying the register of public companies
  • Issuing companies which have not been listed: 30 days as from the completion date of the share public offering
  • Delisted companies: 10 days as from the effective date of delisted.
  • Merged companies established from listing companies but unqualified to be listed: 6 months as from the date of enterprise registration certificate.

Within one year as of the effective date of this Circular 180, which is 1 January 2016, companies including public companies and delisting public companies are required to complete procedure to register securities transaction on UpCom system.

Regulations on Development of Supporting Industries – Vietnam Law Insight

Decree 111/2015/ND-CP guiding regulations on development of supporting industries

On 03 November 2015, the Government issued Decree No.111/2015/ND-CP on developing supporting industries and replaced Decision 12/2011/QD-TTg dated on 24 February 2011 on development policy of a number of supporting industries and Decision No. 1483/QD-TTg dated 26 August 2011 on promulgating the list of products of supporting industries prioritized for development.

Under Decree 111/2015/ND-CP which shall take effect on 01 January 2016, organizations and individual operating in supporting industries that are subject to the list of prioritized sectors under the Decree may be supported with financial funding as well as incentive policies from the State for their activities, i.e. research and development, application and transfer, human resources, international cooperation, market development.

 

Decree 111/2015/ND-CP stipulates general incentive policies for enterprises operating in supporting industry, including incentives on import-export tax, VAT, favorable interest rates for investment credits capital of the State. In additions, small and medium-sized enterprises producing supporting industrial shall be exempted or reduced land or water surface from rentals. The maximum loans at credit institutions for these enterprises can be up to 70% invested capital. To provide prompt supports, especially in local area, the development program of supporting industries and the supporting industry development center are also established under this Decree.

In the context of rapidly growing of Vietnamese economy, there should be more and practical support from the State to attract more investments into supporting industries thereby meeting the high development pace of Vietnam’s economy and industry. Decree 111/2015/ND-CP has made a significant improvement in providing a clearer and more complete legal framework for such development of supporting industries.

By Vietnam Law Insight

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us at info@LNTpartners.com. Our website www.LNTpartners.com.

Vietnam: Merger Control – Vietnam Law Insight

Published by The Global Competition Review in association with LNT & Partners

Under Vietnam’s Competition Law (VCL), economic concentration includes company mergers, consolidations and acquisitions, and the creation of joint venture. Since it was created in 2005, the Vietnam Competition Authority (VCA) has not officially rejected any proposals for economic concentration that have been notified. However, this does not necessarily mean that this aspect of competition law is overlooked in Vietnam. According to the VCA’s reports, since 2011, it has dealt with an average of three to four notifications per year. In addition, the VCA is closely monitoring merger and acquisition activities in the market by cooperating with the licensing authorities and administering the structural changes of enterprises to ensure that all economic concentration is properly controlled by the competition authority. Notably, on 22 December 2014, the prime minister issued Decision 2327/QD-TTg (Decision 2327), granting an exemption to a merger between the only two card networks, resulting in a monopoly in the relevant market. This is remarkable for being the first exemption granted by the prime minister after 10 year’s enforcement of the VCL.

In this chapter, we shall revisit the merger control regime under the VCL, focusing particularly on the application of exemption rules. We shall comment on the merger control policy in Vietnam through the case study of the Card Union merger, and recommend some lesser-known solutions that investors may consider in the early stages to get the deal through.

Overview of the economic concentration regime

Certain merger controls may impose these economic concen­trations (ie, a statutory notification or prohibition). The applicable form of merger controls shall be subject to the combined market share of a transaction.

If the combined market share of an economic concentration in the relevant market is below 30 per cent, then there are generally no restrictions. Such non-restriction also applies if the resulting merger is considered a small or medium-sized enterprise. Under the current applicable regulations, the criteria for determining the size of business are based on investment capital and number of employees, depending on the line of business. For example, a medium-size trading or service enterprise will have an investment capital of from approximately US$500,000 to US$1 million and a number of employees from 50 to 100.

If the combined market share is between 30 per cent and 50 per cent, the economic concentration must be notified to and approved by the VCA before the parties may proceed with the merger.

If the combined market share is more than 50 per cent, the economic concentration will be prohibited unless exempted by the prime minister or the minister of industry and trade (minister), as the case may be.

A violation of economic concentration regulation would result in a penalty of up to 10 per cent of the turnover of the participating parties. Other remedies, including divestiture or separation of a merged company, may be applied subject to the authorities’ decision.

The market share of a company is calculated by reference to its percentage of turnover from sales or inwards purchases over the total turnover from sales or inwards purchases of all companies in the business of the same type of goods in the relevant market for a month, quarter or year. The combined market share is the total market share in the relevant market of all companies participating in the economic concentration.

The data necessary for determining market share may be obtained from various government agencies, such as the General Statistics Office (in general), the Ministry of Finance (for the insurance industry), the Ministry of Information and Communications (for the telecommunications industry) or the State Bank of Vietnam (for the banking industry). Data published by reputable market researchers can also act as a useful starting point. Interestingly enough, the Vietnam Competition Authority (VCA), a govern­mental competition watchdog, will predominantly look at the extent of the combined market share when assessing whether an economic concentration shall be notified or prohibited in accordance with the VCL.

Exemption

The prime minister has the authority to exempt an economic concentration that would otherwise be prohibited if it is considered to contribute to the nation’s socio-economic development or techno­logy advance. Such exemption authority shall be under the minister in case a party of the prohibited economic concentration is at risk of dissolution or bankruptcy. The decision to grant an xemption shall consider, among others, the duration of the exemption, and the conditions on and obligations of the parties.

The VCA is responsible for evaluating requests of exemption and proposing that the minister grant exemption within its authority. If the prime minister authorises such exemption, the minister is required to send official letters seeking opinions on the exemption request from ministries, ministerial equivalent bodies, government bodies and other organisations and agencies concerned before submitting an evaluation report to the prime minister for his consider­ation and decision. Nevertheless, the VCL does not provide further guidance or criteria on determining such duration, conditions and obligations.

According to Decree 116/2005/ND-CP of the government dated 15 December 2015, providing detailed regulations for implement­ation of a number of articles of the Law on Competition, the follow­ing basic particulars must be included in the evaluation report:

  • compliance by the explanatory report of the merging parties with satisfaction of the criteria for entitlement to exemption for a definite period;
  • issues on which there are differing opinions and a plan for dealing with such issues; and
  • the opinion of the VCA or minister where the economic concen­tration falls within the category for which the prime minister has authority to make a decision on exemption.

The exemption decision must be made public within seven days from the date of issuance. The exempting authority (ie, the prime minister or the minister) may revoke the exemption at any time during the exemption period in certain circumstances, such as if the conditions for granting exemption no longer exist.

The Card Unions merger

Case background

Decision 2327 concerned the merger of the only two card unions in Vietnam: Smartlink Card Services JSC to Vietnam National Financial Switching JSC (Banknet). The two companies are the result of a joint venture established by commercial banks operating in Vietnam to provide payment services for bank and payment cards and other related services (ie, card unions). It is worth noting that the State Bank of Vietnam (SBV) became a major shareholder of Banknet in March 2010. Since these companies are exclusive providers for banks in Vietnam, the merger would result in a card union monopoly. As such, its initial proposal of merging Smartlink into Banknet in 2012 was considered controversial, despite the SBV’s endorsement.

The main concern was that the monopoly status of Banknet would effectively eliminate the competition in the market and relieve the banks from pressure of innovation. Furthermore, the monopoly may create commercial advantages for the bank members against those that have yet joined the system. In response to this concern, a representative of SBV assured the public that after the merger, Banknet would have various business plans to serve the nation and consumer interest. According to SBV, certain benefits of the merger include:

  • developing infrastructure for retail banking and non-cash payments in Vietnam;
  • providing better services to customers without interfering with the banking services; and
  • developing the national chip card standard set copyrighted by Vietnam which is also compatible with international standards.

As the combined market share of the participating parties exceed 50 per cent, an exemption is required for this merger. Upon a lengthy process of preparation, the application for exemption was finally submitted to the VCA in July 2014.

Conditions and duration

Under Decision 2327, the exemption was granted conditionally and for a limited period of time. Accordingly, the exemption is conditional upon the following obligations, whereby the post-merger Banknet is required to:

  • develop and implement a roadmap for the use of modern technology in ensuring the quality of the payment infrastructure service;
  • not discriminate among customers (eg, banks and other payment service providers);
  • register with the VCA the template of intermediary payment service agreement before contracting such agreement with the customer – this register is a guarantee to remove any disadvantageous terms and conditions, if any, that the company may impose to customers;
  • comply with the regulations and instructions of the State Bank of Vietnam when adjusting the service fee; and
  • report to the VCA on the performance of each of these items above every five years.

The exemption is granted for an initial term of five years, which will be automatically renewed every five years subject to the monopoly’s compliance with the aforementioned conditions.

Positive outlook

As the first economic concentration exemption issued under the VCL, Decision 2327 presents positive signals for the enforcement of the competition law regime in Vietnam. With Decision 2327, it is expected that there will be more compliance with the law, particularly in the public sector. It is worth noting that in the past, economic concentrations between State-Owned Enterprises often bypassed the competition procedures that are much more complicated and time-consuming than administrative procedures. In 2011, a controversial acquisition of Viettel (a corporation wholly owned and operated by the Ministry of Defence) over EVN Telecom (a subsidiary of Vietnam Electricity (EVN)), which had the alleged effect of increasing Viettel’s market share to over 50 per cent in 3G frequency resources, was conducted without the exemption procedures from the competition authority. Similarly, in 2012, the largest national air carrier, Vietnam Airlines, took over the state shares in low-cost carrier Jetstar Pacific without a competition exemption, although the acquisition has increased its share of the domestic market to over 90 per cent. These acquisitions were approved by the government decisions.

Missing the chance

Despite its positive outlook, Decision 2327 missed the chance to clear the murky water of the exemption rules under the VCL. The decision fails to present the authorities’ viewpoint on the economic benefits and potential anti-competitive effects of the merger. In particular, the decision did not provide any rationales for exemption (eg, factors that would be deemed to contribute to the nation’s socio-economic development or technology advance resulting from the merger). Likewise, since no potential effect on the restraint of compe­tition was identified, it is hard to say whether or not the conditions listed in Decision 2327 are adequate or even necessary to ensure that the merger would not cause any harm to consumers. Finally, Decision 2327 does not devise a sound mechanism to monitor and control the compliance of the post-merger company with the exemption condition. It leaves doubt on the enforceability of the decision because such mechanism is not available in the VCL.

Given the lack of a cost–benefit analysis in Decision 2327, it does not provide much implication for others cases. In addition, it may arguably create potential discrimination among cases given Vietnam does not have a binding precedent system.

Pre-merger consultation

The VCL is silent on pivotal issues and accordingly provides a leeway for the authorities to determine such issues at their discretion. Such leeway may be justified because the exemption should be granted on a case-by-case basis, subject to the industry, form of economic concentrations and so on. As such, the consultation with the VCA is one of the key factors for ensuring compliance with competition law requirements, especially in cases where investors have doubts or concerns over whether their proposed transaction will be prohibited or require notification to the VCA.

This consultation function of the VCA has proved successful and, in numerous cases, the VCA has even assisted in the accurate calculation of the combined market share. There were cases for which the VCA consultation has provided its worth, including a state company in the oil and gas industry and a Korea-invested company in Vietnam. These companies were advised not to make any notification as the combined market share of the participants did not meet the threshold stipulated by law.

However, despite this function being readily accessible and available (and, in fact, free of charge), only a small handful of companies have utilised it to date. Surprisingly, from 2008 to 2011, consultation from the VCA had only been requested nine times – an insubstantial figure considering the number of major economic concentrations closed in Vietnam during this period.

The VCA currently offers two types of consultation: general consultation and specific consultation. The former, which can be done by e-mail or phone, is primarily used for clarifying general concerns over the provisions of the VCL. The latter is used when considering the threshold of whether the proposed transaction requires notification or is prohibited. By providing the VCA with the salient details of the proposed transaction (to the extent sufficient), the VCA will be able to assist in ascertaining the relevant market share and its potential impact on the market.

While consultation does not eliminate the need for companies to legally notify the VCA for larger economic concentrations, they are an invaluable resource for investors in navigating the country’s complex merger control regime. When the free consultation has the potential to save millions of dollars in penalties and legal headaches, as well as save time and costs in ascertaining whether there may be a breach, it is surprising as to why many investors have not utilised it.

Past experience has shown that the VCA does not act as a roadblock to transactions upon receiving a notification. In fact, to date, the VCA has not objected to any economic concentrations that have been notified to it. These include substantial economic concen­trations that have resulted in a considerable increase to local market share, such as the merger of Nippon Steel and Sumikin Bussan Corporation, and the proposed merger of AIA and Prudential.

For this reason, prospective investors are advised to put these fears behind them and notify the VCA to close the transaction to the extent that they comply with competition laws. In addition, companies are not bound to proceed with their transactions after receiving approval by the VCA. Therefore, this notification can be provided as soon as the commercial terms of the transaction have been reached or even earlier during the deal negotiations.

Final words

While Vietnam’s competition law (particularly, its merger controls) arguably lack the sophistication of other developed jurisdictions, with their substantial penalties and potential to make or break a deal, they are often the overlooked elephant in the room for larger transactions.

Investors are reminded that competition law compliance should always be on the agenda when proposing and negotiating an upcoming economic concentration. However, these complex regulations need not be daunting and in fact, to ensure prospective transactions proceed as smoothly as possible and comply with competition law, the VCA should be considered as a friend, not a foe.

After all, to carry out the state’s overarching goals of promoting foreign investment and bolstering Vietnam’s economic growth, the VCA serves to promote healthy competition and foreign investment in the market to the extent permissible under the competition law.

AuthorAnh Tuan Nguyen

An extract from The Asia-Pacific Antitrust Review 2015 – www.GlobalCompetitionReview.com.

By Vietnam Law Insight

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us at info@LNTpartners.com or the author: Dr. Anh Tuan Nguyen at Tuan.Nguyen@LNTpartners.com 

Neutralising the Advantages of State-Owned Enterprises for a Fair Playing Field – Vietnam Law Insight

NEUTRALISING THE ADVANTAGES OF STATE-OWNED ENTERPRISES FOR A FAIR PLAYING FIELD

NGUYEN Anh Tuan

LNT & Partners, Viet Nam November 2015

The Economic Research Institute for ASEAN and East Asia (ERIA) is an international organization established by a formal agreement among 16 heads of government at the 3rd East Asia Summit in Singapore on 21 November 2007. ERIA works closely with the ASEAN Secretariat, researchers and research institutes from East Asia to provide intellectual and analytical research and policy recommendations. Another key ERIA objective is capacity building aimed at strengthening policy research capacities in less developed countries.

This year, ERIA together with law experts in the region works on the discussion paper on Competition Law.

Dr Tuan Nguyen, is incharge of the Neutralising the Advantages of State-Owned Enterprises for a Fair Playing Field in Vietnam.

Abstract

Despite Vietnamese competition authorities’ attempts to control state monopolies in domestic markets during the last 10 year of establishment, this appears to be the key challenge of Vietnamese competition regime. In the process of transitioning from a centrally planned economy to a market economy, the State-owned enterprises (SOEs) sector is perceived as a means to ensure the socialist orientation of the economy as well as preserve national economic goals. For these purposes, SOEs have been offered several advantages ranging from tangible incentives to latent conveniences over the privately owned enterprises. In this context, competition laws and policies should be able to neutralise the advantages of SOEs to level the playing field or else it would be used a shield to protect SOEs from their private rivals.

This paper looks into the issues with the SOE sector in the context of Viet Nam’s political economy and identifies the factors inhibiting the country’s effort to control State monopolies in the last 10 years of competition law enforcement. It provides commentaries on the implementation of competition laws and policies in Viet Nam from the perspective of economic integration, particularly the on-going negotiation Trans-Pacific Partnership.

The author expresses his gratitude to Associate Professor Hayashi Shuya, Graduate School of Law, Nagoya University, for his invaluable support during the drafting of this paper.

READ THE FULL DOCUMENT HERE (40 Pages)

Neutralising the Advantages of State-Owned Enterprises for a Fair Playing Field _ Dr Tuan Nguyen

LNT & Partners to win the title of National Law Firm of the Year for premiere Asia-Pacific Dispute Resolution Awards 2015

Asialaw Profiles, one of the most reputable legal publications in Asia and a daughter company of Euromoney Legal Media Group, has conducted an inaugural research for the law firms with dispute resolution practice. The research employs an intensive and independent methodology to assess and rank dispute lawyers as well as law firms, to provide an unbiased assessment on the legal prowess of such lawyers and law firms. On September 2015 at Ritz-Carlton Hotel in Hong Kong, an award ceremony took place to award such outstanding lawyers and law firms.

LNT & Partners is proud to announce that the firm is the winner of ‘National Law Firm of the Year’ for Vietnam, standing among the other prestigious and reputable law firms of other regions such as Mori Hamada & Matsumoto in Japan, King & Wood Mallesons in China, Kim & Chang in Korea and Drew & Napier in Singapore, to name a few.

Asialaw Asia-Pacific Dispute Resolution Awards 2015

In addition, for individual dispute lawyers, LNT & Partners would like to congratulate Dr. Thi Kim Vinh Nguyen for being a winner of Disputes Star of the Year. Dr. Vinh Nguyen is one of the co-lead partners for the firm’s Dispute Resolution Practice with Mr. Su Tran and is known for her profound knowledge and experience in representing clients in both courts and arbitrations.

Commenting on the firm’s and Dr. Nguyen’s achievements in the award, Ms. Quyen Hoang, the managing partner, says, “LNT & Partners is grateful to have won the award and would like to congratulate Dr. Nguyen for her winning the title. The firm would like to express a sincere appreciation for continued support and trust from our clients and promise to further our efforts in providing professional legal services to our clients”.

For the full list of winners, please visit: Asialaw Asia-Pacific Dispute Resolution Awards 2015