Thảm họa chung cư và nước cờ “1 phát trúng 2 đích”

Thời gian qua nhiều chung cư tại Hà Nội và TP.HCM, đã bàn giao cho khách hàng trong tình trạng chưa hoàn thiện, hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) chưa được nghiệm thu. Chủ đầu tư vì quyền lợi riêng đã đẩy cư dân vào thế đối mặt nhiều rủi ro.

Cuối tháng 7 vừa qua, Hà Nội đã công bố danh sách 38 tòa nhà cao tầng không đủ điều kiện an toàn PCCC. Cá biệt trong đó có chung cư đã bàn giao và đi vào hoạt động gần 10 năm. Tại TP.HCM, chưa có thống kê chính thức, nhưng vụ cháy chung cư HQC Plaza mới bàn giao gần đây, cũng đã bắt đầu “lộ diện” những công trình mất an toàn, chưa nghiệm thu PCCC. Chung cư The Easter City (H.Bình Chánh), chung cư Trịnh Đình Thảo (Q.Tân Phú)… cũng đang bàn giao trong tình trạng ngổn ngang, mất an toàn PCCC.

20160823114626-chung-cu1

Chung cư HQC Plaza bốc cháy khi mới bàn giao

(Nguồn ảnh: Facebook: Hội Cư dân HQC Plaza)

 

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners, cho biết, theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng, việc bàn giao căn hộ cho người mua chỉ được thực hiện, khi đã hoàn thành việc nghiệm thu đưa vào sử dụng tòa nhà chung cư (trong đó có căn hộ) và và các công trình hạ tầng kỹ thuật (hệ thống PCCC, cung cấp điện, nước, thoát nước thải, thông tin liên lạc…) và hạ tầng xã hội (trường mẫu giáo, nhà cộng đồng…) phục vụ nhu cầu ở, nêu trong nội dung dự án được phê duyệt vào sử dụng.

Việc nghiệm thu như trên được thể hiện bằng biên bản nghiệm thu giữa chủ đầu tư, nhà thầu và tư vấn (nếu có). Đối với nhà chung cư cao từ 7 tầng trở lên, trước khi tiến hành nghiệm thu, chủ đầu tư phải thông báo, đề nghị Sở Xây dựng kiểm tra việc nghiệm thu và có văn bản chấp thuận việc nghiệm thu. Ngoài các điều kiện trên, chủ đầu tư và người mua có thể thỏa thuận thêm các điều kiện bàn giao khác trong hợp đồng mua bán (như điều kiện thanh toán đủ giá bán theo tiến độ, sai số trong diện tích căn hộ…).

20160823114626-chung-cu2

Kết cấu lộ cốt thép hoen rỉ tại chung cư The Easter City. 

(Nguồn ảnh: Facebook: Hội cư dân Easter City)

 

Luật sư Nguyễn Văn Trường, Trưởng văn phòng Luật sư Trường, phân tích thêm, theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, trước khi bàn giao căn hộ cho người mua, chủ đầu tư chỉ được thu không quá 70% giá bán (đối với chủ đầu tư là DN có vốn đầu tư nước ngoài thì tỷ lệ này là 50%). Sau khi bàn giao, chủ đầu tư được thu thêm đến tối đa 95% giá bán.

Do vậy, có thể vì nôn nóng muốn thu tiền bán căn hộ, nên một số chủ đầu tư đã yêu cầu người mua nhận bàn giao căn hộ mặc dù các điều kiện theo quy định chưa được đáp ứng. Trong các trường hợp như vậy, chủ đầu tư có thể bị xử phạt theo các quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, phòng cháy chữa cháy, kinh doanh bất động sản. Tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà mức phạt có thể khác nhau.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, việc bàn giao nhà sớm khi chưa đủ điều kiện sẽ kéo theo nhiều rủi ro cho khách hàng. Tuy nhiên, có nhiều lý do khiến chủ đầu tư ép khách hàng vào thế khó. Nhiều chủ đầu tư yếu tài chính muốn thu tiền nhanh để thanh toán công nợ và tránh được khoản lãi phạt chậm bàn giao cho khách hàng nếu chờ nghiệm thu. Đây là nước cờ “1 phát trúng 2 đích” của những doanh nghiệp thiếu uy tín.

Với thực trạng hiện nay, Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners khuyến cáo, đối với người mua căn hộ, khi tiến hành bàn giao, ngoài việc kiểm tra căn hộ thì còn cần phải kiểm tra mức độ hoàn thiện của các tiện ích, hạ tầng trong dự án. Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư xuất trình biên bản nghiệm thu, chấp thuận nghiệm thu của cơ quan nhà nước để chứng minh. Trường hợp các điều kiện bàn giao chưa được đáp ứng thì có quyền từ chối nhận bàn giao. Nếu chủ đầu tư ép buộc bàn giao thì có thể thông báo và yêu cầu cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng (Sở xây dựng), phòng cháy chữa cháy (Cảnh sát PCCC) vào cuộc để bảo vệ quyền lợi của mình.

(Theo Vietnamnet)

#Legal #RealEstate #Housing #Safety #Transperancy #Vietnam #LNT

M&A DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN: MỘT SỐ CHÚ Ý CHO NGƯỜI MUA

Luật sư Trần Thái Bình

LNT & Partners

Trong hai năm gần đây, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự tăng trưởng khá nóng, một số nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu quay trở lại, và hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản cũng diễn ra sôi động hơn. Một số nhà đầu tư trong nước, thông qua việc chuyển nhượng các dự án dở dang cho nhà đầu tư mới hay nhà đầu tư nước ngoài, đã tái cấu trúc để có thể tập trung vào những dự án trọng điểm.

Dưới góc nhìn của nhà đầu tư nước ngoài, đầu tư ở Việt Nam là một thách thức, và đầu tư trong lĩnh vực bất động sản lại càng nhiều thách thức hơn do các khác biệt về hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản, tập quán giao dịch cũng như những yếu tố khác.

Sau đây là một số chú ý cho bên mua (nhất là nhà đầu tư nước ngoài) trong các giao dịch mua bán nhận chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam nhằm vượt qua các khác khó khăn nói trên:

Cấu trúc giao dịch

Việc chuyển nhượng dự án bất động sản hiện nay có thể thực hiện thông qua phương thức “chuyển nhượng dự án” (bên mua nhận chuyển nhượng dự án) hay “mua công ty” (bên mua mua lại cổ phần/phần vốn góp của bên bán trong công ty thực hiện dự án).  Luật Kinh doanh Bất động sản hiện nay đã cho phép việc chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án. Đối với “chuyển nhượng dự án”, về nguyên tắc, bên chuyển nhượng phải hoàn tất việc đầu tư hạ tầng đối với phần chuyển nhượng thì mới thực hiện được việc chuyển nhượng. Việc đánh giá có hoàn tất việc đầu tư hạ tầng hay chưa đôi khi cũng là một thủ tục khó khăn và có phần chủ quan. Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài cần có hiện diện pháp nhân theo Luật Việt Nam rồi mới sử dụng pháp nhân đó để nhận chuyển nhượng dự án. Những điều này khiến cho thủ tục để xin chấp thuận “chuyển nhượng dự án” đôi khi mất nhiều thời gian, và có khi mất đi cơ hội kinh doanh.

Do vậy, một cách nữa mà cũng đạt được mục tiêu là bên mua có thể nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần hay phần vốn góp của bên bán trong công ty, mà đang là chủ đầu tư thực hiện dự án. Luật Đầu tư hiện nay có những qui định rõ ràng hơn trong việc nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần trong công ty Việt Nam, và nhà đầu tư có thể tiến hành mua thẳng cổ phần từ bên chuyển nhượng, phần vốn góp nên thực hiện thủ tục này trong một số trường hợp có phần thuận lợi.

Đối với bên mua, dĩ nhiên là chuộng thực hiện giao dịch “chuyển nhượng dự án” thay vì “mua công ty” nhưng thực tế, không phải lúc nào cũng có thể thực hiện được theo các mình mong muốn do các điều kiện pháp lý.

Kiểm tra soát xét doanh nghiệp hay dự án

Dù thực hiện theo phương thức nào thì thủ tục kiểm tra soát xét là không thể thiếu, đó là việc kiểm tra toàn bộ các yếu tố liên quan đến pháp lý và tài chính của dự án và của doanh nghiệp dự án. Việc kiểm tra soát xét thường nhằm vào các mục tiêu như tổng hợp lại các nghĩa vụ và trách nhiệm pháp lý và tài chính của bên bán đối với dự án, đối với doanh nghiệp là gì? Các rủi ro trong hoạt động doanh nghiệp đó, trong thực hiện dự án đó là gì? Dự án có khả năng bị rút giấy phép hay không? và các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá giao dịch.

Đối với các trách nhiệm pháp lý, cần xem xét tiến độ đạt được các chấp thuận, giấy phép đối với dự án đó như thế nào, ví dụ, đơn vị phát triển dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án đó hay chưa? hình thức sử dụng đất của dự án đó có phù hợp với mục tiêu để phát triển dự án hay không? các chấp thuận và giấy phép liên quan đến việc xây dựng là gì? việc tuân thủ pháp luật của đơn vị phát triển dự án trong quá trình thực hiện dự án và quá trình vận hành doanh nghiệp như thế nào? v.v.

Đối với các trách nhiệm tài chính, cần đánh giá việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hay với bên thứ ba của đơn vị thực hiện dự án đối với đối với khu đất dự án, những quyền lợi của bên thứ ba đối với khu đất và doanh nghiệp, những hạn chế của quyền sử dụng khu đất dự án, tài sản doanh nghiệp, các khoản nợ hay trách nhiệm tài chính hiện có của doanh nghiệp, các cam kết mà doanh nghiệp cần phải thực hiện v.v.

real_estate

Ảnh minh họa

Thỏa thuận về điều kiện và điều khoản giao dịch   

Dựa trên các phát hiện từ việc kiểm tra và soát xét đối với dự án và/hoặc đối với doanh nghiệp, bên mua cần xác định các điều kiện tiên quyết cho giao dịch, hay để hoàn thành giao dịch. Theo đó, bên bán cần phải hoàn thành những điều kiện gì thì giao dịch mới được thực hiện hay hoàn thành. Việc đặt ra các điều kiện như vậy đòi hỏi cần có kỹ năng và sự đánh giá tốt, sao cho các điều kiện như vậy là cần thiết và đủ, tránh khó khăn và xung đột trong thương lượng mà có thể dẫn đến hủy bỏ giao dịch của bên bán do cho rằng bên mua không có thiện chí trong thực hiện giao dịch.

Thông thường, những nhà đầu tư nước ngoài thường quen những tài liệu hợp đồng dài hàng chục, thậm chí hàng trăm trang, nhưng đối với các doanh nghiệp trong nước thì ngược lại. Đôi khi, một hợp đồng dài và nhiều điều khoản không cần thiết cũng có thể dẫn đến việc hủy bỏ giao dịch do phải thương lượng trên quá nhiều điều khoản (mà đôi khi thực sự không cần thiết), dẫn đến nhiều sự lo lắng, nghi ngờ từ bên bán. Hệ thống pháp luật “thông luật” (common law) có những tiền lệ thành luật, nên những điều khoản của hợp đồng cũng dựa trên đó. Tuy nhiên, áp dụng những điều khoản như vậy một cái máy móc vào các giao dịch tại Việt Nam, đôi khi vừa không có giá trị pháp lý thực tiễn mà lại gây khó khăn trong việc thỏa thuận giữa các bên.

 Hoàn tất giao dịch

Bên mua cần thỏa thuận lịch thanh toán sao cho phù hợp với việc hoàn tất giao dịch. Tập quán tại Việt Nam, bên bán thường yêu cầu bên mua phải “đặt cọc” một khoản tiền nhằm bảo đảm thực hiện giao dịch, trong khi bên mua thường nghi ngại trước khi có thể hiểu rõ bên bán và các trách nhiệm pháp lý/tài chính trong giao dịch đó. Do vậy, cách thức thường dùng là sử dụng một ngân hàng làm bên trung gian quản lý tiền ký quỹ. Theo đó, hai bên thỏa thuận ngân hàng sẽ giải ngân khoản thanh toán căn cứ theo mức độ hoàn tất các điều kiện của bên bán. Do vậy, việc thỏa thuận về thanh toán cũng cần hết sức chặt chẻ và cần có sự am hiểu địa phương trong việc đánh giá hoàn tất nhằm phòng rủi ro cho bên mua.

Đối với giao dịch theo hình thức “mua công ty”, bên mua cần thiết giữ thanh toán sau với một tỉ lệ nào đó nếu phát hiện phải thực hiện các nghĩa vụ hay trách nhiệm tài chính liên quan đến doanh nghiệp, hay đến dự án bất động sản, trong khi bên bán Việt Nam thường mong muốn rằng họ được thu tiền hết sau khi đã bàn giao dự án cho bên mua. Việc thỏa thuận như thế cũng không phải dễ dàng trong thực tiễn.

Đối với bên mua là nhà đầu tư nước ngoài, bên mua cũng cần chú ý đến việc tuân thủ các qui định và yêu cầu về quản lý ngoại hối của Việt Nam. Cụ thể, bên mua yêu cầu doanh nghiệp dự án cần mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp và thực hiện việc thanh toán thông qua đó. Điều này bảo đảm cho nhà đầu tư nước ngoài trong các thủ tục rút vốn về sau. Ngoài ra, bên mua cũng cần yêu cầu bên bán cung cấp các chứng từ về nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng nhằm cho việc lưu trữ và xuất trình cho các cơ quan quản lý về sau, tuy rằng nghĩa vụ này là nghĩa vụ của bên bán đi chăng nữa.

Một trong các bước để hoàn tất giao dịch là phải đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước đối với việc chuyển nhượng, theo đó nhà đầu tư nước ngoài phải xin các chấp thuận đầu tư từ cơ quan quản lý sở tại đối với giao dịch chuyển nhượng liên quan đến dự án bất động sản, và nhà đầu tư sẽ được cấp một chứng nhận đăng ký đầu tư.

Tuy giao dịch hoàn tất, nhưng một số cam kết hay bảo đảm của bên bán vẫn còn có hiệu lực. Giả sự sau khi tiếp nhận dự án, bên mua mới phát hiện ra những đảm bảo hay cam kết như vậy là không đúng và không được tuân thủ đúng thì sao? Bên mua cũng cần lường trước để có những biện pháp bảo đảm cho mình, như áp dụng quyền bán lại hay quyền đòi bồi thường chẳng hạn. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm thực tế của chúng tôi, đến tình trạng đó thì khả năng tranh chấp của hai bên hầu như chắc chắn xảy ra do bên bán thường không chịu mua lại. Do vậy, bên mua cũng cần đánh giá rủi ro này để tính vào chi phí giao dịch.

Một số vấn đề khác

Một điều không thể thiếu là các bên cũng cần thỏa thuận về cơ chế để giải quyết xung đột hay tranh chấp trong quá trình giao dịch, và nếu không thể giải quyết, thì cơ quan tài phán có thẩm quyền. Theo pháp luật Việt Nam, đối với tranh chấp thương mại, thì các bên có quyền lựa chọn trọng tài hay tòa án làm cơ quan giải quyết. Trong thực tiễn, các bên trong giao dịch thường chọn trọng tài hơn vì thủ tục giải quyết nhanh gọn hơn, xét xử bí mật, và ngoài ra phán quyết của cơ quan trọng tài cũng có hiệu lực thi hành như bản án của tòa án, tuy rằng án phí trọng tài sẽ cao hơn án phí tòa án.

Bên mua cũng cần lưu ý trong việc bàn giao lại chứng từ dự án, quyền kiểm soát hay vận hành công ty. Thực tiễn cũng cho thấy một số bên mua khi tiếp nhận quyền vận hành công ty rồi mới nhận ra việc thiếu hụt tài liệu, có thể dẫn đến khó khăn trong việc hoạt động của doanh nghiệp.

Ngoài ra, trong một số trường hợp, bên bán có thể hứa hẹn là có khả năng xin điều chỉnh các chỉ số quy hoạch, xây dựng của dự án, mà bên mua thường mong đợi là cao hơn (với lợi ích tài chính sẽ nhiều hơn). Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp việc điều chỉnh như vậy là không thể được do qui hoạch tổng thể của khu vực cũng như những qui định về xây dựng kiến trúc. Nhà đầu tư nước ngoài cần lưu tâm điều này.

(VietnamLawInsight)

#Legal #Insight #RealEstate #Merge #Acquisition #Projects #Vietnam

Phải làm gì khi biết dự án đang bị thế chấp ngân hàng?

Thông tin 77 dự án tại TP.HCM đang bị thế chấp ngân hàng đang gây tâm lý hoang mang với nhiều khách hàng. Tuy nhiên, đây có phải điều đáng ngại và người dân cần phải làm gì khi biết chuyện này?

Trong 1 buổi hội thảo về bảo vệ quyền lợi người mua nhà mới đây, nhiều doanh nghiệp và nhà quản lý đều nhìn nhận thực tế, khoảng 90% các dự án bất động sản hiện nay đều thế chấp để vay vốn xây dựng. Ông Nguyễn Anh Đào, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư VietHome, đặt nghi vấn, nếu khi công bố mà hầu hết dự án đều thế chấp thì có giải quyết được vấn đề gì hay không?

“Cái gốc của vấn đề là phải làm sao có hành lang pháp lý chặt chẽ giữa chủ đầu tư, ngân hàng và khách hàng. Nếu chủ đầu tư vay nhưng vẫn làm tốt và có thêm nguồn vốn đẩy nhanh tiến độ thì càng có lợi cho khách hàng. Nếu việc công bố thông tin không khéo léo có thể dẫn đến những ảnh hưởng tiêu cực” – ông Đào đánh giá.

Ở góc độ pháp lý, Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partner cho rằng, công bố thông tin để làm minh bạch thị trường là tốt. Tuy nhiên, nếu chỉ đơn thuần là nói dự án nào, của ai, thế chấp ở đâu, từ lúc nào… như các thông tin vừa qua của cơ quan chức năng thì chỉ có hại nhiều hơn là có lợi.

thaodien

Hình ảnh minh họa

“Theo quy định pháp luật thì chủ đầu tư được phép thế chấp dự án hình thành trong tương lai để vay vốn. Qua đó, ngân hàng cũng đã có thẩm định tính khả thi của dự án rồi mới cho vay. Do vậy, chủ đầu tư có thế chấp dự án hay không, không phải điều đáng lo ngại. Điều người dân cần biết là căn hộ họ mua có bị thế chấp hay không?

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định, chủ đầu tư dự án trước khi bán nhà hình thành trong tương lai, phải nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng để cơ quan này xác nhận đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn. Trước khi bán căn hộ, chủ đầu tư cũng phải làm thủ tục giải chấp căn hộ đó tại ngân hàng và phải có ngân hàng bảo lãnh. Do vậy, quy định pháp luật hiện rất chặt chẽ trong việc này.

Nếu cơ quan nhà nước muốn hỗ trợ người dân thì cần tạo cơ chế thuận tiện hơn nữa, để người dân có thể kiểm tra, cập nhật xem trong những dự án đang thế chấp, thì căn nào đang thế chấp, căn nào đã giải chấp… chứ không phải cung cấp thông tin chung chung gây hoang mang.

Những người đã mua nhà hoặc sắp mua nhà nên làm việc với chủ đầu tư, yêu cầu họ cung cấp văn bản của cơ quan chức năng hoặc văn bản của ngân hàng, nơi chủ đầu tư thế chấp dự án, chứng minh căn hộ của họ không bị thế chấp. Còn chuyện chủ đầu tư thế chấp những phần còn lại, theo quy định, không phải là yếu tố đáng quan ngại” – Luật sư Bình phân tích.

Một thực tế khác đang diễn ra là, có chủ đầu tư phải thế chấp dự án, để làm thủ tục bảo lãnh cho khách hàng, theo quy định của Điều 5, Luật Kinh doanh Bất động sản, nhưng không vay vốn. Ông Lê Hoàng Châu, dẫn trường hợp của Công ty Gia Hòa, chủ đầu tư dự án The Art (Q.9) là ví dụ điển hình. Đến nay, dự án vẫn thi công với tiến độ tốt dù không vay vốn, đó là tín hiệu tốt. Nhưng khách hàng chỉ nghe loáng thoáng dự án đang thế chấp mà không nắm thông tin cụ thể thì họ có thể nghĩ khác.

“Việc chủ đầu tư thế chấp dự án là điều hết sức bình thường và nên chủ động công khai chi tiết, tránh trường hợp công bố thế chấp nhưng không rõ là thế chấp phần nào. Điều này hoàn toàn không phải là tiêu chí đánh giá uy tín năng lực của chủ đầu tư mà phải xem thực tế các dự án họ đã và đang triển khai.

Mặt khác, dự án đã thế chấp không có nghĩa là chủ đầu tư không được bán. Ngân hàng cũng cần thu về dòng tiền, nên nếu ngân hàng cho phép chủ đầu tư bán và kiểm soát dòng tiền này thì chủ đầu tư vẫn được phép bán. Do vậy, khách hàng hoàn toàn yên tâm, khi chủ đầu tư thực hiện việc huy động vốn theo đúng quy định” – ông Châu nói.

(Theo Vietnamnet)

Công bố dự án nhà ở đang thế chấp, cần nhưng chưa ổn

TTO – Sau khi danh sách dự án bất động sản (BĐS) đang thế chấp tại các ngân hàng được công bố, nhiều chuyên gia cho rằng động thái này là cần thiết nhưng thông tin chưa đầy đủ, gây tâm lý hoang mang không đáng có cho người mua nhà.

Luật sư Trần Thái Bình (Đoàn luật sư TP.HCM):

Khách hàng không nên hoang mang

Việc thế chấp ngân hàng để vay tiền đầu tư là hoạt động bình thường, khách hàng không nên hoang mang. Chỉ khi nào doanh nghiệp (DN) vi phạm, bán nhà khi chưa giải chấp, nhà không đủ điều kiện kinh doanh… mới có nguy cơ xảy ra tranh chấp.

Theo quy định hiện nay, trước khi bán nhà chủ đầu tư phải gửi thông báo đến Sở Xây dựng kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở đó đủ điều kiện để giao dịch, trong đó có điều kiện là tài sản không đang được thế chấp tại ngân hàng. Do vậy khi mua nhà, khách hàng nên yêu cầu DN cung cấp một số giấy tờ như văn bản gửi Sở Xây dựng, văn bản giải chấp của ngân hàng…

210945sqv3spcqqppopb33

Hình ảnh minh họa

Ông Phạm Ngọc Liên (giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP, Sở TN-MT):

Sẽ lắng nghe phản hồi từ dư luận

Chúng tôi công bố thông tin dựa trên tiêu chí là dự án đã bán nhà cho người mua và hiện có đăng ký thế chấp. Nếu phải công bố luôn giải thích của chủ đầu tư thì không thể làm xuể, bởi mỗi chủ đầu tư có một cách giải thích khác nhau.

Từ thực tế những dự án có tranh chấp thời gian qua đã đặt ra quá nhiều vấn đề, nên chúng tôi phải công bố hết thông tin để khách hàng có cơ hội tìm hiểu tường tận. Tuy nhiên, chúng tôi cũng đang lắng nghe phản hồi từ dư luận, từ thực tế để hoàn chỉnh các bước.

ÔngNguyễn Thanh Nhung (tổng giám đốc Vietbank):

Dự án có đăng ký thế chấp rất chắc về pháp lý

Những dự án đang thế chấp ở ngân hàng rất đầy đủ về pháp lý vì đã qua “bộ lọc” của ngân hàng. Khi khách hàng mua căn hộ, ngân hàng sẽ giải chấp căn hộ, phần diện tích mà khách hàng mua để việc mua – bán diễn ra hợp pháp.

Trường hợp khách hàng muốn thế chấp lại căn hộ để vay tiền trả tiền mua nhà, ngân hàng sẽ nhận thế chấp lại, “con nợ” lúc này là người mua nhà.

Ông Lê Hùng Mạnh (chủ tịch HĐQT Công ty TNHH xây dựng kinh doanh nhà Gia Hòa):

Chỉ thế chấp để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh

Sau khi tên một dự án chung cư của chúng tôi nằm trong danh sách các dự án đang thế chấp ngân hàng được Sở TN-MT TP.HCM công bố, nhiều khách hàng và đối tác liên lạc với công ty để chất vấn dù chúng tôi không thế chấp dự án để vay tiền.

rong thực tế, thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh theo điều 56 của Luật kinh doanh bất động sản, dự án của Gia Hòa đã được Vietbank nhận thế chấp để bảo lãnh việc sẽ hoàn thành dự án, chứ Gia Hòa không vay vốn tại Vietbank.

Việc công bố thông tin các DN đang thế chấp ngân hàng để minh bạch thị trường là cần thiết, nhưng thông tin công bố của Sở TN-MT chưa ổn lắm. Lẽ ra phải phân loại và giải thích rõ mục đích thế chấp để tránh ảnh hưởng đến hoạt động lành mạnh của DN.

Có thể phân làm ba loại, gồm thế chấp để thực hiện quy định bảo lãnh theo quy định, thế chấp dự án để vay tiền nhưng đang hoạt động lành mạnh và DN đang có vấn đề, thay vì công bố chung chung như hiện nay sẽ gây ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu(chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM):Cần công bố mục đích thế chấp

Việc công khai các dự án đang thế chấp là cần thiết, góp phần xây dựng thị trường BĐS ngày càng minh bạch hơn. Tuy nhiên việc chủ đầu tư thế chấp dự án, nhà ở, công trình để vay vốn tín dụng ngân hàng phát triển dự án và hoàn thành công trình nhà ở, sau đó thực hiện giải chấp là việc bình thường.

Hơn nữa, Luật BĐS năm 2014 (khoản 1, điều 147) cũng cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Do vậy khi công bố các dự án BĐS đang thế chấp, cần cung cấp thêm thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của chủ đầu tư (để phát triển dự án, xây dựng công trình, thực hiện bảo lãnh ngân hàng…) để người dân nắm đầy đủ thông tin trước khi quyết định mua nhà. (Đ.Khôi)

Ông Nguyễn Hoàng Minh(phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước TP.HCM):

Người mua nhà cần thông tin minh bạch

Phần lớn các dự án BĐS hiện được chủ đầu tư thế chấp để lấy vốn triển khai và đây là chuyện bình thường, do DN khó có đủ vốn tự có để thực hiện một dự án. Trong đó nhiều chủ đầu tư làm ăn nghiêm túc, hoàn trả nợ vay để giải chấp tài sản và cấp giấy chủ quyền cho người mua nhà.

Tuy nhiên, cũng có nhiều chủ đầu tư bán sản phẩm của dự án khi chưa được sự đồng ý của ngân hàng và cũng không nộp tiền trả cho ngân hàng để giải chấp tài sản thế chấp.

Thay vì mở tài khoản thu tiền của khách hàng tại ngân hàng mà mình đang vay vốn triển khai dự án, những chủ đầu tư này “né” nghĩa vụ trả nợ bằng cách mở tài khoản và nhận tiền của khách hàng tại một ngân hàng khác, yêu cầu khách hàng nộp bằng tiền mặt hoặc nộp tiền vào tài khoản đứng tên cá nhân… Do đó, việc công bố công khai các dự án đang thế chấp là cần thiết.

(Báo Tuổi trẻ Online)

Bảo lãnh BĐS: băn khoăn chờ hướng dẫn

(Vietnamnet) Bảo lãnh dự án bất động sản là một nội dung mới của Luật kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ 01/7/2015), Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN để hướng dẫn, nhưng vẫn có một số điểm người mua nhà, chủ đầu tư băn khoăn cần làm rõ.

Theo Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners, quy định bắt buộc đối với bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, được cơ quan chức năng đưa ra với mục tiêu để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà tốt hơn.

bảo lãnh bất động sản, mua nhà, căn hộ chung cư, các ngân hàng được bảo lãnh dự án

Theo đó, Điều 56 của Luật này quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Ngày 25/6/2015, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN hướng dẫn cụ thể quy định này. Theo đó, ngân hàng đứng ra bảo lãnh thực hiện theo hình thức sẽ cung cấp một khoản tín dụng cho chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư không thực hiện dự án đúng theo cam kết, thì ngân hàng bảo lãnh sẽ thực hiện hoàn trả tiền cho người mua nhà theo như yêu cầu. Chủ đầu tư xem như nhận nợ với ngân hàng và có nghĩa vụ thanh toán cho ngân hàng. Ngân hàng Nhà nước sẽ thông báo danh sách các ngân hàng thương mại có chức năng và năng lực để cung cấp bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản.

Tính đến ngày 12/8/2015, có 33 ngân hàng được Ngân hàng Nhà nước công bố đủ điều kiện và năng lực bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản. Trước đó, nhiều doanh nghiệp và ngân hàng, nhờ mối quan hệ đối tác tin cậy, đã ký kết hợp đồng nguyên tắc về việc bảo lãnh.

Luật kinh doanh bất động sản đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có Nghị định, thông tư hướng dẫn nào khác, ngoài Thông tư 07/2015/TT-NHNN. Theo Luật sư Trần Thái Bình, điều này dẫn đến nhiều băn khoăn với khách hàng và chủ đầu tư khi thực hiện.

Thứ nhất, ngân hàng sẽ hoàn lại tiền mua nhà có bao gồm nghĩa vụ thanh toán tiền phạt của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán nhà (nếu có thỏa thuận)?

Thứ 2, theo Thông tư nói trên, cam kết bảo lãnh có hiệu lực đến thời điểm ít nhất 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Vậy trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, nhưng người mua nhà vẫn chờ đợi (hoặc không biết) dẫn đến quá 30 ngày kể từ ngày dự kiến bàn giao, thì người mua nhà xem như mất quyền đòi bảo lãnh. Theo ý kiến chung của nhiều người mua nhà, thì thời hạn 30 ngày là quá ngắn.

Thứ 3, để được bảo lãnh có hiệu lực, chủ đầu tư phải cung cấp thông tin chứng minh nhà ở đủ điều kiện được giao dịch, ngân hàng thương mại tuân thủ đúng các nguyên tắc bảo lãnh. Vậy, trong trường hợp bảo lãnh bị vô hiệu vì lý do từ chủ đầu tư, hay ngân hàng, thì người mua nhà bị thiệt hại do không đòi được bảo lãnh, ai sẽ là bên phải chịu trách nhiệm cho người mua nhà đây?

Thứ 4, đa phần chủ đầu tư chỉ đủ tài chính để thực hiện chuyển nhượng đất dự án và thực hiện xong phần móng để bán. Phần còn lại huy động vốn từ việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền thu tiền từ người mua nhà để thực hiện việc xây dựng. Việc bảo lãnh, thực chất là vay tiếp để phòng trường hợp phải trả tiền cho người mua nhà thì có ngân hàng đứng ra trả thay. Để được bảo lãnh, phải thế chấp dự án. Nếu chủ đầu tư chỉ có một tài sản là dự án thì làm sao thế chấp 2 lần? Dẫn đến, chủ đầu tư sẽ khó khăn hơn trong việc xoay xở tài chính để thực hiện dự án.

Do vậy, cần có thêm hướng dẫn cụ thể để chủ đầu tư và ngân hàng thương mại có thể phối hợp nhằm đáp ứng yêu cầu cấp vốn cho dự án đúng tiến độ, nhưng lại vừa bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh.

Quốc Tuấn

Theo Vietnam Net.

Từ 1.7, người mua nhà, đất phải “cõng” thêm hàng loạt chi phí

(Theo Giá nhà đất ở các đô thị lâu nay vẫn quá cao so với thu nhập trung bình của người dân. Tuy nhiên, khi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư có hiệu lực vào ngày 1.7 tới cùng với việc áp dụng Luật Đất đai mới, giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng vì những chi phí phát sinh.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh. Điều này đồng nghĩa sẽ phát sinh thêm chi phí bảo lãnh, cộng dồn vào giá thành sản phẩm.
Gia nha dat, chi phi

Nhiều dự án chạy đua mở bán trước ngày 1.7

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty luật LNT & Partners, cho rằng, việc quy định ngân hàng bảo lãnh có thể giúp khách hàng yên tâm hơn khi mua nhà. Tuy nhiên, việc này sẽ phát sinh chi phí và hiện vẫn chưa rõ ngân hàng sẽ bảo vệ quyền lợi cho khách hàng như thế nào khi chủ đầu tư mất khả năng triển khai dự án. Khi đó, ngân hàng sẽ đứng ra trả lại tiền cho khách hàng hay giao dự án cho công ty khác triển khai… Điều này vẫn chưa có hướng dẫn chi tiết.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó GĐ Công ty TNHH Đất Lành, băn khoăn, ngân hàng bảo lãnh thì chưa rõ họ lấy chi phí như thế nào. Nếu 1% – 3% thì chẳng ngân hàng nào dám, còn nếu 5% – 10% thì quá cao. Tất cả chi phí này cuối cùng người mua phải gánh chịu. Theo ông Đực, việc bảo lãnh nên để thỏa thuận dân sự, không nên bắt buộc, cứng nhắc.

Bên cạnh bảo lãnh, thì quy định ký quỹ theo Luật Đầu tư năm 2014 cũng là yếu tố tác động đến giá thành sản phẩm. Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), “mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án” là chưa phù hợp với thực tế. Cần quy định mức tỷ lệ ký quỹ phải nộp khác nhau giữa dự án lớn và nhỏ. Mặt khác, với chủ đầu tư dự án đã tự mình bồi thường tạo quỹ đất sạch thì không cần phải thực hiện nghĩa vụ ký quỹ. HoREA cho rằng, hệ quả cần được xem xét là toàn bộ chi phí của việc ký quỹ cũng sẽ được nhà đầu tư tính vào giá bán sản phẩm và cuối cùng người tiêu dùng là người sẽ gánh chịu.

Mới đây, HoREA cũng nêu một số ý kiến quan ngại khi thực hiện Luật đất đai 2013 và một số kiến nghị tháo gỡ. Về tiền sử dụng đất của tổ chức, doanh nghiệp, HoREA cho rằng cách thu tiền sử dụng đất  theo Điều 114, Luật Đất đai và Điều 4, Thông tư 76/2014/TT-BTC, của Bộ Tài chính, sẽ tạo thành một gánh nặng. Nó sẽ là một “ẩn số” trước khi doanh nghiệp ra quyết định đầu tư hay không nên đầu tư dự án. Cuối cùng chi phí tiền sử dụng đất cũng sẽ được tính vào giá bán mà người tiêu dùng lại phải gánh chịu khi mua sản phẩm bất động sản.

Theo HoREA, nên áp dụng cách tính tiền sử dụng đất theo đề xuất của UBND TP.HCM tại văn bản 196/BC-UBND ngày 8.11.2013 như sau: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.

Những kiến nghị của HoREA và vấn đề mà các chuyên gia đặt ra hiện vẫn chờ động thái tiếp theo của các cơ quan chức năng. Tuy nhiên, thị trường đã có nhiều diễn biến theo xu hướng chạy đua bán hàng trước khi có những “biến phí” từ ngày 1.7.

Theo  – An Bình
Bài viết được đăng bởi báo Một Thế Giới với sự phỏng vấn ông Trần Thái Bình, luật sư công ty luật LNT & Partners.
Bài viết này chỉ nhằm mục dích cung cấp thông tin. Nội dung nó không mang tính tư vấn pháp lý cho bất kì trường hợp cụ thể nào. Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng truy cập website: Http://LNTpartners.com.

Receiving Advance Payments from Home Buyers: Correct Interpretation and Clarification is Necessary

Law on Residential Housing stipulates that generally, developers shall not be entitled to receive any advance payments from home buyers who purchase residential houses to be developed in the future before the foundation work of the property is completed.

This provision has been interpreted by competent authroties that any amount received by developers from their home buyers prior to the completion of the foundation, shall be deemed illegal and such transactions may be invalid.

However, the business in practice is very various by nature, the developers, in some cases, expect to know how many purchases have committed to buy houses in their projects. Therefore, deposit agreement is a method to secure the housing purchase and sales contracts. The amounts received from such deposit agreements may be at the risk of being regarded as a violation of the aforementioned provision.

In reality, some developers who collected payments from their potential buyers in the form of a “deposit”, or “goodwill amount”, and etc were imposed with administrative sanctions.

Deposits or Advance Payments?

From a legal perspective, there are some aspects that need to be considered in relation to this issue as follows:

Pursuant to regulations stipulated in the Civil Code, a deposit agreement means an amount of money delivered by one party to another party as a security for its performance of the further steps of the contemplated transaction. In the mentioned case, the transaction between the developer and a home buyer is the execution of a housing purchase and sales contract. Therefore, the deposit agreement between developers and its potential buyers prior to the completion of the foundations contains the provision that potential buyers pay a deposit amount to secure their performance commitments. Such buyers shall enter into the housing purchase and sales contracts with the developers when the projects have met the required conditions; in case the buyers do not fulfill their commitments, they shall forfeit their deposits…In our opinion, such agreements is in compliance with the Civil Code regarding deposit agreements.

The Law on Residential Housing provides that developers shall not be entitled to receive an “advance payment” from the buyers prior to the completion of the foundation. This intended provision is justified in avoiding the possibility that developers do not have the sufficient financial capacity to complete the property projects, which may adversely affect the interests of buyers ultimately. This provision is intended for the protection of buyer’s interests, but how should it be interpreted correctly?

In our opinion, the fact that developers receive deposit amounts from their home buyers is not supposed that they have received “advance payment” because the two transactions are different in legal nature: one is the deposit transaction, while the other is the housing purchase transaction. Indeed, from an accounting perspective, deposit amounts cannot  be entered to the accounts as the payments from buyers, because the developers always have an obligation to return deposits (including deposit penalties as agreed) to buyers in the event of any breach of agreement by the developers. Therefore, up to this point, the developers and the potential buyers have still not conducted in house purchase transactions. If such advance payments are supposed to be payments according to housing purchase and sale contracts, such payments shall accounted as revenue of the developers.

A unified interpretation by authorities needed

Relevant competent authorities usually suppose that “receiving deposits” and “receiving advance payments” are the same, and consequently presuming that the developers have breached regulations if receiving deposit amounts, and the related transactions are likely to be canceled due to its invalidity.

The provision of Law on Residential Housing mentioned above for the purpose of protection for interests of buyers is essential and justified. However, the assurance required to enable developers (as businesses) to be advantageous in their doing business within the legal framework is also necessary.

Currently, Law on Residential Housing 2014 and Law on Real Estate Business 2014 provides quite sufficiently regulations in order to remove incapable developers. For example, Law on Real estate requires a developer’s performance of housing project must be guaranteed by a reputable bank.  And furthermore, the developers are entitled to receive advance payments from the buyers up to 50 % or 70% of the housing sale price, and etc. All of these regulations, in our view,  secure enough the interests of home buyers.

Therefore, the further expanded interpretation of competent authorities is neither consistent with the spirit of the Civil Code, nor necessary in practice. Furthermore, such interpretations may adversely affect trading transactions between parties.

It is necessary to have guidance, or a specific confirmation from the Ministry of Construction regarding the fact that developers can receive deposit amounts (prior to the completion of the foundation) is consistent with applicable laws, in order to remove the “hanging verdict” for developers due to different interpretations of the relevant authorities at the local level.

By Vietnam Law Insight.

Disclaimer: This Briefing is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact us or visit the website: Http://LNTpartners.com

The article contributed by Mr. Tran Thai Binh, LNT & Partners. Its contents do not constitute legal advice. For more information, please contact lawyers via email: binh.tran@LNTpartners.com

Kỳ 3: Những lưu ý khi mua nhà trả góp

(Muabannhadat.com) Mua Bán Nhà Đất đã bắt đầu phối hợp với Vision21 và kênh truyền hình HTV7 phát sóng các chương trình tư vấn bất động sản. Luật sư Trần Thái Bình với 15 năm kinh nghiệm chuyên môn, đặc biệt ở lĩnh vực bất động sản, thuộc công ty luật LNT & Partners, đã tham gia tư vấn về vấn đề Mua Nhà Góp Vốn.

BTV Phi Yến: Giả sử như hai vợ chồng quyết định sẽ mua dự án đang xây dựng thì anh có thể nói gì về những rủi ro mà họ có thể gặp phải?

Luật sư Trần Thái Bình: Quả thật tình huống trên vẫn xảy ra hàng ngày. Đa phần đối với những căn hộ đang hình thành, nghĩa là chủ đầu tư đang xây dựng, dĩ nhiên những căn hộ như vậy sẽ không có giấy tờ pháp lý hoàn chỉnh. Thật ra, luật pháp đã cho phép chủ đầu tư bán nhà đang hình thành trong tương lai. Người mua nhà thường chỉ hiểu đơn giản rằng họ phải ứng tiền trước cho chủ đầu tư xây nhà rồi sau đó mới bàn giao nhà cho họ. Tuy nhiên, về mặt pháp lý thì có hai khác biệt cơ bản giữa việc góp vốn đầu tư và mua bán nhà hình thành trong tương lai.

Cẩn thận “tiền mất tật mang” với chủ đầu tư không uy tín.

Đối với trường hợp góp vốn đầu tư, người mua nhà sẽ cùng đầu tư với chủ dự án. Trái lại, với trường hợp mua bán nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng mua bán nhà đối với căn nhà đang xây và người mua nhà sẽ thanh toán theo tiến độ xây dựng. Điểm khác biệt giữa hai hình thức này là đối với hình thức góp vốn đầu tư, chủ đầu tư chỉ cần được phê duyệt dự án đó là có thể tiến hành kêu gọi góp vốn đầu tư; đối với trường hợp ký hợp đồng mua bán nhà thì chủ đầu tư phải khởi công xây dựng dự án, phải hoàn thành phần móng của công trình rồi thì mới được phép ký hợp đồng và nhận tiền. Như vậy, đối với trường hợp góp vốn đầu tư, sẽ có nhiều rủi ro hơn so với trường hợp ký hợp đồng mua bán nhà. Những người mua nhà nên cân nhắc điều này.

Chậm tiến độ dự án là một rủi ro không hiếm gặp.

BTV Phi Yến: Như vậy, liệu có thể hiểu rằng đối với một dự án đang xây dựng, có đầy đủ giấy tờ và tính pháp lý thì người mua nhà có thể hoàn toàn yên tâm không?

Luật sư Trần Thái Bình: Sẽ vẫn có những rủi ro khác. Ví dụ, chủ đầu tư không có kinh nghiệm, uy tín và năng lực thực hiện dự án theo đúng tiến độ, khiến cho việc hoàn thành dự án kéo dài. Một rủi ro khác là mặc dù đúng là họ có dự án đó, nhưng khi huy động vốn rồi lại sử dụng vốn cho những mục đích khác, khiến cho sau đó họ lại không có khả năng hoàn thành dự án ban đầu. Rủi ro thứ ba là khi chủ đầu tư không có kinh nghiệm dẫn đến việc thực hiện dự án không đúng quy định pháp luật và dự án bị thu hồi bởi cơ quan nhà nước.

Người mua cần tìm hiểu kỹ về uy tín và năng lực của chủ đầu tư.

BTV Phi Yến: Tuy nhiên, cũng không thể phủ nhận một số ưu điểm của phương án này so với việc chọn mua căn hộ đã hoàn thành rồi, ví dụ như phương thức thanh toán chẳng hạn. Rõ rang là số tiền phải bỏ ra đầu tư với hình thức này sẽ thấp hơn nhiều. Phải có lý do giải thích việc những dự án thế này rất thu hút người mua nhà hiện nay. Vậy nếu cặp vợ chồng ở trên quyết định chọn mua dự án thì luật sư có lời khuyên nào dành cho họ cũng như quý vị khán giả?

Tính pháp lý của chủ đầu tư và dự án rất quan trọng khi tìm thông tin mua nhà.

Luật sư Trần Thái Bình: Dĩ nhiên, việc mua nhà đã có giấy tờ hoàn thiện cũng có những thuận lợi riêng. Tuy vậy, việc ký hợp đồng mua bán, giao dịch với cá nhân bán nhà sẽ có nhiều bất lợi so với giao dịch với công ty bất động sản. Người mua cũng sẽ phải kiểm tra xem nhà đó có thế chấp chưa, có ràng buộc, tranh chấp với bên thứ ba hay không. Không phải chỉ cần có giấy tờ nhà là đã thuận lợi rồi. Ngược lại, khi mua nhà đang hình thành trong dự án cũng không chỉ toàn rủi ro. Vẫn có những thuận lợi như lịch thanh toán kéo dài theo tiến độ xây dựng của dự án (khoảng 2 – 3 năm) sẽ giúp cân bằng khả năng tài chính của người mua tốt hơn, giảm áp lực thanh toán một lần. Vấn đề là người mua nhà có biết phải tìm hiểu để yêu cầu chủ đầu tư tuân thủ hay không. Ví dụ, pháp luật quy định chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà đang hình thành khi dự án đã hoàn thành phần móng. Nếu người mua nhà không biết mà vẫn đưa tiền cho chủ đầu tư trước khi phần móng hoàn thành thì giao dịch đó sẽ không có giá trị và pháp luật không thể lấy lại tiền cho người mua. Vì vậy, người mua nhà cần phải hiểu rõ quyền lợi của mình để đảm bảo chủ đầu tư đáp ứng đúng theo như vậy.

BTV Phi Yến: Cảm ơn anh. Như vậy, rõ ràng là mặc dù nhận được sự hỗ trợ hay có quyết định như thế nào trong việc mua nhà thì vai trò nắm bắt thông tin của chính người tiêu dùng cũng đặc biệt quan trọng. Một lần nữa, xin cảm ơn anh đã tham gia chương trình.