Bảo lãnh BĐS: băn khoăn chờ hướng dẫn

(Vietnamnet) Bảo lãnh dự án bất động sản là một nội dung mới của Luật kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ 01/7/2015), Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN để hướng dẫn, nhưng vẫn có một số điểm người mua nhà, chủ đầu tư băn khoăn cần làm rõ.

Theo Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners, quy định bắt buộc đối với bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, được cơ quan chức năng đưa ra với mục tiêu để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà tốt hơn.

bảo lãnh bất động sản, mua nhà, căn hộ chung cư, các ngân hàng được bảo lãnh dự án

Theo đó, Điều 56 của Luật này quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Ngày 25/6/2015, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN hướng dẫn cụ thể quy định này. Theo đó, ngân hàng đứng ra bảo lãnh thực hiện theo hình thức sẽ cung cấp một khoản tín dụng cho chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư không thực hiện dự án đúng theo cam kết, thì ngân hàng bảo lãnh sẽ thực hiện hoàn trả tiền cho người mua nhà theo như yêu cầu. Chủ đầu tư xem như nhận nợ với ngân hàng và có nghĩa vụ thanh toán cho ngân hàng. Ngân hàng Nhà nước sẽ thông báo danh sách các ngân hàng thương mại có chức năng và năng lực để cung cấp bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản.

Tính đến ngày 12/8/2015, có 33 ngân hàng được Ngân hàng Nhà nước công bố đủ điều kiện và năng lực bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản. Trước đó, nhiều doanh nghiệp và ngân hàng, nhờ mối quan hệ đối tác tin cậy, đã ký kết hợp đồng nguyên tắc về việc bảo lãnh.

Luật kinh doanh bất động sản đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có Nghị định, thông tư hướng dẫn nào khác, ngoài Thông tư 07/2015/TT-NHNN. Theo Luật sư Trần Thái Bình, điều này dẫn đến nhiều băn khoăn với khách hàng và chủ đầu tư khi thực hiện.

Thứ nhất, ngân hàng sẽ hoàn lại tiền mua nhà có bao gồm nghĩa vụ thanh toán tiền phạt của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán nhà (nếu có thỏa thuận)?

Thứ 2, theo Thông tư nói trên, cam kết bảo lãnh có hiệu lực đến thời điểm ít nhất 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Vậy trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, nhưng người mua nhà vẫn chờ đợi (hoặc không biết) dẫn đến quá 30 ngày kể từ ngày dự kiến bàn giao, thì người mua nhà xem như mất quyền đòi bảo lãnh. Theo ý kiến chung của nhiều người mua nhà, thì thời hạn 30 ngày là quá ngắn.

Thứ 3, để được bảo lãnh có hiệu lực, chủ đầu tư phải cung cấp thông tin chứng minh nhà ở đủ điều kiện được giao dịch, ngân hàng thương mại tuân thủ đúng các nguyên tắc bảo lãnh. Vậy, trong trường hợp bảo lãnh bị vô hiệu vì lý do từ chủ đầu tư, hay ngân hàng, thì người mua nhà bị thiệt hại do không đòi được bảo lãnh, ai sẽ là bên phải chịu trách nhiệm cho người mua nhà đây?

Thứ 4, đa phần chủ đầu tư chỉ đủ tài chính để thực hiện chuyển nhượng đất dự án và thực hiện xong phần móng để bán. Phần còn lại huy động vốn từ việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền thu tiền từ người mua nhà để thực hiện việc xây dựng. Việc bảo lãnh, thực chất là vay tiếp để phòng trường hợp phải trả tiền cho người mua nhà thì có ngân hàng đứng ra trả thay. Để được bảo lãnh, phải thế chấp dự án. Nếu chủ đầu tư chỉ có một tài sản là dự án thì làm sao thế chấp 2 lần? Dẫn đến, chủ đầu tư sẽ khó khăn hơn trong việc xoay xở tài chính để thực hiện dự án.

Do vậy, cần có thêm hướng dẫn cụ thể để chủ đầu tư và ngân hàng thương mại có thể phối hợp nhằm đáp ứng yêu cầu cấp vốn cho dự án đúng tiến độ, nhưng lại vừa bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh.

Quốc Tuấn

Theo Vietnam Net.

Từ 1.7, người mua nhà, đất phải “cõng” thêm hàng loạt chi phí

(Theo Giá nhà đất ở các đô thị lâu nay vẫn quá cao so với thu nhập trung bình của người dân. Tuy nhiên, khi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư có hiệu lực vào ngày 1.7 tới cùng với việc áp dụng Luật Đất đai mới, giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng vì những chi phí phát sinh.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh. Điều này đồng nghĩa sẽ phát sinh thêm chi phí bảo lãnh, cộng dồn vào giá thành sản phẩm.
Gia nha dat, chi phi

Nhiều dự án chạy đua mở bán trước ngày 1.7

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty luật LNT & Partners, cho rằng, việc quy định ngân hàng bảo lãnh có thể giúp khách hàng yên tâm hơn khi mua nhà. Tuy nhiên, việc này sẽ phát sinh chi phí và hiện vẫn chưa rõ ngân hàng sẽ bảo vệ quyền lợi cho khách hàng như thế nào khi chủ đầu tư mất khả năng triển khai dự án. Khi đó, ngân hàng sẽ đứng ra trả lại tiền cho khách hàng hay giao dự án cho công ty khác triển khai… Điều này vẫn chưa có hướng dẫn chi tiết.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó GĐ Công ty TNHH Đất Lành, băn khoăn, ngân hàng bảo lãnh thì chưa rõ họ lấy chi phí như thế nào. Nếu 1% – 3% thì chẳng ngân hàng nào dám, còn nếu 5% – 10% thì quá cao. Tất cả chi phí này cuối cùng người mua phải gánh chịu. Theo ông Đực, việc bảo lãnh nên để thỏa thuận dân sự, không nên bắt buộc, cứng nhắc.

Bên cạnh bảo lãnh, thì quy định ký quỹ theo Luật Đầu tư năm 2014 cũng là yếu tố tác động đến giá thành sản phẩm. Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), “mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án” là chưa phù hợp với thực tế. Cần quy định mức tỷ lệ ký quỹ phải nộp khác nhau giữa dự án lớn và nhỏ. Mặt khác, với chủ đầu tư dự án đã tự mình bồi thường tạo quỹ đất sạch thì không cần phải thực hiện nghĩa vụ ký quỹ. HoREA cho rằng, hệ quả cần được xem xét là toàn bộ chi phí của việc ký quỹ cũng sẽ được nhà đầu tư tính vào giá bán sản phẩm và cuối cùng người tiêu dùng là người sẽ gánh chịu.

Mới đây, HoREA cũng nêu một số ý kiến quan ngại khi thực hiện Luật đất đai 2013 và một số kiến nghị tháo gỡ. Về tiền sử dụng đất của tổ chức, doanh nghiệp, HoREA cho rằng cách thu tiền sử dụng đất  theo Điều 114, Luật Đất đai và Điều 4, Thông tư 76/2014/TT-BTC, của Bộ Tài chính, sẽ tạo thành một gánh nặng. Nó sẽ là một “ẩn số” trước khi doanh nghiệp ra quyết định đầu tư hay không nên đầu tư dự án. Cuối cùng chi phí tiền sử dụng đất cũng sẽ được tính vào giá bán mà người tiêu dùng lại phải gánh chịu khi mua sản phẩm bất động sản.

Theo HoREA, nên áp dụng cách tính tiền sử dụng đất theo đề xuất của UBND TP.HCM tại văn bản 196/BC-UBND ngày 8.11.2013 như sau: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.

Những kiến nghị của HoREA và vấn đề mà các chuyên gia đặt ra hiện vẫn chờ động thái tiếp theo của các cơ quan chức năng. Tuy nhiên, thị trường đã có nhiều diễn biến theo xu hướng chạy đua bán hàng trước khi có những “biến phí” từ ngày 1.7.

Theo  – An Bình
Bài viết được đăng bởi báo Một Thế Giới với sự phỏng vấn ông Trần Thái Bình, luật sư công ty luật LNT & Partners.
Bài viết này chỉ nhằm mục dích cung cấp thông tin. Nội dung nó không mang tính tư vấn pháp lý cho bất kì trường hợp cụ thể nào. Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng truy cập website: Http://LNTpartners.com.