Young ICCA Arbitration – Ho Chi Minh, Vietnam

The special event – Young ICCA Arbitration will be occured on this 30 September 2016 at Hotel Novotel Saigon. There are 11 experts/ lawyers from regional well-known firms, such as: Baker & McKenzie, LNT & Partners, YKVN, Geneva, White & Case, VIAC (Vietnam International Arbitral Centre),….

Dr. Net Le is the representative of LNT & Partners to participate as a guest speaker to share about Arbitration in Vietnam.

56820460

Event details: http://www.arbitration-icca.org/…/YoungICCA_Vietnam_2016.ht…

Công tác bảo vệ môi trường: Lỗ hổng chính sách hay lỗ hổng thực thi?

Luật sư Trần Thái Bình

LNT & Partners

Xu thế hội nhập với toàn cầu là xu thế tất yếu của các nước đang phát triển, trong đó có Việt Nam. Thế nên, vừa trở thành thành viên của WTO không lâu, Việt Nam cũng gia nhập các hiệp định thương mại tự do quan trọng trong khu vực và quốc tế, như Hiệp định Đối tác kinh tế xuyên Thái Bình Dương (TPP), Hiệp định tThương mại tự do EU – Việt Nam (EVFTA) và Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC). Việc hội nhập như thế mang đến cho Việt Nam nhiều cơ hội giao lưu thương mại, tận dụng nguồn vốn ngoại lực để phát triển kinh tế. Trong xu thế ấy, Việt Nam được nhiều đối tác chọn là điểm đặt cơ sở sản xuất trong chuỗi cung ứng toàn cầu của họ nhờ lợi thế nhân công, chính sách ưu đãi, và nhiều yếu tố khác mà các nước có nền công nghiệp phát triển không còn.

Nhà nước cũng cần xem xét chính sách thu hút đầu tư nước ngoài như thế nào để dần tuyển lựa các nhà đầu tư theo hướng đầu tư vào lĩnh vực dịch vụ, công nghệ cao, công nghiệp nhẹ hay công nghiệp sạch. Cơ chế pháp lý bảo vệ môi trường của Việt Nam hiện tại Việt Nam ngay từ ban đầu thu hút đầu tư nước ngoài đã quan tâm đến yếu tố bảo vệ môi trường và thiết lập các qui định về bảo vệ môi trường chặt chẽ từ rất lâu. Về cơ bản, tầng thứ nhất để bảo vệ môi trường, là qui định tiên quyết đối với các nhà đầu tư trước khi đăng ký thực hiện dự án là phải thực hiện báo cáo đánh giá tác động môi trường đối với các dự án có nguy cơ ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường (theo danh mục dự án đầu tư cụ thể được ban hành kèm Nghị định 18/2015/NĐ-CP quy định về quy hoạch bảo vệ môi trường). Báo cáo đánh giá bao gồm đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và kế hoạch bảo vệ môi trường. Chủ đầu tư dự án có thể tự mình hoặc thuê tổ chức có chức năng thực hiện báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM). Trong quá trình thực hiện ĐTM, chủ dự án phải tiến hành tham vấn Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi thực hiện dự án, các tổ chức và cộng đồng dân cư chịu tác động trực tiếp bởi dự án; nghiên cứu, tiếp thu những ý kiến khách quan, kiến nghị hợp lý của các đối tượng liên quan được tham vấn để hạn chế thấp nhất tác động bất lợi của dự án đến môi trường tự nhiên đa dạng sinh học và sức khỏe cộng đồng. Một tầng bảo vệ nữa là báo cáo ĐTM sau đó sẽ được thẩm định bởi hội đồng thẩm định chuyên môn cấp Bộ hay cấp sở chuyên ngành địa phương, tùy theo quy mô dự án. Hội đồng thẩm định có trách nhiệm xem xét nội dung báo cáo ĐTM và đưa ra ý kiến thẩm định để làm cơ sở cho cơ quan thẩm định xem xét, quyết định việc phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường. Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường là căn cứ tiên quyết để xem xét cấp phép đầu tư cho dự án ấy.

Lại nữa, chủ dự án của một số dự án được quy định cụ thể phải lập hồ sơ báo cáo kết quả thực hiện các công trình bảo vệ môi trường liên quan trong báo cáo ĐTM để được kiểm tra, xem xét cấp giấy xác nhận trước khi vận hành dự án. Dự án chỉ được vận hành khi công trình bảo vệ môi trường phục vụ giai đoạn vận hành của dự án đã được xây dựng phù hợp với báo cáo đánh giá tác động môi trường được phê duyệt. Cuối cùng, cơ quan quản lý môi trường thẩm quyền, cảnh sát môi trường có trách nhiệm thanh tra, kiểm tra, giám sát thường xuyên việc thực hiện của chủ doanh nghiệp, nhà đầu tư để xem họ có thực hiện đúng phê duyệt báo cáo đánh giá bảo vệ môi trường hay không. Và những nhược điểm trong thi hành. Như vậy, có thể thấy về chính sách hay khung pháp lý về bảo vệ môi trường ở Việt Nam không hề lỏng lẻo, nhưng tại sao lại thường xảy ra các sự cố môi trường? Theo tôi, lý do chính là nằm ở khâu thực hiện. Thứ nhất, vì mục tiêu cục bộ cạnh tranh giữa các tỉnh để nhằm thu hút nhà đầu tư nhằm ghi điểm trong nhiệm kỳ của lãnh đạo, trong nhiều trường hợp, những dự án đầu tư được tuyên bố vốn đầu tư hàng tỉ đô-la thường làm lóa mắt hay làm ngất ngay các lãnh đạo các tỉnh nhà, và vì vậy đã chỉ thị tạo các điều kiện hết sức dễ dãi cho các nhà đầu tư này, lơ là trong các thủ tục thẩm định chặt chẽ. Các dự án được chấp thuận đầu tư nhanh chóng, các thủ tục thẩm định tác động môi trường thường làm qua quýt, đại khái cho gọi là đúng thủ tục, chứ chưa tuân thủ một cách nghiêm túc như theo qui định của pháp luật. Thứ hai, trong thủ tục xin cấp các chấp thuận phê duyệt về môi trường, nhà đầu tư thường có các đơn vị tư vấn môi trường, thường là các “sân sau” của các cán bộ ngành môi trường, và các bản báo cáo ĐTM sau đó cũng được các cán bộ này thụ lý thẩm định và chấp thuận, do đó không tránh khỏi “xung đột quyền lợi” trong thủ tục xem xét thẩm định và chấp thuận báo cáo ĐTM. Các báo cáo này vì thế cũng được chóng vánh thông qua.

ca-chet-hang-loat-1811-1652

(Ảnh minh họa)

Vì vậy, tầng bảo vệ thứ hai trong Luật BTMT là mặc dù chủ đầu tư là đơn vị lập báo cáo đánh giá tác động môi trường, nhưng cơ quan quản lý môi trường địa phương là đơn vị chịu trách nhiệm thẩm định lại và phê duyệt, thì với thực trạng hiện nay đã vô hiệu hóa cơ chế thẩm định của cơ quan thẩm quyền. Thứ ba, tầng thứ ba trong bảo vệ môi trường là hoạt động kiểm tra trước khi dự án vận hành chính thức, cơ quan thẩm quyền có trách nhiệm kiểm tra các điều kiện đáp ứng, tuân thủ của chủ đầu tư trong thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường, khắc phục sự cố môi trường trước khi cho phép chính thức đi vào hoạt động. Hoạt động này, trong thực tế, thường cũng được làm qua quýt hay đại khái, Formosa là một minh chứng rõ nhất. Thứ tư, là việc kiểm tra giám sát định kỳ thường xuyên của các cơ quan chức năng và có thẩm quyền trong suốt quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư nhằm phát hiện và ngăn chặn các vi phạm môi trường của chủ doanh nghiệp. Thực tế cho thấy, hoạt động này cũng không được thực thi nghiêm túc và thích đáng, chỉ đợi khi người dân có phàn nàn, báo cáo với chính quyền thì khi đó mới có kiểm tra, nhưng khi đó thì sự cố môi trường cũng đã xảy ra mất rồi, có khắc phục cũng chỉ là hạn chế phần tác hại mà thôi.

Kết luận

Tóm lại, theo tôi, khung pháp lý hiện tại về bảo vệ môi trường đã tương đối đủ để Nhà nước Việt Nam có thể thực thi tốt chính sách bảo vệ môi trường song song với việc phát triển kinh tế (dĩ nhiên, quá trình thực hiện Việt Nam cũng cần phải tham khảo, học hỏi để cập nhật và bổ sung cho hoàn thiện hơn). Khâu yếu nhất vẫn là khâu thực hiện, và nổi bật là sự buông lỏng của các cơ quan quản lý thẩm quyền về môi trường trong khâu giám sát tuân thủ. Doanh nghiệp thường có xu hướng nhằm tối ưu hóa lợi ích kinh tế của họ, tiết kiệm chi phí, nhất là chi phí bảo vệ môi trường. Không thể chỉ trông chờ tất cả vào sự tuân thủ của doanh nghiệp, chủ đầu tư. Cơ quan thẩm quyền phải có năng lực trong việc thực thi giám sát, ngăn chặn sự cố hay thảm họa môi trường, chứ một khi đã xảy ra, dù có khắc phục hay bồi thường đi nữa, cũng chỉ hạn chế phần nào thiệt hại trước mắt, di họa lâu dài cho các thế hệ về sau vẫn còn đó, và trách nhiệm rõ ràng của thế hệ đi trước đã không làm tròn.

#environment #protection #legal #hole #vietnam

Tài trợ học bổng cho sinh viên Luật hiếu học

Sau khi đọc bài “Năm nay Tôi sẽ đến trường” trên trang nhất Báo Tuổi trẻ 17.8.2016, Công ty Luật TNHH LNT & Thành viên (LNT & Partners) đã quyết định tài trợ toàn bộ học bổng toàn phần 4 năm Đại học cho bạn Hồ Thị Hà Giang, sinh viên khoa Luật kinh tế, Đại học Ngân Hàng, đồng thời tặng bạn cơ hội thực tập tại LNT & Partners.

Chúc bạn hoàn thành ước mơ của mình và quay lại giúp đỡ các bạn khó khăn khác khi đã thành tài.

Tham khảo: http://tuoitre.vn/…/ho-thi-ha-giang-nam-nay-to…/1156021.html

#Donation #University #Studens #Contribution #Legal #LNT

received_1167298796646984

Thảm họa chung cư và nước cờ “1 phát trúng 2 đích”

Thời gian qua nhiều chung cư tại Hà Nội và TP.HCM, đã bàn giao cho khách hàng trong tình trạng chưa hoàn thiện, hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) chưa được nghiệm thu. Chủ đầu tư vì quyền lợi riêng đã đẩy cư dân vào thế đối mặt nhiều rủi ro.

Cuối tháng 7 vừa qua, Hà Nội đã công bố danh sách 38 tòa nhà cao tầng không đủ điều kiện an toàn PCCC. Cá biệt trong đó có chung cư đã bàn giao và đi vào hoạt động gần 10 năm. Tại TP.HCM, chưa có thống kê chính thức, nhưng vụ cháy chung cư HQC Plaza mới bàn giao gần đây, cũng đã bắt đầu “lộ diện” những công trình mất an toàn, chưa nghiệm thu PCCC. Chung cư The Easter City (H.Bình Chánh), chung cư Trịnh Đình Thảo (Q.Tân Phú)… cũng đang bàn giao trong tình trạng ngổn ngang, mất an toàn PCCC.

20160823114626-chung-cu1

Chung cư HQC Plaza bốc cháy khi mới bàn giao

(Nguồn ảnh: Facebook: Hội Cư dân HQC Plaza)

 

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners, cho biết, theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng, việc bàn giao căn hộ cho người mua chỉ được thực hiện, khi đã hoàn thành việc nghiệm thu đưa vào sử dụng tòa nhà chung cư (trong đó có căn hộ) và và các công trình hạ tầng kỹ thuật (hệ thống PCCC, cung cấp điện, nước, thoát nước thải, thông tin liên lạc…) và hạ tầng xã hội (trường mẫu giáo, nhà cộng đồng…) phục vụ nhu cầu ở, nêu trong nội dung dự án được phê duyệt vào sử dụng.

Việc nghiệm thu như trên được thể hiện bằng biên bản nghiệm thu giữa chủ đầu tư, nhà thầu và tư vấn (nếu có). Đối với nhà chung cư cao từ 7 tầng trở lên, trước khi tiến hành nghiệm thu, chủ đầu tư phải thông báo, đề nghị Sở Xây dựng kiểm tra việc nghiệm thu và có văn bản chấp thuận việc nghiệm thu. Ngoài các điều kiện trên, chủ đầu tư và người mua có thể thỏa thuận thêm các điều kiện bàn giao khác trong hợp đồng mua bán (như điều kiện thanh toán đủ giá bán theo tiến độ, sai số trong diện tích căn hộ…).

20160823114626-chung-cu2

Kết cấu lộ cốt thép hoen rỉ tại chung cư The Easter City. 

(Nguồn ảnh: Facebook: Hội cư dân Easter City)

 

Luật sư Nguyễn Văn Trường, Trưởng văn phòng Luật sư Trường, phân tích thêm, theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, trước khi bàn giao căn hộ cho người mua, chủ đầu tư chỉ được thu không quá 70% giá bán (đối với chủ đầu tư là DN có vốn đầu tư nước ngoài thì tỷ lệ này là 50%). Sau khi bàn giao, chủ đầu tư được thu thêm đến tối đa 95% giá bán.

Do vậy, có thể vì nôn nóng muốn thu tiền bán căn hộ, nên một số chủ đầu tư đã yêu cầu người mua nhận bàn giao căn hộ mặc dù các điều kiện theo quy định chưa được đáp ứng. Trong các trường hợp như vậy, chủ đầu tư có thể bị xử phạt theo các quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, phòng cháy chữa cháy, kinh doanh bất động sản. Tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà mức phạt có thể khác nhau.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, việc bàn giao nhà sớm khi chưa đủ điều kiện sẽ kéo theo nhiều rủi ro cho khách hàng. Tuy nhiên, có nhiều lý do khiến chủ đầu tư ép khách hàng vào thế khó. Nhiều chủ đầu tư yếu tài chính muốn thu tiền nhanh để thanh toán công nợ và tránh được khoản lãi phạt chậm bàn giao cho khách hàng nếu chờ nghiệm thu. Đây là nước cờ “1 phát trúng 2 đích” của những doanh nghiệp thiếu uy tín.

Với thực trạng hiện nay, Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners khuyến cáo, đối với người mua căn hộ, khi tiến hành bàn giao, ngoài việc kiểm tra căn hộ thì còn cần phải kiểm tra mức độ hoàn thiện của các tiện ích, hạ tầng trong dự án. Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư xuất trình biên bản nghiệm thu, chấp thuận nghiệm thu của cơ quan nhà nước để chứng minh. Trường hợp các điều kiện bàn giao chưa được đáp ứng thì có quyền từ chối nhận bàn giao. Nếu chủ đầu tư ép buộc bàn giao thì có thể thông báo và yêu cầu cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng (Sở xây dựng), phòng cháy chữa cháy (Cảnh sát PCCC) vào cuộc để bảo vệ quyền lợi của mình.

(Theo Vietnamnet)

#Legal #RealEstate #Housing #Safety #Transperancy #Vietnam #LNT

M&A Forum 2016

Dr. Nguyen Anh Tuan – Partner at LNT was speaking in the panel discussion of M&A Forum 2016 held by Vietnam Investment Review. He was sitting next to other speakers from foreign companies and Government representatives.

13883714_10210996503374502_395318407_n

Dr. Nguyen Anh Tuan – an expert in Antitrust/ Competition practice

The topic was regarding “M&A in wider economic boundaries”. This event earned a lot of media attentions such as: VTV, FBNC especially Bloomberg channel.

LNT & Partners is pleased to be a part of M&A Forum this year.

‪#‎Legal‬ ‪#‎MA‬ ‪#‎VIR‬ ‪#‎Forum‬ ‪#‎Vietnam‬ ‪#‎Acquisition‬

Other media: 

http://mavietnamforum.com/sukien/

https://www.talkvietnam.com/tag/nitil-jaiswal-from-bloomberg/

http://eventerbee.com/event/vietnam-ma-forum-2016,904791879630445

M&A DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN: MỘT SỐ CHÚ Ý CHO NGƯỜI MUA

Luật sư Trần Thái Bình

LNT & Partners

Trong hai năm gần đây, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự tăng trưởng khá nóng, một số nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu quay trở lại, và hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản cũng diễn ra sôi động hơn. Một số nhà đầu tư trong nước, thông qua việc chuyển nhượng các dự án dở dang cho nhà đầu tư mới hay nhà đầu tư nước ngoài, đã tái cấu trúc để có thể tập trung vào những dự án trọng điểm.

Dưới góc nhìn của nhà đầu tư nước ngoài, đầu tư ở Việt Nam là một thách thức, và đầu tư trong lĩnh vực bất động sản lại càng nhiều thách thức hơn do các khác biệt về hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản, tập quán giao dịch cũng như những yếu tố khác.

Sau đây là một số chú ý cho bên mua (nhất là nhà đầu tư nước ngoài) trong các giao dịch mua bán nhận chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam nhằm vượt qua các khác khó khăn nói trên:

Cấu trúc giao dịch

Việc chuyển nhượng dự án bất động sản hiện nay có thể thực hiện thông qua phương thức “chuyển nhượng dự án” (bên mua nhận chuyển nhượng dự án) hay “mua công ty” (bên mua mua lại cổ phần/phần vốn góp của bên bán trong công ty thực hiện dự án).  Luật Kinh doanh Bất động sản hiện nay đã cho phép việc chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án. Đối với “chuyển nhượng dự án”, về nguyên tắc, bên chuyển nhượng phải hoàn tất việc đầu tư hạ tầng đối với phần chuyển nhượng thì mới thực hiện được việc chuyển nhượng. Việc đánh giá có hoàn tất việc đầu tư hạ tầng hay chưa đôi khi cũng là một thủ tục khó khăn và có phần chủ quan. Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài cần có hiện diện pháp nhân theo Luật Việt Nam rồi mới sử dụng pháp nhân đó để nhận chuyển nhượng dự án. Những điều này khiến cho thủ tục để xin chấp thuận “chuyển nhượng dự án” đôi khi mất nhiều thời gian, và có khi mất đi cơ hội kinh doanh.

Do vậy, một cách nữa mà cũng đạt được mục tiêu là bên mua có thể nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần hay phần vốn góp của bên bán trong công ty, mà đang là chủ đầu tư thực hiện dự án. Luật Đầu tư hiện nay có những qui định rõ ràng hơn trong việc nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần trong công ty Việt Nam, và nhà đầu tư có thể tiến hành mua thẳng cổ phần từ bên chuyển nhượng, phần vốn góp nên thực hiện thủ tục này trong một số trường hợp có phần thuận lợi.

Đối với bên mua, dĩ nhiên là chuộng thực hiện giao dịch “chuyển nhượng dự án” thay vì “mua công ty” nhưng thực tế, không phải lúc nào cũng có thể thực hiện được theo các mình mong muốn do các điều kiện pháp lý.

Kiểm tra soát xét doanh nghiệp hay dự án

Dù thực hiện theo phương thức nào thì thủ tục kiểm tra soát xét là không thể thiếu, đó là việc kiểm tra toàn bộ các yếu tố liên quan đến pháp lý và tài chính của dự án và của doanh nghiệp dự án. Việc kiểm tra soát xét thường nhằm vào các mục tiêu như tổng hợp lại các nghĩa vụ và trách nhiệm pháp lý và tài chính của bên bán đối với dự án, đối với doanh nghiệp là gì? Các rủi ro trong hoạt động doanh nghiệp đó, trong thực hiện dự án đó là gì? Dự án có khả năng bị rút giấy phép hay không? và các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá giao dịch.

Đối với các trách nhiệm pháp lý, cần xem xét tiến độ đạt được các chấp thuận, giấy phép đối với dự án đó như thế nào, ví dụ, đơn vị phát triển dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án đó hay chưa? hình thức sử dụng đất của dự án đó có phù hợp với mục tiêu để phát triển dự án hay không? các chấp thuận và giấy phép liên quan đến việc xây dựng là gì? việc tuân thủ pháp luật của đơn vị phát triển dự án trong quá trình thực hiện dự án và quá trình vận hành doanh nghiệp như thế nào? v.v.

Đối với các trách nhiệm tài chính, cần đánh giá việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hay với bên thứ ba của đơn vị thực hiện dự án đối với đối với khu đất dự án, những quyền lợi của bên thứ ba đối với khu đất và doanh nghiệp, những hạn chế của quyền sử dụng khu đất dự án, tài sản doanh nghiệp, các khoản nợ hay trách nhiệm tài chính hiện có của doanh nghiệp, các cam kết mà doanh nghiệp cần phải thực hiện v.v.

real_estate

Ảnh minh họa

Thỏa thuận về điều kiện và điều khoản giao dịch   

Dựa trên các phát hiện từ việc kiểm tra và soát xét đối với dự án và/hoặc đối với doanh nghiệp, bên mua cần xác định các điều kiện tiên quyết cho giao dịch, hay để hoàn thành giao dịch. Theo đó, bên bán cần phải hoàn thành những điều kiện gì thì giao dịch mới được thực hiện hay hoàn thành. Việc đặt ra các điều kiện như vậy đòi hỏi cần có kỹ năng và sự đánh giá tốt, sao cho các điều kiện như vậy là cần thiết và đủ, tránh khó khăn và xung đột trong thương lượng mà có thể dẫn đến hủy bỏ giao dịch của bên bán do cho rằng bên mua không có thiện chí trong thực hiện giao dịch.

Thông thường, những nhà đầu tư nước ngoài thường quen những tài liệu hợp đồng dài hàng chục, thậm chí hàng trăm trang, nhưng đối với các doanh nghiệp trong nước thì ngược lại. Đôi khi, một hợp đồng dài và nhiều điều khoản không cần thiết cũng có thể dẫn đến việc hủy bỏ giao dịch do phải thương lượng trên quá nhiều điều khoản (mà đôi khi thực sự không cần thiết), dẫn đến nhiều sự lo lắng, nghi ngờ từ bên bán. Hệ thống pháp luật “thông luật” (common law) có những tiền lệ thành luật, nên những điều khoản của hợp đồng cũng dựa trên đó. Tuy nhiên, áp dụng những điều khoản như vậy một cái máy móc vào các giao dịch tại Việt Nam, đôi khi vừa không có giá trị pháp lý thực tiễn mà lại gây khó khăn trong việc thỏa thuận giữa các bên.

 Hoàn tất giao dịch

Bên mua cần thỏa thuận lịch thanh toán sao cho phù hợp với việc hoàn tất giao dịch. Tập quán tại Việt Nam, bên bán thường yêu cầu bên mua phải “đặt cọc” một khoản tiền nhằm bảo đảm thực hiện giao dịch, trong khi bên mua thường nghi ngại trước khi có thể hiểu rõ bên bán và các trách nhiệm pháp lý/tài chính trong giao dịch đó. Do vậy, cách thức thường dùng là sử dụng một ngân hàng làm bên trung gian quản lý tiền ký quỹ. Theo đó, hai bên thỏa thuận ngân hàng sẽ giải ngân khoản thanh toán căn cứ theo mức độ hoàn tất các điều kiện của bên bán. Do vậy, việc thỏa thuận về thanh toán cũng cần hết sức chặt chẻ và cần có sự am hiểu địa phương trong việc đánh giá hoàn tất nhằm phòng rủi ro cho bên mua.

Đối với giao dịch theo hình thức “mua công ty”, bên mua cần thiết giữ thanh toán sau với một tỉ lệ nào đó nếu phát hiện phải thực hiện các nghĩa vụ hay trách nhiệm tài chính liên quan đến doanh nghiệp, hay đến dự án bất động sản, trong khi bên bán Việt Nam thường mong muốn rằng họ được thu tiền hết sau khi đã bàn giao dự án cho bên mua. Việc thỏa thuận như thế cũng không phải dễ dàng trong thực tiễn.

Đối với bên mua là nhà đầu tư nước ngoài, bên mua cũng cần chú ý đến việc tuân thủ các qui định và yêu cầu về quản lý ngoại hối của Việt Nam. Cụ thể, bên mua yêu cầu doanh nghiệp dự án cần mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp và thực hiện việc thanh toán thông qua đó. Điều này bảo đảm cho nhà đầu tư nước ngoài trong các thủ tục rút vốn về sau. Ngoài ra, bên mua cũng cần yêu cầu bên bán cung cấp các chứng từ về nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng nhằm cho việc lưu trữ và xuất trình cho các cơ quan quản lý về sau, tuy rằng nghĩa vụ này là nghĩa vụ của bên bán đi chăng nữa.

Một trong các bước để hoàn tất giao dịch là phải đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước đối với việc chuyển nhượng, theo đó nhà đầu tư nước ngoài phải xin các chấp thuận đầu tư từ cơ quan quản lý sở tại đối với giao dịch chuyển nhượng liên quan đến dự án bất động sản, và nhà đầu tư sẽ được cấp một chứng nhận đăng ký đầu tư.

Tuy giao dịch hoàn tất, nhưng một số cam kết hay bảo đảm của bên bán vẫn còn có hiệu lực. Giả sự sau khi tiếp nhận dự án, bên mua mới phát hiện ra những đảm bảo hay cam kết như vậy là không đúng và không được tuân thủ đúng thì sao? Bên mua cũng cần lường trước để có những biện pháp bảo đảm cho mình, như áp dụng quyền bán lại hay quyền đòi bồi thường chẳng hạn. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm thực tế của chúng tôi, đến tình trạng đó thì khả năng tranh chấp của hai bên hầu như chắc chắn xảy ra do bên bán thường không chịu mua lại. Do vậy, bên mua cũng cần đánh giá rủi ro này để tính vào chi phí giao dịch.

Một số vấn đề khác

Một điều không thể thiếu là các bên cũng cần thỏa thuận về cơ chế để giải quyết xung đột hay tranh chấp trong quá trình giao dịch, và nếu không thể giải quyết, thì cơ quan tài phán có thẩm quyền. Theo pháp luật Việt Nam, đối với tranh chấp thương mại, thì các bên có quyền lựa chọn trọng tài hay tòa án làm cơ quan giải quyết. Trong thực tiễn, các bên trong giao dịch thường chọn trọng tài hơn vì thủ tục giải quyết nhanh gọn hơn, xét xử bí mật, và ngoài ra phán quyết của cơ quan trọng tài cũng có hiệu lực thi hành như bản án của tòa án, tuy rằng án phí trọng tài sẽ cao hơn án phí tòa án.

Bên mua cũng cần lưu ý trong việc bàn giao lại chứng từ dự án, quyền kiểm soát hay vận hành công ty. Thực tiễn cũng cho thấy một số bên mua khi tiếp nhận quyền vận hành công ty rồi mới nhận ra việc thiếu hụt tài liệu, có thể dẫn đến khó khăn trong việc hoạt động của doanh nghiệp.

Ngoài ra, trong một số trường hợp, bên bán có thể hứa hẹn là có khả năng xin điều chỉnh các chỉ số quy hoạch, xây dựng của dự án, mà bên mua thường mong đợi là cao hơn (với lợi ích tài chính sẽ nhiều hơn). Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp việc điều chỉnh như vậy là không thể được do qui hoạch tổng thể của khu vực cũng như những qui định về xây dựng kiến trúc. Nhà đầu tư nước ngoài cần lưu tâm điều này.

(VietnamLawInsight)

#Legal #Insight #RealEstate #Merge #Acquisition #Projects #Vietnam

REAL ESTATE PROJECTS M&A: SOME NOTES FOR BUYERS

Mr. Tran Thai BinhPartner 

LNT & Partners

The real estate market in Vietnam has seen a quite lot of growth in the last two years, with foreign investors returning, and many busy M&A transactions in real estate.  Some local developers have sought to transfer their incomplete projects in order to do internal re-structuring for better growth.

For foreign investors, investing in Vietnam is challenging, especially in real estate investment due to differences in the legal framework for land and real estate, as well as transaction practices and other factors.

Below are some notes for property project buyers (especially foreign buyers) to overcome challenges in acquiring real estate projects in Vietnam.

Deal Structure

Acquiring a real estate project may be done one of two ways: by a “project transfer deal” where the project is transferred to the buyer, or through a “share transfer deal” where the buyer would acquire the shares held by the sellers in the company that owns the real estate project. The Law on Real Estate Business now allows for a partial or whole of transfer of the real estate project. With regards to the “the project transfer deal”, under the applicable law, the transferor is required to complete their project infrastructure development as a condition precedent for transferring the project. The assessment of the completion of infrastructure development is a lengthy process and somewhat subjective. It may be time consuming to get the getting necessary approvals for a project transfer, and many business opportunities may pass by in the mean time.

Therefore, another way for the parties to get to the desired outcome is for the buyer to acquire all shares and/or equity held by the sellers in the company that owns the real estate project. The Law on Investment now sets out a clear legal framework to allow foreign buyers to acquire shares or equity in local companies. Accordingly, a foreign buyer may directly acquire shares or equity from the sellers. This approach is more favorable for acquisition in certain cases.

 Buyers often prefer to use a “project transfer deal” rather a “shares transfer deal”. However, things are not always as accessible in reality due to legal limitations and restrictions.

Due Diligence of the project company or the real estate project

Either way, a due diligence report, which is a process of checking and finding out any legal and financial issues of the project and project company (or the developer), is always essential. The due diligence process is designed to find out any legal or financial liabilities that the sellers may have with respect to the real estate project and/or of the developers. The process vets any risks in the business operation of the developer or with implementing the project, the possibility of licenses being revoked, as well as any other factors that mayimpact on the transaction.

As for legal liabilities, the buyer is required to review all approvals, permits or licenses for the project, for example: the issuance of the land use rights certificate, the suitability of the land use purpose for the development of the project, licenses and permits relating to the designs and construction of the project, the developer’s legal compliance in implementing the project and/or in corporate operations, and so on.

As for financial liabilities, the buyer needs to review the performance of all financial obligations to the Government and/or to third parties by the developer with respect to land use rights, rights of third parties in the land use rights and/or the company, encumbrances to the land use rights and/or the project and/or the company’s assets, current liabilities or debts by the developer, as well as undertakings and commitments by the developer, and so on.

real_estate

Illustrating image

Negotiations on the terms and conditions of the deal

Based on the findings from the due diligence report of the project and/or the project company, the buyer needs to define the conditions precedent for entering into or completing the transaction. Setting such conditions requires skill and tact in order to limit them to a reasonable but sufficient extent. This helps to avoid difficulties and controversies in negotiations that may become deal-breakers to the sellers feelings of distrust from the buyers.

Foreign buyers are usually familiar with using lengthy agreements that are tens or hundreds of pages long, but not with local sellers. Therefore, a lengthy agreement with unnecessary terms or clauses may lead to an end of the transaction due to long negotiations (which may sometimes be unnecessary), as well as concerns from the sellers. The agreement may use precedents from the common-law system. However, a simple copy of the terms and conditions of the transaction documents for deals in Vietnam is sometimes not only legally impractical, but can also cause difficulties to the parties when completing the deal.

Deal Closing

The buyers need to agree on a payment schedule that is proper for closing the deal. In practice, the seller usually requests the buyer to deposit an amount to secure the buyers’ performance of the deal. The buyer may have concerns on legal and financial liabilities arising from the deal due to inadequate awareness by the sellers. Therefore, a bank will be engaged as an agent to manage the deposit amounts. The parties may agree on the release of payment by the bank upon the seller’s fulfillment of certain conditions. Therefore, an agreement on payment must also be strict, and requires a local insight on the assessment of the closing to mitigate the buyers’ risks.

As for the “share transfer deal”, the buyer will want to hold a reasonable retention amount to cover obligations or financial liabilities of the enterprise or of the project, and the seller usually wants to receive all payments upon the transfer of the project to the buyer. In practice, it is not so easy for the parties to reach such an agreement.

When buyers are foreign investors, attention should also be paid to Vietnamese regulations and requirements on foreign exchange controls. Specifically, the buyer should require the project company to open a direct investment capital account through which the payments can be made. This will ensure the investor’s capital withdrawal at a later stage. Although it is the seller’s obligation, the buyers should request for documentation of the seller’s income tax fulfillment for filing and submitting to the authority later.

Completing the deal requires registration with the authority. As such, foreign investors must apply for approval from the competent authority for the transfer deal with respect to real estate projects, and will be granted M&A approval.

Regardless of the closing of the deal, some seller’s representations and warranties still live on. What if the buyers, after taking-over of the project, discover these representations and warranties are inaccurate or noncompliant? This issue should be foreseen by the buyers to ensure that security measurements (e.g. right to sell back or or claim for damages) are in place.

Other issues

It is necessary for the parties to agree on a legal regime to settle disputes or conflicts arising during the deal, and in case of failure, on the competent jurisdiction. According to Vietnamese commercial law, the parties may choose either the court or arbitration for settlement. In practice, the parties often prefer arbitration due to its simple and non-public procedures.  Arbitration awards are as binding and enforceable as a court decision, even though arbitration fees are higher than that of a court’s.

The buyer must pay attention to the handover of project documents as well as to the rights to control and run the company. Some buyers, after taking over the company, have faced difficulties in operating the company due to a lack of corporate documentation.

Sellers may also have promises to favor the buyers’ financial interest in the acquisition such as possible adjustment of the planning and construction criteria. However, in some cases, such adjustments are impossible due to the requirements of the master plan. Foreign investors therefore, should pay attention to these requirements.

 (VietnamLawInsight)

#Legal #Insight #RealEstate #Merge #Acquisition #Projects #Vietnam

VIETNAM CAPITAL MARKET AND PROJECT FINANCE: Its Structure and Future

Feel free to download the PDF for your ease of reference: VIETNAM CAPITAL MARKET AND PROJECT FINANCE

Dr. Le Net, LNT & Partners

Although Vietnam’s capital markets were established more than twenty years ago, the participation of Vietnam-based law firms i the markets, both locally and internationally, is still rare. The main reasons for this have been the standardization of the State Securities Committee (SSC), the dominance of state capital, and strict foreign exchange controls.  The central new Government, formed in 2016, declared this year to be the “Enterprise Year” and issued many changes to laws and regulations to help make Vietnam become of the top four most open markets in ASEAN. The Government also accelerated its privatization plan (so-called “equalization”) and reduced interference from official development assistance (ODA) with project financing, as well as with recent legal reforms. The time for Vietnamese lawyers in capital markets and project finance is forthcoming.

  1. CAPITAL MARKET STANDARDIZATION AND EQUALIZATION

The Law on Securities (LOS) governs Vietnam’s debt market for bonds, and the equity market for shares of public companies – joint stock companies (JSC) that have more than 100 shareholders. The largest trading volume in the Ho Chi Minh City Stock Exchange (HOSE) and the Hanoi Stock Exchange (HNX) is from Government bonds, which are invested by financial institutions with very rare involvement from law firms. Shares are traded by listed companies, whose IPO’s are prepared by securities companies rather than law firms, unlike in other countries. Corporate bonds and project bonds are still rare, although recently, there have been a number of offshore bonds available on the market.

The role of law firms is mainly for either IP offshore or pre-IPO onshore dealings between strategic partners with a target state owned enterprise (SOE) before equalization has taken place. So far, only leading international law firms or the top three local law firms have been eligible to participate in this narrow market.

Under the LOS, a public company must be registered at the SSC and its shares must be deposited at the Vietnam Securities Depository (VSD). Acquisitions gaining more than 25% of their total shares will be subject to a mandatory public offering (MPO). Almost all state owned enterprises (SOE) going through equalization will become public companies. In reality, many of the equitized SOEs are not registered with the SSC, and therefore, neither the MPO nor the UPCoM apply to them. To facilitate M&As in those companies, certain complex and often unprecedented restructuring models are required, and leading local law firms are proven to be more adept at this, as local laws are complicated and require practical solutions to overcome them.

Another point to note is that selling state shares in equitized SOEs must be done through the HOSE or the HNX, although information on the target company and its valuation is not always transparent. Certain foreign investment funds are willing to take risks investing in equitized companies as such opportunities rarely exist. Many of them can later transfer to Japanese, Thai or Korean conglomerates, with assistance from top law firms that gain innovative lawyers through the Financial Times or deal firm of the year by IFLR, Chambers, or ALB Thomson Reuters. It is expected that  M&As in public or equitized SOEs will be on the rise as those law firms gain more experience on M&A restructuring and legal due diligence with large SOEs.

Apart from the Vietnam debt and equity market, offshore IPOs are on the rise, as the SSC now provides guidelines for investment and offshore listings.  Other areas that Vietnam needs to develop are in high yield products, securitization, debt structuring, and trusts.  Some good news is that, for the first time, the new Civil Code 2015 introduced the concept of “hưởng dụng” – usus fructus that are similar to trusts. Similarly, the Enterprise Law 2014 also reduces conditions to issue bonds or derivatives, making securisation more feasible.

  1. FOREIGN EXCHANGE CONTROL

Vietnam’s economic growth was 6.8 percent in 2015, based on two engines: export and a growth of middle income consumers among its young 90 million person population. Due to strong exports, the Vietnamese Dong currency has proven to be resilient despite the devaluation of the Chinese Reminbi. The State Bank of Vietnam (SBV) also issued new regulations allowing enterprises to invest or lend abroad. However,  obtaining offshore investment registration certificates (OIRC) is still a challenge for Vietnamese entities. Recently, Saigon Coop lost its 1 billion EUR Big C bid because of delays in obtaining an OIRC, and the strict foreign exchange controls for offshore lending or using foreign exchange to fund onshore projects.  To overcome these regulations, local investors may either need to contact foreign or local lenders in order to deposit foreign currency abroad. More deregulations are expected to ease capital inflow and outflow.

  1. PRIVATE PROJECT FINANCE REPLACING STATE CAPITAL AND ODA FUNDING

The second trend in Vietnamese financial services law firms is the sophistication of project finance. Some top local law firms have been involved in highly regarded transactions such as: the funding of Haiphong International Container Terminal (HICT), the M&A of the Big Co supermarket system, the development of mega thermal power plants, offshore oil rigs for Petro Vietnam, or aircraft finance for VietJet Air to acquire 100 aircrafts from Airbus and now Boeing. In those projects, the security comes second to project feasibility, and the risk of non-completion is now recognized as a major issue facing lenders or bond investors. To address these risks, financial service lawyers must be skillful not only with the  Asia Pacific Lenders Master Agreement (APLMA) loan structure but also with  focusing commercial expertise on construction contracts, as well as delays and cost overruns to counter the non-completion risks present in project finance. In addition, lawyers need to assist clients to obtain extra incentives and support to guarantee cash flow from the project.

For state support projects, investors often request the government’s guarantee. Nowadays the Government often refuses to provide guarantees, after its anticipated debt caused by the guarantee under the Nghi Son Oil Refinery project.  Lawyers need to find other means to support clients such as through incentives and investment protections rather than through direct financial supports from the State.

Until recently, Vietnam still relies on state capital and ODA funding for its industrialization and infrastructure development. However, as the public debt is reaches 80% of the GDP, SOEs becoming inefficient, and the country’s growth rate still high, the Government is expected to equitize its public sector and focus on enhancing infrastructure for the private sector, including with foreign investors. Changes in the Civil Code, Civil Procedural Code, Enterprise Law, Investment Law, and the Decree on Private Public Partnership (PPP) are some major examples. This policy shift will no doubt create more room for large law firms to develop their financial service sectors to meet the ever demanding growth for their clients.

(VietnamLawInsight)

For further information/ insights, please contact:

Dr. Le Net, email: Net.Le@LNTpartners.com

Công khai thông tin để bảo vệ người mua nhà

Hiện nay người mua nhà muốn kiểm chứng thông tin do chủ đầu tư đưa ra rất khó, làm sao xác minh thông tin, gõ cửa cơ quan nào ?

Các chuyên gia bất động sản thường khuyên người mua nhà nên tỉnh táo tìm hiểu thông tin để tránh rủi ro. Nhưng trong trường hợp thị trường không có nhiều thông tin minh bạch, dù người mua đã cẩn thận hết sức cũng có thể mua nhầm nhà trong các dự án không đàng hoàng…

Không có vùng cấm trong việc cung cấp thông tin về dự án. Hiện Văn phòng đăng ký đất đai TP cung cấp thông tin bằng văn bản cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu.
Ông Phạm Ngọc Liên 
(giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP)

Đó là chia sẻ của nhiều cư dân chung cư trong buổi tọa đàm “Minh bạch thông tin dự án nhà ở” do báo Tuổi Trẻ tổ chức ngày 4-8, với sự đồng hành của Tập đoàn Novaland.

Thông tin mù mờ, người mua chịu thiệt

Ông Nguyễn Quốc Tuấn, trưởng ban quản trị chung cư Rubyland (Q.Tân Phú, TP.HCM), kể ông mua nhà từ năm 2006. Khi mua, ông đã tìm hiểu từ nhiều nguồn, thậm chí còn đến Phòng tài nguyên – môi trường Q.Tân Phú hỏi. Khi biết dự án “sạch” rồi ông mới quyết định mua nhà.

Thế nhưng khi về ở rồi ông mới biết giấy đỏ của dự án đang bị thế chấp ngân hàng, dự án xây dựng sai phạm. Và đến giờ người dân ở chung cư này không thể gặp được chủ đầu tư để hỏi về tiến độ trả nợ cho ngân hàng hay làm giấy chủ quyền căn hộ cho dân.

Tương tự, ông Phạm Hoàng Hải, người dân ở chung cư Tân Hương (Q.Tân Phú), chia sẻ ông mua căn hộ ở đây từ cuối năm 2013. Giờ mới hay dự án bị thế chấp!

“Lúc tôi đi mua căn hộ, tìm hiểu thông tin từ môi giới, từ trang tin điện tử của chủ đầu tư nhưng các nguồn này đều không có thông tin dự án thế chấp ngân hàng. Đến khi bán nhà xong, chủ đầu tư đem thế chấp thì chúng tôi không 
thể biết” – ông Hải kể.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), cho rằng những dự án lôm côm làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân thời gian qua là những dự án bán nhà trước khi Luật nhà ở 2014 có hiệu lực.

Luật nhà ở 2014 đã có những quy định bịt kín các lỗ hổng này như: quy định về minh bạch thông tin, sở xây dựng địa phương xác định dự án đủ điều kiện bán nhà, quy định về việc ngân 
hàng bảo lãnh cho dự án…

Luật sư Trần Thái Bình, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết pháp luật hiện nay đã quy định chặt chẽ để bảo vệ người mua nhà. Nhưng thực tế vẫn còn chưa suôn sẻ lắm. Ví dụ như người mua nhà muốn kiểm chứng thông tin do chủ đầu tư đưa ra rất khó, làm sao xác minh thông tin, gõ cửa cơ quan nào…

bat-dong-san

(Hình ảnh minh họa)

Nhiều người mua nhà biết quy định nhưng không phải lúc nào họ cũng nhận được thông tin rõ ràng. Hiện nay, người mua nhà trong các dự án cần đòi hỏi những văn bản như xác nhận của sở xây dựng địa phương về việc dự án đủ điều kiện kinh doanh, chứng thư bảo lãnh của ngân hàng cho dự án và người dân nên kiểm tra thông tin từ văn phòng đăng ký đất đai tỉnh, thành về 
việc đăng ký thế chấp.

Cần xây dựng hệ thống thông tin có thu phí

Luật sư Bình cho biết ở nhiều nước trên thế giới có những trung tâm cung cấp thông tin ban đầu của các bất động sản có thu phí người sử dụng như chủ sở hữu là ai, tình trạng pháp lý như thế nào, có bị thế chấp hay không…

Hệ thống các trung tâm này hoạt động rất hiệu quả với thông tin đáng tin cậy, rõ ràng. Ở Việt Nam dù luật đã quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin như trên, nhưng đến nay vẫn chưa thấy có.

Ở góc độ chủ đầu tư, ông Lê Hùng Mạnh, tổng giám đốc Công ty BĐS Gia Hòa, ủng hộ việc công bố thông tin vừa qua và đặt vấn đề: tới đây Sở TN – MT TP có công bố tất cả các dự án đang thế chấp hay không, bao lâu nữa sẽ công bố lần hai và có “chấm điểm”, phân loại các dự án thế chấp với mục đích gì hay không?

Ông Phạm Ngọc Liên, giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP (Sở TN – MT TP), cho rằng không có vùng cấm trong việc cung cấp thông tin.

Tuy nhiên theo ông Liên, hiện nay thông tin thế chấp có ở Văn phòng đăng ký đất đai TP chưa đầy đủ, rõ ràng và thông tin về dự án nằm rải rác ở nhiều sở, ngành của TP. Ông Liên đề xuất: “Cần có một đầu mối cung cấp thông tin. Và việc công bố có thể thu phí để bù vào chi phí nhân sự”.

Trả lời góp ý của luật sư Bình, ông Phan Trường Sơn, trưởng Phòng quản lý nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng TP, chia sẻ phải công khai thông tin để thị trường bất động sản phát triển tốt hơn và đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng.

Nhiều năm trước, Bộ Xây dựng đã khởi động xây dựng hệ thống dữ liệu để tiến tới thành lập hệ thống thông tin thị trường bất động sản như những thị trường tiên tiến, hoàn thiện khác trên thế giới. Tuy nhiên, việc thực hiện gặp khó khăn vì cơ sở dữ liệu quá nhiều.

Sẽ công bố thông tin về các dự án đã giải chấp

Theo ông Lê Hoàng Châu, trong 77 dự án mà Sở Tài nguyên – môi trường TP đã công bố, chỉ có 67 dự án do chủ đầu tư thế chấp ngân hàng. Còn lại có 9 dự án do những tổ chức, cá nhân mua căn hộ hoặc một phần diện tích của dự án rồi đem thế chấp ngân hàng.

Cụ thể đó là các dự án khu Masteri, chung cư cao cấp Homyland 2, dự án The Vista (quận 2), dự án Phú Mỹ Hưng, cao ốc Docklands Sài Gòn (quận 7), chung cư Saigonland, Central Park, dự án Saigon Pearl giai đoạn 3, SSG Tower Văn Thánh (Bình Thạnh). Và dự án chung cư Him Lam Riverside lô A3 (Q.7) đã được chủ đầu tư giải 
chấp vào ngày 16-7.

Ông Phạm Ngọc Liên cho biết đến cuối tuần này, Văn phòng đăng ký đất đai TP sẽ công bố lại những thông tin về các dự án đã giải chấp trong danh sách đã công bố.

(Báo Tuổi Trẻ online)

Phải làm gì khi biết dự án đang bị thế chấp ngân hàng?

Thông tin 77 dự án tại TP.HCM đang bị thế chấp ngân hàng đang gây tâm lý hoang mang với nhiều khách hàng. Tuy nhiên, đây có phải điều đáng ngại và người dân cần phải làm gì khi biết chuyện này?

Trong 1 buổi hội thảo về bảo vệ quyền lợi người mua nhà mới đây, nhiều doanh nghiệp và nhà quản lý đều nhìn nhận thực tế, khoảng 90% các dự án bất động sản hiện nay đều thế chấp để vay vốn xây dựng. Ông Nguyễn Anh Đào, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư VietHome, đặt nghi vấn, nếu khi công bố mà hầu hết dự án đều thế chấp thì có giải quyết được vấn đề gì hay không?

“Cái gốc của vấn đề là phải làm sao có hành lang pháp lý chặt chẽ giữa chủ đầu tư, ngân hàng và khách hàng. Nếu chủ đầu tư vay nhưng vẫn làm tốt và có thêm nguồn vốn đẩy nhanh tiến độ thì càng có lợi cho khách hàng. Nếu việc công bố thông tin không khéo léo có thể dẫn đến những ảnh hưởng tiêu cực” – ông Đào đánh giá.

Ở góc độ pháp lý, Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partner cho rằng, công bố thông tin để làm minh bạch thị trường là tốt. Tuy nhiên, nếu chỉ đơn thuần là nói dự án nào, của ai, thế chấp ở đâu, từ lúc nào… như các thông tin vừa qua của cơ quan chức năng thì chỉ có hại nhiều hơn là có lợi.

thaodien

Hình ảnh minh họa

“Theo quy định pháp luật thì chủ đầu tư được phép thế chấp dự án hình thành trong tương lai để vay vốn. Qua đó, ngân hàng cũng đã có thẩm định tính khả thi của dự án rồi mới cho vay. Do vậy, chủ đầu tư có thế chấp dự án hay không, không phải điều đáng lo ngại. Điều người dân cần biết là căn hộ họ mua có bị thế chấp hay không?

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định, chủ đầu tư dự án trước khi bán nhà hình thành trong tương lai, phải nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng để cơ quan này xác nhận đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn. Trước khi bán căn hộ, chủ đầu tư cũng phải làm thủ tục giải chấp căn hộ đó tại ngân hàng và phải có ngân hàng bảo lãnh. Do vậy, quy định pháp luật hiện rất chặt chẽ trong việc này.

Nếu cơ quan nhà nước muốn hỗ trợ người dân thì cần tạo cơ chế thuận tiện hơn nữa, để người dân có thể kiểm tra, cập nhật xem trong những dự án đang thế chấp, thì căn nào đang thế chấp, căn nào đã giải chấp… chứ không phải cung cấp thông tin chung chung gây hoang mang.

Những người đã mua nhà hoặc sắp mua nhà nên làm việc với chủ đầu tư, yêu cầu họ cung cấp văn bản của cơ quan chức năng hoặc văn bản của ngân hàng, nơi chủ đầu tư thế chấp dự án, chứng minh căn hộ của họ không bị thế chấp. Còn chuyện chủ đầu tư thế chấp những phần còn lại, theo quy định, không phải là yếu tố đáng quan ngại” – Luật sư Bình phân tích.

Một thực tế khác đang diễn ra là, có chủ đầu tư phải thế chấp dự án, để làm thủ tục bảo lãnh cho khách hàng, theo quy định của Điều 5, Luật Kinh doanh Bất động sản, nhưng không vay vốn. Ông Lê Hoàng Châu, dẫn trường hợp của Công ty Gia Hòa, chủ đầu tư dự án The Art (Q.9) là ví dụ điển hình. Đến nay, dự án vẫn thi công với tiến độ tốt dù không vay vốn, đó là tín hiệu tốt. Nhưng khách hàng chỉ nghe loáng thoáng dự án đang thế chấp mà không nắm thông tin cụ thể thì họ có thể nghĩ khác.

“Việc chủ đầu tư thế chấp dự án là điều hết sức bình thường và nên chủ động công khai chi tiết, tránh trường hợp công bố thế chấp nhưng không rõ là thế chấp phần nào. Điều này hoàn toàn không phải là tiêu chí đánh giá uy tín năng lực của chủ đầu tư mà phải xem thực tế các dự án họ đã và đang triển khai.

Mặt khác, dự án đã thế chấp không có nghĩa là chủ đầu tư không được bán. Ngân hàng cũng cần thu về dòng tiền, nên nếu ngân hàng cho phép chủ đầu tư bán và kiểm soát dòng tiền này thì chủ đầu tư vẫn được phép bán. Do vậy, khách hàng hoàn toàn yên tâm, khi chủ đầu tư thực hiện việc huy động vốn theo đúng quy định” – ông Châu nói.

(Theo Vietnamnet)

Công bố dự án nhà ở đang thế chấp, cần nhưng chưa ổn

TTO – Sau khi danh sách dự án bất động sản (BĐS) đang thế chấp tại các ngân hàng được công bố, nhiều chuyên gia cho rằng động thái này là cần thiết nhưng thông tin chưa đầy đủ, gây tâm lý hoang mang không đáng có cho người mua nhà.

Luật sư Trần Thái Bình (Đoàn luật sư TP.HCM):

Khách hàng không nên hoang mang

Việc thế chấp ngân hàng để vay tiền đầu tư là hoạt động bình thường, khách hàng không nên hoang mang. Chỉ khi nào doanh nghiệp (DN) vi phạm, bán nhà khi chưa giải chấp, nhà không đủ điều kiện kinh doanh… mới có nguy cơ xảy ra tranh chấp.

Theo quy định hiện nay, trước khi bán nhà chủ đầu tư phải gửi thông báo đến Sở Xây dựng kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở đó đủ điều kiện để giao dịch, trong đó có điều kiện là tài sản không đang được thế chấp tại ngân hàng. Do vậy khi mua nhà, khách hàng nên yêu cầu DN cung cấp một số giấy tờ như văn bản gửi Sở Xây dựng, văn bản giải chấp của ngân hàng…

210945sqv3spcqqppopb33

Hình ảnh minh họa

Ông Phạm Ngọc Liên (giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP, Sở TN-MT):

Sẽ lắng nghe phản hồi từ dư luận

Chúng tôi công bố thông tin dựa trên tiêu chí là dự án đã bán nhà cho người mua và hiện có đăng ký thế chấp. Nếu phải công bố luôn giải thích của chủ đầu tư thì không thể làm xuể, bởi mỗi chủ đầu tư có một cách giải thích khác nhau.

Từ thực tế những dự án có tranh chấp thời gian qua đã đặt ra quá nhiều vấn đề, nên chúng tôi phải công bố hết thông tin để khách hàng có cơ hội tìm hiểu tường tận. Tuy nhiên, chúng tôi cũng đang lắng nghe phản hồi từ dư luận, từ thực tế để hoàn chỉnh các bước.

ÔngNguyễn Thanh Nhung (tổng giám đốc Vietbank):

Dự án có đăng ký thế chấp rất chắc về pháp lý

Những dự án đang thế chấp ở ngân hàng rất đầy đủ về pháp lý vì đã qua “bộ lọc” của ngân hàng. Khi khách hàng mua căn hộ, ngân hàng sẽ giải chấp căn hộ, phần diện tích mà khách hàng mua để việc mua – bán diễn ra hợp pháp.

Trường hợp khách hàng muốn thế chấp lại căn hộ để vay tiền trả tiền mua nhà, ngân hàng sẽ nhận thế chấp lại, “con nợ” lúc này là người mua nhà.

Ông Lê Hùng Mạnh (chủ tịch HĐQT Công ty TNHH xây dựng kinh doanh nhà Gia Hòa):

Chỉ thế chấp để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh

Sau khi tên một dự án chung cư của chúng tôi nằm trong danh sách các dự án đang thế chấp ngân hàng được Sở TN-MT TP.HCM công bố, nhiều khách hàng và đối tác liên lạc với công ty để chất vấn dù chúng tôi không thế chấp dự án để vay tiền.

rong thực tế, thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh theo điều 56 của Luật kinh doanh bất động sản, dự án của Gia Hòa đã được Vietbank nhận thế chấp để bảo lãnh việc sẽ hoàn thành dự án, chứ Gia Hòa không vay vốn tại Vietbank.

Việc công bố thông tin các DN đang thế chấp ngân hàng để minh bạch thị trường là cần thiết, nhưng thông tin công bố của Sở TN-MT chưa ổn lắm. Lẽ ra phải phân loại và giải thích rõ mục đích thế chấp để tránh ảnh hưởng đến hoạt động lành mạnh của DN.

Có thể phân làm ba loại, gồm thế chấp để thực hiện quy định bảo lãnh theo quy định, thế chấp dự án để vay tiền nhưng đang hoạt động lành mạnh và DN đang có vấn đề, thay vì công bố chung chung như hiện nay sẽ gây ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu(chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM):Cần công bố mục đích thế chấp

Việc công khai các dự án đang thế chấp là cần thiết, góp phần xây dựng thị trường BĐS ngày càng minh bạch hơn. Tuy nhiên việc chủ đầu tư thế chấp dự án, nhà ở, công trình để vay vốn tín dụng ngân hàng phát triển dự án và hoàn thành công trình nhà ở, sau đó thực hiện giải chấp là việc bình thường.

Hơn nữa, Luật BĐS năm 2014 (khoản 1, điều 147) cũng cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Do vậy khi công bố các dự án BĐS đang thế chấp, cần cung cấp thêm thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của chủ đầu tư (để phát triển dự án, xây dựng công trình, thực hiện bảo lãnh ngân hàng…) để người dân nắm đầy đủ thông tin trước khi quyết định mua nhà. (Đ.Khôi)

Ông Nguyễn Hoàng Minh(phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước TP.HCM):

Người mua nhà cần thông tin minh bạch

Phần lớn các dự án BĐS hiện được chủ đầu tư thế chấp để lấy vốn triển khai và đây là chuyện bình thường, do DN khó có đủ vốn tự có để thực hiện một dự án. Trong đó nhiều chủ đầu tư làm ăn nghiêm túc, hoàn trả nợ vay để giải chấp tài sản và cấp giấy chủ quyền cho người mua nhà.

Tuy nhiên, cũng có nhiều chủ đầu tư bán sản phẩm của dự án khi chưa được sự đồng ý của ngân hàng và cũng không nộp tiền trả cho ngân hàng để giải chấp tài sản thế chấp.

Thay vì mở tài khoản thu tiền của khách hàng tại ngân hàng mà mình đang vay vốn triển khai dự án, những chủ đầu tư này “né” nghĩa vụ trả nợ bằng cách mở tài khoản và nhận tiền của khách hàng tại một ngân hàng khác, yêu cầu khách hàng nộp bằng tiền mặt hoặc nộp tiền vào tài khoản đứng tên cá nhân… Do đó, việc công bố công khai các dự án đang thế chấp là cần thiết.

(Báo Tuổi trẻ Online)

Roadmap to tighten the real estate: Credit is “loosen” until 2018

State Bank of Vietnam (“SBV”) has officially issued Circular 06/2016 to amend some articles of the previous Circular  36/2014, which will ease the real estate credit-tightening roadmap till 2018. However, many enterprises in HCMC have repeatedly sought for foreign capital to reduce the dependence on bank loans.

Credit-tightening on real estate has not been executed this year.

Circular 06/2016 was officially issued by SBV on 27th May 2016. It is the result of several suggestions, positive arguments from experts and the relevant authorities. This Circular will not immediately tighten the credit flowing into the real estate market, but it will stretch out the implementation.

According to Circular 06/2016, the ratio for short-term capital use of commercial banks for medium and long term loans is still at 60%. That ratio will remain at 50% in 2017 and will go to 40% in the beginning of 2018. The period of credit-tightening is delayed a year in comparison with the former draft. The risk index of receivables for real estate business will increase from 150% to 200% in the next year (instead of the increasing the rate of 250% as stated in the former draft).

Mr. Dinh Duy Trinh, CEO at Ban Viet Land, stressed that fact that the SBV has received opinions from the association, as well as from professionals is remarkable. Not only enterprises,  but buyers are also getting more confident to make investments.To respond to the petition of the HCMC Real Estate Association (HoREA), concerning  proposals to amend Circular 36/2014, SBV’s HCM City branch has also confirmed that the purpose of the amendment is to ensure the safety of bank credit activity and limit risks due to the enormous credit growth in real estate. However, there should be a roadmap to deploy the plan (1- 2 years) to prevent risks arising from the policy and affecting to bank activities negatively.

 The acceleration of foreign capital

In HCMC, from the beginning of this year, there are at least six foreign investment funds that have announced their new investment cooperation in several projects. Other signed projects have already been deployed.

Phat Dat, An Gia Investment and Creed Group (Japan) signed a joint investment in River City project with the scale of US$500 million, which is a typical case. Nam Long signed with Nishi Nippon Railroad and Hankyu Realty (Japan) to invest in the Fuji Residence investment projects. Tien Phat Corp and Sanyo Homes Corporation (Japan) have joined in a strategic cooperation project with their first product being the Ascent Lakeside project. Thu Duc House has cooperated with Pavo – the investment fund to invest in more than five projects in the near future. SynGience (Singaporean Investment Fund) poured 400 billion VND into Tham Luong Depot Metro project.

Mr. Pham Le Tuan, General Director of JSC Real Estate Investment Hung Loc Phat shared thatwhen the SBV began sending out their first message of credit-tightening, many enterprises worried about seeking for new sources of funding. In particular, investment capital from foreign funds is the most attractive channel to enterprises.

“Those enterprises that have not found a reliable source in replacement when banks starts to tighten the credit are forced to be more cautious in their business plan. As for our company, the ultimate criterion is to guarantee the stable development in our business. The proportion of loans in different projects is only 15% – 20%, so we are assured to implement several projects without considering seeking foreign capital “– Mr. Tuan Pham shared.

Besides the fact that domestic enterprises want to reduce their dependence on domestic banks through  foreign capital, Partner Thai Binh Tran at LNT & Partners Law Firm said that there are many reasons that lead to increasing foreign investment. Particularly, it is due to the openness of regulations on investment,  and capacity to own local real estate for foreigners. Savings rates in some countries, such as Japan and Singapore, are less attractive compared to the interest rate expectations in Vietnam’s real estate market.

Credit: VietnamNet

#Legal #RealEstate #Circular #Amendent

Lộ trình thắt chặt tín dụng bất động sản được nới lỏng đến năm 2018

Ngân hàng Nhà nước đã chính thức ban hành Thông tư 06/2016 sửa đổi một số điều của Thông tư 36/2014, nới lỏng lộ trình thắt tín dụng bất động sản đến năm 2018. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM đã dồn dập tìm vốn ngoại để giảm phụ thuộc vốn vay ngân hàng.

Chưa siết tín dụng bất động sản trong năm nay

Thông tư 06/2016 được Ngân hàng Nhà nước chính thức ban hành ngày 27/5 là kết quả sau nhiều góp ý, tranh cãi của nhiều chuyên gia và các cơ quan chức năng. Thông tư này chưa siết ngay tín dụng đổ vào bất động sản mà kéo giãn lộ trình thực hiện.

Cụ thể, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn của ngân hàng thương mại cho vay trung và dài hạn đến hết năm nay, tại Thông tư 06/2016, vẫn giữ nguyên ở 60% như cũ. Năm 2017 mới giảm xuống 50% và xuống còn 40% vào đầu năm 2018. Thời hạn siết tín dụng đã lùi hơn 1 năm so với dự thảo cũ. Hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản, đến đầu năm sau mới tăng từ 150% lên 200% (thay vì mức tăng 250% như dự thảo ban đầu).

Trước đó, trả lời kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), liên quan đến kiến nghị sửa đổi Thông tư 36/2014, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cũng khẳng định, việc sửa đổi không nằm ngoài mục tiêu đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng ngân hàng, hạn chế rủi ro do tăng trưởng tín dụng quá nóng vào bất động sản. Tuy nhiên, cần có lộ trình thực hiện (1- 2 năm) tránh để xảy ra rủi ro chính sách và gây ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng.

Ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc điều hành Bản Việt Land, cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước tiếp thu ý kiến góp ý từ hiệp hội cũng như các chuyên gia là đáng ghi nhận. Nhiều doanh nghiệp cũng thở phào nhẹ nhõm khi biết lộ trình thắt chặt tín dụng được nới lỏng. Qua đây, tâm lý khách hàng cũng được “cởi trói” không còn lo lắng nhiều như trước.

Vốn ngoại tăng tốc đổ vào bất động sản

Tại TP.HCM, từ đầu năm đến nay, có ít nhất 6 quỹ đầu tư nước ngoài đã công bố các thương vụ hợp tác đầu tư mới vào các dự án, chưa kể những thương vụ ký kết trước đó đang triển khai.

Trong đó, điển hình các thương vụ: Phát Đạt, An Gia Investment và Creed Group (Nhật Bản) ký hợp tác đầu tư vào dự án River City, quy mô 500 triệu USD; Nam Long ký kết cùng Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) đầu tư dự án Fuji Residence; Tiến Phát Corp hợp tác chiến lược cùng Tập đoàn Sanyo Homes (Nhật Bản) với sản phẩm đầu tiên là dự án Ascent Lakeside; Thuduc House hợp tác với quỹ đầu tư Pavo đầu tư hơn 5 dự án trong thời gian tới; quỹ SynGience (Singapore) rót 400 tỷ vào dự án Depot Metro Tham Lương…

Theo ông Phạm Lê Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát, khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu phát đi những thông điệp đầu tiên về siết tín dụng, nhiều doanh nghiệp đã lo tìm nguồn vốn mới. Trong đó, vốn đầu tư từ các quỹ nước ngoài là kênh được nhiều doanh nghiệp săn tìm.

“Những doanh nghiệp không tìm được nguồn vốn tốt để thay thế khi ngân hàng siết tín dụng buộc phải thận trọng hơn trong kế hoạch kinh doanh. Riêng với công ty chúng tôi, tiêu chí xuyên suốt là làm đến đâu chắc đến đó, tỷ lệ vốn vay trong các dự án chỉ 15% – 20% nên chúng tôi yên tâm triển khai dự án mà không cần tính chuyện vốn ngoại” – ông Tuấn chia sẻ.

Ngoài chuyện doanh nghiệp trong nước muốn giảm bớt phụ thuộc vốn ngân hàng bằng vốn ngoại, Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners cho rằng, có nhiều nguyên nhân khác dẫn đến xu hướng gia tăng đầu tư từ nước ngoài. Trong đó, có thể kể đến sự cởi mở trong quy định về đầu tư, sở hữu nhà với người nước ngoài và lãi suất tiết kiệm tại một số nước như Nhật Bản, Singapore hiện đang kém hấp dẫn so với lãi suất kỳ vọng của họ ở thị trường bất động sản Việt Nam…

Theo VietnamNet

#Legal #Realestate #Vietnam

Một số kiến nghị giải quyết vướng mắc cho Doanh Nghiệp và hoàn thiện Luật

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GIẢI QUYẾT VƯỚNG MẮC CHO DOANH NGHIỆP
VÀ HOÀN THIỆN LUẬT CỦA
CÔNG TY LUẬT TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN LNT VÀ THÀNH VIÊN

1. Vấn đề:

Nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế và quyền vận hành dự án.

Nguyên nhân:

Trước thời điểm có Luật doanh nghiệp 2014 và Luật đầu tư 2014, thông tin dự án đầu tư (từ năm 1990 đến năm 2014) được ghi nhận trên cơ sở các giấy tờ như: Quyết định phê duyệt dự án, Quyết định phê duyệt luận chứng kinh tế kỹ thuật của dự án, Giấy chứng nhận đầu tư, v..v.. Các giấy tờ này ghi nhận thông tin Chủ đầu tư của Dự án. Khi Luật doanh nghiệp 2014 và Luật đầu tư 2014 ra đời, có sự tách biệt rõ ràng khi thông tin về Dự án được ghi nhận trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) (theo Điều 39 Luật đầu tư 2014), còn thông tin về Doanh nghiệp thì được ghi nhận trên Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (ERC) (theo Điều 28, 29 Luật doanh nghiệp 2014). Theo Điều 46 của Nghị định 118, Nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế không phải thực hiện thủ tục cấp IRC mà chỉ cần thay đổi ERC hoặc trong một số trường hợp phải nộp hồ sơ cho Sở Kế hoạch và Đầu tư có thẩm quyền để xem xét việc đáp ứng điều kiện đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài và thông báo cho nhà đầu tư.

Vấn đề đặt ra khi Nhà đầu tư nước ngoài đã đáp ứng đủ điều kiện và thực hiện mua Doanh nghiệp đang vận hành dự án nhưng tên chủ đầu tư trên giấy tờ dự án chưa được điều chỉnh thì Nhà đầu tư nước ngoài đó có quyền vận hành dự án hay không và có cần thiết phải thực hiện thêm thủ tục chuyển nhượng dự án quy định tại Điều 45 Luật Đầu Tư và Điều 37 Nghị định 118 hay không. Nếu trên thực tế các Nhà đầu tư vẫn phải thực hiện thủ tục này thì không khác gì phải thực hiện một thủ tục kép cho việc đầu tư vào Việt Nam. Từ đó, điều này cũng có thể trở thành một rào cản cho các Nhà đầu tư nước ngoài.

Giải pháp và kiến nghị:

Thứ nhất, luật cần phân biệt khái niệm “Chủ đầu tư dự án”, tức là người bỏ vốn thực hiện xây dựng dự án và “Người vận hành dự án”, tức là tổ chức được cấp quyền vận hành dự án. Sau khi dự án hoàn thành và đưa vào vận hành, thông tin về Chủ đầu tư không còn quan trọng nữa. Chủ đầu tư có thể tự do chuyển nhượng dự án đầu tư cho các đổi tượng khác để vận hành dự án và thông tin chủ đầu tư không cần ghi nhận trong IRC hoặc các giấy tờ pháp lý có giá trị tương đương. IRC chỉ nên quy định rõ bên có quyền vận hành dự án.

Thứ hai, để đơn giản hóa các thủ tục hành chính và trong khi Nhà nước vẫn có thể quản lý việc Nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế thông qua cơ chế quy định tại Điều 46 Nghị định 118 thì chúng tôi kiến nghị rằng luật cần quy định rõ Nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp này đương nhiên có quyền vận hành dự án thông qua tổ chức kinh tế đang được cấp quyền vận hành dự án và không cần thiết phải thực hiện thêm bất cứ thủ tục điều chỉnh nào khác về chủ đầu tư dự án.

2. Vấn đề:

Giấy phép kinh doanh hoạt động mua bán hàng hóa và các hoạt động liên quan đến mua bán hàng hóa tại Việt Nam của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo Nghị định 23/2007/NĐ-CP và Thông tư 08/2013/TT-BCT

Nguyên nhân:

Điều 5 Nghị định 23/2007/NĐ-CP quy định Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có hoạt động mua bán hàng hóa hoặc liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa đều phải được Bộ Thương mại (nay là Bộ Công thương) chấp thuận cấp Giấy phép kinh doanh để hoạt động mua bán hàng hoá và các hoạt động liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hoá. Điều này gây khó khăn cho Nhà đầu tư nước ngoài khi họ đầu tư sản xuất nhưng lại phải xin phép mới được bán hàng hóa đó ra thị trường. Ngoài ra, khái niệm “hoạt động mua bán hàng hóa hoặc liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa” cần phải xin phép Bộ Công Thương quá rộng theo Điều 3.1 Nghị định 23/2007/NĐ-CP, bao gồm cả xuất khẩu, nhập khẩu, phân phối các hoạt động khác được quy định tại Chương IV, Chương V, Chương VI của Luật Thương mại 2005 như các hoạt động trung gian thương mại, đại lý, gia công .vv. Điều này hạn chế quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp.

Giải pháp và kiến nghị:

Thứ nhất, luật cần quy định rõ nhà đầu tư nước ngoài được quyền thực hiện hoạt động mua bán hàng hóa hoặc liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa khi thực hiện sản xuất (có thể một hoặc một vài công đoạn) hàng hóa tại Việt Nam. Việc hạn chế quyền này chỉ nên tập trung vào một số hàng hóa bị hạn chế kinh doanh theo quy định của pháp luật. Thứ hai, phạm vi hoạt động thương mại cần phải xin phép Bộ Công Thương nên được thu hẹp lại, thực tế chỉ nên quy định cần xin phép đối hoạt động xuất nhập khẩu và phân phối hàng hóa và loại trừ tất cả các hoạt động khác được quy định tại Chương IV, Chương V, Chương VI của Luật Thương mại 2005.

3. Vấn đề:

Quyền cho thuê tài sản gắn liền trên đất đối với đất thuê trả tiền hàng năm.

Nguyên nhân:

Điều 175 Luật Đất đai 2013 quy định quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Theo đó, quyền cho thuê tài sản gắn liền trên đất không được quy định như là một quyền của các tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm. Nghị định 102/2014/NĐ-CP cũng quy định hình phạt đối với việc tự ý cho thuê tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm (Điều 19). Tuy nhiên, Điều 11.1(đ) Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: “Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua”. Như vậy quy định của Luật Đất đai 2013 mâu thuẫn với quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, và giới hạn quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Hơn thế nữa, quy định xử phạt vi phạm hành chính về việc “tự ý cho thuê tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm” cũng không rõ ràng, vì không có định nghĩa cụ thể cho cụm từ “tự ý”. Như vậy thế nào thì không phải là “tự ý”? Và doanh nghiệp cần phải xin phép cơ quan nào để không bị coi là “tự ý”?

Giải pháp và kiến nghị:

Pháp luật nên cho phép việc doanh nghiệp cho thuê tài sản gắn liền trên đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm với hai mục đích: thứ nhất là giải quyết mâu thuẫn giữa Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Đất đai 2013; thứ hai là bổ sung nguồn thu cho Nhà nước từ việc thu thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản gắn liền trên đất của Doanh nghiệp.

By Vietnam Law Insight (LNT & Partners)

Arbitration procedures and practice in Vietnam: overview

This article is our publication from Global Guide 2014/15 – ARBITRATION by Practice Law (A Thomson  Reuters Legal Solution). This section is written by Dr. Le Net –  Partner of LNT & Partners

A Q&A guide to arbitration law and practice in Vietnam

The country-specific Q&A guide provides a structured overview of the key practical issues concerning arbitration in this jurisdiction, including any mandatory provisions and default rules applicable under local law, confidentiality, local courts’ willingness to assist arbitration, enforcement of awards and the available remedies, both final and interim.

————————————————————————————————————————————-

Use of arbitration and recent trends

1. How is commercial arbitration used in your jurisdiction and what are the recent trends?

In recent years arbitration in Vietnam has gained momentum and is becoming an increasingly attractive method of resolving domestic and international disputes. Parties tend to prefer the private nature of the proceedings and the ability to decide on important issues, including the arbitrators, choice of law, venue and language. Relevant statistics for 2013 revealed that 4% of all disputes In Vietnam were resolved by arbitration.

An overwhelming majority of the cases involve the sale of goods (60%), relying on data from the largest and most commonly used local arbitration administrator in Vietnam, the Vietnam International Arbitration Centre (VIAC). However, a growing number of claims relate to other economic sectors such as banking and finance, construction, distribution, investments, outsourcing and services.

Recent trends

Foreign companies have used arbitration for quite some time, but recent statistics show that local companies are increasingly relying on arbitration as the preferred choice for dispute resolution. A leading indicator is the 55% increase year-on-year in cases settled by VIAC in 2013. The VIAC handled 99 cases in 2013 and 124 cases in 2014 (an increase of 25%). The majority of cases are settled in Ho Chi Minh City. Domestic arbitrations count for 58.9% while international arbitrations count for 41.1%. On average, an arbitration lasts for 167 days, with the shortest case taking 81 days and the longest case extending 251 days. Out of 124 cases, the following statistics demonstrate that the VIAC arbitration is now becoming increasingly recognised internationally:

  • Cases that apply applicable foreign laws: four.

  • Cases that apply foreign languages: 25.

  • Cases where arbitrators send dissenting or separate opinions: five.

  • Cases that have the involvement of lawyers: 66 out of 124.

  • Cases that request for courts to apply interim measures: 14.

  • Cases that request for the tribunal to apply interim measures: two.

Arbitration clauses are now becoming a necessity in virtually all contracts.

Another positive trend is the increased involvement of local Vietnamese attorneys acting as arbitrators. The valuable experience local attorneys gain from representing clients in arbitral disputes have translated into a larger pool of qualified local attorneys who can credibly act as arbitrators in both complex cross-border and domestic arbitration proceedings. This will help bolster and continue to elevate arbitration as the preferred dispute resolution mechanism in Vietnam.

Advantages/disadvantages

There are many advantages to using arbitration over court litigation. In addition to the near universal advantages experienced in other jurisdictions (for example, final resolution on the merits, privacy, quicker resolution, and ability to select the language and venue).

One key advantage arbitration offers is the ability for parties to preselect the lex causae (that is, the law governing the merits of the dispute). This is unless the underlying dispute is wholly a domestic affair. In contrast, litigants in Vietnamese courts must exclusively rely on Vietnamese law. Testimony on foreign law in Vietnamese court proceedings is currently not allowed. The ability to choose the substantive law allows the parties to better manage their risks, selecting and applying laws that cover potential issues specific to their commercial relationship.

Another key advantage is the ability to select qualified and impartial arbitrators. Vietnam’s corruption rankings are among the worst in the world and judicial bribery remains a major concern.

Finally, because Vietnam is a signatory to the New York Convention, arbitral awards are recognised and enforceable in more countries, including Vietnam, compared to court judgments, which are recognised on a reciprocal basis making the enforcement of foreign judgments more difficult.

While arbitration offers many benefits, the enforcement of arbitral awards in Vietnam remains challenging. The grounds for setting aside awards can be interpreted broadly when compared to the arbitration enforcement laws and practices of other countries.

Use of commercial arbitration

Legislative framework

Applicable legislation

2. What legislation applies to arbitration? To what extent has your jurisdiction adopted the UNCITRAL Model Law on International Commercial Arbitration 1985 (UNCITRAL Model Law)?

The Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) governs arbitrations conducted in Vietnam. Resolution No. 01/2014/NQ-HDTP (Resolution No.01), issued by the Supreme Court of Vietnam, provides further guidance on the implementation of certain provisions of the LCA.

The LCA refers significantly to the UNCITRAL Model Law and incorporates many important legal concepts, including a:

  • Tribunal’s ability to summon witnesses.

  • Party’s right to request, and a tribunal’s corresponding ability to grant, interim relief.

The Law on Enforcement of Civil Judgments (LECJ) controls the enforcement of arbitral awards and the Civil Procedure Code 2004 (CPC) governs the recognition and enforcement of foreign awards in Vietnam.

Mandatory legislative provisions

3. Are there any mandatory legislative provisions? What is their effect?

Most provisions in the Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) are not mandatory. The LCA allows the parties to freely decide many critical issues that govern the arbitral proceedings. However, there are some mandatory legislative requirements, including:

  • The arbitral award is final and binding.

  • The arbitration agreements must be in writing.

  • The subject matter of the arbitration must involve at least one party engaged in commercial activity (commercial is defined as a profit-making activity, for example, the sale of goods, services, investments and trade promotion) and cannot belong in the exclusive jurisdiction of court litigation.

  • Vietnamese laws apply when the underlying dispute does not involve any foreign element.

  • The arbitral tribunal must, as a threshold, decide its jurisdiction by determining the validity and subject matter of an arbitration agreement.

  • Arbitrators must be independent, objective, impartial and observe the law.

The cumulative effect of the mandatory provisions is a strong legal system generally in favour of arbitration. This reduces the “bottleneck” effect caused by threshold issues that typically plague other jurisdictions, that is, the validity and scope of arbitration provisions.

Limitation

4. Does the law of limitation apply to arbitration proceedings?

The statute of limitations to institute arbitration proceedings is typically two years from the date that a claimant has the right to take legal action. This is with the following two exceptions:

  • The statute of limitations for insurance contracts is three years from when the dispute arises (Article 30, Law on Insurance Business 2000).

  • The statute of limitations for damages with respect to cargo is one year from the date on which the cargo is delivered or should have been delivered to the consignee (Article 97, Vietnam Maritime Code).

The statute of limitations to enforce a foreign arbitral award is one year from the date the award becomes final.

Arbitration organisations

5. Which arbitration organisations are commonly used to resolve large commercial disputes in your jurisdiction?

The Vietnam International Arbitration Centre (VIAC) is the largest arbitration organisation in Vietnam. However, there are a number of arbitration centres, including:

  • The Asean International Commercial Arbitration Centre (ACIAC).

  • The Financial and Commercial Centre for Arbitration (FCCA).

  • The Pacific International Arbitration Centre (PIAC).

See box, Main arbitration organisations.

Arbitration agreements

Validity requirements

6. What are the requirements for an arbitration agreement to be enforceable?

Substantive/formal requirements

The Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) only requires that an arbitration agreement be in writing and contain language that establishes the mutual consent of the parties to resolve their dispute by arbitration. The written requirement can be satisfied in different ways and can take various forms, including the following:

  • An agreement made through communications between the parties via telegram, fax, telex, email or other forms prescribed by law.

  • An agreement made through the exchange of written information between the parties.

  • An agreement recorded in writing by a lawyer, notary public, or competent institution at the request of the parties.

  • A document such as a contract, company charter or other similar document, which contains an arbitration agreement, and referenced by the parties during the course of their transaction.

  • An agreement made through an exchange of statements of claims and defences that reflect the existence of an agreement proposed by a party and not denied by the other party.

Separate arbitration agreement

An arbitration agreement can be made in the form of an arbitration clause contained in a contract or in the form of a separate agreement.

Unilateral or optional clauses

7. Are unilateral or optional clauses, where one party has the right to choose arbitration, enforceable?

The Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) does not address unilateral or optional clauses. However, in theory if one party confers another party the right to arbitrate this may be sufficient to establish an agreement to arbitration.

In the context of consumer services and goods, arbitration cannot be unilaterally imposed through the provider’s general terms and conditions. Consumers can elect to litigate in court or arbitrate the dispute.

Separability

8. Does the applicable law recognise the separability of arbitration agreements?

An arbitration agreement is entirely independent of the contract where it is contained. Any modification, extension, cancellation, invalidation or non-performance of the underlying contract will not invalidate the arbitration agreement.

Breach of an arbitration agreement

9. What remedies are available where a party starts court proceedings in breach of an arbitration agreement or initiates arbitration in breach of a valid jurisdiction clause?

Court proceedings in breach of an arbitration agreement

A court will refuse to accept a case involving a dispute that is subject to a valid arbitration agreement. A party’s participation in a court proceeding does not act as a waiver of the party’s right to arbitrate the matter.

Arbitration in breach of a valid jurisdiction clause

If the parties did not agree to arbitrate, but instead agreed to resolve all disputes in court under a valid jurisdiction clause, the arbitration cannot proceed. If the scope of the jurisdiction clause is limited to certain matters, the parties can theoretically either waive the jurisdiction clause or agree to arbitrate matters not within the scope of the jurisdiction clause.

10. Will the local courts grant an injunction to restrain proceedings started overseas in breach of an arbitration agreement?

There are no regulations that specifically allow a local court to grant an injunction restraining judicial proceedings initiated overseas in breach of a valid arbitration agreement. The Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) simply directs a court to refuse to accept cases that are subject to arbitration and allows a court to decide whether a matter is subject to arbitration.

However, the LCA does allow a tribunal the power to prohibit or force a party from taking any action that may adversely affect the arbitral proceedings.

Joinder of third parties

11. In what circumstances can a third party be joined to an arbitration or otherwise be bound by an arbitration award?

The Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) does not contain any provision allowing the involuntary joinder of non-signatory third parties to an arbitration proceeding. However, a third party (with the consent of all parties) may theoretically voluntarily join the arbitration as a co-applicant or co-respondent.

A third party may nevertheless be bound by an arbitral award if the party is a party to another contract whose validity or enforceability is dependent on the contract that is subject to arbitration. For example, an award from a loan agreement containing a valid arbitration agreement can affect the guarantor of the loan. Similarly, an agent can theoretically bind the non-signatory principal.

Arbitrators

Number and qualifications/characteristics

12. Are there any legal requirements relating to the number and qualifications/characteristics of arbitrators?

An arbitral tribunal can be composed of one or more arbitrators as agreed by the parties.

Under the Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) a person who satisfies all the following criteria can act as an arbitrator:

  • Has the legal capacity to act under the Civil Code.

  • Possess a university degree and at least five years’ of work experience in the discipline studied.

  • In special cases, an expert who has highly specialised skills or qualifications can also be selected as arbitrator even if he does not have the requisite education and work experience.

The following cannot act as arbitrators:

  • Incumbent judges, procurators, investigators, enforcement officers or civil servants of the people’s courts, people’s procuracy, investigative agencies or judgment enforcement agencies.

  • Persons serving criminal sentences or whose criminal records have not yet been cleared even though they have served their sentences.

Independence/impartiality

13. Are there any requirements relating to arbitrators’ independence and/or impartiality?

An arbitrator must be independent and impartial, with the ability to quickly and promptly settle disputes.

Appointment/removal

14. Does the law contain default provisions relating to the appointment and/or removal of arbitrators?

Appointment of arbitrators

Under Article 40 of the Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) the parties are free to agree on the procedure for the appointment of the arbitrator(s). In cases where the parties agree that their dispute will be settled by a sole arbitrator, the claimant must state the name and address of the person whom the claimant selects as arbitrator. Unless otherwise agreed by the parties, within 30 days after receiving the claimant’s statement of claims, the parties must agree on the selection of a sole arbitrator or request the Arbitration Centre to appoint a sole arbitrator, within 30 days after receiving the claimant’s statement of claims (unless otherwise agreed by the parties). A competent court can, at the request of any party, designate a sole arbitrator.

Removal of arbitrators

An arbitrator is disqualified and can be removed in the following circumstances (Article 42.1, LCA):

  • The arbitrator is a relative or representative of one party.

  • The arbitrator has an interest related to the dispute.

  • There are clear grounds to conclude that the arbitrator is not impartial or objective.

  • The arbitrator was a conciliator, representative, or lawyer of one party before the dispute was brought to arbitration for settlement (unless the parties consented in writing to waive such a potential conflict).

Procedure

Commencement of arbitral proceedings

15. Does the law provide default rules governing the commencement of arbitral proceedings?

There are no laws that provide default rules governing the commencement of arbitral proceedings. When a dispute is settled by an arbitration centre, the time of commencement of arbitral proceedings is the time the arbitration centre receives the claimant’s statement of claims (unless otherwise agreed to by the parties)

In contrast, when a dispute is settled by ad hoc arbitration, the time of commencement of arbitral proceedings is the time the defendant receives the claimant’s statement of claims (unless otherwise agreed to by the parties).

Applicable rules

16. What procedural rules are arbitrators likely to follow? Can the parties determine the procedural rules that apply? Does the law provide any default rules governing procedure?

Applicable procedural rules

The parties are free to decide the applicable procedural rules. Arbitrators must respect the agreement of the parties if the procedural rules do not contravene any legal prohibitions or social ethics. If the parties do not specify procedural rules for the arbitrators to follow, arbitrators are likely to resort to the rules of the arbitration centre administering the arbitration.

Default rules

If the parties cannot agree on the governing procedure, the tribunal will decide the procedures, subject to the rules of the arbitration centre administering the case.

Arbitrator’s powers

17. What procedural powers does the arbitrator have under the applicable law? If there is no express agreement, can the arbitrator order disclosure of documents and attendance of witnesses (factual or expert)?

Under Article 49 of the Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) a tribunal has the right to apply interim injunctive relief based on a party’s request. The Civil Judgment Enforcement Authority will assist in carrying out the orders of a tribunal.

In addition, under Article 46 and Article 47 of the LCA, an arbitrator has the right to request that other organisations or individuals provide evidence or witness statements. However, in the case of non-cooperation, the tribunal can only request assistance from a competent court.

Evidence

18. What documents must the parties disclose to the other parties and/or the arbitrator? How, in practice, does the scope of disclosure compare with disclosure in litigation? Can the parties determine the rules on disclosure?

Scope of disclosure

Parties have the obligation to provide documents in support of their claims and establish facts relevant to the issues under dispute (Article 46, Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA)). However, there are no specific laws obliging the parties to provide any documents. In the event a party does not disclose supporting documents, there is no administrative or criminal sanction, but the party’s arguments can be severely undermined and not accepted by the tribunal.

There is no difference between disclosure in arbitration and litigation. Vietnam does not have any laws permitting party discovery. A tribunal can request the parties to provide evidence, but parties must make any request for evidence through a court or tribunal. There is no guarantee that a court or tribunal will accept a request. If a party refuses to provide evidence, there is nothing a tribunal can do. A party can seek court intervention, but the outcome is not predictable.

Parties’ choice

There are no provisions under the LCA that allow or disallow the parties to agree to what documents or information will be disclosed by either side.

Confidentiality

19. Is arbitration confidential?

Arbitration proceedings are confidential under the Article 4 and 21 of the Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA).

Courts and arbitration

20. Will the local courts intervene to assist arbitration proceedings?

Any competent court in Vietnam can intervene, at a party’s request, to assist arbitration proceedings. A competent court has the powers to order any of the following:

  • Appoint an arbitrator in an ad-hoc arbitration.

  • Replace an arbitrator in an ad-hoc arbitration.

  • Decide the validity and scope of arbitration agreements.

  • Assist in the collection of evidence.

  • Apply interim injunctive relief.

  • Summon witnesses.

21. What is the risk of a local court intervening to frustrate the arbitration? Can a party delay proceedings by frequent court applications?

Risk of court intervention

A party can frustrate or delay the arbitration proceedings with frequent court applications. However, any request for court intervention must comply with relevant laws. For example, a party can dispute the validity and scope of an arbitration agreement. If the party fails, the party can later challenge the appointment of an arbitrator, the mode of collecting evidence or later request an arbitral award be cancelled on applicable grounds. If there is a legal basis for the request, a party cannot be prevented from seeking judicial intervention.

Delaying proceedings

The Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) prohibits the parties from delaying the proceedings (that is, providing claims and defences, disclosing supporting documents and witnesses in an untimely manner). In the event a party seeks judicial intervention, the arbitral proceedings will continue until and unless a court issues a decision that requires the arbitration to cease temporarily or permanently.

22. What remedies are available where one party denies that the tribunal has jurisdiction to determine the dispute(s)? Does your jurisdiction recognise the concept of kompetenz-kompetenz? Does the tribunal or the local court determine issues of jurisdiction?

A party can raise the lack of jurisdiction argument with the tribunal or a competent court under the Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA). Vietnam laws recognise the concept of competence-competence, even requiring the tribunal to first decide its jurisdiction. This power is not exclusive and can be reviewed by a competent court, whose decision is final and binding on the parties and the tribunal.

The arbitral proceedings continue until the court decides that there is no valid arbitration agreement or limits the subject matter subject to arbitration.

Remedies

23. What interim remedies are available from the tribunal?

Security

The tribunal can award security, resorting to the rules of the administering body (if applicable) (Article 34, Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA)).

Other interim measures

The tribunal can order the following interim measures or interim injunctive relief (Article 49, LCA):

  • Prohibit any change in the status of assets under dispute.

  • Prohibit or force a party to take action that would prevent the proceedings from being adversely affected.

  • Seize assets under dispute.

  • Order the preservation, storage, sale or disposal of any asset under dispute.

  • Request temporary monetary payment between the parties.

  • Prohibit the transfer of assets under dispute.

24. What final remedies are available from the tribunal?

The tribunal has broad powers to award appropriate remedies, such as damages, injunctions, declarations, costs and interest. However, the remedies must have been specifically requested by a party and not be contrary to the fundamental principles of Vietnamese law. Remedies that are immoral, illegal or manifestly unreasonable, including excessive punitive or exemplary damages, may be deemed to contravene fundamental principles of Vietnamese law.

Appeals

25. Can arbitration proceedings and awards be appealed or challenged in the local courts? What are the grounds and procedure? Can the parties effectively exclude any rights of appeal?

Rights of appeal/challenge

The parties in an arbitration proceeding have the right to challenge and cancel an unfavourable award by lodging a petition with a local competent court (setting aside the award). An award cannot be appealed, that is, the merits of the underlying dispute cannot be re-adjudicated.

Grounds and procedure

A party must lodge a request to cancel an adverse award with a competent court within 30 days of receipt of the award. The merits of the dispute cannot be re-litigated. The aggrieved party can only request the court to review and cancel the award on the following grounds:

  • Whether there exists a valid arbitration agreement.

  • Whether the subject matter decided by arbitration falls within the jurisdiction of the arbitral tribunal.

  • Whether the arbitral tribunal was properly convened and whether the arbitration proceedings followed applicable procedures.

  • Whether the evidence was properly submitted.

  • Whether the arbitral tribunal was objective and impartial.

  • Whether the award contravenes fundamental principles of Vietnam law.

Recently there is an alarming trend of awards being set aside. Some of the awards are set aside on the grounds that there was no arbitration agreement, or that pre-arbitration negotiations were not exhausted. Some awards are set aside because it is contrary to the fundamental principles of Vietnam law, such as the principle of pacta sunt servanda (or the principle of objectivity).

This trend is a growing concern because court decisions setting aside arbitral awards are not usually subject to revision or appeal. There is a possibility that the Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) may be amended to address this shortcoming and allow court decisions to be appealed and/or revised.

Excluding rights of appeal

There is no right to appeal arbitral awards. However, the grounds to set aside an award can be considered waived if not properly reserved. Under Article 13 of the LCA, one party waives its rights to protest violations of the LCA, if during the arbitration proceedings the perceived violations were not properly raised. However, this Article does not apply if the award contravenes fundamental principles of Vietnamese law.

26. What legal fee structures can be used? Are fees fixed by law?

There are no prohibitions on the type of fee structures that can be charged by lawyers representing parties in arbitration proceedings.

27. Does the unsuccessful party have to pay the successful party’s costs? How does the tribunal usually calculate any costs award and what factors does it consider?

Cost allocation

The unsuccessful party must pay the arbitration costs (not lawyer fees) unless otherwise agreed to by the parties or ordered by the tribunal (Article 34, Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA)).

Cost calculation

The LCA defines arbitration costs as the:

  • Remuneration paid to the arbitrators.

  • Travel and other expenses incurred by the arbitrators.

  • Consultation of expert witnesses or other assistance requested by the arbitrators.

  • Cost of administering the arbitration and other services provided by the arbitration centre.

The costs usually correspond with the amount of dispute, and not with the time spent by the arbitrators.

Factors considered

The LCA allows the tribunal to allocate the costs between the parties, but in general the losing party bears the costs.

Enforcement of an award

Domestic awards

28. To what extent is an arbitration award made in your jurisdiction enforceable in the local courts?

A domestic arbitration award is fully enforceable, unless there are grounds for cancellation. The award creditor can request the provincial civil judgment enforcement authority where the award was issued to execute the award. In the case of an ad hoc arbitration award, the award creditor must first register the award with a competent court before requesting the civil judgment enforcement authority to carry out the award.

29. Is your jurisdiction party to international treaties relating to recognition and enforcement of foreign arbitration awards, such as the Convention on the Recognition and Enforcement of Foreign Arbitral Awards 1958 (New York Convention)?

Vietnam has been a member of the New York Convention since 1995. Vietnam made four reservations at the time of agreement:

  • The New York Convention applies to contracting states.

  • The New York Convention applies to non-contracting states on the basis of reciprocity.

  • The New York Convention will be applied only to commercial disputes as determined under the laws of Vietnam.

  • The interpretation of the New York Convention before Vietnamese courts or competent authorities must be in accordance with the Constitution and the law of Vietnam.

30. To what extent is a foreign arbitration award enforceable in your jurisdiction?

To enforce a foreign award in Vietnam (including from the UK and the US) a party must first file a petition with the Ministry of Justice (MOJ) in the country’s capital, Hanoi (along with the award and relevant documents). The MOJ reviews the documents for compliance with procedural requirements and then transfers the documents to a competent court. The competent court then notifies the award debtor and the public prosecutor before considering the petition.

The grounds for refusing recognition and enforcement are those set out in Article V of the New York Convention and Article 370 of Vietnam’s Civil Procedure Code.

Length of enforcement proceedings

31. How long do enforcement proceedings in the local court take, from the date of filing the application to the date when the court makes its final order? Is there an expedited procedure?

The award debtor has 30 days after compliance is required to satisfy the award. If the award is not satisfied, the award creditor can request a competent enforcement agency to enforce the award after it has become final.

In contrast, the procedure for the recognition and enforcement of foreign arbitral awards is more time consuming. It can take one to two years from the date of submission to receive a final order. This is despite the approximate timeline of five months provided in the Civil Procedure Code 2004 (CPC) from the time the petition is first lodged with the Ministry of Justice until a final decision is rendered by the Supreme Court.

Reform

2. Are any changes to the law currently under consideration or being proposed?

Amendments to the Law on Commercial Arbitration No. 54/2010/QH12 dated 17 June 2010 (LCA) are currently under consideration to reduce the risk of awards being set aside. The discussions are very preliminary and no changes are expected in the coming year.

The Supreme Court has issued a Resolution and an Official Letter that clarify the grounds to set aside foreign arbitral awards. Resolution 01 was made effective on 01 July 2014. In addition to clarifying the grounds to cancel foreign arbitration awards, Resolution 01 reaffirms the jurisdiction of Vietnamese courts to issue interim injunctive relief. Official Letter No. 246/TANDTC-KT was sent to all provincial level courts in Vietnam, providing guidance on the application of the New York Convention with respect to foreign arbitral awards. Specifically, the Letter reminds the lower courts to apply the substantive laws and arbitration rules selected by the parties and not the Vietnamese Civil Procedure Code.

———————————————————————————————————————————–

Main arbitration organisations

Vietnam International Arbitration Centre (VIAC)

Main activities. The VIAC is responsible for resolving commercial, construction and financial disputes

Wwww.viac.org.vn

The Financial and Commercial Centre for Arbitration (FCCA)

Main activities. The FCCA is responsible for resolving financial, construction and investment disputes

Wwww.fcca.org.vn

The Asean International Commercial Arbitration Centre (ACIAC)

Main activities. The ACIAC resolves commercial disputes

Wwww.aciac.com

The Pacific International Arbitration Centre (PIAC)

Main activities. The PIAC resolves commercial disputes

Wwww.piac.com.vn

———————————————————————————————————————————–

 Online resources

Office of National Assembly

W www.vietlaw.gov.vn

Description: The website is provided by the Office of National Assembly. It provides Vietnamese versions of soft copies of the constitution, laws, ordinances, decrees, circulars and other sub-law documents.

W www.thuvienphapluat.vn

Description: The website is unofficial, but the largest provider of English-language translation of Vietnamese laws.

W www.vietnamlawinsight.com

Description. This is a legal blog run by LNT & Partners that has insight reviews and connects between the facts and the laws (including arbitration).

W www.vietnamlaws.com

Description. This is a law blog run by Allens Linklaters, which provides a subscription database of Vietnam law in English.

———————————————————————————————————————————–

Contributor profiles

Le Net, Partner, VIAC Arbitrator

LNT & Partners

T + 84 83 8212 357
F + 84 80 9103733
E net.le@LNTPartners.com
W www.LNTpartners.com

Professional qualifications. Vietnam, Attorney at Law.

Areas of practice. Infrastructure; financial services; dispute resolutions.

Non-professional qualifications. Lecturer, Ho Chi Minh City University of Law.

Recent transactions

  • Acting for the employer in a US$150 million ICC construction arbitration on the Saigon River Tunnel and East West Highway.
  • Advising the employer on the US$2.7 billion Metro Line No 2 Ho Chi Minh City
  • Advising the lenders in a US$345 million oil and gas project finance.

Languages. English, Vietnamese, Polish, French.

Professional associations/memberships. Vietnam International Arbitration Centre, Arbitrator. Drafting Committee, Principles of Asian Contract Law.

Publications.

  • Vietnam Contract Law, International Encyclopaedia of Laws, Kluwer Law International, Boston (1ST Edition, 1999, 2ND Ed 2012, 3RD Ed 2014).
  • Vietnam Corporate and Partnership Law, International Encyclopaedia of Laws (co-author), Kluwer Law International, Boston (1ST Ed 2012, 2ND Ed 2014).
  • Vietnam Intellectual Property Law, International Encyclopaedia of Laws (co-author), Kluwer Law International, Boston (1ST Ed 2012, 2ND Ed 2014).

Please refer for PDF by clicking the link HERE or HERE.

By Vietnam Law Insight (LNT & Partners)

Disclaimer: This article is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact the author Net Le at (net.le@LNTpartners.com) or visit the website: Http://LNTpartners.com

How to select the right real estate investor?

Mr. Tran Thai Binh – Partner heading the real estate practice group at LNT & Partners gave his comments regarding how to choose a reliable investor when investing in real estate. Here is what recorded on Tuoitre online:

Various solutions have been stipulated in Housing Law and Real Estate Law to protect the rights of home buyers. For example, one investor must accomplish the legal procedures to establish the project. Then foundation has to be built up and notification of the local housing authority must be obtained. Only then is the investor permitted to sign the upcoming sales contract and mobilize the deposit from home buyers.

In addition, the real estate projects must be qualified and guaranteed by the commercial bank. In case the investor does not handover the sold houses as promised, the bank will organize a refund to the buyer.

2292013203438619

(Source: Internet)

The remaining problem lies in whether the implementation of this provision is serious or not. For example, the authority checks to ensure the investor follows their commitments, or timely “blow the whistle” if the investor executes the illegal house sale without guarantying the legality. However, buyers themselves should conduct research about the investor and the legality of the project.

As a rule, when investors want to sign a sales contract with buyers, they must be certified by the local construction department that they are eligible to sell houses. Home buyers should remember to ask investors to present such certification. It is more difficult for the project to raise capital when all the necessary conditions are lacking and it is not certified by the authority, which makes the project hard to complete with the given timelines and commitments.

Meanwhile, the qualified investors are in a better position to accomplish the project. Those investors who have had many qualified products on the market rarely violate the legislation or hands over products late.

If investors want to earn buyers’ trust, they have to present evidence, such as: the right of land use certificate of the project, the design approval, the construction approval, the guarantee letter from the commercial bank, the acceptance document to execute the project from the construction department, and allowance of investors to mobilize capital from buyers.

In general, buyers will recognize reliable investors.

Credit: http://batdongsan.tuoitre.vn/tin/20160614/nha-cua-rao-ban-lung-tung-chon-mat-nao-gui-tien-day/1117831.html

Partner Tuan Nguyen commented on the URC company’s products

Nearly 40,000 barrels of  Red Dragon and C2 by URC Vietnam Company Limited produced that contains the lead content exceeding the permitted level was consumed out of the market. In spite of being obligated administrative penalty with the total amount over 5.8 billion Dong, the more concerning issue should be consumers’ health who directly suffered from such products. So in this situation, what shall consumers need to do to reclaim their rights?

Let’s watch the video to see how Mr. Tuan Nguyen – Partner in charge of Antitrust practice group at LNT & Partners gave comments on this case:

Partner Binh Tran gave comments on the “Harmona Apartment purchasing” case

Disputes over out of the “Harmona apartment in Tan Binh district, Ho Chi Minh city” case  has got the community’s attention recently. To build a finance basement for the project, the investor mortgaged the right of land use and the property forming in the future at North Branch BIDV Saigon. After the implementation period of the project, the investor signed a sale contract for home buyers, did handover and home buyers also moved in. The main point is that home buyers have  fully paid for the investor. However, in May, the Bank announced that it will handle the mortgaged property as the mortgagor is an investor has violated the obligation to repay the debt. This made the resident there feel very nervous. Therefore, how is the rights of  people in the apartment protected ?

Let’s watch the video to see that how Mr. Binh Tran – Partner in charge of Real Estate practice group at LNT & Partners comments on this case along with FBNC:

 

A Liberalised Framework

This article is our newest publication from “FDI Growth Economies Special Focus (2016)” which will be published in June 2016 by the International Financial Law Review (IFLR). This section is written by Mr. Bui Ngoc Hong – Managing Partner of LNT & Partners

Bui Ngoc Hong of LNT & Partners assesses the impact of Vietnam’s new FDI framework on the country’s growth prospects.

According to the Ministry of Planning and Investment of Vietnam, in 2015 FDI into Vietnam reached $24.11 billion, an increase of 10% year-on-year. The first four months of 2016 witnessed a surge of FDI into the country, with new FDI reaching $6.88 billion. This represents an increase of 85% over the same period last year.

It remains to be seen whether this wave of new investment will last. From a regulatory and policy perspective, one possible explanation is that many legislative improvements have recently been introduced to attract more FDI into the country.

A new framework

Vietnam’s new legal framework for FDI comprises two main elements: domestic laws and Vietnam’s commitments to international treaties. The latter are mainly in the form of free trade agreements (FTAs). With respect to domestic laws, the new Law on Enterprises (LOE) and new Law on Investment (LOI) were implemented on July 1 2015. On December 27 2015, Decree 118/2015/ND-CP became effective, completing the new legal platform for investment activities in Vietnam.

Vietnamese laws have narrowed down the areas where foreign investment is restricted. A foreign investor should generally be entitled to invest in and own their invested share capital in Vietnam in any sector, unless exceptionally
restricted in accordance with: (i) industry-based regulations and international treaties; (ii) laws on state-owned enterprises (SOEs), particularly those on the privatisation of SOEs; and, (iii) securities law in cases of investment in public, listed companies, or securities companies.

The restrictions in industry-based regulations and international treaties are being reduced due to recently concluded FTAs. Regarding the restrictions set out in the laws on SOEs, in October 2015 Vietnam’s Prime Minister instructed 10 state-owned conglomerates to divest their entire state-ownership. It is notable that these so-called mega-SOEs operate in crucial sectors such as insurance, mining, infrastructure and real estate, dairy, plastics, trading, and telecommunications. This development offers one of the biggest opportunities for foreign investors to enter into lucrative sectors, acquiring long-established brands and strategically located lands, together with a highly skilled managerial work-force in these privatised SOEs. This move is a signal of the government’s determination to leave private business to the private sector.

With respect to the restrictions in the securities law, according to Decree 60/2015/ND-CP, a local Vietnamese public company can now include the maximum ratio of foreign ownership in its charter. This means a foreign investor’s proposed investment into a local public company should have the company’s by-law restrictions lifted through the public company’s general meeting of shareholders.

Investment forms for foreign investors 

A foreign investor can choose to conduct their FDI in Vietnam by way of: (i) entering into a contractual arrangement – either a public-private partnership agreement (PPP) or a business co-operation contract (BCC); (ii) forming a joint venture (JV) with local investors, especially in those sectors where foreign ownership is yet to open fully; or, (iii) wholly owning a company (a wholly foreign owned company, or WFOC), in sectors open to foreign investors.

As for contract forms, foreign investors must use a BCC in certain restricted sectors. Foreign investors who would like to test the water before setting up their legal entity for market expansion may also choose a BCC. Meanwhile, the PPP is mainly used for infrastructure projects. This has great potential given that Vietnam is calling for more privately financed infrastructure projects. The PPP is advantageous to foreign investors because, once negotiated and agreed between the investors and the authority, a PPP agreement under Vietnamese law will generally have the same contractually-binding effects and enforceability as a private transaction, despite the negotiated matters being of a public nature.

The other two forms – the JV and WFOC – require foreign investors to own partially or wholly a Vietnam-based company. This foreign ownership can be achieved either by setting up a new company or through the foreign investor’s acquisition of share capital in an existing local company.

If choosing to set up a new company, whether a JV or WFOC, foreign investment is project-based, which must undergo two steps. First it is necessary to obtain an Investment Registration Certificate (IRC) approval for the proposed investment project. Second it is necessary to obtain an Enterprise Registration Certificate (ERC), setting up a company to run the approved project.

If choosing to acquire share capital in an existing local company (via M&A), the procedure is significantly simplified. No IRC is required. The general requirement is that the foreign investor conducts the M&A deal, and has it recorded in the relevant corporate registration documents of the target company (for example, the target’s amended ERC or the shareholders’ book) to reflect the foreign investor’s acquired share capital. Approval for the proposed M&A deal is only required when the target company is registered to engage in business lines conditional to foreign investment, or the target has 51% or more of its charter capital held by either: (i) a company with 51% or more charter capital held by foreign investors; or, (ii) a company with 51% or more of its charter capital held by the company in point (i).

Local status entitlement

This is the new legal regime’s most liberal improvement in favour of foreign investors, especially in those sectors where foreign investment is still subject to restrictions. In particular, under the LOI, a foreign invested enterprise (FIE) in which foreign investors hold, directly or indirectly, at least 51% of the FIE’s charter capital, will be treated as a ‘foreign investor’ in applying investment conditions and investment procedures. The others are treated as a ‘domestic investor’ with local status, and will be entitled to enjoy investment conditions and investment procedures applicable to domestic investors such as the freedom to invest in sectors still restricted to foreign investors.

This recognition of the LOI opens legal ways for foreign investors to enter into virtually any and all business sectors in Vietnam. As long as the foreign investor’s investment is structured to be entitled to local status, a foreign investor can invest, own and control their investment, even in sectors not yet open to foreign investment.

Highly restricted areas
Logistics
Vietnam has a large potential logistics market, currently valued at approximately $60 billion and with an annual growth rate of 20%. As of 2016, all of Vietnam’s market openings to foreign investors in logistics services have become due. These can be grouped into three categories.

Group one is where foreign ownership is lifted completely, ie setting up a WFOC is allowed. This group includes: warehousing and storage services; freight transport agency services; and, maritime transportation services (except for operating a fleet under the national flag of Vietnam). Group two is where foreign ownership can be up to a majority, but a JV is still required. This group includes road transport services and transportation agency services (except for freight transport agency services). In group three foreign ownership is restricted to 50% or less. It includes: loading and unloading services; towage services in Vietnamese seaports; shipping agency services and maritime transportation services which operate a fleet under the national flag of Vietnam; internal waterway and rail transportation services; and, air transport business services.

Retail sector
Vietnam’s current population is approximately 92 million, more than 60% of which are of working age. Vietnam’s economy is growing fast (the GDP was 6.7% in 2015) and the middle-class is growing rapidly. During the last 10 years, Vietnam has been one of the world’s most buoyant retail markets. The current annual revenue of Vietnam’s retail market is approximately $110 billion. Over recent years, the Vietnamese consumer trend has shifted from traditional to modern shopping channels, offering huge opportunities for the retail sector.

A foreign investor can legally set up their subsidiary in Vietnam in the form of a WFOC to retail almost anything. There are a small number of restricted products such as cigarettes, books and newspapers, pharmaceutical products and drugs, explosives, processed oil and crude oil, and rice. The restrictions to foreign retailers are not in the form of a maximum foreign ownership. Rather, it resides in a tool that is potent to the retail sector: the Vietnam authority’s discretion to permit opening retail outlets– or the socalled Economics Needs Test (ENT). The ENT applies to all FIEs. With the ENT, the establishment of more than one outlet is subject to approval based on the number of existing service suppliers in a particular geographic area, and the stability of the market and geographic scale. These criteria are vague, and difficult to judge. They give the licensing authority a high degree of discretion to permit – or otherwise – a FIE to open retail outlets beyond the first. The success of a retail business depends heavily on the number of outlets, which in this case is subject to approval of the authority.

Under the Trans-Pacific Partnership Agreement (TPP), Vietnam has committed to abolish the ENT within five years from the TPP’s effective date. This is positive news for foreign investors from TPP countries. Even so, during the next five years, a foreign-invested retail company must either accept being subject to ENT restrictions, or use special legal structures for their investment so as to enjoy local status, to win end-customers and build their retail outlets in this buoyant sector.

The pharmaceutical sector
Vietnam is the ASEAN’s third-largest by population. With living conditions improving rapidly, pharmaceuticals is one of the most lucrative sectors in the country. However, foreign investment into pharmaceuticals is welcomed only
in manufacturing, and is highly restricted in pharmaceutical retail. Despite the restrictions, as a result of the LOI’s liberal provisions, a foreign investor in pharmaceuticals can still find ways to achieve their commercial purposes either by using a special legal structure, licence partnerships, or product manufacturing arrangements.

Looking forward
Vietnam has recently made great efforts to improve its legal framework to attract more foreign investments. With the economy expanding and opening to foreign investors, the country seems to have committed to joining and playing by the rules of the global market. The playing field has become almost level, so foreign investments have never been so welcome. The coming years should see much more interesting competition and cooperation among investors.

By Vietnam Law Insight (LNT & Partners)

Disclaimer: This article is for information purposes only. Its contents do not constitute legal advice and should not be regarded as detailed advice in individual cases. For more information, please contact the author Hong Bui at (Hong.Bui@LNTpartners.com) or visit the website: Http://LNTpartners.com