Kinh nghiệm mua nhà không thể bỏ qua

Trong quá trình giao dịch một bất động sản, khách hàng có thể vướng phải nhiều rủi ro khác nhau. Rủi ro đó có thể đến từ chủ đầu tư, từ các quy định của hợp đồng liên quan đến vấn đề thanh toán và điều kiện của bất động sản được giao dịch.

15
Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners – Đoàn luật sư TP.HCM.

Để hạn chế những rủi ro có thể gặp phải khi giao dịch một bất động sản hình thành trong tương lai, PV Báo Người Tiêu Dùng có cuộc trao đổi với Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners – Đoàn luật sư TP.HCM.

PV: Luật sư có thể đưa ra những rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải khi giao dịch một bất động sản, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai?

Luật sư Trần Thái Bình:

Thứ nhất, không đáp ứng đủ các điều kiện luật định khi thực hiện ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Ví dụ, hiện nay theo quy định của luật kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư chỉ được phép tiến hành ký kết hợp đồng tương lai khi (i) công trình đã hoàn thành xong phần móng; (ii) dự án nhà ở đó được một ngân hàng bảo lãnh; (iii) có thông báo xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc dự án đã đáp ứng đủ điều kiện để có thể thực hiện giao dịch mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư vẫn tiến hành ký hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai khi chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện này. Điều này có thể dẫn đến rủi ro là hợp đồng đã ký vô hiệu nếu như có tranh chấp pháp lý.

Thứ hai, rủi ro về chậm tiến độ dự án và mục đích sử dụng vốn của chủ đầu tư. Chẳng hạn, tiến độ của dự án bất động sản hình thành trong tương lai bị chậm do năng lực chủ đầu tư yếu kém hoặc do chủ đầu tư đã sử dụng số tiền mua nhà đặt trước của khách hàng sai mục đích dẫn đến việc không đủ nguồn lực tài chính để hoàn thành công trình đúng tiến độ. Mặc dù, Luật nhà ở đã quy định chủ đầu tư phải sử dụng tiền thanh toán của người mua nhà để phát triển dự án nhà ở, nhưng thực tế không có cơ chế hiệu quả để cơ quan thẩm quyền hay người mua nhà kiểm soát được việc sử dụng vốn.

Thứ ba, rủi ro về chất lượng công trình khi người mua nhà nhận sản phẩm. Có thể chất lượng sản phẩm không đúng theo kỳ vọng của người mua, nhưng người mua không thể làm gì được vì phù hợp với thể hiện trong hợp đồng.

PV: Khách hàng cần làm gì để hạn chế rủi ro khi mua căn hộ hình thành trong tương lai?

Luật sư Trần Thái Bình:

Theo kinh nghiệm của tôi, khách hàng khi mua các căn hộ hình thành trong tương lai cần thực hiện việc kiểm tra các thông tin có liên quan, chứ không chỉ hoàn toàn căn cứ thông tin do chủ đầu tư cung cấp. Các thông tin cơ bản về cơ sở pháp lý cho phép chủ đầu tư đầu tư dự án, ví dụ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư đối với khu đất dự án, xác nhận bảo lãnh của ngân hàng đối với dự án, thông báo của chủ đầu tư cho Sở Xây dựng về việc đã đáp ứng điều kiện để bán nhà.

Người mua cũng nên có thói quen sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý để hỗ trợ khi mua nhà, nhằm hiểu rõ hơn quyền lợi của mình, cũng như bảo vệ quyền lợi của mình.

PV: Nếu được đưa ra một điều luật nào đó để bảo vệ tuyệt đối người tiêu dùng và minh bạch nhất cho thị trường bất động sản. Luật sư sẽ đưa ra vấn đề gì?

Luật sư Trần Thái Bình:

Theo hiểu biết của tôi, ở một số nước như Úc, Hồng Kông, hay Singapore, đối với việc bán nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật nơi đó quy định chủ đầu tư phải gửi tiền thanh toán của người mua nhà vào một tài khoản ký quỹ (escrowed account) và chỉ được sử dụng tiền trong tài khoản này sau khi đã giao nhà cho người mua. Lý do của việc này là để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, bảo đảm chủ đầu tư phải hình thành đúng tiến độ cũng như phải có đủ khả năng tài chính để phát triển dự án. Tôi nghĩ, nếu áp dụng được như vậy ở Việt Nam thì tuyệt đối có thể bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Còn nếu như chưa thể áp dụng được tuyệt đối như vậy thì khung pháp luật hiện nay cũng đã phần nào bảo vệ tốt quyền lợi của người mua nhà. Vấn đề là ở khâu thực hiện. Ví dụ, người mua muốn kiểm tra các thông tin thì phải kiểm tra ở đâu nếu như chủ đầu tư không cung cấp đủ? Cho nên cần có một cơ quan thẩm quyền nào đó (ví dụ Sở Xây dựng) có thể cung cấp các thông tin cơ bản của dự án nhà ở cho người mua nhà, như quyền sử dụng đất của chủ đầu tư có hợp pháp hay không, có bị thế chấp hay không, dự án có được bảo lãnh ngân hàng hay không, chủ đầu tư có đủ điều kiện để thu tiền khách hàng mua nhà chưa… Cơ quan thẩm quyền nên tạo điều kiện để người mua có thể tiếp cận dễ dàng các thông tin như vậy đối với một dự án nhà ở.

Nguồn: Báo Người tiêu dùng

14
Khách hàng mua nhà tại dư án Cao ốc Xanh (Q.9) vì chủ đầu tư thiếu uy tín nên gần cả thập kỷ nay chưa nhận được nhà.

Chậm giao nhà, dân yêu cầu phá sản doanh nghiệp

Thay vì mòn mỏi chờ đợi, người dân đã dùng quyền yêu cầu phá sản doanh nghiệp (DN) bất động sản nợ tiền, chây ì giao nhà.

TAND TP.HCM vừa ban hành quyết định về việc mở thủ tục phá sản đối với Công ty cổ phần Bất động sản xây lắp dầu khí VN (PVC Land) – chủ đầu tư dự án PetroVietnam Landmark.

“Mạnh tay” để đòi tiền

Bà Trần Thị Châu Giang (Q.3, TP.HCM) – người trực tiếp nộp đơn yêu cầu tòa án mở thủ tục phá sản đối với PVC Land – cho biết đã chờ đợi mòn mỏi, nhiều lần “đòi” tiền không được nên mới yêu cầu tòa mở thủ tục phá sản.

Bà Giang mua nhà tại dự án PetroVietnam Landmark từ năm 2010 với giá hơn 2 tỉ đồng và đã đóng gần 2 tỉ. Quá hạn hai năm chủ đầu tư không bàn giao nhà, bà Giang khởi kiện.

TAND TP.HCM tuyên bà thắng, buộc chủ đầu tư hoàn trả số tiền bà đóng. Tuy nhiên, công ty trả lời thẳng “còn tiền đâu mà trả”.

Thời điểm đó trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lương Đình Thành – giám đốc PVC Land – cũng cho biết công ty không còn tiền trả. Nếu bà Giang đồng ý thỏa thuận chỉ lấy tiền gốc không tính lãi, hằng tháng công ty sẽ trích một khoản trả dần.

Chậm giao nhà, dân yêu cầu phá sản doanh nghiệp 
Dự án chung cư PetroVietnam Landmark tại Q.2, TP.HCM – Ảnh: HỮU THUẬN

Tới nay PVC Land mới trả cho bà Giang 300 triệu đồng. Hết cách, bà Giang mới làm đơn yêu cầu tòa án ban hành quyết định mở thủ tục phá sản đối với PVC Land.

“Nếu công ty phá sản sẽ ảnh hưởng đến nhiều khách hàng, nhưng gần bảy năm nay đã quá khổ, cùng đường nên tui mới chọn giải pháp này” – bà Giang nói.

Trong số hơn 400 khách hàng mua căn hộ tại dự án PetroVietnam Landmark có những khách hàng mua lại từ một công ty khác.

Câu chuyện đòi tiền chủ đầu tư của những khách hàng này còn bi đát hơn. Bà B.A.K. (Q.2) mua căn hộ tại dự án PetroVietnam Landmark.

Sáu năm nay, gia đình bà K. vẫn phải đi ở trọ, mỏi mòn chờ nhận nhà. Bà K. cho biết để mua nhà, bà phải vay ngân hàng 2 tỉ đồng.

Nhà không nhận được, nhưng hằng tháng bà vừa phải đóng tiền thuê trọ vừa phải trả tiền ngân hàng. Giờ nghe PVC Land có thể bị phá sản, bà thêm hoang mang, không biết có mất tiền hay không…

DN bị áp lực phải trả tiền

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lương Đình Thành cho biết công ty đã nhận được quyết định của tòa án và đang làm việc với tòa, không để công ty phá sản.

Dự án PetroVietnam Landmark có tất cả 420 căn hộ đã bán hết cho khách hàng. Hiện dự án đã hoàn thiện phần thô và bàn giao cho khoảng 50 khách tiến hành sửa chữa. Dự kiến đầu năm 2018 cho khách vào ở.

Ông Thành cho hay do công ty đang làm thủ tục giám đốc thẩm, kháng án yêu cầu chỉ trả số tiền bà Giang đã đóng cho chủ đầu tư, không trả tiền lãi nên chưa thanh toán hết số tiền cho bà Giang. Công ty không mất khả năng thanh toán.

“Chúng tôi sẽ thuê luật sư làm việc với tòa án, chứng minh khả năng trả nợ của công ty. Chủ trương là làm sao vẫn tồn tại để cố gắng giải quyết giao nhà cho khách hàng đã mua nhà” – ông Thành nói.

Còn nhiều dự án ngưng trệ

Không chỉ dự án PetroVietnam Landmark, tại TP.HCM còn nhiều dự án ngưng trệ, khiến không ít người mua nhà phải điêu đứng.

Như dự án Cao ốc Xanh (Q.9) của Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng số 8 (CIC8) khởi công từ năm 2008 gồm ba block A, B, C.

Đến nay chỉ có block C được bàn giao, hai block 19 tầng còn lại ngưng thi công nhiều năm nay.

Giữa năm 2016, chủ đầu tư tái khởi công, nhưng vừa cất nóc lại tiếp tục “trùm mền”. Chị Nguyễn Nữ Thanh Thảo đã bán nhà và vay 400 triệu đồng để mua căn hộ tại dự án Cao ốc Xanh.

Theo hợp đồng, chủ đầu tư sẽ giao nhà vào tháng 9-2011. Cả nhà năm người ra thuê căn trọ nhỏ, “mơ” ngày nhận căn hộ rộng rãi, thoáng mát.

Nghe thông tin khách hàng dự án PetroVietnam Landmark nộp đơn yêu cầu tòa án mở thủ tục phá sản, chị Thảo cho biết chị và nhóm khách hàng mua nhà dự án Cao ốc Xanh cũng đang tìm hiểu thủ tục pháp lý để “mạnh tay”, buộc chủ đầu tư sớm giao nhà.

“Sáu, bảy năm nghe chủ đầu tư hứa tôi mệt mỏi lắm rồi. Giờ có giải pháp gì để chủ đầu tư nhanh chóng giao nhà hay trả tiền chúng tôi đều làm” – chị Thảo nói.

Trong khi đó năm 2012, anh Trần Thanh Tâm (Q.Bình Thạnh) ký hợp đồng mua căn hộ tại dự án Happy Plaza (H.Bình Chánh) do DN Thanh Tùng làm chủ đầu tư. Lúc đó dự án đã xây phần khung đến tầng 4.

Thời điểm mua, chủ đầu tư dự kiến quý 4-2013 giao nhà và đưa ra chính sách nếu người mua đóng vượt tiến độ sẽ hưởng chiết khấu cao, nên anh đóng 90% giá trị căn hộ.

“Mỗi lần điện lên hỏi thì chủ đầu tư hứa sẽ khởi công giao nhà sớm, nhưng bốn năm rồi chưa xây nổi thêm tầng nào” – anh Tâm nói.

Giải pháp cần thiết

Việc khách hàng nộp đơn yêu cầu tòa án mở thủ tục phá sản đối với chủ đầu tư dù còn hiếm, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng đây là giải pháp cần thiết với các chủ đầu tư chây ì.

Luật sư Lê Cao (Đoàn luật sư TP Đà Nẵng) cho rằng việc mở thủ tục phá sản như với PVC Land có lợi cho các chủ nợ, tránh việc DN âm thầm tẩu tán hết tài sản. Với DN “yếu”, việc xử lý sớm may ra còn thu lại phần nào. Càng để DN tồn tại, lãi suất cộng dồn mỗi ngày, chủ nợ ngày càng thua thiệt.

Luật sư Trần Thái Bình (đoàn luật sư TP.HCM) cũng đồng tình nên tính đến đề nghị cho DN phá sản nếu chây ì kéo dài.

Tuy nhiên, ông Bình nêu ngay cả khi còn tài sản thì thứ tự thanh toán sẽ ưu tiên như sau: chi phí cho thủ tục phá sản, lương của người lao động…

Đặc biệt, nếu như tại dự án PetroVietnam Landmark chủ đầu tư đã bàn giao 10 căn hộ thì khi kê biên tòa nhà phải chừa 10 căn hộ đó ra.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, một cán bộ Sở KH-ĐT TP.HCM cho biết sau khi mở thủ tục phá sản, DN vẫn hoạt động bình thường dưới sự giám sát của quản tài viên.

Sở KH-ĐT sẽ công bố thông tin trên cổng thông tin đăng ký DN quốc gia nếu có yêu cầu của tòa án.

Nhưng với vụ việc mở thủ tục tuyên bố phá sản của PVC Land, hiện Sở KH-ĐT TP.HCM chưa nhận được yêu cầu đăng thông tin của TAND TP.HCM.

Luật sư Võ Xuân Trung (Đoàn luật sư TP.HCM):

Minh bạch để giảm rủi ro cho dân

Để tránh “mắc kẹt” với những dự án chây ì, người mua cần tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án.

Đặc biệt, nên xem dự án đó có thế chấp ngân hàng, có được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng hay không.

Tuy nhiên, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần công bố công khai trên các trang web đầy đủ các dự án thế chấp ngân hàng, dự án được ngân hàng bảo lãnh… để người dân tra cứu, tìm hiểu.

Ngoài ra, các cơ quan thi hành án nên công khai thông tin quyết định kê biên, ngăn chặn giao dịch đối với các dự án dạng này để người dân biết, tránh được rủi ro khi mua nhà.

Cơ hội nào cho PVC Land?

Theo Luật phá sản DN 2014, khi ra quyết định mở thủ tục phá sản, tòa án đồng thời kê biên luôn tài sản của DN để tránh tẩu tán tài sản.

Lúc này, DN còn một “đường sống” là hội nghị các chủ nợ quyết định cho DN thời gian để cơ cấu lại hoạt động, cải thiện tình hình dưới sự giám sát của quản tài viên và thẩm phán.

Nếu trong thời gian này DN phục hồi khả năng thanh toán, trên cơ sở ý kiến của hội nghị các chủ nợ, thẩm phán ra quyết định đình chỉ thủ tục phá sản.

Còn hội nghị các chủ nợ không đồng ý cho DN thời gian khắc phục, tòa sẽ cùng với quản tài viên thanh lý tài sản của DN để trả nợ.

Nguồn: Tuổi trẻ

CONFLICTS OF REGULATION RELATED TO SIGNATURES IN SALE INVOICES BETWEEN THE LAWS AND COMMERCIAL PRACTICES

 “Having signature on the commercial invoice in respect of imported goods” is not a new requirement in the importation and custom clearance procedures. However, this requirement has caused difficulties to importers when they import goods in practice, as there are still a number of discrepancies between the laws of Vietnam and international practices, without any remedy.

From the legal perspective, the requirements of the Ministry of Finance and Vietnamese Customs Authorities are base on Decree 51/2010/ND-CP, which stipulates that invoices must present signatures of the seller, seal of the buyer (if any), and signatures of the buyer. The entities who must comply with Decree 51/2010 are Vietnamese organizations, individuals who are selling goods, providing services in Vietnam’s territory or abroad; organizations, individuals imported goods in the local market regardless of producers or suppliers being Vietnamese or foreign organizations or individuals under Circular 64/2015/TTLT- BTC- BCT- BCA- BQP “With regard to goods sold or stored by entities other than importers, it is required to have invoices and/or documents of the selling entities as prescribed in Decree No. 51/2010/ND-CP.”

From the practical perspective, this regulation embarks a conflict with the common practice of making invoices by European countries in which all invoices are formed, retrieved electronically and without sellers’ signatures and seals in every single invoice. Annually, an automobile manufacturer can sell hundred thousands of products per year, the signing in each invoice is a hand work which makes time-squandering, human resource and increasing expenses. However, in order to complete the import procedure, enterprise must seek for ways to convince the manufacturers to provide their signature on invoices. This step has caused a lot of difficulties to enterprises because it is too hard for the manufacturers to change their goods trading management method contrary to the ordinary method in their home country. As a result, the completion of custom clearance of enterprises is often delayed for months from the scheduled business plan, which causes a lost in term of in business opportunity and cost burden to enterprises. In addition, the fact that the requirement on provision of invoice is still retained which is not caught up with the principle of Article 3.6(b) of Resolution 30c/NQ-CP enhancing the “application of information – telecommunication technology in the process of handling of works of administrative authorities, among administrative authorities and within transactions with organizations and individuals”.

With the understanding of these international practices, World Customs Organization (WCO) recommends its members not to have sellers sign commercial invoices when conducting the customs declaration, in particularly:

RECOMMENDATION OF THE CUSTOMS CO-OPERATION COUNCIL
CONCERNING CUSTOMS REQUIREMENTS
REGARDING COMMERCIAL INVOICES
(16th MAY 1979)

RECOMMENDS that Members of the Council and members of the United Nations Organization or its specialized agencies, and Customs or Economic Unions, should :

  1. refrain from requiring a signature, for Customs purposes, on commercial invoices presented in support of a Goods declaration;[1]

Vietnam Customs authorities has been a member of WCO as of 01 July 1993 and entered into Kyoto Convention on the Simplification and Harmonization of Customs Procedures. After many renovations to adapt WCO’s objectives and policies, Vietnam Customs procedures have been modernized and reduced significantly yet not abrogated the requirements on signatures affixed to invoices due to existing “barriers” in Decree 51.

The main purpose for presentation of commercial invoices in customs procedures is to make a basis for determining customs values of the goods, goods origin and tax amounts imposed on goods at the time of import. In the Internet age, the authenticity of invoices can be checked by various methods. Therefore, we should learn a feasible way of other countries to check manufacturers’ database to conclude the accuracy of total value of goods rather than request them to sign in each of invoices. Customs Authorities can request the manufacture to send the detailed information of imported goods for checking, or confirm the accuracy and completeness of such invoices. From the author’s perspective, by taking advantage of the internet tool, the checking and verifying the accuracy of commercial bills will easier and more efficient.

 Author: Nguyen Thi Chau Thanh – LNT & Partners

 

 

[1] http://www.wcoomd.org/en/about-us/legal-instruments/recommendations/pf_recommendations/pfrecomm45customsrequircommertinvoice.aspx

High hopes for Vietnam’s capital markets in 2017

Vietnam is hoping the combination of a relaxation of foreign investment rules, for, stock exchange growth, a push for state-owned enterprises (SOE) equitisation and a gradual opening of bond markets will help its economy to grow this year. Asialaw spoke to lawyers in the jurisdiction to get a glimpse into the latest changes and expected trends in the capital markets for 2017.

Encouraging foreign investment

One of the major changes to encourage foreign investment in Vietnam is that certain industries including, securities firms, were opened up to 100% foreign holding in 2016.

 
 Le Net

“With the removal on foreign ownership cap at 49%, those needing capital to grow will be able to,” says Le Net, partner at LNT & Partners. “PE [private equity] and M&A interest have been coming from Thailand, Japan, China, Korea and Indonesia,”

 “There are other 18 sectors including transportation, construction and real estate where offshore investors can take a degree of ownership subject to certain conditions,” says Dang The Duc, managing partner at Indochine Counsel. “The increase of foreign ownership will create positive sentiment for the investors, enhancing stock market liquidity and M&A activities in Vietnam, especially for big companies with the aim to increase their market share.”

Growth of stock exchanges

Vietnam’s benchmark VN Index (VNI) has been one of the fastest growing markets in Southeast Asia so far this year. “VNI has gotten a new peak in 2016,” says Duc. “The Ho Chi Minh City Stock Exchange (HOSE) is expected to break into the top five biggest stock markets in the region by 2020, with market capitalisation of 60% of the country’s GDP and average daily trading value at $250 million. However, there were still some garbage stocks which were margin forced to sell in 2016 that were harmful to the quality of stock market.”

Dang The Duc

“Hanoi Stock Exchange (HNX) has developed the action plans for sorting stocks on the unlisted public company market (UPCoM), including selection of the best stocks break down by criteria such as size of the business, production and business situation – financial, situation governance, liquidity, etc., to put on the UPCoM premium list which is aimed towards adoption of open policy for good business groups,” adds Duc.

A merger of the HNX and HOSE, which was first announced in 2012, is expected to be completed by early 2017.

State owned enterprises equitisation

To support the development of the unlisted public company market, the Vietnamese government has put together a series of policies targeting divestment of SOEs associated with registration and listing on the stock market. It is mandatory for an equitised SOE to list the company’s shares on the stock exchange after one year, if it satisfies the listing criteria.

After the equitisation of SOEs, there will be an increased scale of listed enterprises registered for trading in the near future.

The deadline for divestment of state economic groups and state corporations from non-core sectors expired on December 31. “However, just over one-third of total investment capital were completed,” says Duc. “Therefore, the stock market will receive a boost from the country’s efforts to accelerate share sales in SOEs.”

Debt capital markets poised for growth

The trading volume in the Vietnam bond market reached $40.13 billion in the first half of 2016, an increase of 4.7% compared to 2015. Of that, 98% were government bond sales, which amounted to 22% of total GDP and is expected to increase to 40% by 2020. At $5.7 billion in 2015, the corporate bond market in Vietnam is still relatively small. “However, this is expected to grow as Vietnam plans to open its first corporate bond trading platform in early 2017 as it expects a rise in issuances of company debt,” says Duc. “The SSC has been actively implementing the corporate bond scheme to make the local corporate bond market work next year.”

“The bonds market has been nascent,” says Le. “There hasn’t been many corporate bonds since the companies have to be profitable and they need to be able to show investors that they can pay interest. Many newly established companies aren’t ready yet.”

Strengthening regulations

A number of rules have been amended to strengthen regulation around the banking and securities sector. Circular No. 07/2016/TT-BTC of the Ministry of Finance was issued in 2016 to amend 43 of the securities lending restrictions such that securities companies cannot use money and property of the company or the customer to ensure payment obligations for third parties by the securities companies.

“The government will continue restructuring banking sector, owing to the high level of bad debts, to reduce the number of local commercial banks by 2020, but these efforts will make only gradual headway,” says Duc.

The Ministry of Planning and Investment has drafted a banking restructuring plan for the 2016-2020 to:

  • continue reducing non-performing loans sustainably;
  • reduce numbers of illiquid banks;
  • reduce the lending interest rate to 5%; and
  • ensure 70% of commercial banks comply with Basel II, the second of the Basel Committee on Banking Supervision’s recommendations to set minimum capital requirements for financial institutions by 2020.

With the combination of the stock exchanges, opening up of the derivatives and bonds markets and encouragement for foreign investment, the increased availability of products and liquidity for capital markets in the emerging markets of Vietnam pose a world of opportunity for investors, both domestic and abroad.

Source: Asialaw

Khách hàng “ôm hận” vì “bánh vẽ” tiện ích

Để “câu khách”, chủ đầu tư không ngần ngại vẽ ra hàng loạt tiện ích kèm theo tại dự án của mình như trường học, công viên, hồ bơi…. Tuy nhiên, tới khi bàn giao dự án, suốt nhiều năm khách hàng vẫn chỉ nhận được những tiện ích trên… giấy.

15-1642.jpg

Một số khu vực thể dục thể thao, công viên tại khu dân cư Nam Long (Q.9) chưa được quan tâm triển khai hoàn thiện.

Lật kèo, chây ì với tiện ích

Tại chung cư The Easter city (H.Bình Chánh) tranh chấp, kiện tụng liên quan đến việc chủ đầu tư “lật kèo” tiện ích hồ bơi. Theo cư dân, khi bán hàng, nhân viên tư vấn nói rõ chung cư có hồ bơi nhưng đến nay họ nhận nhà vào ở gần một năm, hồ bơi chỉ là khu đất trống.

Cũng liên quan đến hồ bơi, tại dự án chung cư HQC Plaza (H.Bình Chánh, TP.HCM) do CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư, cư dân vẫn chưa hết bức xúc khi biết mình bị lừa. Cư dân cho biết, trước đây khi bán căn hộ, chủ đầu tư vẽ rất nhiều tiện ích như công viên, hồ bơi, sân tập thể thao… lúc nhận nhà, hầu hết các hạng mục đều thi công. Tuy nhiên, vào ở một thời gian, họ “té ngửa” khi phát hiện hồ bơi… không dùng để bơi. Lý do, mới đây chủ đầu tư đã gửi văn bản xin ý kiến cư dân để điều chỉnh cục bộ quy hoạch dự án. Trong đó, Hoàng Quân cho biết sẽ bố trí một hồ cảnh quan ở công viên trung tâm dự án để tăng mỹ quan và điều hòa khí hậu. Đồng nghĩa với việc hồ bơi sẽ chính thức biến thành hồ cảnh quan.

Tại Khu Đô thị Dịch vụ Thương mại Nam Long, P.Tân Thuận Đông, Q.7, TP.HCM do CTCP Nam Long làm chủ đầu tư, dự án đưa vào sử dụng đã hơn 10 năm nhưng đến nay các tiện ích đi kèm như: Trường học, công viên, siêu thị… vẫn chỉ trên giấy.

Một dự án khác của Nam Long dự án Ehome 2, P.Phước Long B, Q.9, trong quy hoạch chi tiết, các khu vực xây dựng công trình tiện ích đều đẹp nhưng thực tế thì trong tình trạng bỏ trống. Theo ghi nhận của Báo Người Tiêu Dùng, hiện nay các căn hộ đã được Nam Long bàn giao cho cư dân nhưng trường học, công viên… vẫn là bãi đất hoang. Sân thể dục thể thao dùng để chứa vật liệu xây dựng. Khu vực công viên, một phần làm lều trại cho công nhân, một phần nuôi cỏ cho bò gặm.

Cần xử lý nghiêm

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners – Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, theo quy định, chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. Như vậy, tại thời điểm bàn giao nhà, các hạng mục hồ bơi, công viên… là công trình hạ tầng xã hội của dự án phát triển nhà ở cũng đã phải hoàn thành. Luật cũng quy định chủ đầu tư thực hiện bàn giao nhà ở cho người sử dụng chỉ sau khi đã hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở và các công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở nêu trong nội dung dự án được phê duyệt vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Lý do của quy định này là xét cho cùng, mục đích cuối cùng của nhà ở là phải ở được, nếu chỉ giao cái nhà, mà hạ tầng xung quanh chưa xong thì cũng đã hạn chế quyền sử dụng của người mua, và chưa đạt được mục tiêu chính của căn nhà là để ở .

Theo Luật sư Trần Thái Bình, trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành các hạng mục hạ tầng xã hội như dự án đã được phê duyệt, chủ đầu tư có thể sẽ phải chịu phạt tiền từ 80-100 triệu đồng do không đầu tư xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật theo dự án đã được phê duyệt.

Nếu chủ đầu tư không hoàn thành các hạng mục công trình công cộng (hạ tầng xã hội), thuộc phần sở hữu chung (được quy định theo Luật Nhà ở) và trong hợp đồng mua bán, thuê mua thì người mua nhà được quyền yêu cầu chủ đầu tư bàn giao theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, bao gồm các hạng mục chưa hoàn thành. Nếu phát sinh thiệt hại, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại phát sinh từ việc chưa hoàn thành, nghiệm thu các công trình hạ tầng xã hội thuộc sở hữu chung của người mua.

Người mua có quyền tố cáo, khiếu nại, khởi kiện các hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở của chủ đầu tư. Theo đó, người mua có thể tố cáo chủ đầu tư vi phạm quy định không đầu tư xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng xã hội và vi phạm các nghĩa vụ bàn giao nhà và nghiệm thu đưa công trình hạ tầng xã hội nêu trên tại Sở Xây dựng cấp tỉnh, thành phố.

Luật sư Trần Thái Bình đưa ra lời khuyên, trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà, người mua cần phải xem xét kỹ các điều khoản về các hạng mục, công trình thuộc phần sở hữu chung, yêu cầu bồi thường thiệt hại, biện pháp chế tài trong trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thành các công trình công cộng. Ngoài ra, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tài liệu quy hoạch, thiết kế dự án được phê duyệt nhằm biết được các công trình công cộng cụ thể mà chủ đầu tư đã cam kết thực hiện và theo dõi tiến độ thực hiện các công trình nêu trên.

(Theo Người tiêu dùng)

DEVELOPMENTS IN ARBITRATION IN VIET NAM

Hôm nay,  7/12/2016, Tiến sĩ Lê Nết  tham dự buổi Hội thảo “Managing International Arbitration with a South East Asian Dimension: A Masterclass for Arbitration” được tổ chức ở Singapore. Tại đây, Tiến sĩ Lê Nết  đại diện cho Trung tâm trọng tài quốc tế Viêt Nam (VIAC) trình bày về “Development in arbitration in Vietnam”.

Dưới đây là bản tóm tắt nội dung phần diễn thuyết của Tiến sĩ Lê Nết bằng tiếng Việt. Bạn đọc click link để theo dõi.

Development-in-arbitration

Luật sửa đổi, bổ sung danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện của Luật đầu tư 2014

Trong Hội thảo “Sự thay đổi của pháp luật đầu tư kinh doanh – AmCham” ngày 30/11/2016 vừa qua, Tiến sĩ Lê Nết đã có bài trình bày rất sinh động về “Luật sửa đổi, bổ sung danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện của Luật đầu tư 2014”. 

Nếu bỏ lỡ cơ hội tham dự buổi hội thảo vừa rồi, bạn đọc hãy click link để xem văn bản tóm tắt  phần trình bày của Tiến sĩ Lê Nết.

Conditional businesses _30112016

10 kỹ năng giải quyết tranh chấp của Trọng tài viên

Ngày hôm qua, Thứ ba (22/11/2016) Tiến sĩ Lê Nết đã có một bài trình bày tuyệt vời tại Hội thảo “Kỹ năng phòng ngừa và giải quyết tranh chấp trong đầu tư quốc tế” do Sở Tư pháp Thành phố phối hợp với Quỹ IRZ (CHLB Đức) tổ chức. Trong phần trình bày của mình, Tiến sĩ Lê Nết  không chỉ chia sẻ những kỹ năng cần thiết của Trọng tài mà còn đưa ra những ví dụ thực tiễn và hết sức gần gũi.

Dành cho các bạn độc giả không có cơ hội tham gia buổi Hội thảo hôm qua, LNT & Partners gửi đến các bạn bản tóm tắt phần trình bày của Tiến sĩ Lê Nết: “10 kỹ năng giải quyết tranh chấp của Trọng tài viên”.

Link: 10 ky nang giai quyet tranh chap cua trong tai vien

Sổ tay Luật sư – Chương 6: Tư vấn lĩnh vực xây dựng

Chương 6 của Sổ tay luật sư trình bày một số vấn đề pháp lý cơ bản liên quan đến việc tư vấn trong lĩnh vực xây dựng, bao gồm (i)  hợp đồng xây dựng, (ii) các rủi ro chính phát sinh trong quá trình xây dựng, (iii) quy định về hợp đồng xây dựng theo luật Việt Nam và theo FIDIC, và (iv) Giá hợp đồng xây dựng, phương thức thanh toán và hồ sơ thanh toán.

Tại chương này, một số quy định của pháp luật đã hết hiệu lực chẳng hạn như Luật Xây dựng 2003, Luật Đấu thầu 2005, Nghị định 48/2010, Nghị định 99/2007 được viện dẫn để đối chiếu với những thay đổi so với các quy định hiện tại, đặc biệt là Nghị định 37/2015 và Thông tư 09/2016 hoặc được viện dẫn để làm rõ lý do cho những thay đổi trong pháp luật hiện tại.

Phương pháp luận chủ yếu được trình bày xuyên suốt tại Chương 6 này là (i) trình bày vấn đề cần đề cập; (ii) phân tích và đánh giá; (iii) đưa ra các kết luận và kiến nghị cần thiết. Tuy nhiên tại một số tiểu mục do tính chất đặc thù, phương pháp luận này sẽ không được trình bày rõ ràng như vậy hoặc được lược bớt những phần không quan trọng.

Để đọc nội dung chi tiết của chương 6, vui lòng click link bên dưới:

Link Chuong 6: Tu van linh vuc xay dung

Luật sư Lê Nết

LNT & Partners

#LNT #vietnam #law

Một số bình luận về 10 án lệ được công bố bởi Hội động Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao

Ngày 06 tháng 04 năm 2016, Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao đã thông qua 06 án lệ và được công bố theo Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06 tháng 4 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao:

  1. Án lệ số 01/2016/AL được xây dựng trên cơ sở Quyết định giám đốc thẩm số 04/2014/HS-GĐT ngày 16/04/2014 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Giết người” (Án Lệ 01);
  2. Án lệ số 02/2016/AL được xây dựng trên cơ sở Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08-7-2010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” (Án Lệ 02);
  3. Án lệ số 03/2016/AL được xây dựng trên cơ sở Quyết định giám đốc thẩm số 208/2013/DS-GĐT ngày 03-5-2013 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Ly hôn” (Án Lệ 03);
  4. Án lệ số 04/2016/AL được xây dựng trên cơ sở Quyết định giám đốc thẩm số 04/2010/QĐ-HĐTP ngày 03-3-2010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” (Án Lệ 04);
  5. Án lệ số 05/2016/AL được xây dựng trên cơ sở Quyết định giám đốc thẩm số 39/2014/DS-GĐT ngày 09-10-2014 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp di sản thừa kế” (Án Lệ 05);
  6. Án lệ số 06/2016/AL được xây dựng trên cơ sở Quyết định giám đốc thẩm số 100/2013/GĐT-DS ngày 12-8-2013 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp thừa kế” (Án Lệ 06);

def

Các án lệ được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17 tháng 10 năm 2016 và được công bố theo Quyết định số 698/QĐ-CA ngày 17 tháng 10 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao:

  1. Án lệ số 07/2016/AL được xây dựng trên cơ sở Quyết định giám đốc thẩm số 126/2013/DS-GĐT ngày 23-9-2013 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp quyền sở hữu, sử dụng nhà” (Án Lệ 07);
  2. Án lệ số 08/2016/AL được xây dựng trên cơ sở Quyết định giám đốc thẩm số 12/2013/KDTM-GĐT ngày 16-5-2013 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án kinh doanh thương mại “Tranh chấp về hợp đồng tín dụng” (Án Lệ 08);
  3. Án lệ số 09/2016/AL được xây dựng trên cơ sở Quyết định giám đốc thẩm số 07/2013/KDTM-GĐT ngày 15-3-2013 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án kinh doanh thương mại “Tranh chấp về hợp đồng mua bán hàng hóa”(Án Lệ 09);
  4. Án lệ số 10/2016/AL được xây dựng trên cơ sở Quyết định giám đốc thẩm số 08/2014/HC-GĐT ngày 19-8-2014 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án hành chính “Khiếu kiện Quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất” (Án Lệ 10).

Để tìm hiểu chi tiết từng án lệ, các bạn độc giả hãy click link bên dưới:

Một số bình luận về 10 án lệ được công bố bởi Hội đồng Thẩm phán Tóa án nhân dân tối cao

GES Scholarship 2016

It has been 6 years that LNT & Partners together with other Law firms to sponsor for GES scholarship. We are honored to support young talents in law field to pursuit their dream of becoming a professional lawyer also empowering the next generations.

The ceremony took place at LNT & Partners’ office, in a friendly and cozy atmosphere. Let’s take a second to see those beautiful moments.

https://goo.gl/YMA9gp

#LNT #GES #Scholarship #annual

IFLR 1000 – Vietnam chapter

“Although Vietnam’s capital market has established more than 20 years ago, the participation of Vietnam-based law firms in the markets, both locally and internationally, is still rare.”

Dr. Net Le, Partner of LNT & Partners, has shared his opinion about current landscape for capital markets and project finance in Vietnam on IFLR 1000, Edition 2017.

If you want to learn more about the structure as well as the future of capital markets and project finance in Vietnam, please click on link below to see full article.

Link: Vietnam capital market & project finance: Its structure and future

Hội thảo “Kỹ năng phòng ngừa và giải quyết tranh chấp trong đầu tư quốc tế”

Tiến sĩ Lê Nết, Công ty luật LNT & Partners, sẽ có buổi trình bày tại Hội thảo “Kỹ năng phòng ngừa và giải quyết tranh chấp trong đầu tư quốc tế” do Sở Tư pháp Thành phố phối hợp với Quỹ IRZ (CHLB Đức) tổ chức vào ngày 21 và 22/11/2016 tại khách sạn Kim Đô, Quận 1. Phần trình bày của Tiến sĩ Lê Nết với nội dung liên quan đến những kỹ năng cần thiết của trọng tài viên bắt đầu vào 14:00 ngày 22/11/2016.

Meeting Hall in Kim Do hotel

Buồi hội thảo diễn ra dưới sự tham dự của các Sở ngành thành phố, các Ban quản lý của Thành phố có liên quan đến các dự án đầu tư có yếu tố nước ngoài, các tổ chức trọng tài thương mại của Việt Nam và các cá nhân, tổ chức có liên quan.

#legal #event

Đánh thuế ngôi nhà thứ 2 dưới góc nhìn chuyên gia

Ý tưởng đánh thuế người sở hữu bất động sản thứ 2 trở lên được đưa ra bàn luận tạo ra nhiều dư luận trái chiều. Báo Người Tiêu Dùng xin đăng tải một số nhận định của các chuyên gia, nhà đầu tư và luật sư về lĩnh vực bất động sản tại TP.HCM.

Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế

Định hướng này đưa ra hạn chế đầu tư và đầu cơ, kìm hãm sở hữu cá nhân, sở hữu nhiều bất động sản chờ thời để bán. Đồng thời, giúp nhiều người dân có nhu cầu mua nhà có cơ hội tiếp cận thị trường mà không cần thông qua các khâu trung gian, giúp quỹ nhà ở nới rộng, nhiều sự lựa chọn hơn cho khách hàng.

Tuy nhiên, Bộ Tài chính nên lưu ý một số vấn đề, phải quy định chặt để phân biệt đâu là người mua để đầu cơ và đâu là mua để sử dụng. Việc đánh thuế căn nhà thứ 2 cũng ảnh hưởng tới tâm lý người dân và khó có sự công bằng giữa người dân. Ví dụ, một gia đình sống trong biệt thự 10 tỷ đồng thì không bị đánh thuế. Còn một gia đình khác, có căn nhà chỉ 2 tỷ đồng muốn mua thêm một căn có giá 2 tỷ đồng nữa thì sẽ phải đóng thuế trong khi 2 căn nhà này chưa bằng giá trị căn biệt thự 10 tỷ đồng.

Định hướng này có thể khiến sức mua sẽ giảm, thậm chí có thể đóng băng. Ngoài ra, giá bất động sản đang rất cao nếu đánh thuế, những nhà đầu cơ có khả năng sẽ cộng thêm thuế vào để bán. Lúc đó, giá căn hộ lại bị đẩy cao hơn, khiến giấc mơ có một ngôi nhà của đối tượng chưa có nhà trở nên xa vời.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động Việt An Hòa

Việc tính thuế căn nhà thứ 2 mà Bộ Tài chính dự kiến áp dụng để hạn chế việc sở hữu quá nhiều bất động sản không mang tính khả dụng.

Nhà nước cần tính đến yếu tố thu nhập từ khai thác bất động sản là cơ sở tính thuế. Thuế nên tính trên cơ sở thặng dư từ việc khai thác bất động sản.

Quy định cũng cần quan tâm đến tính khả thi khi thực hiện. Trong đó, có thể lưu ý đến diện tích hợp lý. Việc sở hữu căn nhà thứ 2 nên kèm thêm diện tích bình quân đầu người vì có nhiều trường hợp nhà đông người mà chỉ có căn nhà nhỏ nay mua thêm căn nhà nhỏ nữa để ở mà bị đánh thuế thì nên xem xét. Ví dụ một gia đình 5 người ở nhà 40 m2, nên mua thêm 1 căn 30 m2 nữa thì nên đánh thuế không?

Do hệ thống các bất động sản chưa được nhà nước quản lý nên việc kê khai đóng thuế để biết xem người đó có bao nhiêu nhà cũng khó. Vì vậy nên đơn giản hóa bằng tính tự nguyện như khi khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản, nghĩa là tự kê khai tự chịu trách nhiệm. Bất động sản pháp lý nào nộp thuế. Hiện có 3 hình thức pháp lý như nhà chủ quyền, nhà không chủ quyền, hợp đồng mua bán. Nên tính thuế đối với nhà có chủ quyền là hợp lý.

home

(Ảnh minh họa)

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners – Đoàn luật sư TP.HCM

Mục tiêu thứ nhất của chính sách này nhằm giảm đầu tư vào bất động sản của những người có khả năng. Điều này làm sẽ làm giảm vào nhu cầu phát triển nhà ở và hy vọng là giá bất động sản sẽ giảm, tạo khả năng sở hữu “căn nhà thứ nhất” cao hơn cho đối tượng chưa có nhà. Mục tiêu thứ hai là tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Đối với mục tiêu thứ nhất, chính sách này có chắc sẽ bình ổn thị trường bất động sản, làm giảm giá bất động sản và qua đó tạo cho tầng lớp thu nhập thấp có nhà ở cao hơn? Đó chỉ là hy vọng, bởi sẽ không chắc giá bất động sản sẽ giảm vì chính sách này. Giá bất động sản cao hiện nay là do “chi phí đầu vào” quá cao rồi (chi phí đền bù giải tỏa, tiền sử dụng đất phải nộp, chi phí đầu tư xây dựng…), nếu muốn giảm, chỉ có thể giảm “chi phí đầu vào”. Trong khi đó, việc đánh thuế căn nhà thứ 2, vô hình trung làm gia tăng chi phí đầu vào đối với bất động sản. Người không đủ khả năng mua nhà lại càng không đủ khả năng.

Chính sách này là cần thiết, nhưng áp dụng khi nào, cho đối tượng nào cho đúng, cần phải nghiên cứu thấu đáo và ảnh hưởng xã hội. Bởi vì nếu không có sự nghiên cứu thấu đáo, không những không giảm những khiếm khuyết của thị trường bất động sản hiện nay, mà còn làm gia tăng áp lực, giá nhà cao hơn, giá thuê nhà cao hơn, và thị trường càng áp lực hơn, nhu cầu về nhà ở của một tầng lớp nhân dân thu nhập chưa cao sẽ xa vời hơn. Và như vậy, theo tôi, hiện nay chính sách này chưa phù hợp. Trước hết, như đã nói, nhà nước cần nghiên cứu biện pháp để tăng khả năng có chỗ ở, nhà ở cho tầng lớp thu nhập thấp trước tiên, tầng lớp có nhu cầu “căn nhà thứ nhất”, thì thị trường bất động sản cũng sẽ ổn định lắm rồi.

Ông Phan Công Chánh, Chủ tịch Hội đồng Quản trị CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh

Đánh thuế bất động sản thứ 2 trở đi là một xu thế phù hợp với hướng đi của quốc tế nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, giúp thị trường phát triển minh bạch và bền vững. Chính sách đánh thuế bất động sản ở các nước khác sẽ càng tăng nếu giá trị bất động sản càng lớn. Tức là đánh thuế người giàu.

Việc áp dụng đề án đánh thuế bất động sản sẽ có tính hai mặt. Một mặt, thúc đẩy tính minh bạch của thị trường bất động sản, chống đầu cơ, tạo thêm cơ hội cho những người sở hữu nhà lần đầu, hạn chế vấn đề đứng tên hộ bất động sản. Mặt khác, chắc chắn trong giai đoạn đầu áp dụng sẽ có nhiều vấn đề phát sinh, cần nghiên cứu, khảo sát kỹ lưỡng trước khi áp dụng. Ví dụ: Mức thuế suất vừa phải, có lộ trình phù hợp với hiện tại.

Các nhà đầu tư bất động sản cá nhân sẽ đón nhận chính sách thuế này với một sự dè dặt, thận trọng và chắc chắn chính sách thuế này sẽ có tác động mạnh đến nhóm này.

Cụ thể đối với nhóm các nhà đầu tư cá nhân mua đầu cơ để cho thuê hoặc mua đi bán lại sẽ thận trọng hơn trong việc tính toán về doanh thu, chi phí và lợi nhuận khi đầu tư cũng như thời gian nắm giữ bất động sản. Vì chắc chắn lợi nhuận sẽ giảm đi nếu thuế tăng thêm. Nhưng tính thận trọng này sẽ giúp cho thị trường bất động sản lành mạnh và phát triển bền vững hơn.

Tính thuế nhà thứ hai: Nhiều nhà lo ít hơn không nhà?

Việc thu thuế từ nhà thứ hai trở lên, theo đánh giá của giới kinh doanh bất động sản là không thể kéo giảm giá nhà mà chỉ khiến cho cơ hội muốn có nhà ở của người dân càng trở nên khó khăn hơn.

Ông Huỳnh Quang Hải, Thứ trưởng Bộ Tài chính, cho biết Bộ Tài chính đã giao Vụ Chính sách thuế nghiên cứu thuế tài sản sẽ tính toán việc đánh thuế với nhà, nhất là những nhà thứ 2 trở lên.

Theo ông Hải, trong năm 2017 có lẽ chưa thể đánh thuế này. Tuy nhiên, tương lai chắc chắn sẽ phải thu vì không chỉ ngân sách khó khăn mà các nước đã tính thuế này từ rất lâu rồi.

Phương án 1: Chỉ thu đối với nhà thứ hai trở lên theo thuế tuyệt đối. Nhà dưới hai tầng không thu thuế, nhà từ hai tầng trở lên có mức thu là 2.000 đồng/m2/năm. Nhà cấp 3 và chung cư thu 1.000-4.000 đồng/m2/năm.

Phương án 2: Thu theo giá trị nhà, phần giá trị trên 1 tỷ đồng mới chịu thuế 0,03%.

Phương án 3: Thu thuế phần diện tích nhà trên 200 m2. Nhà cấp 4 không thu thuế, còn nhà hai tầng trở lên thì thu 2.000-4.000 đồng/m2/năm. Với nhà chung cư thì thu từ 1.000-3.000 đồng/m2/năm tùy loại nhà.

Nhiều chuyên gia cho rằng cần phải triển khai loại thuế này không chỉ vì tận thu ngân sách mà vì nhiều nước đã làm và nó sẽ ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà đất, kéo giảm giá nhà để người có thu nhập thấp có cơ hội mua nhà.

Theo chuyên gia Ngô Hạnh: Nước Anh vừa áp thuế tài sản phụ trội lên bất động sản thứ hai kể từ ngày 1/4/2016. Cụ thể, với những bất động sản thứ hai có giá trên 40.000 bảng, người mua phải đóng thêm 3% so với mức thuế thông thường. Nhà có giá trên 1,5 triệu bảng, mức thuế lên tới 15%.

Theo quy định của Anh, bất động sản thứ hai là bất cứ tài sản nào ngoài bất động sản đầu tiên (nhà chính để ở) dù với mục đích là nhà nghỉ dưỡng, đầu tư hay mua giúp người thân.

Cha mẹ muốn mua nhà cho con cái cũng sẽ bị đánh thuế, trừ khi chỉ hỗ trợ một phần – tức đồng sở hữu. Nhưng nếu bán nhà cũ trong vòng 36 tháng sau khi mua nhà thứ hai, người mua sẽ được hoàn trả thuế.

Tại Singapore, thuế tài sản phụ trội được áp rất cao trên bất động sản thứ hai, lên đến 7% trên giá mua nhà và 10% đối với bất động sản thứ ba, áp dụng từ năm 2013.

Chính sách thuế mới nhằm ngăn chặn nạn đầu cơ và ổn định giá nhà ở, đặc biệt là cho các dự án nhà ở công.

Nhưng trái ngược với lý thuyết trên chính người chưa có nhà mới tỏ ra lo lắng vì thuế luôn có hệ lụy là kéo vật chủ tăng giá.

Còn người mua bán nhà theo kiểu được giá thì bán, thường vốn tỏ ra bình thường: “Chúng tôi chỉ “ôm” vài căn nhà, thời gian không thể kéo dài do đó thuế này không ảnh hưởng nhiều với người mua bán. Chỉ người chủ thật sự có nhiều nhà để dưỡng già hoặc để dành cho con cháu mới ảnh hưởng đáng kể bởi thuế này. Nói thuế này đánh vào giới đầu cơ là không chính xác vì bất động sản không khan hiếm, nguồn cung dồi dào, ai cũng muốn “xả hàng”, ôm nhiều cho thua lỗ sao?”.

Nói chung người dân đã chịu nhiều loại thuế, việc mua bán nhà cũng phải đóng thuế việc thu thuế từ nhà thứ hai trở lên, theo đánh giá của giới kinh doanh bất động sản là không thể kéo giảm giá nhà khiến cho cơ hội muốn có nhà ở của người dân càng trở nên khó khăn hơn.

Nên chăng Bộ Tài chính nghiên cứu, cân nhắc vấn đề nhiều mặt để có chính sách phù hợp.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất không đánh thuế nhà cấp 4, nhà dưới 1 tỷ đồng sau khi có thông tin Bộ Tài chính đang nghiên cứu thuế tài sản, theo đó sẽ tính toán đánh thuế với nhà, nhất là những nhà thứ 2 trở lên. Thừa nhận sắc thuế này sẽ góp phần giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, phòng chống đầu cơ, tạo thêm cơ hội cho người có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở và tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước… nhưng theo HoREA, không nên thu thuế này đối với nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại có giá trị dưới 1 tỷ đồng, nhà cấp 4 trở xuống.

Ngoài ra, các hộ gia đình dù đã có một căn nhà nhưng đang ở chật (đối với TP.HCM dưới mức bình quân 10 m2 /người) nay mua thêm nhà thứ 2, thứ 3… nhưng tổng diện tích các căn hộ nhỏ này cũng chỉ dưới 200 m2 cũng không nên thu thuế. Và trong giai đoạn đầu nên áp dụng mức thuế suất vừa phải, phù hợp với sức dân.

Hiệp hội cũng kiến nghị cần hoàn thành nhanh việc cấp sổ đỏ cho các bất động sản đồng thời hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu quốc gia, trong đó có cơ sở dữ liệu nhà ở quốc gia, liên thông các ngành, các tỉnh và được cập nhật theo thời gian thực, nhất là phải hoàn thành cấp thẻ căn cước công dân, xác định mã số định danh cá nhân, để biết rõ người đang sở hữu nhà ở.

Đến nay chưa biết thời điểm nào sẽ áp dụng tuy nhiên dư luận khá xôn xao trước thông tin này do hiện nay đã có khá nhiều khoản thu liên quan đến nhà, đất như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản, thuế phi nông nghiệp… Chưa kể tuy các chuyên gia có nêu nhiều nước đã thu thuế nhà nhưng chưa tham chiếu đầy đủ các phúc lợi xã hội mà họ thụ hưởng so với thuế phải đóng.

Khang Hoàng

(Theo Vũ Sơn – Báo Người Tiêu Dùng) 

Our Managing Partner at “Law Insight” event, University of Economics and Law (UEL)

Mr. Bui Ngoc Hong, Managing Partner at LNT & Partners came to University of Economics and Law to give a speech at the “Law Insight” event on November 05, 2016.

His sharing was regarding career overview in legal industry and helpful advices for young people who are pursuing their own dreams to be a lawyer.

One of his sayings which was also a message to the audiences: “Being “green” always to learn new things.”

14947508_1252244714796510_774808444277213032_n

A memorable photo

https://goo.gl/g3QOKX

#LNT #CSR #Speech #MP #Legal #Vietnam

LNT & Partners donated to people in the middle of Vietnam

We are happy to accomplish a donation at Tuoi Tre news’ headquarter this morning. With Tuoi Tre’s support, the donation would be transferred directly to help people who are struggling against a very terrible flood in the middle of Vietnam at this moment.

Processed with VSCO with f2 preset

LNT & Partners’ head of HR (right side)

Hopefully this natural disaster shall end soon.

Thank you so much to all contributors for your kind hearts.

ĐỐI TƯỢNG BẢO HỘ SÁNG CHẾ MỚI THEO TPP VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG DƯỢC PHẨM TẠI VIỆT NAM

Tóm lược

Pháp luật sở hữu trí tuệ, bên cạnh vai trò là ngành luật bảo vệ quyền tài sản của các chủ thể, còn đóng vai trò quan trọng đối với sự tiến bộ về khoa học công nghệ của mỗi quốc gia, do đó, bất kỳ sự thay đổi nào trong pháp luật về sở hữu trí tuệ đều có thể dẫn đến những tác động mạnh mẽ đến tiến trình phát triển của nền kinh tế. Trong bối cảnh các cam kết về bảo hộ sáng chế ở mức độ cao trong Hiệp định TPP có khả năng sẽ được thi hành, Việt Nam cần chuẩn bị những biện pháp nhằm giảm thiểu những tác động tiêu cực đến ngành công nghiệp dược phẩm trong nước. Bản tham luận này đề cập đến những khó khăn và thách thức mà ngành công nghiệp dược phẩm sẽ phải đối mặt khi Việt Nam mở rộng đối tượng bảo hộ sáng chế theo cam kết trong TPP, cụ thể là thực hiện bảo hộ cách sử dụng, phương pháp sử dụng hoặc quy trình sử dụng mới của một sản phẩm đã biết. Trên cơ sở làm rõ những tác động của những đối tượng này đến thị trường dược phẩm, bao gồm trở ngại trong việc sản xuất thuốc gốc, giá thuốc tăng cao, khả năng tiếp cận thuốc của cộng đồng bị hạn chế, bản tham luận đã đề ra một số giải pháp về mặt chính sách cũng như về mặt kinh tế và khoa học nhằm hạn chế phần nào những tác động thiếu tích cực mà việc bảo hộ các đối tượng sáng chế mới có thể mang lại cho ngành công nghiệp dược phẩm tại Việt Nam

Dẫn nhập

Hiệp định đối tác chiến lược xuyên Thái Bình Dương (gọi tắt là Hiệp đinh TPP) đã được Bộ trưởng các nước tham gia đàm phán ký kết vào đầu năm nay. Mặc dù đến thời điểm hiện tại, các nước thành viên vẫn đang trong giai đoạn thực hiện các thủ tục pháp lý nội bộ để phê chuẩn Hiệp định. Tuy nhiên, Việt Nam với tư cách là một bên tham gia đàm phán và ký kết Hiệp định, nhiều khả năng sẽ phải thực hiện các cam kết được ghi nhận trong Hiệp đinh, trong đó có các cam kết liên quan đến vấn đề sở hữu trí tuệ.

Quá trình đàm phán Hiệp định TPP đã diễn ra không hề suôn sẻ khi các bên tham gia đàm phán phải nỗ lực trung hoà những lợi ích đối lập. Chương 18 của bản dự thảo Hiệp định TPP, đề cập đến vấn đề sở hữu trí tuệ, bao gồm các vấn đề về sáng chế, chỉ dẫn địa lý, thực thi quyền,… đã gây ra những tranh luận gay gắt giữa nhóm các nước có nền kinh tế phát triển và nhóm các nền kinh tế đang phát triển trong số 12 nước tham gia đàm phán TPP. Tuy nhiên, để có thể đạt được một thoả thuận chung, hài hòa lợi ích của tất cả các bên, mỗi quốc gia thành viên đều phải có những nhượng bộ trong một số lĩnh vực nhất định.

Đối với Việt Nam, có cơ sở để nhận định rằng, những thoả thuận được ghi nhận tại Chương Sở hữu trí tuệ của TPP là sự đánh đổi lớn của Việt Nam để đạt được các lợi ích quan trọng khác về thương mại và đầu tư. Theo đó, Việt Nam đã chấp nhận những điều kiện bảo hộ về sở hữu trí tuệ cao hơn rất nhiều so với mức độ mà Việt Nam đang thực hiện. Đặc biệt là mức độ bảo hộ cực kỳ cao đối với sáng chế, thể hiện rõ nét qua các điều khoản mở rộng phạm vi đối tượng được bảo hộ, được dự đoán sẽ là thách thức cho nền công nghiệp dược phẩm, một ngành công nghiệp non trẻ và nhạy cảm của Việt Nam.

Bản tham luận này, sau đây sẽ phân tích những tác động, đồng thời cũng là những khó khăn mà ngành công nghiệp dược phẩm của Việt Nam sẽ phải đối mặt trong tương lai khi một số đối tượng mới được bảo hộ theo cam kết trong TPP. Qua đó, đề xuất một số biện pháp khắc phục phù hợp với các cam kết quốc tế cũng như điều kiện và khả năng thực tế của Việt Nam.

intellectual-property

Đối tượng bảo hộ sáng chế mới theo cam kết tại Hiệp định TPP

Chương 18 của Hiệp định TPP về sở hữu trí tuệ thiết lập một cơ chế bảo hộ mới, được đánh giá là cao hơn nhiều so với mức độ bảo hộ hiện tại được ghi nhận tại Hiệp định về các khía cạnh thương mại của quyền Sở hữu trí tuệ (Hiệp định TRIPS) cũng như Luật Sở hữu trí tuệ mà Việt Nam đang áp dụng. Cụ thể, Chương 18 Hiệp định TPP về sở hữu trí tuệ ghi nhận các thỏa thuận chung của các quốc gia trong lĩnh vực bảo hộ sáng chế, bao gồm các điều khoản về phạm vi các đối tượng được bảo hộ, điều chỉnh thời hạn của bằng độc quyền sáng chế, bảo vệ dữ liệu thử nghiệm,… Trong số các điều khoản tại Chương này, điều khoản ghi nhận sự mở rộng về phạm vi đối tượng được bảo hộ sáng chế được nhận định sẽ có tác động mạnh mẽ đến hệ thống bảo hộ sáng chế của Việt Nam.

Cụ thể, liên quan đến phạm vi các đối tượng được bảo hộ sáng chế, Điều 18.37.2 Hiệp định TPP quy định như sau:

Điều 18.37: Đối tượng được bảo hộ sáng chế.

  1. Theo khoản 3 và 4 và phù hợp với khoản 1, mỗi Bên khẳng định rằng bằng sáng chế có thể được cấp cho các sáng chế yêu cầu bảo hộ một trong các yếu tố sau: cách sử dụng mới của một sản phẩm đã biết, phương pháp sử dụng mới của một sản phẩm đã biết, hoặc quy trình sử dụng mới của một sản phẩm đã biết.Một Bên có thể hạn chế các quy trình sử dụng mới đó với những đối tượng không đòi hỏi việc sử dụng sản phẩm theo quy trình như vậy.”

Theo quy định của TRIPS và Luật Sở hữu trí tuệ Việt Nam, sáng chế là giải pháp kỹ thuật dưới dạng sản phẩm hoặc quy trình nhằm giải quyết một vấn đề kỹ thuật xác định. Để được bảo hộ là sáng chế, một sản phẩm hoặc quy trình phải đáp ứng yêu cầu về tính mới, tính sáng tạo và có khả năng áp dụng công nghiệp.[1] Theo đó, các đối tượng như cách sử dụng mới của một sản phẩm đã biết, phương pháp sử dụng mới của một sản phẩm đã biết, hoặc quy trình sử dụng mới của một sản phẩm đã biết không thể được bảo hộ là sáng chế do bản thân chúng, một cách độc lập, không phải là sản phẩm hay quy trình, hoặc nếu có, cũng không có đủ tính mới hay đủ trình độ sáng tạo.[2]

Tuy nhiên, trong trường hợp Hiệp định TPP được thông qua và vận hành, Việt Nam nhiều khả năng sẽ thực hiện bảo hộ đối với các đối tượng mới này. Điều này được đánh giá sẽ tạo ra sự tác động mạnh mẽ đối với thị trường dược phẩm tại Việt Nam.

Tác động của việc bảo hộ các đối tượng mới đến thị trường dược phẩm tại Việt Nam

Đối với ngành công nghiệp sản xuất thuốc gốc (thuốc generic), thuốc tương tự sinh học (thuốc biosimilar):

Khi một loại thuốc mới được nghiên cứu thành công và được cấp phép lưu hành, được gọi là biệt dược gốc (thuốc brand name) được cấp bằng sáng chế, chủ sở hữu bằng sáng chế của biệt dược gốc đó có độc quyền trong việc sản xuất biệt dược đó. Thông thường, để có thể sản xuất một biệt dược đang được bảo hộ, các doanh nghiệp sản xuất dược phẩm sẽ phải trả phí chuyển quyền sử dụng sáng chế (phí license) cho chủ sở hữu bằng độc quyền sáng chế của biệt dược đó. Trong hầu hết các trường hợp, phí chuyển quyền sử dụng sáng chế do các bên thỏa thuân, vì vậy, khoản phí này thường được chủ sở hữu ấn định ở mức rất cao. Tại Việt Nam, một nước đang phát triển với trình độ khoa học và tiềm lực kinh tế còn hạn chế, các công ty dược phẩm muốn sản xuất biệt dược thường phải chờ đến khi văn bằng bảo hộ sáng chế cấp cho biệt dược hết thời hạn để tiến hành sản xuất theo công thức của biệt dược đó. Sản phẩm của quá trình sản xuất này được gọi là thuốc gốc. Theo đó, thuốc gốc là thuốc có tính tương đương sinh học với biệt dược, chứa cùng lượng dược chất, sử dụng trong cùng điều kiện sinh khả dụng, tức là có tốc độ hấp thu vào cơ thể giống như biệt dược.[3]

Tương tự như vậy, chủ sở hữu của bằng độc quyền sáng chế đối với các loại thuốc có nguồn gốc sinh học (còn được gọi là các chế phẩm sinh học bao gồm các hormone tái tổ hợp, các chế phẩm máu, kháng thể đơn dòng, vắc xin tái tổ hợp và các sản phẩm ứng dụng công nghệ gen khác) cũng sẽ được cấp độc quyền sản xuất trong một khoảng thời gian nhất định. Khi hết thời hạn này, các doanh nghiệp sản xuất thuốc dù không được chủ sở hữu cho phép cũng có quyền sản xuất và đưa ra thị trường các sản phẩm thay thế có cùng bản chất và cùng chỉ định điều trị, tuy nhiên, với các điều kiện ngặt nghèo hơn so với thuốc gốc. Cụ thể, để có thể được lưu hành trên thị trường, thuốc generic chỉ cần chứng minh tính tương tự bào chế, tính tương đương sinh học, trong khi thuốc tương tự sinh học phải có dữ liệu thử nghiệm lâm sàng và tiền lâm sàng độc lập mà không được sử dụng dữ liệu thử nghiệm của chế phẩm sinh học đã được bảo hộ trước đó như đối với thuốc gốc. Các loại thuốc được sản xuất theo phương thức này được gọi là các thuốc tương tự sinh học (thuốc biosimilar).

Theo các quy định hiện tại của Hiệp định TRIPS cũng như các quy định của pháp luật sở hữu trí tuệ Việt Nam, đối với mỗi sáng chế, bằng độc quyền sáng chế có hiệu lực trong vòng 20 năm kể từ ngày nộp đơn yêu cầu bảo hộ. Kết thúc thời hạn này, các doanh nghiệp sản xuất thuốc có quyền sản xuất thuốc gốc hoặc thuốc tương tự sinh học mà không phải trả phí chuyển quyền sử dụng sáng chế. Tuy nhiên, với nội dung cam kết tại Điều 18.37.2 của Hiệp định TPP, chủ sở hữu bằng độc quyền sáng chế, cụ thể là một số doanh nghiệp sản xuất dược phẩm, có thể kéo dài thời hạn 20 năm độc quyền lên gấp nhiều lần bằng phương thức có tên gọi là “evergreening”.

Có nhiều định nghĩa khác nhau về thuật ngữ “evergreening”, tuy nhiên, có thể hiểu “evergreening” là phương thức được chủ sở hữu sử dụng để kéo dài thời gian được bảo hộ độc quyền sáng chế nhờ việc tạo ra một thay đổi nhỏ đối với sáng chế mà thậm chí không làm tăng thêm giá trị sử dụng của sáng chế đó.[4] Ví dụ, trong trường hợp muốn kéo dài thời hạn bảo hộ sáng chế của một sản phẩm thuốc biệt dược, khi sắp hết thời hạn bảo hộ, chủ sở hữu tiếp tục nộp đơn yêu cầu bảo hộ cho một công dụng mới của loại thuốc đó, một dạng bào chế mới, hoặc một một cách sử dụng mới. Đối với dược phẩm, ngay cả người không có chuyên môn trong lĩnh vực này cũng biết rằng, một loại thuốc hoàn toàn có thể có nhiều công dụng, nhiều dạng bào chế, và nhiều cách sử dụng khác nhau.

Như vậy, quy định tại Điều 18.37.2 Hiệp định TPP rõ ràng đã tạo điều kiện vô cùng thuận lợi cho chủ sở hữu sáng chế nói chung, đặc biệt là chủ sở hữu sáng chế dược phẩm thực hiện phương thức “evergreening”. Bằng cách tạo ra những thay đổi nhỏ đối với loại thuốc đã được bảo hộ (ví dụ sản xuất thuốc dạng nước thay vì dạng viên cứng như trước đây hoặc sử dụng bằng đường uống thay vì đường tiêm,…) từ đó thời hạn bảo hộ độc quyền đối với một loại thuốc có thể bị kéo dài thêm nhiều lần so với thời hạn 20 năm ban đầu.

Như một hệ quả tất yếu của việc thời hạn bảo hộ bị kéo dài thêm nhiều lần, không có bất kỳ một doanh nghiệp dược phẩm nào được quyền sản xuất thuốc gốc nếu sáng chế được bổ sung thêm một công dụng, một dạng bào chế mới hoặc một cách dùng mới vào thời điểm nó gần hết thời hạn bảo hộ, các doanh nghiệp sản xuất thuốc gốc sẽ phải chờ một khoảng thời gian dài gấp nhiều lần 20 năm, mới có thể sản xuất thuốc gốc. Do đó, nếu TPP được vận hành, quy định tạo điều kiện cho phương thức kéo dài thời hạn bảo hộ tại Điều 18.37.2 sẽ được Việt Nam nội luật hóa, ngành công nghiệp sản xuất thuốc gốc và thuốc tương tự sinh học, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong ngành công nghiệp sản xuất dược phẩm của Việt Nam, sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

  • Đối với giá thuốc và quyền tiếp cận thuốc của người dân Việt Nam.

Từ trước đến nay, dược phẩm luôn được xem là sản phẩm thiết yếu và nhạy cảm, ảnh hưởng đến lợi ích công cộng và tính mạng, sức khỏe con người và chất lượng cuộc sống. Thuốc gốc, do không phải bao gồm chi phí nghiên cứu và phát triển cũng như phí chuyển quyền sử dụng sáng chế, thường có giá thành rẻ hơn rất nhiều so với thuốc biệt dược. Vì vậy, thuốc gốc trở thành lựa chọn của rất nhiều bệnh nhân, đặc biệt là tại Việt Nam, đất nước có thu nhập bình quân đầu người ở mức thấp so với nhiều quốc gia trong khu vực cũng như trên thế giới.

Chấp nhận bảo hộ các đối tượng tại Điều 18.37.2 Hiệp định TPP đồng nghĩa với việc chấp nhận rằng thời gian bảo hộ độc quyền sáng chế đối với dược phẩm rất có thể sẽ tăng lên gấp nhiều lần bằng phương thức “evergreening”. Khi thời hạn bảo hộ sáng chế bị kéo dài thêm, các doanh ngiệp dược phẩm không thể sản xuất thuốc gốc để cung cấp cho nhu cầu phòng và chữa bệnh của cộng đồng. Chưa kể đến các lợi ích về kinh tế mà ngành sản xuất thuốc gốc bị thiệt hại, hệ quả ngay trước mắt là người dân và các bệnh nhân không còn sự lựa chọn nào khác ngoài việc trả một mức giá rất cao cho sản phẩm thuốc được bảo hộ sáng chế để bảo vệ sức khỏe và tính mạng của mình. Rõ ràng, các quy định về bảo hộ sáng chế trong TPP đã hạn chế đáng kể quyền tiếp cận thuốc của người dân đặc biệt là những bệnh nhân nghèo tại Việt Nam.

Một số đề xuất khắc phục những khó khăn của Việt Nam khi thực hiện bảo hộ các đối tượng mới

Đã từ lâu, trên cơ sở phù hợp với khả năng kinh tế và tiềm lực phát triển khoa học công nghệ của mình, các quốc gia luôn tìm kiếm một chính sách phù hợp nhằm cân bằng giữa việc bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ và quyền tiếp cận thuốc của cộng đồng. Bằng Tuyên bố Doha 2001 về Hiệp định TRIPS và sức khỏe cộng đồng, tất cả các thành viên WTO, trong đó có các nước TPP đã ghi nhận tầm quan trọng, sự cần thiết và phù hợp đạo đức của việc áp dụng linh hoạt các quy định của TRIPS nhằm bảo vệ sức khỏe cộng đồng.

Trong quá trình đàm phán Hiệp định TPP, đoàn đàm phán chương sở hữu trí tuệ của Việt Nam đã bày tỏ quan điểm không chấp thuận các đề xuất liên quan đến việc tăng cường mức độ bảo hộ sáng chế. Trong Bản khuyến nghị chính sách của cộng đồng Doanh nghiệp Việt Nam về phương án đàm phán Chương sở hữu trí tuệ cũng như Thư kiến nghị về đàm phán Chương sở hữu trí tuệ của Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI), các doanh nghiệp, hợp tác xã, nhóm bệnh nhân,… trên toàn quốc đã đề nghị đoàn đàm phán cần kịch liệt bác bỏ những đề xuất tăng cường bảo hộ sáng chế, đặc biệt là các quy định mở rộng phạm vi đối tượng bảo hộ sáng chế như cách sử dụng mới của một sản phẩm đã biết, phương pháp sử dụng mới của một sản phẩm đã biết, hoặc quy trình sử dụng mới của một sản phẩm đã biết[5]. Tuy nhiên, như đã nói, các quy định trong Chương Sở hữu trí tuệ trong Hiệp định TPP là sự đánh đổi của Việt Nam để đạt được những lợi ích kinh tế và chính trị cấp bách trong các lĩnh vực thương mại và đầu tư.

Quy định tại Điều 18.37.2 Hiệp định TPP, vốn được dự đoán là sẽ tạo điều kiện cho việc thực hiện “evergreening” đối với sáng chế, là điểm mới trọng tâm của việc bảo hộ sáng chế theo TPP so với pháp luật hiện hành của Việt Nam. Trên thế giới, nhiều nước bao gồm Ấn Độ và Philipines coi “evergreening” là một biểu hiện của việc lạm dụng quyền sở hữu trí tuệ và đã có những biên pháp hết sức quyết liệt để cấm hành vi này.[6] Vì vậy, trên cơ sở phù hợp với các cam kết trong TPP và vận dụng linh hoạt các điều khoản tùy nghi của Hiệp định TRIPS cũng như tinh thần của Tuyên bố Doha, Việt Nam cũng cần áp dụng một số biện pháp để bảo vệ sức khỏe cộng đồng và ngăn chặn việc lạm dụng quyền sở hữu trí tuệ đặc biệt trong vấn đề bảo hộ sáng chế đối với dược phẩm.

  • Nới lỏng những điều kiện về chuyển giao quyền sử dụng sáng chế bắt buộc trong lĩnh vực dược phẩm.

Bắt buộc chuyển giao quyền sử dụng sáng chế, hay còn được gọi là li-xăng không tự nguyện sáng chế, là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép một bên không phải là chủ sở hữu sáng chế được phép sử dụng sáng chế đó mà không cần có sự đồng ý của chủ sở hữu sáng chế. Hiệp định TPP cho phép các bên có quyền đặt ra ngoại lệ đối với độc quyền được cấp cho chủ sở hữu sáng chế, cụ thể, Điều 18.40 Hiệp định TPP quy định:

Điều 18.40: Ngoại lệ

Mỗi Bên có thể thiết lập một số ngoại lệ đối với độc quyền cấp cho chủ sở hữu sáng chế, với điều kiện các ngoại lệ đó không xung đột quá mức với việc khai thác bình thường sáng chế và không gây phương hại một cách bất hợp lý đến lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu bằng sáng chế, có tính đến lợi ích hợp pháp của các bên thứ ba.”

Hiện nay, Luật Sở hữu trí tuệ Việt Nam cũng đã quy định cụ thể các căn cứ bắt buộc chuyển giao sáng chế như: Sử dụng sáng chế nhằm mục đích công cộng, đảm bảo đáp ứng các nhu cầu cấp thiết của xã hội; Chủ sở hữu sáng chế không thực hiện nghĩa vụ sử dụng sáng chế hoặc thực hiện hành vi phản cạnh tranh;… Tuy nhiên, không phải trong bất cứ trường hợp nào cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng có đủ các căn cứ để thực hiện biện pháp bắt buộc chuyển giao quyền sử dụng sáng chế. Đồng thời người được chuyển giao quyền sử dụng sáng chế dược phẩm theo quyết định bắt buộc khi thực hiện sản xuất cũng bị hạn chế đáng kể về phạm vi sử dụng và quy mô sản xuất.

  • Tạo điều kiện cho việc nhập khẩu song song dược phẩm.

Nhập khẩu song song dược phẩm là việc nhập khẩu các sản phẩm thuốc được đưa ra thị trường nước ngoài một cách hợp pháp. Đối với Việt Nam, các sản phẩm thuốc tại thị trường nước ngoài, đặc biệt là các sản phẩm được sản xuất theo quyết định bắt buộc chuyển giao quyền sử dụng sáng chế, thường có giá thành rẻ hơn so với thuốc được sản xuất theo sự cho phép của chủ sở hữu sáng chế, ngay cả khi đã tính thuế nhập khẩu. Mặc dù tại thời điểm hiện tại, Luật sở hữu trí tuệ Việt Nam đã cho phép nhập khẩu song song dược phẩm, tuy nhiên, các quy định có liên quan khác (ví dụ: Thuế, cấp phép lưu hành, quản lý giá thuốc,…) vẫn chưa được thuận lợi đến mức độ có thể khuyến khích thực hiện nhập khẩu song song thuốc. Bởi vậy, Việt Nam nên tạo điều kiện thuận lợi, bao gồm tạo hành lang pháp lý toàn diện cho các doanh nghiệp thực hiện việc nhập khẩu song song các loại dược phẩm.

  • Quy định cụ thể hành vi lạm dụng quyền sở hữu trí tuệ như một hành vi phản cạnh tranh.

Luật cạnh tranh của Việt Nam tại thời điểm hiện tại chưa ghi nhận những hành vi lạm dụng quyền sở hữu trí tuệ, đặc biệt là độc quyền sử dụng sáng chế như một hành vi gây phản cạnh tranh. Trên thực tế, độc quyền sáng chế mang lại một thế mạnh cạnh tranh vô cùng lớn cho chủ sở hữu. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp, pháp luật về sở hữu trí tuệ trao cho chủ sở hữu sáng chế những độc quyền trong một thời hạn nhất định. Thời hạn đó đã được nghiên cứu kỹ lưỡng trên cơ sở cân nhắc lợi ích các bên và ấn định sao cho cân bằng giữa việc đảm bảo quyền lợi chính đáng của chủ sở hữu và việc đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ thể kinh doanh trên thị trường. Bất kỳ hành vi nào, bằng cách thức nào, cố tình kéo dài thời hạn đã được ấn định đó, đều phải bị coi là hành vi lạm dụng quyền sở hữu trí tuệ và gây hạn chế cạnh tranh một đáng kể. Vì vậy, để đảm bảo một môi trường cạnh tranh lành mạnh cho thị trường dược phẩm, ngăn chặn các hành vi phản cạnh tranh, Việt Nam cần đưa vào pháp luật cạnh tranh của mình các quy định cụ thể về hành vi lạm dụng quyền sở hữu trí tuệ.

  • Một số biện pháp dành cho các doanh nghiệp dược phẩm.

Việc khắc phục những khó khăn đối với thị trường dược phẩm khi các đối tượng mới được bảo hộ theo cam kết trong TPP đòi hỏi không chỉ sự thay đổi về chính sách và pháp luật từ phía nhà nước và các cơ quan chức năng mà còn đòi hỏi sự ỗ lực đổi mới và phát triển từ phía các doanh nghiệp dược phẩm. Để có thể tồn tại trước thế mạnh cạnh tranh của các công ty dược phẩm nước ngoài, các doanh nghiệp trong nước cần không ngừng cải tiến công nghệ, nâng cao năng lực về tài chính, đẩy mạnh đầu tư cho nghiên cứu và phát triển. Trước mắt, có thể các doanh nghiệp trong nước chưa thể tự mình nghiên cứu được các loại thuốc hoàn toàn mới, tuy nhiên, việc tìm ra công dụng mới, dạng bào chế mới hay cách thức sử dụng mới của một loại thuốc đã có là hoàn toàn có thể. Quyền đăng ký sáng chế đối với các đối tượng này không phải chỉ được trao cho chủ sở hữu sáng chế của sản phẩm đã biết, vì vậy, các doanh nghiệp trong nước, không cần tốn quá nhiều công sức cũng có thể dành được độc quyền đối với sáng chế chỉ bằng việc tìm ra những điểm mới rất nhỏ xung quanh sáng chế đó (invent around and patent fences). Khi đã có được một số độc quyền xung quanh sáng chế của các doanh nghiệp nước ngoài, các doanh nghiệp trong nước hoàn toàn có thế mạnh để đàm phán về việc cấp phép sử dụng sáng chế gốc, bao gồm một số hình thức như góp vốn bằng độc quyền sáng chế, cấp phép ngược, cấp phép chéo,…

Bằng các biện pháp cả về mặt pháp lý lẫn về mặt kinh tế, kỹ thuật đã nêu trên, hành vi “evergreening”, cố tình kéo dài một cách bất hợp lý thời hạn bảo hộ sáng chế, hoàn toàn có thể được hạn chế một cách đáng kể, khắc phục hiệu quả những khó khăn đối với việc sản xuất thuốc gốc và đẩy mạnh phân phối thuốc giá rẻ, đảm bảo quyền tiếp cận thuốc của người dân Việt Nam. Ngay cả trong trường hợp Hiệp định TPP không được thông qua và đưa vào vận hành, trên phương diện của Việt Nam, các biện pháp kể trên vẫn có tác dụng triệt để trong việc ngăn chặn hành vi lạm dụng độc quyền đối với sáng chế, góp phần bảo vệ quyền lợi công cộng, thúc đẩy cạnh tranh và phát triển khoa học công nghệ.

Kết luận

Tới thời điểm này, Hiệp định TPP đã được ký kết. Hiệp định được đánh giá sẽ nâng mức độ bảo hộ sáng chế tại Việt Nam, vốn đã cao, lên đến mức bất hợp lý, không phù hợp với khả năng và tình hình thực tế của Việt Nam. Vì vậy, dù Hiệp định có được thông qua và đưa vào vận hành hay không, Việt Nam cũng cần có những biện pháp để kéo cán cân giữa việc bảo hộ độc quyền sáng chế dược phẩm và lợi ích, sức khỏe cộng đồng, vốn đang và ngày càng nghiêng về phía bảo hộ độc quyền sáng chế, trở về vị trí cân bằng.

(Tác giả: Tiến sĩ Luật Lê Nết, Đặng Thị Thùy Linh – Công ty Luật LNT & Partners)

[1] Xem: Điều 4.12 và Điều 58 Luật Sở hữu trí tuệ Việt Nam năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009.

[2] Xem: Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), “Khuyến nghị chính sách của Cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam về phương án đàm phán Hiệp định TPP – Chương Sở hữu trí tuệ”, tháng 7 năm 2012.

[3] Xem: Center for Drug Evaluation and Research, U.S. Food and Drug Administration, “Generic Drugs”, 2006.

[4] Xem: Ove Granstrand và Frank Tietze, “IP strategies and policies for and against evergreening”, tháng 4 năm 2015.

[5] Xem: Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), “Khuyến nghị chính sách của Cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam về phương án đàm phán Hiệp định TPP – Chương Sở hữu trí tuệ”, tháng 7 năm 2012.

[6] Xem: Sushmita R., Christ Law College, “Evergreening: An abuse of the patent system” tháng 1 năm 2015.

Chuyên đề giải quyết tranh chấp xây dựng – Luật sư Lê Nết

Nội dung của Chuyên đề giải quyết tranh chấp xây dựng do Tiến sĩ Luật Lê Nết soạn thảo xoay quanh các vấn đề chính:

  1. HỢp đồng xây dựng theo Nghị định 37/ 2015
  2. Các loại tranh chấp trong xây dựng
  3. Nguyên nhân tranh chấp
  4. Giải pháp

Xem và tải bản đầy đủ tại Chuyên đề giải quyết tranh chấp xây dựng_LS. Lê Nết

#Construction #Dispute #Method #Insight #Legal