Bảo vệ người đi vay thế nào đây? – Vietnam Law Insight

TTCT – Vấn đề gây tranh cãi nhất và được kỳ vọng là sự thay đổi lớn nhất trong Bộ luật dân sự (BLDS) kỳ này là vấn đề lãi suất. Vấn đề này hiện nay vẫn chưa có ý kiến thống nhất, song giải pháp đã bắt đầu hé lộ.

Người đi vay thường nằm ở “thế dưới” đầy rủi ro -HỮU KHOA
Người đi vay thường nằm ở “thế dưới” đầy rủi ro -HỮU KHOA

Điều 476 BLDS hiện hành quy định lãi suất vay do các bên thỏa thuận, nhưng không được vượt quá 150% lãi suất cơ bản do Ngân hàng (NH) Nhà nước công bố đối với loại cho vay tương ứng. Quy định này để hạn chế việc cho vay nặng lãi hay còn gọi là tín dụng đen.

Nghịch lý

Từ năm 2010 đến nay, NH Nhà nước không ban hành điều chỉnh lãi suất cơ bản, 9% năm. Như vậy lãi suất cho vay tối đa 13,5%/năm. Theo luật sư Trương Thanh Đức, lãi suất này không bằng lãi suất huy động mà nhiều NH công bố trong những năm 2010, 2011, 2012 
(21 – 22%).

Nếu theo thông tư 02/2011/TT-NHNN của NH Nhà nước thì lãi suất huy động tối đa trong hệ thống tổ chức tín dụng thời kỳ đó đã là 14,5%/năm. Lãi suất trần tối đa sẽ dẫn đến việc những người đi vay không có tài sản bảo đảm không được NH cho vay, mặc dù sẵn sàng chấp nhận vay với lãi suất cao hơn lãi suất trần và chỉ có đường duy nhất là tìm đến tín dụng đen.

Có người cho rằng quy định trần lãi suất để trừng phạt tội cho vay nặng lãi. Điều này không đúng. Theo điều 163 Bộ luật hình sự, tội cho vay nặng lãi chỉ áp dụng với người cho vay với lãi suất ít nhất là gấp 10 lần mức lãi suất cao nhất mà pháp luật quy định và có tính chất bóc lột… chuyên nghiệp.

Như vậy những người cho vay từ gấp đôi đến gấp chín lần lãi suất trần sẽ không bị xử lý. Điều này còn dẫn đến hệ quả hết sức vô lý là một người công khai vi phạm pháp luật vẫn được pháp luật bảo vệ tối đa.

Người theo đúng luật thì không được áp dụng mức lãi suất cao hơn mức trần. Còn người cố tình làm trái luật vẫn được hưởng lãi bằng mức trần. Kiểu như một người chạy xe quá tốc độ, cảnh sát giao thông chỉ nhắc nhở chứ không xử phạt.

Kết quả là tổ chức tín dụng không thể cho vay với mức lãi suất phi thị trường. Người dân gặp khó khăn không tiếp cận được hệ thống tín dụng, trong khi tín dụng đen vẫn hoành hành.

Hai phương án

Dự thảo BLDS đề xuất hai phương án: thứ nhất là áp dụng lãi suất trần cho vay 20%/năm hay 0,05%/ngày. Thứ hai là nâng trần lãi suất từ 150% lên 200% lãi suất cơ bản.

Phương án 2 khả thi nếu NH Nhà nước đồng ý tiếp tục ban hành lãi suất cơ bản. Phương án 1 có ưu điểm dễ áp dụng, và tương đồng với lãi suất chậm trả khi chậm nộp thuế. Tuy nhiên, nó có thể dẫn đến tình hình không sát với tính năng động của thị trường và lãi suất luôn thay đổi theo thời kỳ.

Phương án 1 dành được sự đồng tình trong dư luận nhiều nhất vì những ưu điểm nói trên. Nhiều nước như Đức, Pháp, Hà Lan đều đi theo phương án 1. Tuy nhiên, họ quy định mức lãi suất cho vay tiêu dùng và các loại cho vay khác. Trung Quốc, Ba Lan, Nga làm theo phương án 2, tức là quy định lãi suất cơ bản do NH trung ương ban hành.

Các nước theo phương án 1 là những nước có lạm phát thấp và nền kinh tế ổn định. Những nước theo phương án 2 là những nước có nền kinh tế chưa vững vàng và đồng tiền chưa tự do chuyển đổi, lạm phát có thể biến động.

Nếu quy định lãi suất cơ bản phải quy định khác biệt giữa lãi suất cho vay tiêu dùng và các loại lãi suất khác. Có một thực tế là các NH có thể áp dụng lãi suất trong trường hợp chậm thanh toán thẻ tín dụng lên đến 25 – 31%/năm mà không bị coi là trái pháp luật. Bởi vì các khoản vay này mang tính chất nhỏ và không phải quá ảnh hưởng đến tài sản của bên đi vay như các khoản vay phục vụ sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên phải quy định rõ thế nào là cho vay tiêu dùng.

Quan điểm cho rằng không nên áp dụng trần lãi suất cũng không chứng minh được rằng nếu áp dụng trần lãi suất, các tổ chức tín dụng không thể cạnh tranh trong lĩnh vực tín dụng phi chính thức. Kinh nghiệm tại Đức cho thấy sau khi áp dụng trần lãi suất, các NH tiếp xúc được với người đi vay nhiều hơn và nạn tín dụng đen bị thu hẹp.

Vấn đề là phải tìm mức lãi suất phù hợp nhất. Do nhiệm vụ phải kiềm chế lạm phát, nên NH Nhà nước ban hành lãi suất cơ bản căn cứ trên lãi suất cho vay trung bình của các tổ chức tín dụng và chủ động thay đổi khi tình hình thị trường thay đổi. Nếu không làm được điều này thì buộc lòng Quốc hội phải chọn phương án 1, tức là áp dụng một lãi suất “cứng”.

Giải pháp cuối cùng dung hòa nhất có thể là sự kết hợp của hai giải pháp trên. Đó là bên cho vay có quyền chọn lãi suất cho vay tối đa 20%/năm hoặc nếu NH Nhà nước ban hành lãi suất cơ bản thì lãi suất cho vay không cao quá 200% lãi suất cơ bản. ■

 

Bài viết được đăng bởi Tuổi Trẻ Online. (link)

Bài viết này chỉ nhằm mục dích cung cấp thông tin. Nội dung nó không mang tính tư vấn pháp lý cho bất kì trường hợp cụ thể nào. Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng truy cập website: Http://LNTpartners.com hoặc liên hệ tác giả Luật sư Lê Nết: Net.le@LNTpartners.com

Bảo lãnh BĐS: băn khoăn chờ hướng dẫn

(Vietnamnet) Bảo lãnh dự án bất động sản là một nội dung mới của Luật kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ 01/7/2015), Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN để hướng dẫn, nhưng vẫn có một số điểm người mua nhà, chủ đầu tư băn khoăn cần làm rõ.

Theo Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners, quy định bắt buộc đối với bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, được cơ quan chức năng đưa ra với mục tiêu để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà tốt hơn.

bảo lãnh bất động sản, mua nhà, căn hộ chung cư, các ngân hàng được bảo lãnh dự án

Theo đó, Điều 56 của Luật này quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Ngày 25/6/2015, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN hướng dẫn cụ thể quy định này. Theo đó, ngân hàng đứng ra bảo lãnh thực hiện theo hình thức sẽ cung cấp một khoản tín dụng cho chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư không thực hiện dự án đúng theo cam kết, thì ngân hàng bảo lãnh sẽ thực hiện hoàn trả tiền cho người mua nhà theo như yêu cầu. Chủ đầu tư xem như nhận nợ với ngân hàng và có nghĩa vụ thanh toán cho ngân hàng. Ngân hàng Nhà nước sẽ thông báo danh sách các ngân hàng thương mại có chức năng và năng lực để cung cấp bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản.

Tính đến ngày 12/8/2015, có 33 ngân hàng được Ngân hàng Nhà nước công bố đủ điều kiện và năng lực bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản. Trước đó, nhiều doanh nghiệp và ngân hàng, nhờ mối quan hệ đối tác tin cậy, đã ký kết hợp đồng nguyên tắc về việc bảo lãnh.

Luật kinh doanh bất động sản đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có Nghị định, thông tư hướng dẫn nào khác, ngoài Thông tư 07/2015/TT-NHNN. Theo Luật sư Trần Thái Bình, điều này dẫn đến nhiều băn khoăn với khách hàng và chủ đầu tư khi thực hiện.

Thứ nhất, ngân hàng sẽ hoàn lại tiền mua nhà có bao gồm nghĩa vụ thanh toán tiền phạt của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán nhà (nếu có thỏa thuận)?

Thứ 2, theo Thông tư nói trên, cam kết bảo lãnh có hiệu lực đến thời điểm ít nhất 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Vậy trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, nhưng người mua nhà vẫn chờ đợi (hoặc không biết) dẫn đến quá 30 ngày kể từ ngày dự kiến bàn giao, thì người mua nhà xem như mất quyền đòi bảo lãnh. Theo ý kiến chung của nhiều người mua nhà, thì thời hạn 30 ngày là quá ngắn.

Thứ 3, để được bảo lãnh có hiệu lực, chủ đầu tư phải cung cấp thông tin chứng minh nhà ở đủ điều kiện được giao dịch, ngân hàng thương mại tuân thủ đúng các nguyên tắc bảo lãnh. Vậy, trong trường hợp bảo lãnh bị vô hiệu vì lý do từ chủ đầu tư, hay ngân hàng, thì người mua nhà bị thiệt hại do không đòi được bảo lãnh, ai sẽ là bên phải chịu trách nhiệm cho người mua nhà đây?

Thứ 4, đa phần chủ đầu tư chỉ đủ tài chính để thực hiện chuyển nhượng đất dự án và thực hiện xong phần móng để bán. Phần còn lại huy động vốn từ việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền thu tiền từ người mua nhà để thực hiện việc xây dựng. Việc bảo lãnh, thực chất là vay tiếp để phòng trường hợp phải trả tiền cho người mua nhà thì có ngân hàng đứng ra trả thay. Để được bảo lãnh, phải thế chấp dự án. Nếu chủ đầu tư chỉ có một tài sản là dự án thì làm sao thế chấp 2 lần? Dẫn đến, chủ đầu tư sẽ khó khăn hơn trong việc xoay xở tài chính để thực hiện dự án.

Do vậy, cần có thêm hướng dẫn cụ thể để chủ đầu tư và ngân hàng thương mại có thể phối hợp nhằm đáp ứng yêu cầu cấp vốn cho dự án đúng tiến độ, nhưng lại vừa bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh.

Quốc Tuấn

Theo Vietnam Net.

Đánh cược với Luật, độc chiêu giữ Tây mua nhà

(VNN) Nghị định, Thông tư hướng dẫn cho người nước ngoài mua nhà, theo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn chưa được ban hành. Tuy nhiên, để giữ chân khách Tây, một số dự án đã “ôm” rủi ro chính sách để đảm bảo quyền lợi cho thượng đế.

Chỉ khoảng 200 giao dịch của người nước ngoài sau 1/7

Đây là con số thống kê được từ các sàn bất động sản chuyên bán căn hộ khu vực trung tâm TP.HCM, nơi có nhiều khách nước ngoài quan tâm. Số lượng giao dịch này quá thấp so với nhu cầu của nhóm Việt kiều và người nước ngoài. Điều này cũng lý giải tại sao nhiều sàn giao dịch vẫn chưa thực sự quan tâm đến phân khúc khách hàng này.

Ông Nguyễn Nam Hiền, TGĐ Hưng Thịnh Land, chia sẻ, các dự án do đơn vị này phân phối hiện có cả phân khúc trung và cao cấp. Tuy nhiên, đối tượng hướng đến chủ yếu vẫn là khách hàng trong nước, mua để ở.

bán nhà cho Tây, cho người nước ngoài mua nhà, bảo lãnh ngân hàng, Luật Nhà ở

Nhiều khách hàng Việt kiều, người nước ngoài có nhu cầu mua, nhưng vẫn dừng lại ở mức thăm dò, tìm hiểu dự án. Họ chưa dám xuống tiền vì còn chờ Nghị định, Thông tư hướng dẫn.

Ông Trần Lê Thanh Hiển – TGĐ CTCP Sàn giao dịch Bất động sản Danh Khôi Việt (DKRV), cho biết, khách nước ngoài, Việt kiều đến tìm hiểu thông qua sàn này khá nhiều nhưng chưa có giao dịch, hoặc giao dịch thông qua người thân ở Việt Nam.

Rất ít sàn có đội ngũ tư vấn riêng cho Việt kiều, người nước ngoài như Khải Hoàn Land, Việt Đô hay Seareal… Thống kê sơ bộ, Khải Hoàn Land giao dịch thành công 80 căn, Seareal 30 căn, An Lộc Điền 2 căn. Những doanh nghiệp lớn như Phú Mỹ Hưng, Novaland, Capitaland, Hung Thinh Corp chưa công bố con số cụ thể.

Bên cạnh những doanh nghiệp tranh thủ đón nhu cầu thì cũng có những băn khoăn khi bán nhà cho người ở nước ngoài. Ông Đỗ Văn Mạnh, TGĐ Công ty Đất Xanh Miền Nam, đơn vị phân phối dự án Saigonres, cho biết, đây là dự án căn hộ cao cấp ngay trung tâm Bình Thạnh nên khá nhiều khách Việt kiều, nước ngoài đến tìm hiểu. Đây là tín hiệu tốt, nhưng công ty cũng lo ngại quá trình thanh toán theo hợp đồng khi họ không ở Việt Nam.

Độc chiêu “5 ăn 5 thua” để níu khách của chủ đầu tư

Trong thời gian chờ đợi hướng dẫn Luật Nhà ở, một số doanh nghiệp đã không chịu “bó tay”, đứng nhìn khách Tây đến rồi đi. Cam kết trả lại tiền nếu khách không đủ điều kiện mua, khi có Thông tư hướng dẫn là cách mà một số dự án đang áp dụng.

Ông Trần Hiền Phương, GĐ sàn Seareal, đơn vị phân phối các dự án cao cấp như Vinhomes Central Park, Estella, Krista, Masteri Thảo Điền… cho hay, việc tư vấn pháp lý sẽ có chủ đầu tư hỗ trợ. Sàn không nắm chi tiết thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng. Tuy nhiên, phải có hình thức đảm bảo quyền lợi thì khách mới ký hợp đồng.

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners, chia sẻ, hiện Luật Nhà ở đã có hiệu lực, nhưng vẫn còn một số điểm vướng mắc cần hướng dẫn chi tiết. Theo luật sư Bình, cần làm rõ nhập cảnh hợp pháp là như thế nào; làm sao đảm bảo quy định người nước ngoài không được sở hữu quá 30% tổng số căn hộ của một tòa chung cư; người nước ngoài mua căn hộ sở hữu 50 năm, vậy sau 50 năm thì sao…

Ông Nguyễn Nam Hiền, TGĐ Hưng Thịnh Land, cho rằng, việc cam kết trả lại tiền cho người nước ngoài, nếu họ không đủ điều kiện sở hữu theo Thông tư hướng dẫn là điều có thể làm được. Tuy nhiên, với những dự án có tốc độ bán hàng nhanh như 8X Rainbow, Florira, Sky Center… của Hưng Thịnh thì việc cho giữ chỗ sẽ làm mất cơ hội bán hàng cho người Việt Nam đang có nhu cầu thực. Đây cũng là rủi ro cho doanh nghiệp nếu muốn níu khách Tây, Việt kiều.

Quốc Tuấn

Bài viết được thực hiện bởi Vietnamnet. (Link)

Bài có sự tham gia trả lời phỏng vấn của Luật sư Trần Thái Bình, công ty luật LNT & Partners

Để xác lập quyền sở hữu đối với nhãn hiệu

Gần đây, dư luận chú ý nhiều đến vụ việc một công ty sản xuất mì gói tuyên bố đang hoàn thành các thủ tục pháp lý để khởi kiện đối thủ về hành vi xâm phạm quyền sở hữu nhãn hiệu (trademark) vì cho rằng đối thủ đã sử dụng bao bì gần giống sản phẩm của mình. Trong một vụ việc khác, hai công ty sữa đang tranh cãi chưa ngã ngũ về việc cùng phát triển các dòng sản phẩm cho trẻ em có chung tên gọi.

Mặc dù các bên đang chờ cơ quan có thẩm quyền phân xử để có kết quả cuối cùng, các vụ việc này cho thấy một thực tế là việc bảo hộ nhãn hiệu, một trong những tài sản quan trọng nhất của bất kỳ tổ chức, cá nhân nào tham gia sản xuất hàng hóa, cung ứng dịch vụ, vẫn chưa được các doanh nghiệp chú trọng đúng mức dẫn đến các tranh chấp không cần thiết, thậm chí là bị cáo buộc vi phạm hoặc “mất” nhãn hiệu vào tay của doanh nghiệp khác.

Trong phạm vi bài này, người viết nêu một số điểm quan trọng doanh nghiệp cần lưu ý để có thể thực hiện những bước cần thiết xác lập quyền sở hữu đối với nhãn hiệu, giúp doanh nghiệp giảm thiểu được chi phí pháp lý, và chi phí rủi ro trong quá trình kinh doanh của mình.

Cần có nhận thức đầy đủ về nhãn hiệu

Nếu tên thương mại được dùng để phân biệt các doanh nghiệp với nhau, thì nhãn hiệu được dùng để phân biệt sản phẩm của các doanh nghiệp; do vậy, người ta thường hiểu nhãn hiệu là tên gọi của sản phẩm.

Tuy nhiên, trên phương diện pháp lý nhãn hiệu là dấu hiệu dùng để phân biệt hàng hóa, dịch vụ của các tổ chức, cá nhân khác nhau (khoản 16 điều 4 Luật Sở hữu trí tuệ (SHTT)). Như vậy, nhãn hiệu không chỉ bao gồm chữ cái (tên gọi của sản phẩm), mà còn có thể bao gồm những dấu hiệu có thể nhìn thấy được dưới dạng chữ cái, từ ngữ, hình vẽ, hình ảnh, kể cả hình ba chiều hoặc sự kết hợp các yếu tố đó, được thể hiện bằng một hoặc nhiều màu sắc (khoản 1 điều 72 Luật SHTT). Với ý nghĩa là tài sản trí tuệ của doanh nghiệp, để được bảo hộ, nhãn hiệu phải có khả năng phân biệt hàng hóa, dịch vụ của chủ sở hữu với hàng hóa, dịch vụ của doanh nghiệp khác, hay nói cách khác nhãn hiệu đó phải có tính đặc trưng giúp cho người tiêu dùng có thể dễ nhận biết và ghi nhớ hàng hóa, dịch của chủ sở hữu đó.

Nguyên tắc bảo hộ nhãn hiệu là bảo hộ tổng thể

Chính vì vậy, khi xây dựng nhãn hiệu, các doanh nghiệp cần chú ý không chỉ các yếu tố cấu thành của nhãn hiệu mà cả ý nghĩa tổng thể của nhãn hiệu đó. Ví dụ trong trường hợp tranh chấp giữa hai công ty sản xuất mì gói, tên gọi của sản phẩm mà bên bị khiếu nại sử dụng tuy khác với tên gọi trong nhãn hiệu đã được đăng ký bảo hộ của bên khiếu nại, nhưng bên khiếu nại cho rằng mẫu bao bì của bên bị khiếu nại có cách trình bày, kiểu chữ, tổ hợp màu sắc tạo thành một tổng thể tương tự gây nhầm lẫn với nhãn hiệu được bảo hộ nên đã xâm phạm quyền sở hữu nhãn hiệu của mình. Quan điểm này của bên khiếu nại đã được cục SHTT ủng hộ.

Để hạn chế trường hợp một bên thứ ba sử dụng một phần nhãn hiệu của mình dẫn đến gây nhầm lẫn cho người tiêu dùng, khi đăng ký bảo hộ cho một nhãn hiệu, các doanh nghiệp cũng có thể tiến hành đăng ký bảo hộ riêng rẽ cho từng dấu hiệu trong nhãn hiệu nếu chúng đáp ứng các điều kiện về khả năng phân biệt thì mới có thể được bảo hộ.

Trường hợp của nhãn hiệu mỹ phẩm Sắc Ngọc Khang là một ví dụ điển hình. Công ty Hoa Thiên Phú đã đăng ký bảo hộ phần chữ Sắc Ngọc Khang như một nhãn hiệu riêng biệt và được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận từ năm 2013. Nhờ vậy, Công ty Hoa Thiên Phú đã có thể yêu cầu Thanh tra Bộ Khoa học Công nghệ tuýt còi Công ty Tân Đại Dương vì sử dụng cụm từ này trên sản phẩm của mình gây ra nhầm lẫn cho người tiêu dùng.

Nộp đơn xin bảo hộ càng sớm càng tốt

Quyền sở hữu đối với nhãn hiệu có thể được xác lập thông qua hai cơ chế là đăng ký với cơ quan có thẩm quyền hoặc tự động xác lập khi đáp ứng một số điều kiện nhất định. Hiện nay, cơ chế tự động chỉ được áp dụng đối với nhãn hiệu nổi tiếng là nhãn hiệu được người tiêu dùng biết đến rộng rãi trên toàn lãnh thổ Việt Nam. Các nhãn hiệu nổi tiếng thường là các nhãn hiệu đã tồn tại lâu đời, được sử dụng rộng rãi trên nhiều quốc gia và được nhiều người biết đến. Chủ sở hữu nhãn hiệu nổi tiếng không cần phải tiến hành đăng ký bảo hộ đối với nhãn hiệu của mình và có quyền yêu cầu tòa án hoặc cục sở hữu trí tuệ xem xét và công nhận nhãn hiệu nổi tiếng trong từng vụ việc cụ thể, ví dụ như khi phát hiện có doanh nghiệp khác sử dụng nhãn hiệu trùng hoặc tương tự với nhãn hiệu của mình.

Đối với các nhãn hiệu thông thường, quyền sở hữu chỉ được xác lập khi tiến hành đăng ký nhãn hiệu với cục SHTT. Các quy định pháp luật hiện nay về bảo hộ nhãn hiệu áp dụng nguyên tắc nộp đơn đầu tiên, để chấp nhận bảo hộ nhãn hiệu của người đăng ký trước dựa vào ngày nộp đơn. Hay nói cách khác, trong trường hợp có nhiều người nộp đơn khác nhau cùng đăng ký các nhãn hiệu trùng hoặc tương tự đến mức gây nhầm lẫn, người đăng ký trước sẽ được xem xét cấp văn bằng bảo hộ nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện quy định của pháp luật.

Tại Việt Nam, quá trình đăng ký xác lập quyền sở hữu đối với một nhãn hiệu có thể kéo dài từ 13-18 tháng, trải qua hai giai đoạn chính là xét nghiệm hình thức và xét nghiệm nội dung, trong khi các doanh nghiệp thường không thể đợi cho đến khi xác lập được quyền sở hữu này rồi mới đưa sản phẩm ra thị trường. Do vậy, các doanh nghiệp có thể vận dụng nguyên tắc nộp đơn đầu tiên để đảm bảo việc xác lập quyền của mình bằng cách nộp đơn xin bảo hộ nhãn hiệu vào thời điểm sớm nhất có thể.

Ngoài ra, do Việt Nam là thành viên của Công ước Madrid, pháp luật SHTT Việt Nam cũng áp dụng nguyên tắc quyền ưu tiên. Theo đó, nếu một người đã nộp đơn hợp lệ lần đầu tiên tại một quốc gia thành viên khác của Công ước Madrid về đăng ký nhãn hiệu Quốc tế (CU Madrid) có thể nộp đơn yêu cầu bảo hộ nhãn hiệu đó tại Việt Nam và đơn nộp sau đó được coi như nộp cùng ngày với đơn đầu tiên. Nguyên tắc này cũng được áp dụng trong trường hợp doanh nghiệp Việt Nam muốn đăng ký nhãn hiệu tại một quốc gia khác là thành viên của Nghị định thư Madrid.

Tra cứu sơ bộ trước khi quyết định nộp đơn

Quá trình 18 tháng kể từ lúc nộp tờ khai đăng ký nhãn hiệu đến khi có quyết định dự định cấp văn bằng bảo hộ từ Cục SHTT, doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với nguy cơ không xác lập được quyền sở hữu nhãn hiệu do không đáp ứng yêu cầu về nội dung (đối tượng nêu trong đơn không đáp ứng các tiêu chuẩn bảo hộ mà luật SHTT quy định). Hồ sơ xin bảo hộ có thể bị từ chối vì nhiều lý do khác nhau (như ký tự không có nghĩa, sử dụng địa danh, tên riêng,…), tuy nhiên nguyên nhân bị từ chối phổ biến là trùng với một nhãn hiệu đã được cấp bảo hộ hoặc được người khác đăng ký.

Công việc tra cứu sơ bộ cần được tiến hành song song với quá trình phát triển sản phẩm, bởi lẽ nó sẽ giúp doanh nghiệp có chiến lược marketing đúng đắn, rút ngắn thời gian đăng ký và tiết kiệm chi phí. Quan trọng hơn hết, việc tra cứu sơ bộ giúp cho doanh nghiệp có thể kịp thời tiến hành đăng ký với cơ quan có thẩm quyền để xác lập quyền của mình theo nguyên tắc nộp đơn đầu tiên.

Lưu ý rằng, nhãn hiệu có thể gồm chữ và hình, doanh nghiệp có thể đăng ký bảo hộ chữ và hình cùng nhau hoặc riêng lẻ, do đó, khi tra cứu, cần phải tra cứu cả phần chữ, phần hình, nhóm sản phẩm sử dụng nhãn hiệu để từ đó có thể xác định được nhãn hiệu đối ứng một cách chính xác.

Bảo hộ nhãn hiệu tại nước ngoài

Quyền sở hữu nhãn hiệu sẽ chỉ được thừa nhận trong phạm vi lãnh thổ quốc gia đăng ký. Nghĩa là nhãn hiệu được bảo hộ tại Việt Nam không đương nhiên được bảo hộ tại thị trường Hoa Kỳ. Trong thời gian qua đã có một số nhãn hiệu Việt Nam bị đăng ký tại nước ngoài khiến cho doanh nghiệp tốn kém không ít chi phí khi muốn mở rộng thị trường. Chi phí đăng ký và duy trì một nhãn hiệu thường không nhiều, do vậy, các doanh nghiệp chủ động lên kế hoạch kinh doanh để đăng ký tại quốc gia nơi dự định xuất khẩu hàng hóa dịch vụ trong tương lai gần.

Hiệu lực của văn bằng bảo hộ

Giấy chứng nhận đăng ký nhãn hiệu có hiệu lực từ ngày cấp đến hết mười năm kể từ ngày nộp đơn. Chủ sở hữu có thể gia hạn nhiều lần liên tiếp, mỗi lần mười năm. Kể từ thời điểm văn bằng bảo hộ nhãn hiệu được cấp, chủ thể có quyền độc quyền khai thác, sử dụng, định đoạt và ngăn cản bất kỳ bên thứ ba nào sử dụng nhãn hiệu hoặc các dấu hiệu tương tự với nhãn hiệu đã được đăng ký.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, theo quy định hiện hành nhãn hiệu không được sử dụng trong thời hạn năm năm liên tục sẽ có thể bị yêu cầu chấm dứt hiệu lực, trừ trường hợp được sử dụng hoặc sử dụng lại trước ít nhất ba tháng tính đến ngày có yêu cầu chấm dứt hiệu lực. Do vậy, doanh nghiệp cần có kế hoạch khai thác nhãn hiệu phù hợp để tránh bị hủy bỏ văn bằng bảo hộ.

Bài viết được đăng bởi Thời báo kinh tế Sài Gòn, người viết: Tiến sĩ Luật Nguyễn Anh Tuấn, luật sư công ty luật LNT & Partners. (Tuan.Nguyen@LNTpartners.com)
Bài viết này chỉ nhằm mục dích cung cấp thông tin. Nội dung nó không mang tính tư vấn pháp lý cho bất kì trường hợp cụ thể nào. Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng truy cập website: Http://LNTpartners.com.

Người lao động có đang thờ ơ với quyền lợi của mình?

Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người lao động là vấn đề cơ bản và xuyên suốt của Bộ Luật Lao Động. Nhiều nước trên thế giới kể cả Việt Nam đang đặt mục tiêu thúc đẩy bình đẳng trên thị trường lao động, đặc biệt là thúc đẩy sự tham gia của nữ giới trong thành phần lãnh đạo. Tuy nhiên, bình đẳng ở đây liệu có nhất thiết là tuyệt đối quân bình về số lượng? Trong tất cả ngành nghề, liệu có phải ngành nào cũng có cơ hội cho nữ giới?

Chương trình được thực hiện bởi Smart Money, Smart Life – FBNC với sự tham gia trả lời phỏng vấn của ông Trần Thái Bình, luật sư thành viên công ty luật LNT & Partners.

FBNC _ Thúc đẩy bình đẳng giới trong lao động như thế nào là bình đẳng? LNT & Partners

Để tìm hiểu thêm về chương trình xin vui lòng truy cập website http://fbnc.vn/ và http://LNTpartners.com

Từ 1.7, người mua nhà, đất phải “cõng” thêm hàng loạt chi phí

(Theo Giá nhà đất ở các đô thị lâu nay vẫn quá cao so với thu nhập trung bình của người dân. Tuy nhiên, khi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư có hiệu lực vào ngày 1.7 tới cùng với việc áp dụng Luật Đất đai mới, giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng vì những chi phí phát sinh.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh. Điều này đồng nghĩa sẽ phát sinh thêm chi phí bảo lãnh, cộng dồn vào giá thành sản phẩm.
Gia nha dat, chi phi

Nhiều dự án chạy đua mở bán trước ngày 1.7

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty luật LNT & Partners, cho rằng, việc quy định ngân hàng bảo lãnh có thể giúp khách hàng yên tâm hơn khi mua nhà. Tuy nhiên, việc này sẽ phát sinh chi phí và hiện vẫn chưa rõ ngân hàng sẽ bảo vệ quyền lợi cho khách hàng như thế nào khi chủ đầu tư mất khả năng triển khai dự án. Khi đó, ngân hàng sẽ đứng ra trả lại tiền cho khách hàng hay giao dự án cho công ty khác triển khai… Điều này vẫn chưa có hướng dẫn chi tiết.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó GĐ Công ty TNHH Đất Lành, băn khoăn, ngân hàng bảo lãnh thì chưa rõ họ lấy chi phí như thế nào. Nếu 1% – 3% thì chẳng ngân hàng nào dám, còn nếu 5% – 10% thì quá cao. Tất cả chi phí này cuối cùng người mua phải gánh chịu. Theo ông Đực, việc bảo lãnh nên để thỏa thuận dân sự, không nên bắt buộc, cứng nhắc.

Bên cạnh bảo lãnh, thì quy định ký quỹ theo Luật Đầu tư năm 2014 cũng là yếu tố tác động đến giá thành sản phẩm. Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), “mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án” là chưa phù hợp với thực tế. Cần quy định mức tỷ lệ ký quỹ phải nộp khác nhau giữa dự án lớn và nhỏ. Mặt khác, với chủ đầu tư dự án đã tự mình bồi thường tạo quỹ đất sạch thì không cần phải thực hiện nghĩa vụ ký quỹ. HoREA cho rằng, hệ quả cần được xem xét là toàn bộ chi phí của việc ký quỹ cũng sẽ được nhà đầu tư tính vào giá bán sản phẩm và cuối cùng người tiêu dùng là người sẽ gánh chịu.

Mới đây, HoREA cũng nêu một số ý kiến quan ngại khi thực hiện Luật đất đai 2013 và một số kiến nghị tháo gỡ. Về tiền sử dụng đất của tổ chức, doanh nghiệp, HoREA cho rằng cách thu tiền sử dụng đất  theo Điều 114, Luật Đất đai và Điều 4, Thông tư 76/2014/TT-BTC, của Bộ Tài chính, sẽ tạo thành một gánh nặng. Nó sẽ là một “ẩn số” trước khi doanh nghiệp ra quyết định đầu tư hay không nên đầu tư dự án. Cuối cùng chi phí tiền sử dụng đất cũng sẽ được tính vào giá bán mà người tiêu dùng lại phải gánh chịu khi mua sản phẩm bất động sản.

Theo HoREA, nên áp dụng cách tính tiền sử dụng đất theo đề xuất của UBND TP.HCM tại văn bản 196/BC-UBND ngày 8.11.2013 như sau: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.

Những kiến nghị của HoREA và vấn đề mà các chuyên gia đặt ra hiện vẫn chờ động thái tiếp theo của các cơ quan chức năng. Tuy nhiên, thị trường đã có nhiều diễn biến theo xu hướng chạy đua bán hàng trước khi có những “biến phí” từ ngày 1.7.

Theo  – An Bình
Bài viết được đăng bởi báo Một Thế Giới với sự phỏng vấn ông Trần Thái Bình, luật sư công ty luật LNT & Partners.
Bài viết này chỉ nhằm mục dích cung cấp thông tin. Nội dung nó không mang tính tư vấn pháp lý cho bất kì trường hợp cụ thể nào. Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng truy cập website: Http://LNTpartners.com.

Nghị định Hợp tác Công – Tư (PPP), Các dự án cơ sở hạ tầng đã thực sự mở cửa?

Với nhu cầu cơ sở hạ tầng ngày càng cao, trong khi ngân sách và nguồn vốn ODA có hạn, việc kêu gọi tư nhân vào các dự án cơ sở hạ tầng (PPP) được hy vọng là giải pháp khả thi nhất. Trong khi PPP đã thành công nhiều ở các nước ASEAN khác, nhất là Malaysia, thì các dự án PPP ở Việt Nam vẫn đang gặp trở ngại. Vì vậy, việc Nghị định 51 ngày 14 tháng 02 năm 2015 quy định về đầu tư theo hình thức đối tác công tư hy vọng sẽ đáp ứng được mong đợi của nhà đầu tư. Nghị Định 15 có những quy định mới đáng chú ý như sau:

  1. Nghị Định 15 quy định về hình thức các hợp đồng dự án, bao gồm Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (Hợp đồng BT); Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao – Thuê dịch vụ (Hợp đồng BTL) và Hợp đồng Xây dựng – Thuê dịch vụ – Chuyển giao (Hợp đồng BLT). Như vậy nhà đầu tư không nhất thiết phải chuyển giao công trình cho nhà nước, mà có thể chọn nhiều giải pháp khác nhau, tùy yêu cầu của nhà đầu tư và bên cấp vốn cho vay dự án.
  1. Nghị Định 15 quy định rõ hình thức đầu tư và phân loại dự án được áp dụng hình thức PPP. Bên cạnh các dự án về cơ sở hạ tầng vật chất như cầu, đường, các công trình xây dựng… các công trình về thương mại, khoa học, công nghệ, khí tượng thủy văn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu công nghệ thông tin tập trung; ứng dụng công nghệ thông tin cũng được đưa vào danh mục các dự án được áp dụng hình thức PPP. Quy định này khuyến khích nhà đầu tư trong lĩnh vực nghiên cứu và công nghệ cao. Nghị Định 15 cũng quy định rõ, các dự án theo hình thức PPP sẽ được phân loại theo dự án quan trọng quốc gia, các dự án nhóm A, B và C. Nhờ đó mà các dự án nhỏ sẽ được thông qua nhanh chóng hơn.  Theo đó, Dự án nhóm C không phải thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
  2. Nghị Định 15 quy định việc sử dụng vốn đầu tư của nhà nước tham gia thực hiện dự án sẽ được phân bổ c sẽ được dùng chủ yếuu để hỗ trợ xây dựng công trình phụ trợ, tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư. Tuy nhiên nghị định không nói rõ giá trị quyền sử dụng đất có được tính trong tổng phí đàu tư hay không.
  3. Một trong những điều kiện để lựa chọn dự án là dự án phải có tổng vốn đầu tư từ 20 tỷ đồng trở lên (trừ dự án O&M và một số dự án đặc thù). Ngoài ra, dự án có khả năng thu hồi vốn từ hoạt động kinh doanh sẽ được ưu tiên lựa chọn.
  4. Về nội dung đề xuất dự án, bên cạnh các nội dung về thông tin dự án, yếu tố kỹ thuật… nội dung đánh giá dự kiến sơ bộ rủi ro trong quá trình thực hiện dự án và phân chia rủi ro giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư cũng cần được đề cập.
  5. Nghị Định 15 cũng quy định về thời điểm ký kết hợp đồng dự án. Theo đó, nhà đầu tư đàm phán và ký tắt hợp đồng dự án trước, sau đó được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Bước cuối cùng mới là ký kết hợp đồng dự án. Như vậy, các thiệt hại, thay đổi hay phát sinh trước khi ký kết hợp đồng dự án có phát sinh hậu quả pháp lý hay không? Vấn đề này vẫn chưa được trả lời.
  6. Về nội dung hợp đồng dự án, Nghị Định 15 liệt kê các nội dung cần thiết trong một hợp đồng PPP, các tài liệu đính kèm cần thiết. Ngoài ra, Nghị Định 15 có quy định mở để các Bộ, Ngành và UBND cấp tỉnh được phép đề xuất một hình thức hợp đồng khác với các hình thức đã được quy định tại Nghị Định 15 để trình Chính phủ xem xét, quyết định.
  7. Nghị Định 15 cho phép chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng dự án, hoặc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án. Điều này mở cửa cơ hội chứng khoán hóa (securitization) cho dự án, giải tỏa một phần lo lắng cho các nhà tài trợ hay ngân hàng đối với vấn đề tài chính dự án, nhất là khi chủ đầu tư không đủ năng lực để tiếp tục thực hiện dự án.
  8. Về pháp luật áp dụng, Nghị Định 15 quy định rõ cho phép các bên ký kết có thể thỏa thuận việc áp dụng pháp luật nước ngoài để điều chỉnh các hợp đồng dự án mà một bên là nhà đầu tư nước ngoài hoặc Các hợp đồng được Chính phủ bảo lãnh nghĩa vụ thực hiện. Đây là thay đổi lớn và cho phép các nhà tư vấn tài chính quốc tế được tham gia sâu rộng vào dự án.
  9. Nghị Định 15 quy định về nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng dự án, tuy nhiên Nghị định lại đưa vấn đề này cho luật đấu thầu giải quyết. Vấn đề bảo lãnh của Chính phủ không được quy định rõ, mà được giao lại cho Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp nghiên cứu.
  10. Đối với doanh nghiệp dự án, sau khi được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư thành lập doanh nghiệp để thực hiện dự án phù hợp với mục tiêu, phạm vi hoạt động đã thỏa thuận tại hợp đồng dự án. Việc thành lập doanh nghiệp dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật doanh nghiệp.
  11. Nghị Định 15 quy định rõ nghĩa vụ giám sát thực hiện hợp đồng dự án của nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án và cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc phân định trách nhiệm cụ thể này là cần thiết để đảm bảo dự án được giám sát thực hiện một cách cẩn trọng. Về giá, phí hàng hóa, dịch vụ và các khoản thu, Nghị Định 15 tôn trọng thỏa thuận của các bên trong hợp đồng dự án, tạo điều kiện để nhà đầu tư thu hồi vốn và lợi nhuận. Đây là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư đàm phán giá với các bên cung cấp hay bên mua hàng của nhà nước nếu có các ràng buộc bất lợi cho nhà đầu tư.
  12. Nghị định 15 quy định rõ thời hạn để quyết toán công trình dự án. Theo đó, trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày hoàn thành công trình dự án, nhà đầu tư thực hiện quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình.
  13. Về việc thế chấp tài sản, quyền kinh doanh công trình dự án, Nghị Định 15 quy định rõ Nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án được thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất và quyền kinh doanh công trình dự án tại bên cho vay theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về dân sự, với điều kiện thời hạn thế chấp không quá thời hạn hợp đồng dự án. Tuy nhiên, thời hạn thế chấp có thể vượt quá thời hạn hợp đồng dự án nếu có thỏa thuận tại hợp đồng dự án. Về hình thức thỏa thuận thế chấp, thỏa thuận thế chấp tài sản, quyền kinh doanh công trình dự án phải được lập thành văn bản ký kết giữa bên cho vay và các bên ký kết hợp đồng dự án. Như vậy quyền lợi của bên cho vay đối với dự án sẽ được bảo đảm phần nào.
  14. Về việc sử dụng ngoại tệ trong dự án, Nghị Định 15 quy định nguyên tắc Bảo đảm cân đối ngoại tệ. Theo đó, nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án được mua ngoại tệ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động ngoại hối để đáp ứng nhu cầu giao dịch vãng lai, giao dịch vốn và các giao dịch khác hoặc chuyển vốn, lợi nhuận, các khoản thanh lý đầu tư ra nước ngoài theo quy định của pháp luật về quản lý ngoại hối
  15. Về vấn đề giải quyết tranh chấp, Nghị Định 15 phân loại các tranh chấp thành (i) Tranh chấp giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp dự án và tranh chấp giữa doanh nghiệp dự án với các tổ chức kinh tế tham gia thực hiện dự án; (ii) Tranh chấp giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với nhà đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư nước ngoài thành lập và (iii) Tranh chấp giữa doanh nghiệp dự án với tổ chức, cá nhân nước ngoài hoặc với các tổ chức kinh tế Việt Nam và tranh chấp giữa các nhà đầu tư. Theo đó, cơ quan giải quyết tranh chấp tương ứng cho các trường hợp nêu trên là tổ chức trọng tài hoặc tòa án Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam; Trọng tài hoặc Tòa án Việt Nam hoặc hội đồng trọng tài do các bên thỏa thuận thành lập và được giải quyết theo quy định của Luật Đầu tư. Tranh chấp được giải quyết bằng trọng tài theo quy định tại hợp đồng dự án và các hợp đồng liên quan là tranh chấp thương mại. Quyết định của trọng tài nước ngoài được công nhận và thi hành theo quy định của pháp luật về công nhận và thi hành quyết định của trọng tài nước ngoài.
  16. Nghị Định 15 quy định trách nhiệm của các Bộ, Ngành liên quan. Trong đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, bên cạnh các trách nhiệm khác, có trách nhiệm cấp, điều chỉnh, thu hồi giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với các dự án thuộc thẩm quyền; thẩm định nguồn vốn đầu tư của Nhà nước tham gia thực hiện dự án theo thẩm quyền; tham gia ý kiến về các vấn đề thuộc chức năng, thẩm quyền theo yêu cầu của Bộ, ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Bộ Tư pháp, bên cạnh các trách nhiệm khác, có trách nhiệm Cấp ý kiến pháp lý đối với hợp đồng dự án, văn bản bảo lãnh của Chính phủ và các văn bản liên quan đến dự án do cơ quan nhà nước ký kết.
  17. Đối với các đồng dự án được ký tắt trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành không phải đàm phán lại. Như vậy các dự án BT trước đây tạm ngưng không thực hiện nay có thể được tiến hành lại.

Những thay đổi tại Nghị định PPP đem lại nhiều dấu hiệu tích cực cho nhà đầu tư lẫn ngân hàng tài trợ. Có một số vấn đề như bảo lãnh chính phủ, hay cam kết quy định về giá, hay hỗ trợ dòng tiền (take or pay) sẽ còn một số điểm phải làm rõ.  Song việc một loạt các dự án PPP đang tiếp tục khởi động, đặc biệt trong lĩnh vực giao thông vận tải, cũng như việc Vietjetair đặt vấn đề mua lại nhà ga T1 Nội Bài cho thấy đây sẽ là động lực để thúc đẩy phát triển và quản lý tốt các dự án cơ sở hạ tầng.

Thực hiện bởi Vietnam Law Insight (LNT & Partners)

Ghi chú: Bài viết này chỉ nhằm mục dích cung cấp thông tin. Nội dung nó không mang tính tư vấn pháp lý cho bất kì trường hợp cụ thể nào. Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng truy cập website: Http://LNTpartners.com hoặc liên hệ tác giả: Tiến sĩ Luật Lê Nết, DT : +84909759 699 Email: Net.le@LNTpartners.com