Dự án PetroVietnam Landmark – Luật sư Trần Thái Bình: “PVC Land khó xảy ra phá sản”

Liên quan đến dự án PetroVietnam Landmark vừa bị TAND TP.HCM công bố mở thủ tục phá sản đối với chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Bất động sản Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC Land), phóng viên Báo Người Tiêu Dùng đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partner, để làm rõ vấn đề này.

10_991705_opt
 

PV: Ngày 24/2, TAND TP.HCM đã ban hành Quyết định 52/201/QĐ-MTTPS mở thủ tục phá sản đối với chủ đầu tư dự án PetroVietnam Landmark. Ông đánh giá thế nào về khả năng phá sản trong trường hợp này?

Luật sư Trần Thái Bình:

Theo Luật Phá sản 2014, sau khi ra quyết định mở thủ tục phá sản, thì thẩm phán sẽ chỉ định quản tài viên, tập hợp các “chủ nợ” (người có quyền đòi nợ đối với PVC Land), triệu tập cuộc họp các chủ nợ. Nếu hội nghị các chủ nợ đồng ý cho doanh nghiệp một thời gian để phục hồi hoạt động kinh doanh, nhằm cải thiện tình hình tài chính và trả nợ cho các chủ nợ, thì PVC Land có cơ hội được tiếp tục kinh doanh.

Nếu sau một thời gian mà PVC Land không cải thiện tình hình, thì các chủ nợ sẽ tiếp tục thủ tục phá sản. Các tài sản còn lại của PVC Land sẽ được tòa án và quản tài viên thanh lý nhằm thanh toán cho các chủ nợ. Việc thanh toán theo thứ tự ưu tiên: Nợ tiền lương đối với người lao động, nghĩa vụ tài chính với cơ quan thuế hay Nhà nước, các khoản nợ có bảo đảm và nợ không có bảo đảm.

Theo đánh giá của tôi, thì có khả năng PVC Land đang đề nghị xem xét lại quyết định mở thủ tục phá sản vì ngoài dự án này thì họ cũng đang thực hiện một số dự án khác. Ngoài ra, họ là doanh nghiệp có vốn của PetroVietnam, nên khó có thể để xảy ra việc phá sản. Rất có thể họ sẽ dàn xếp thanh toán nợ với những đương đơn phá sản để rút lại đề nghị phá sản. Về phần PVC Land, họ có thể đề nghị TAND hay VKSND xem xét kháng nghị quyết định phá sản. Một tổ thẩm phán gồm 3 người sẽ xem xét việc kháng nghị này. Tuy nhiên, nếu họ thực sự lâm vào tình cảnh mất khả năng thanh toán, thì việc đề nghị này cũng vô ích.

PV: Trong trường hợp xảy ra phá sản thì tài sản là dự án PetroVietnam Landmark sẽ được xử lý như thế nào?

Luật sư Trần Thái Bình:

Nếu tòa tuyên bố phá sản đối với PVC Land, hoạt động của công ty sẽ bị chấm dứt. Mọi giao dịch liên quan đến công ty bị đình chỉ. Các tài sản còn lại của công ty sẽ được thanh lý bán đấu giá để trả nợ.

Khách hàng mua nhà có tên trong danh sách chủ nợ được xem là chủ nợ không có bảo đảm và sẽ được thanh toán nợ từ tiền thu được sau khi thanh lý bán đấu giá tài sản theo thứ tự phân chia như đã trình bày phía trên. Nếu giá trị tài sản không đủ để thanh toán toàn bộ số nợ thì khách hàng sẽ được thanh toán theo tỷ lệ phần trăm tương ứng với số nợ.

Đối với các khách hàng mà chủ đầu tư đã bàn giao căn hộ theo hợp đồng mua bán nhà thì theo tôi quyền sở hữu của người mua nhà đối với các căn hộ này đã được thiết lập, nên khi kê biên tòa nhà hay các tài sản của PVC Land, tòa án sẽ loại các căn hộ đó ra.

PV: Những khách hàng đã mua căn hộ tại dự án PetroVietnam Landmark nên làm gì để tránh thiệt hại tối đa vào lúc này?

Luật sư Trần Thái Bình:

Khi tòa án thông báo quyết định mở thủ tục phá sản đối với doanh nghiệp này, những khách hàng chưa được giao căn hộ nên liên hệ với tòa án, xuất trình những chứng cứ để chứng minh quyền lợi của mình như tư cách chủ nợ của PVC Land để được đưa vào danh sách chủ nợ nhằm giải quyết quyền lợi của mình về sau.

Khi đã được đưa vào danh sách chủ nợ, người mua có quyền tham gia hội nghị chủ nợ. Tại đây, người mua với tư cách là chủ nợ không có bảo đảm sẽ được thảo luận, trình bày những vấn đề cụ thể, yêu cầu giải quyết, lý do mục đích của việc yêu cầu giải quyết phá sản và ra một trong các quyết định như: Đề nghị đình chỉ giải quyết yêu cầu mở thủ tục phá sản nếu PVC Land không mất khả năng thanh toán; đề nghị áp dụng biện pháp phục hồi hoạt động kinh doanh của PVC Land và đề nghị tuyên bố phá sản.

 

Đối với những khách hàng mua nhà không gửi giấy đòi nợ và không có tên trong danh sách chủ nợ sẽ mất quyền yêu cầu thanh toán đối với PVC Land.

PV: Lời khuyên của luật sư dành cho những người mua nhà để tránh trường hợp tương tự?

Luật sư Trần Thái Bình:

Thực ra, Luật Nhà ở 2015 đã phần nào khắc phục và bảo vệ quyền lợi cho người mua, là bên có vị thế yếu hơn trong giao dịch. Chẳng hạn, Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền sau khi đã xây xong phần móng và việc thu tiền phải phù hợp theo tiến độ xây dựng; phải có ngân hàng bảo lãnh thanh toán cho dự án và theo đó nếu chủ đầu tư không giao nhà theo đúng tiến độ thì người mua có quyền đòi tiền thanh toán lại từ ngân hàng bảo lãnh; trước khi tiến hành bán nhà, chủ đầu tư phải thông báo với Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện để bán nhà, thu tiền từ khách hàng; chủ đầu tư không được bán các căn hộ đang được thế chấp…

Nói chung, các quy định này rất chặt chẽ và bảo vệ quyền lợi cho người mua. Tuy nhiên, thực tế ở vị thế người mua cũng khó kiểm chứng các thông tin về chủ đầu tư, về dự án, hay việc chấp hành pháp luật của chủ đầu tư.

Thế nên, để tránh tình trạng như PetroVietnam Landmark, các cơ quan chức năng nên tăng cường việc chấp hành pháp luật của các chủ đầu tư đối với việc bán nhà. Ngoài ra, nên có hệ thống thông tin tại cơ quan chức năng về dự án nhà ở như tình hình thế chấp, đã đủ điều kiện bán nhà không và người mua có thể tiếp cận đối với các thông tin này theo cơ chế trả phí chẳng hạn.

Theo tôi, cơ quan chức năng chỉ cần thực hiện đúng theo chức năng quản lý quy định tại Luật Nhà ở hiện nay thì người mua đã có thông tin và tránh nhiều rủi ro lắm rồi.

Còn nếu khách hàng mua nhà từ các dự án thực hiện trước Luật Nhà ở 2015, mà đến nay vẫn chưa được nhận nhà, thì khả năng chủ đầu tư chậm bàn giao hay có vấn đề là rất cao. Người mua nhà nên có đề nghị đến cơ quan quản lý chức năng tăng cường giám sát và kiểm tra đối với các dự án này, như vậy có thể khắc phục tình trạng chậm trễ đó.

Tạm dừng phong tỏa

PVC Land cho hay Chi cục Thi hành án dân sự Q.2 đã có quyết định tạm dừng việc phong tỏa dự án này vì chủ đầu tư đã có động thái trả lời và chứng minh được dự án vẫn đang xây dựng.

Theo đó, PVC Land có quyền sử dụng trở lại đối với 15.000 m2 đất của dự án cao ốc thương mại dịch vụ PetroVietnam Landmark bao gồm diện tích đất ở, đất công trình công cộng có kinh doanh, đất công viên cây xanh, giao thông, sân bãi, mặt nước.

Với quyết định này, PVC Land có quyền đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng hay thay đổi hiện trạng với phần tài sản như trên.

 Nguồn: Báo Người tiêu dùng

PVC Land phá sản, bất động sản rùng mình

Phá sản có thể là một điều không ai muốn nhưng đó có thể là lối thoát tốt nhất cho các doanh nghiệp để thoát khỏi áp lực dòng tiền.

Phá sản có thể là một điều không ai muốn nhưng đối với một số trường hợp, đó có thể là lối thoát tốt nhất cho các doanh nghiệp để thoát khỏi áp lực dòng tiền, cũng như mang lại cho các chủ nợ cơ hội để thu hồi được phần nào số tiền đầu tư. Một ví dụ là sự kiện bị buộc phải phá sản mới đây của Công ty Bất động sản Xây lắp Dầu khí Việt Nam, chủ đầu tư dự án PetroVietnam Landmark.

Quyết định mở thủ tục phá sản đối với PVC Land của Tòa án Nhân dân TP.HCM đã tạo nên một tiền lệ chưa từng xảy ra, có thể sẽ kéo theo làn sóng phá sản, đóng cửa của nhiều doanh nghiệp địa ốc khác trên địa bàn TP.HCM trong thời gian tới. Dù đau đớn nhưng việc cho các chủ đầu tư thiếu uy tín phá sản cũng là một cơ chế thanh lọc, loại bỏ các doanh nghiệp không có năng lực thanh toán, giúp thị trường phát triển tốt hơn.

Tính đến cuối năm 2016, vẫn còn đến 500 dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM bị đóng băng, chậm tiến độ trong đó nhiều dự án có tình cảnh thê thảm tương tự PetroVietnam Landmark như dự án Vạn Hưng Phát (quận 8), dự án Kenton Residences (quận 7), Tân Bình Apartment (Tân Bình), Vinaland Tower (Quận 7)… Vì thế các chủ đầu tư, người mua nhà ở các dự án này đang chăm chú theo dõi diễn biến phá sản của PVC Land để đưa ra quyết định cho riêng mình.

PVC Land pha san, bat dong san rung minh

PetroVietnam Landmark từng là một dự án đình đám ở khu Đông vào năm 2010. Do lượng cầu quá lớn nên chủ đầu tư đã phải tiến hành bốc thăm để lựa chọn người mua nhà. Tổng số tiền PVC Land đã thu được từ khách hàng đến cuối năm 2011 gần 500 tỉ đồng. Tính đến 30.6.2011, giá trị đầu tư của PVC Land vào dự án PetroVietnam Landmark là 315,4 tỉ đồng nhưng dự án vẫn chậm tiến độ cho đến nay.

Không chỉ có người mua nhà chịu thiệt hại mà các ngân hàng cho vay vốn cũng chịu chung số phận. Ngoài việc huy động vốn từ người mua, chủ đầu tư dự án PetroVietnam Landmark còn nhận thế chấp để vay vốn của Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt và ngân hàng này cũng đã khởi kiện ra tòa. Như vậy, tranh chấp quyền lợi một khi tài sản bị thanh lý giữa người mua nhà và ngân hàng sẽ là một trong những điểm đáng chú ý trong quá trình mở thủ tục quá sản đối với PVC Land.

Theo Luật sư Trần Thái Bình, Công ty LNT & Partners, sau khi ra tòa án quyết định mở thủ tục phá sản, thẩm phán sẽ chỉ định quản tài viên, kê biên tài sản và triệu tập cuộc họp các chủ nợ. Nếu như hội nghị các chủ nợ đồng ý cho doanh nghiệp một thời gian để phục hồi hoạt động kinh doanh, nhằm cải thiện tình hình tài chính và trả nợ cho các chủ nợ thì PVC Land có cơ hội được tiếp tục kinh doanh.

Trường hợp xấu hơn, nếu sau một thời gian tình hình vẫn không cải thiện, Công ty sẽ bị tuyên bố phá sản. Các tài sản còn lại của PVC Land sẽ được tòa án và quản tài viên thanh lý nhằm thanh toán cho các chủ nợ. Việc thanh toán theo thứ tự ưu tiên là chi phí phá sản, nợ tiền lương đối với người lao động, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, các khoản nợ có bảo đảm và nợ không có bảo đảm. Nếu giá trị tài sản không đủ để thanh toán toàn bộ số nợ, khách hàng sẽ được thanh toán theo tỉ lệ phần trăm tương ứng với số nợ.

Trong trường hợp của PVC Land, những người mua nhà có thể được xếp vào những chủ nợ không có bảo đảm. “Người mua nhà mất trắng là trường hợp có thể xảy ra nếu như tài sản còn lại của PVC Land không đủ để thanh toán các khoản nợ”, luật sư Trần Thái Bình nói.

PVC Land pha san, bat dong san rung minh

Việt Nam có thể nói là một trong những thị trường kinh doanh bất động sản “dễ chịu” nhất thế giới. Bởi lẽ, các chủ đầu tư trong nước được phép huy động đến 70% vốn đầu tư từ khách hàng để phát triển dự án (tỉ lệ tối đa là 50% dành cho các dự án bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài). Trong khi đó, tại các quốc gia khác, chủ đầu tư chỉ có thể vay vốn từ ngân hàng để hoàn thành dự án trước, sau đó mới mở bán.

Các quy định “dễ chịu” đó một mặt đã hỗ trợ cho thị trường phát triển nhanh chóng, nhưng cũng dễ dẫn đến các hình thức huy động và sử dụng vốn kém minh bạch của một số chủ đầu tư. Cuối cùng, người chịu thiệt nhất vẫn là người mua nhà bởi không có điều kiện nắm rõ thông tin.

Điều lạc quan là một số quy định mới đang giúp thị trường phát triển bền vững và minh bạch hơn. Theo luật sư Bình, Luật Nhà ở 2014 đã bổ sung những khắc phục và bảo vệ tốt hơn quyền lợi cho người mua – bên yếu thế hơn trong giao dịch – bằng một số quy định mới như chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền sau khi đã xây xong phần móng và việc thu tiền phải phù hợp theo tiến độ xây dựng. Ngoài ra, phải có ngân hàng bảo lãnh thanh toán cho dự án. Trước khi tiến hành bán nhà, chủ đầu tư cũng phải thông báo với Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện để bán nhà, thu tiền từ khách hàng. Hay như chủ đầu tư không được bán các căn hộ đang được thế chấp…

Nhưng vấn đề là do yếu kém trong quá trình thực thi và giám sát từ phía các cơ quan quản lý, một số chủ đầu tư vẫn có cơ hội né tránh các quy định nhằm tiết kiệm chi phí, gia tăng lợi nhuận. “Các cơ quan chức năng chỉ cần thực hiện đúng theo chức năng quản lý quy định tại Luật Nhà ở hiện nay thì đã giúp cho người mua nhà tránh nhiều rủi ro lắm rồi”, luật sư Bình nói.

Một trong những giải pháp cần làm trước tiên là Nhà nước nên trang bị hệ thống thông tin trực tuyến hoặc tại cơ quan về dự án nhà ở hoặc thông tin về chủ đầu tư như Luật Nhà ở đã quy định. Người mua có thể tiếp cận các thông tin này theo cơ chế trả phí. Về phần mình, để kiểm soát rủi ro, trước khi xuống tiền, khách hàng cần tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án cũng như năng lực tài chính của chủ đầu tư. Khách hàng nên chọn các chủ đầu tư lớn, có uy tín và vị thế trên thị trường để đầu tư, thậm chí trước khi mua nên yêu cầu chủ đầu tư công bố thông tin về tình trạng thế chấp và giải chấp của căn nhà để tránh những tranh chấp sau này nếu có.

Thống kê của Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cho thấy tính đến cuối năm 2016, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên cả nước là hơn 31.800 tỉ đồng. Trong đó, lượng tồn kho của Hà Nội là 5.611 tỉ đồng, TP.HCM là 5.954 tỉ đồng. Tồn kho bất động sản đang là một trong những nguyên nhân chính khiến tỉ lệ nợ xấu ở một số ngân hàng vẫn đang ở mức rất cao. Việc phá sản của PVC Land vì thế có thể sẽ mang đến một cú hích mới cho quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản trong năm nay.

Nguyễn Sơn – Báo Nhịp cầu đầu tư

Kinh nghiệm mua nhà không thể bỏ qua

Trong quá trình giao dịch một bất động sản, khách hàng có thể vướng phải nhiều rủi ro khác nhau. Rủi ro đó có thể đến từ chủ đầu tư, từ các quy định của hợp đồng liên quan đến vấn đề thanh toán và điều kiện của bất động sản được giao dịch.

15
Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners – Đoàn luật sư TP.HCM.

Để hạn chế những rủi ro có thể gặp phải khi giao dịch một bất động sản hình thành trong tương lai, PV Báo Người Tiêu Dùng có cuộc trao đổi với Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners – Đoàn luật sư TP.HCM.

PV: Luật sư có thể đưa ra những rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải khi giao dịch một bất động sản, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai?

Luật sư Trần Thái Bình:

Thứ nhất, không đáp ứng đủ các điều kiện luật định khi thực hiện ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Ví dụ, hiện nay theo quy định của luật kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư chỉ được phép tiến hành ký kết hợp đồng tương lai khi (i) công trình đã hoàn thành xong phần móng; (ii) dự án nhà ở đó được một ngân hàng bảo lãnh; (iii) có thông báo xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc dự án đã đáp ứng đủ điều kiện để có thể thực hiện giao dịch mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư vẫn tiến hành ký hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai khi chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện này. Điều này có thể dẫn đến rủi ro là hợp đồng đã ký vô hiệu nếu như có tranh chấp pháp lý.

Thứ hai, rủi ro về chậm tiến độ dự án và mục đích sử dụng vốn của chủ đầu tư. Chẳng hạn, tiến độ của dự án bất động sản hình thành trong tương lai bị chậm do năng lực chủ đầu tư yếu kém hoặc do chủ đầu tư đã sử dụng số tiền mua nhà đặt trước của khách hàng sai mục đích dẫn đến việc không đủ nguồn lực tài chính để hoàn thành công trình đúng tiến độ. Mặc dù, Luật nhà ở đã quy định chủ đầu tư phải sử dụng tiền thanh toán của người mua nhà để phát triển dự án nhà ở, nhưng thực tế không có cơ chế hiệu quả để cơ quan thẩm quyền hay người mua nhà kiểm soát được việc sử dụng vốn.

Thứ ba, rủi ro về chất lượng công trình khi người mua nhà nhận sản phẩm. Có thể chất lượng sản phẩm không đúng theo kỳ vọng của người mua, nhưng người mua không thể làm gì được vì phù hợp với thể hiện trong hợp đồng.

PV: Khách hàng cần làm gì để hạn chế rủi ro khi mua căn hộ hình thành trong tương lai?

Luật sư Trần Thái Bình:

Theo kinh nghiệm của tôi, khách hàng khi mua các căn hộ hình thành trong tương lai cần thực hiện việc kiểm tra các thông tin có liên quan, chứ không chỉ hoàn toàn căn cứ thông tin do chủ đầu tư cung cấp. Các thông tin cơ bản về cơ sở pháp lý cho phép chủ đầu tư đầu tư dự án, ví dụ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư đối với khu đất dự án, xác nhận bảo lãnh của ngân hàng đối với dự án, thông báo của chủ đầu tư cho Sở Xây dựng về việc đã đáp ứng điều kiện để bán nhà.

Người mua cũng nên có thói quen sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý để hỗ trợ khi mua nhà, nhằm hiểu rõ hơn quyền lợi của mình, cũng như bảo vệ quyền lợi của mình.

PV: Nếu được đưa ra một điều luật nào đó để bảo vệ tuyệt đối người tiêu dùng và minh bạch nhất cho thị trường bất động sản. Luật sư sẽ đưa ra vấn đề gì?

Luật sư Trần Thái Bình:

Theo hiểu biết của tôi, ở một số nước như Úc, Hồng Kông, hay Singapore, đối với việc bán nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật nơi đó quy định chủ đầu tư phải gửi tiền thanh toán của người mua nhà vào một tài khoản ký quỹ (escrowed account) và chỉ được sử dụng tiền trong tài khoản này sau khi đã giao nhà cho người mua. Lý do của việc này là để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, bảo đảm chủ đầu tư phải hình thành đúng tiến độ cũng như phải có đủ khả năng tài chính để phát triển dự án. Tôi nghĩ, nếu áp dụng được như vậy ở Việt Nam thì tuyệt đối có thể bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Còn nếu như chưa thể áp dụng được tuyệt đối như vậy thì khung pháp luật hiện nay cũng đã phần nào bảo vệ tốt quyền lợi của người mua nhà. Vấn đề là ở khâu thực hiện. Ví dụ, người mua muốn kiểm tra các thông tin thì phải kiểm tra ở đâu nếu như chủ đầu tư không cung cấp đủ? Cho nên cần có một cơ quan thẩm quyền nào đó (ví dụ Sở Xây dựng) có thể cung cấp các thông tin cơ bản của dự án nhà ở cho người mua nhà, như quyền sử dụng đất của chủ đầu tư có hợp pháp hay không, có bị thế chấp hay không, dự án có được bảo lãnh ngân hàng hay không, chủ đầu tư có đủ điều kiện để thu tiền khách hàng mua nhà chưa… Cơ quan thẩm quyền nên tạo điều kiện để người mua có thể tiếp cận dễ dàng các thông tin như vậy đối với một dự án nhà ở.

Nguồn: Báo Người tiêu dùng

14
Khách hàng mua nhà tại dư án Cao ốc Xanh (Q.9) vì chủ đầu tư thiếu uy tín nên gần cả thập kỷ nay chưa nhận được nhà.

Chậm giao nhà, dân yêu cầu phá sản doanh nghiệp

Thay vì mòn mỏi chờ đợi, người dân đã dùng quyền yêu cầu phá sản doanh nghiệp (DN) bất động sản nợ tiền, chây ì giao nhà.

TAND TP.HCM vừa ban hành quyết định về việc mở thủ tục phá sản đối với Công ty cổ phần Bất động sản xây lắp dầu khí VN (PVC Land) – chủ đầu tư dự án PetroVietnam Landmark.

“Mạnh tay” để đòi tiền

Bà Trần Thị Châu Giang (Q.3, TP.HCM) – người trực tiếp nộp đơn yêu cầu tòa án mở thủ tục phá sản đối với PVC Land – cho biết đã chờ đợi mòn mỏi, nhiều lần “đòi” tiền không được nên mới yêu cầu tòa mở thủ tục phá sản.

Bà Giang mua nhà tại dự án PetroVietnam Landmark từ năm 2010 với giá hơn 2 tỉ đồng và đã đóng gần 2 tỉ. Quá hạn hai năm chủ đầu tư không bàn giao nhà, bà Giang khởi kiện.

TAND TP.HCM tuyên bà thắng, buộc chủ đầu tư hoàn trả số tiền bà đóng. Tuy nhiên, công ty trả lời thẳng “còn tiền đâu mà trả”.

Thời điểm đó trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lương Đình Thành – giám đốc PVC Land – cũng cho biết công ty không còn tiền trả. Nếu bà Giang đồng ý thỏa thuận chỉ lấy tiền gốc không tính lãi, hằng tháng công ty sẽ trích một khoản trả dần.

Chậm giao nhà, dân yêu cầu phá sản doanh nghiệp 
Dự án chung cư PetroVietnam Landmark tại Q.2, TP.HCM – Ảnh: HỮU THUẬN

Tới nay PVC Land mới trả cho bà Giang 300 triệu đồng. Hết cách, bà Giang mới làm đơn yêu cầu tòa án ban hành quyết định mở thủ tục phá sản đối với PVC Land.

“Nếu công ty phá sản sẽ ảnh hưởng đến nhiều khách hàng, nhưng gần bảy năm nay đã quá khổ, cùng đường nên tui mới chọn giải pháp này” – bà Giang nói.

Trong số hơn 400 khách hàng mua căn hộ tại dự án PetroVietnam Landmark có những khách hàng mua lại từ một công ty khác.

Câu chuyện đòi tiền chủ đầu tư của những khách hàng này còn bi đát hơn. Bà B.A.K. (Q.2) mua căn hộ tại dự án PetroVietnam Landmark.

Sáu năm nay, gia đình bà K. vẫn phải đi ở trọ, mỏi mòn chờ nhận nhà. Bà K. cho biết để mua nhà, bà phải vay ngân hàng 2 tỉ đồng.

Nhà không nhận được, nhưng hằng tháng bà vừa phải đóng tiền thuê trọ vừa phải trả tiền ngân hàng. Giờ nghe PVC Land có thể bị phá sản, bà thêm hoang mang, không biết có mất tiền hay không…

DN bị áp lực phải trả tiền

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lương Đình Thành cho biết công ty đã nhận được quyết định của tòa án và đang làm việc với tòa, không để công ty phá sản.

Dự án PetroVietnam Landmark có tất cả 420 căn hộ đã bán hết cho khách hàng. Hiện dự án đã hoàn thiện phần thô và bàn giao cho khoảng 50 khách tiến hành sửa chữa. Dự kiến đầu năm 2018 cho khách vào ở.

Ông Thành cho hay do công ty đang làm thủ tục giám đốc thẩm, kháng án yêu cầu chỉ trả số tiền bà Giang đã đóng cho chủ đầu tư, không trả tiền lãi nên chưa thanh toán hết số tiền cho bà Giang. Công ty không mất khả năng thanh toán.

“Chúng tôi sẽ thuê luật sư làm việc với tòa án, chứng minh khả năng trả nợ của công ty. Chủ trương là làm sao vẫn tồn tại để cố gắng giải quyết giao nhà cho khách hàng đã mua nhà” – ông Thành nói.

Còn nhiều dự án ngưng trệ

Không chỉ dự án PetroVietnam Landmark, tại TP.HCM còn nhiều dự án ngưng trệ, khiến không ít người mua nhà phải điêu đứng.

Như dự án Cao ốc Xanh (Q.9) của Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng số 8 (CIC8) khởi công từ năm 2008 gồm ba block A, B, C.

Đến nay chỉ có block C được bàn giao, hai block 19 tầng còn lại ngưng thi công nhiều năm nay.

Giữa năm 2016, chủ đầu tư tái khởi công, nhưng vừa cất nóc lại tiếp tục “trùm mền”. Chị Nguyễn Nữ Thanh Thảo đã bán nhà và vay 400 triệu đồng để mua căn hộ tại dự án Cao ốc Xanh.

Theo hợp đồng, chủ đầu tư sẽ giao nhà vào tháng 9-2011. Cả nhà năm người ra thuê căn trọ nhỏ, “mơ” ngày nhận căn hộ rộng rãi, thoáng mát.

Nghe thông tin khách hàng dự án PetroVietnam Landmark nộp đơn yêu cầu tòa án mở thủ tục phá sản, chị Thảo cho biết chị và nhóm khách hàng mua nhà dự án Cao ốc Xanh cũng đang tìm hiểu thủ tục pháp lý để “mạnh tay”, buộc chủ đầu tư sớm giao nhà.

“Sáu, bảy năm nghe chủ đầu tư hứa tôi mệt mỏi lắm rồi. Giờ có giải pháp gì để chủ đầu tư nhanh chóng giao nhà hay trả tiền chúng tôi đều làm” – chị Thảo nói.

Trong khi đó năm 2012, anh Trần Thanh Tâm (Q.Bình Thạnh) ký hợp đồng mua căn hộ tại dự án Happy Plaza (H.Bình Chánh) do DN Thanh Tùng làm chủ đầu tư. Lúc đó dự án đã xây phần khung đến tầng 4.

Thời điểm mua, chủ đầu tư dự kiến quý 4-2013 giao nhà và đưa ra chính sách nếu người mua đóng vượt tiến độ sẽ hưởng chiết khấu cao, nên anh đóng 90% giá trị căn hộ.

“Mỗi lần điện lên hỏi thì chủ đầu tư hứa sẽ khởi công giao nhà sớm, nhưng bốn năm rồi chưa xây nổi thêm tầng nào” – anh Tâm nói.

Giải pháp cần thiết

Việc khách hàng nộp đơn yêu cầu tòa án mở thủ tục phá sản đối với chủ đầu tư dù còn hiếm, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng đây là giải pháp cần thiết với các chủ đầu tư chây ì.

Luật sư Lê Cao (Đoàn luật sư TP Đà Nẵng) cho rằng việc mở thủ tục phá sản như với PVC Land có lợi cho các chủ nợ, tránh việc DN âm thầm tẩu tán hết tài sản. Với DN “yếu”, việc xử lý sớm may ra còn thu lại phần nào. Càng để DN tồn tại, lãi suất cộng dồn mỗi ngày, chủ nợ ngày càng thua thiệt.

Luật sư Trần Thái Bình (đoàn luật sư TP.HCM) cũng đồng tình nên tính đến đề nghị cho DN phá sản nếu chây ì kéo dài.

Tuy nhiên, ông Bình nêu ngay cả khi còn tài sản thì thứ tự thanh toán sẽ ưu tiên như sau: chi phí cho thủ tục phá sản, lương của người lao động…

Đặc biệt, nếu như tại dự án PetroVietnam Landmark chủ đầu tư đã bàn giao 10 căn hộ thì khi kê biên tòa nhà phải chừa 10 căn hộ đó ra.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, một cán bộ Sở KH-ĐT TP.HCM cho biết sau khi mở thủ tục phá sản, DN vẫn hoạt động bình thường dưới sự giám sát của quản tài viên.

Sở KH-ĐT sẽ công bố thông tin trên cổng thông tin đăng ký DN quốc gia nếu có yêu cầu của tòa án.

Nhưng với vụ việc mở thủ tục tuyên bố phá sản của PVC Land, hiện Sở KH-ĐT TP.HCM chưa nhận được yêu cầu đăng thông tin của TAND TP.HCM.

Luật sư Võ Xuân Trung (Đoàn luật sư TP.HCM):

Minh bạch để giảm rủi ro cho dân

Để tránh “mắc kẹt” với những dự án chây ì, người mua cần tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án.

Đặc biệt, nên xem dự án đó có thế chấp ngân hàng, có được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng hay không.

Tuy nhiên, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần công bố công khai trên các trang web đầy đủ các dự án thế chấp ngân hàng, dự án được ngân hàng bảo lãnh… để người dân tra cứu, tìm hiểu.

Ngoài ra, các cơ quan thi hành án nên công khai thông tin quyết định kê biên, ngăn chặn giao dịch đối với các dự án dạng này để người dân biết, tránh được rủi ro khi mua nhà.

Cơ hội nào cho PVC Land?

Theo Luật phá sản DN 2014, khi ra quyết định mở thủ tục phá sản, tòa án đồng thời kê biên luôn tài sản của DN để tránh tẩu tán tài sản.

Lúc này, DN còn một “đường sống” là hội nghị các chủ nợ quyết định cho DN thời gian để cơ cấu lại hoạt động, cải thiện tình hình dưới sự giám sát của quản tài viên và thẩm phán.

Nếu trong thời gian này DN phục hồi khả năng thanh toán, trên cơ sở ý kiến của hội nghị các chủ nợ, thẩm phán ra quyết định đình chỉ thủ tục phá sản.

Còn hội nghị các chủ nợ không đồng ý cho DN thời gian khắc phục, tòa sẽ cùng với quản tài viên thanh lý tài sản của DN để trả nợ.

Nguồn: Tuổi trẻ

Khách hàng “ôm hận” vì “bánh vẽ” tiện ích

Để “câu khách”, chủ đầu tư không ngần ngại vẽ ra hàng loạt tiện ích kèm theo tại dự án của mình như trường học, công viên, hồ bơi…. Tuy nhiên, tới khi bàn giao dự án, suốt nhiều năm khách hàng vẫn chỉ nhận được những tiện ích trên… giấy.

15-1642.jpg

Một số khu vực thể dục thể thao, công viên tại khu dân cư Nam Long (Q.9) chưa được quan tâm triển khai hoàn thiện.

Lật kèo, chây ì với tiện ích

Tại chung cư The Easter city (H.Bình Chánh) tranh chấp, kiện tụng liên quan đến việc chủ đầu tư “lật kèo” tiện ích hồ bơi. Theo cư dân, khi bán hàng, nhân viên tư vấn nói rõ chung cư có hồ bơi nhưng đến nay họ nhận nhà vào ở gần một năm, hồ bơi chỉ là khu đất trống.

Cũng liên quan đến hồ bơi, tại dự án chung cư HQC Plaza (H.Bình Chánh, TP.HCM) do CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư, cư dân vẫn chưa hết bức xúc khi biết mình bị lừa. Cư dân cho biết, trước đây khi bán căn hộ, chủ đầu tư vẽ rất nhiều tiện ích như công viên, hồ bơi, sân tập thể thao… lúc nhận nhà, hầu hết các hạng mục đều thi công. Tuy nhiên, vào ở một thời gian, họ “té ngửa” khi phát hiện hồ bơi… không dùng để bơi. Lý do, mới đây chủ đầu tư đã gửi văn bản xin ý kiến cư dân để điều chỉnh cục bộ quy hoạch dự án. Trong đó, Hoàng Quân cho biết sẽ bố trí một hồ cảnh quan ở công viên trung tâm dự án để tăng mỹ quan và điều hòa khí hậu. Đồng nghĩa với việc hồ bơi sẽ chính thức biến thành hồ cảnh quan.

Tại Khu Đô thị Dịch vụ Thương mại Nam Long, P.Tân Thuận Đông, Q.7, TP.HCM do CTCP Nam Long làm chủ đầu tư, dự án đưa vào sử dụng đã hơn 10 năm nhưng đến nay các tiện ích đi kèm như: Trường học, công viên, siêu thị… vẫn chỉ trên giấy.

Một dự án khác của Nam Long dự án Ehome 2, P.Phước Long B, Q.9, trong quy hoạch chi tiết, các khu vực xây dựng công trình tiện ích đều đẹp nhưng thực tế thì trong tình trạng bỏ trống. Theo ghi nhận của Báo Người Tiêu Dùng, hiện nay các căn hộ đã được Nam Long bàn giao cho cư dân nhưng trường học, công viên… vẫn là bãi đất hoang. Sân thể dục thể thao dùng để chứa vật liệu xây dựng. Khu vực công viên, một phần làm lều trại cho công nhân, một phần nuôi cỏ cho bò gặm.

Cần xử lý nghiêm

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners – Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, theo quy định, chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. Như vậy, tại thời điểm bàn giao nhà, các hạng mục hồ bơi, công viên… là công trình hạ tầng xã hội của dự án phát triển nhà ở cũng đã phải hoàn thành. Luật cũng quy định chủ đầu tư thực hiện bàn giao nhà ở cho người sử dụng chỉ sau khi đã hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở và các công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở nêu trong nội dung dự án được phê duyệt vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Lý do của quy định này là xét cho cùng, mục đích cuối cùng của nhà ở là phải ở được, nếu chỉ giao cái nhà, mà hạ tầng xung quanh chưa xong thì cũng đã hạn chế quyền sử dụng của người mua, và chưa đạt được mục tiêu chính của căn nhà là để ở .

Theo Luật sư Trần Thái Bình, trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành các hạng mục hạ tầng xã hội như dự án đã được phê duyệt, chủ đầu tư có thể sẽ phải chịu phạt tiền từ 80-100 triệu đồng do không đầu tư xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật theo dự án đã được phê duyệt.

Nếu chủ đầu tư không hoàn thành các hạng mục công trình công cộng (hạ tầng xã hội), thuộc phần sở hữu chung (được quy định theo Luật Nhà ở) và trong hợp đồng mua bán, thuê mua thì người mua nhà được quyền yêu cầu chủ đầu tư bàn giao theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, bao gồm các hạng mục chưa hoàn thành. Nếu phát sinh thiệt hại, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại phát sinh từ việc chưa hoàn thành, nghiệm thu các công trình hạ tầng xã hội thuộc sở hữu chung của người mua.

Người mua có quyền tố cáo, khiếu nại, khởi kiện các hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở của chủ đầu tư. Theo đó, người mua có thể tố cáo chủ đầu tư vi phạm quy định không đầu tư xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng xã hội và vi phạm các nghĩa vụ bàn giao nhà và nghiệm thu đưa công trình hạ tầng xã hội nêu trên tại Sở Xây dựng cấp tỉnh, thành phố.

Luật sư Trần Thái Bình đưa ra lời khuyên, trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà, người mua cần phải xem xét kỹ các điều khoản về các hạng mục, công trình thuộc phần sở hữu chung, yêu cầu bồi thường thiệt hại, biện pháp chế tài trong trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thành các công trình công cộng. Ngoài ra, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tài liệu quy hoạch, thiết kế dự án được phê duyệt nhằm biết được các công trình công cộng cụ thể mà chủ đầu tư đã cam kết thực hiện và theo dõi tiến độ thực hiện các công trình nêu trên.

(Theo Người tiêu dùng)

10 kỹ năng giải quyết tranh chấp của Trọng tài viên

Ngày hôm qua, Thứ ba (22/11/2016) Tiến sĩ Lê Nết đã có một bài trình bày tuyệt vời tại Hội thảo “Kỹ năng phòng ngừa và giải quyết tranh chấp trong đầu tư quốc tế” do Sở Tư pháp Thành phố phối hợp với Quỹ IRZ (CHLB Đức) tổ chức. Trong phần trình bày của mình, Tiến sĩ Lê Nết  không chỉ chia sẻ những kỹ năng cần thiết của Trọng tài mà còn đưa ra những ví dụ thực tiễn và hết sức gần gũi.

Dành cho các bạn độc giả không có cơ hội tham gia buổi Hội thảo hôm qua, LNT & Partners gửi đến các bạn bản tóm tắt phần trình bày của Tiến sĩ Lê Nết: “10 kỹ năng giải quyết tranh chấp của Trọng tài viên”.

Link: 10 ky nang giai quyet tranh chap cua trong tai vien

Đánh thuế ngôi nhà thứ 2 dưới góc nhìn chuyên gia

Ý tưởng đánh thuế người sở hữu bất động sản thứ 2 trở lên được đưa ra bàn luận tạo ra nhiều dư luận trái chiều. Báo Người Tiêu Dùng xin đăng tải một số nhận định của các chuyên gia, nhà đầu tư và luật sư về lĩnh vực bất động sản tại TP.HCM.

Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế

Định hướng này đưa ra hạn chế đầu tư và đầu cơ, kìm hãm sở hữu cá nhân, sở hữu nhiều bất động sản chờ thời để bán. Đồng thời, giúp nhiều người dân có nhu cầu mua nhà có cơ hội tiếp cận thị trường mà không cần thông qua các khâu trung gian, giúp quỹ nhà ở nới rộng, nhiều sự lựa chọn hơn cho khách hàng.

Tuy nhiên, Bộ Tài chính nên lưu ý một số vấn đề, phải quy định chặt để phân biệt đâu là người mua để đầu cơ và đâu là mua để sử dụng. Việc đánh thuế căn nhà thứ 2 cũng ảnh hưởng tới tâm lý người dân và khó có sự công bằng giữa người dân. Ví dụ, một gia đình sống trong biệt thự 10 tỷ đồng thì không bị đánh thuế. Còn một gia đình khác, có căn nhà chỉ 2 tỷ đồng muốn mua thêm một căn có giá 2 tỷ đồng nữa thì sẽ phải đóng thuế trong khi 2 căn nhà này chưa bằng giá trị căn biệt thự 10 tỷ đồng.

Định hướng này có thể khiến sức mua sẽ giảm, thậm chí có thể đóng băng. Ngoài ra, giá bất động sản đang rất cao nếu đánh thuế, những nhà đầu cơ có khả năng sẽ cộng thêm thuế vào để bán. Lúc đó, giá căn hộ lại bị đẩy cao hơn, khiến giấc mơ có một ngôi nhà của đối tượng chưa có nhà trở nên xa vời.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động Việt An Hòa

Việc tính thuế căn nhà thứ 2 mà Bộ Tài chính dự kiến áp dụng để hạn chế việc sở hữu quá nhiều bất động sản không mang tính khả dụng.

Nhà nước cần tính đến yếu tố thu nhập từ khai thác bất động sản là cơ sở tính thuế. Thuế nên tính trên cơ sở thặng dư từ việc khai thác bất động sản.

Quy định cũng cần quan tâm đến tính khả thi khi thực hiện. Trong đó, có thể lưu ý đến diện tích hợp lý. Việc sở hữu căn nhà thứ 2 nên kèm thêm diện tích bình quân đầu người vì có nhiều trường hợp nhà đông người mà chỉ có căn nhà nhỏ nay mua thêm căn nhà nhỏ nữa để ở mà bị đánh thuế thì nên xem xét. Ví dụ một gia đình 5 người ở nhà 40 m2, nên mua thêm 1 căn 30 m2 nữa thì nên đánh thuế không?

Do hệ thống các bất động sản chưa được nhà nước quản lý nên việc kê khai đóng thuế để biết xem người đó có bao nhiêu nhà cũng khó. Vì vậy nên đơn giản hóa bằng tính tự nguyện như khi khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản, nghĩa là tự kê khai tự chịu trách nhiệm. Bất động sản pháp lý nào nộp thuế. Hiện có 3 hình thức pháp lý như nhà chủ quyền, nhà không chủ quyền, hợp đồng mua bán. Nên tính thuế đối với nhà có chủ quyền là hợp lý.

home

(Ảnh minh họa)

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners – Đoàn luật sư TP.HCM

Mục tiêu thứ nhất của chính sách này nhằm giảm đầu tư vào bất động sản của những người có khả năng. Điều này làm sẽ làm giảm vào nhu cầu phát triển nhà ở và hy vọng là giá bất động sản sẽ giảm, tạo khả năng sở hữu “căn nhà thứ nhất” cao hơn cho đối tượng chưa có nhà. Mục tiêu thứ hai là tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Đối với mục tiêu thứ nhất, chính sách này có chắc sẽ bình ổn thị trường bất động sản, làm giảm giá bất động sản và qua đó tạo cho tầng lớp thu nhập thấp có nhà ở cao hơn? Đó chỉ là hy vọng, bởi sẽ không chắc giá bất động sản sẽ giảm vì chính sách này. Giá bất động sản cao hiện nay là do “chi phí đầu vào” quá cao rồi (chi phí đền bù giải tỏa, tiền sử dụng đất phải nộp, chi phí đầu tư xây dựng…), nếu muốn giảm, chỉ có thể giảm “chi phí đầu vào”. Trong khi đó, việc đánh thuế căn nhà thứ 2, vô hình trung làm gia tăng chi phí đầu vào đối với bất động sản. Người không đủ khả năng mua nhà lại càng không đủ khả năng.

Chính sách này là cần thiết, nhưng áp dụng khi nào, cho đối tượng nào cho đúng, cần phải nghiên cứu thấu đáo và ảnh hưởng xã hội. Bởi vì nếu không có sự nghiên cứu thấu đáo, không những không giảm những khiếm khuyết của thị trường bất động sản hiện nay, mà còn làm gia tăng áp lực, giá nhà cao hơn, giá thuê nhà cao hơn, và thị trường càng áp lực hơn, nhu cầu về nhà ở của một tầng lớp nhân dân thu nhập chưa cao sẽ xa vời hơn. Và như vậy, theo tôi, hiện nay chính sách này chưa phù hợp. Trước hết, như đã nói, nhà nước cần nghiên cứu biện pháp để tăng khả năng có chỗ ở, nhà ở cho tầng lớp thu nhập thấp trước tiên, tầng lớp có nhu cầu “căn nhà thứ nhất”, thì thị trường bất động sản cũng sẽ ổn định lắm rồi.

Ông Phan Công Chánh, Chủ tịch Hội đồng Quản trị CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh

Đánh thuế bất động sản thứ 2 trở đi là một xu thế phù hợp với hướng đi của quốc tế nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, giúp thị trường phát triển minh bạch và bền vững. Chính sách đánh thuế bất động sản ở các nước khác sẽ càng tăng nếu giá trị bất động sản càng lớn. Tức là đánh thuế người giàu.

Việc áp dụng đề án đánh thuế bất động sản sẽ có tính hai mặt. Một mặt, thúc đẩy tính minh bạch của thị trường bất động sản, chống đầu cơ, tạo thêm cơ hội cho những người sở hữu nhà lần đầu, hạn chế vấn đề đứng tên hộ bất động sản. Mặt khác, chắc chắn trong giai đoạn đầu áp dụng sẽ có nhiều vấn đề phát sinh, cần nghiên cứu, khảo sát kỹ lưỡng trước khi áp dụng. Ví dụ: Mức thuế suất vừa phải, có lộ trình phù hợp với hiện tại.

Các nhà đầu tư bất động sản cá nhân sẽ đón nhận chính sách thuế này với một sự dè dặt, thận trọng và chắc chắn chính sách thuế này sẽ có tác động mạnh đến nhóm này.

Cụ thể đối với nhóm các nhà đầu tư cá nhân mua đầu cơ để cho thuê hoặc mua đi bán lại sẽ thận trọng hơn trong việc tính toán về doanh thu, chi phí và lợi nhuận khi đầu tư cũng như thời gian nắm giữ bất động sản. Vì chắc chắn lợi nhuận sẽ giảm đi nếu thuế tăng thêm. Nhưng tính thận trọng này sẽ giúp cho thị trường bất động sản lành mạnh và phát triển bền vững hơn.

Tính thuế nhà thứ hai: Nhiều nhà lo ít hơn không nhà?

Việc thu thuế từ nhà thứ hai trở lên, theo đánh giá của giới kinh doanh bất động sản là không thể kéo giảm giá nhà mà chỉ khiến cho cơ hội muốn có nhà ở của người dân càng trở nên khó khăn hơn.

Ông Huỳnh Quang Hải, Thứ trưởng Bộ Tài chính, cho biết Bộ Tài chính đã giao Vụ Chính sách thuế nghiên cứu thuế tài sản sẽ tính toán việc đánh thuế với nhà, nhất là những nhà thứ 2 trở lên.

Theo ông Hải, trong năm 2017 có lẽ chưa thể đánh thuế này. Tuy nhiên, tương lai chắc chắn sẽ phải thu vì không chỉ ngân sách khó khăn mà các nước đã tính thuế này từ rất lâu rồi.

Phương án 1: Chỉ thu đối với nhà thứ hai trở lên theo thuế tuyệt đối. Nhà dưới hai tầng không thu thuế, nhà từ hai tầng trở lên có mức thu là 2.000 đồng/m2/năm. Nhà cấp 3 và chung cư thu 1.000-4.000 đồng/m2/năm.

Phương án 2: Thu theo giá trị nhà, phần giá trị trên 1 tỷ đồng mới chịu thuế 0,03%.

Phương án 3: Thu thuế phần diện tích nhà trên 200 m2. Nhà cấp 4 không thu thuế, còn nhà hai tầng trở lên thì thu 2.000-4.000 đồng/m2/năm. Với nhà chung cư thì thu từ 1.000-3.000 đồng/m2/năm tùy loại nhà.

Nhiều chuyên gia cho rằng cần phải triển khai loại thuế này không chỉ vì tận thu ngân sách mà vì nhiều nước đã làm và nó sẽ ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà đất, kéo giảm giá nhà để người có thu nhập thấp có cơ hội mua nhà.

Theo chuyên gia Ngô Hạnh: Nước Anh vừa áp thuế tài sản phụ trội lên bất động sản thứ hai kể từ ngày 1/4/2016. Cụ thể, với những bất động sản thứ hai có giá trên 40.000 bảng, người mua phải đóng thêm 3% so với mức thuế thông thường. Nhà có giá trên 1,5 triệu bảng, mức thuế lên tới 15%.

Theo quy định của Anh, bất động sản thứ hai là bất cứ tài sản nào ngoài bất động sản đầu tiên (nhà chính để ở) dù với mục đích là nhà nghỉ dưỡng, đầu tư hay mua giúp người thân.

Cha mẹ muốn mua nhà cho con cái cũng sẽ bị đánh thuế, trừ khi chỉ hỗ trợ một phần – tức đồng sở hữu. Nhưng nếu bán nhà cũ trong vòng 36 tháng sau khi mua nhà thứ hai, người mua sẽ được hoàn trả thuế.

Tại Singapore, thuế tài sản phụ trội được áp rất cao trên bất động sản thứ hai, lên đến 7% trên giá mua nhà và 10% đối với bất động sản thứ ba, áp dụng từ năm 2013.

Chính sách thuế mới nhằm ngăn chặn nạn đầu cơ và ổn định giá nhà ở, đặc biệt là cho các dự án nhà ở công.

Nhưng trái ngược với lý thuyết trên chính người chưa có nhà mới tỏ ra lo lắng vì thuế luôn có hệ lụy là kéo vật chủ tăng giá.

Còn người mua bán nhà theo kiểu được giá thì bán, thường vốn tỏ ra bình thường: “Chúng tôi chỉ “ôm” vài căn nhà, thời gian không thể kéo dài do đó thuế này không ảnh hưởng nhiều với người mua bán. Chỉ người chủ thật sự có nhiều nhà để dưỡng già hoặc để dành cho con cháu mới ảnh hưởng đáng kể bởi thuế này. Nói thuế này đánh vào giới đầu cơ là không chính xác vì bất động sản không khan hiếm, nguồn cung dồi dào, ai cũng muốn “xả hàng”, ôm nhiều cho thua lỗ sao?”.

Nói chung người dân đã chịu nhiều loại thuế, việc mua bán nhà cũng phải đóng thuế việc thu thuế từ nhà thứ hai trở lên, theo đánh giá của giới kinh doanh bất động sản là không thể kéo giảm giá nhà khiến cho cơ hội muốn có nhà ở của người dân càng trở nên khó khăn hơn.

Nên chăng Bộ Tài chính nghiên cứu, cân nhắc vấn đề nhiều mặt để có chính sách phù hợp.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất không đánh thuế nhà cấp 4, nhà dưới 1 tỷ đồng sau khi có thông tin Bộ Tài chính đang nghiên cứu thuế tài sản, theo đó sẽ tính toán đánh thuế với nhà, nhất là những nhà thứ 2 trở lên. Thừa nhận sắc thuế này sẽ góp phần giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, phòng chống đầu cơ, tạo thêm cơ hội cho người có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở và tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước… nhưng theo HoREA, không nên thu thuế này đối với nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại có giá trị dưới 1 tỷ đồng, nhà cấp 4 trở xuống.

Ngoài ra, các hộ gia đình dù đã có một căn nhà nhưng đang ở chật (đối với TP.HCM dưới mức bình quân 10 m2 /người) nay mua thêm nhà thứ 2, thứ 3… nhưng tổng diện tích các căn hộ nhỏ này cũng chỉ dưới 200 m2 cũng không nên thu thuế. Và trong giai đoạn đầu nên áp dụng mức thuế suất vừa phải, phù hợp với sức dân.

Hiệp hội cũng kiến nghị cần hoàn thành nhanh việc cấp sổ đỏ cho các bất động sản đồng thời hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu quốc gia, trong đó có cơ sở dữ liệu nhà ở quốc gia, liên thông các ngành, các tỉnh và được cập nhật theo thời gian thực, nhất là phải hoàn thành cấp thẻ căn cước công dân, xác định mã số định danh cá nhân, để biết rõ người đang sở hữu nhà ở.

Đến nay chưa biết thời điểm nào sẽ áp dụng tuy nhiên dư luận khá xôn xao trước thông tin này do hiện nay đã có khá nhiều khoản thu liên quan đến nhà, đất như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản, thuế phi nông nghiệp… Chưa kể tuy các chuyên gia có nêu nhiều nước đã thu thuế nhà nhưng chưa tham chiếu đầy đủ các phúc lợi xã hội mà họ thụ hưởng so với thuế phải đóng.

Khang Hoàng

(Theo Vũ Sơn – Báo Người Tiêu Dùng) 

LNT & Partners donated to people in the middle of Vietnam

We are happy to accomplish a donation at Tuoi Tre news’ headquarter this morning. With Tuoi Tre’s support, the donation would be transferred directly to help people who are struggling against a very terrible flood in the middle of Vietnam at this moment.

Processed with VSCO with f2 preset

LNT & Partners’ head of HR (right side)

Hopefully this natural disaster shall end soon.

Thank you so much to all contributors for your kind hearts.

ĐỐI TƯỢNG BẢO HỘ SÁNG CHẾ MỚI THEO TPP VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG DƯỢC PHẨM TẠI VIỆT NAM

Tóm lược

Pháp luật sở hữu trí tuệ, bên cạnh vai trò là ngành luật bảo vệ quyền tài sản của các chủ thể, còn đóng vai trò quan trọng đối với sự tiến bộ về khoa học công nghệ của mỗi quốc gia, do đó, bất kỳ sự thay đổi nào trong pháp luật về sở hữu trí tuệ đều có thể dẫn đến những tác động mạnh mẽ đến tiến trình phát triển của nền kinh tế. Trong bối cảnh các cam kết về bảo hộ sáng chế ở mức độ cao trong Hiệp định TPP có khả năng sẽ được thi hành, Việt Nam cần chuẩn bị những biện pháp nhằm giảm thiểu những tác động tiêu cực đến ngành công nghiệp dược phẩm trong nước. Bản tham luận này đề cập đến những khó khăn và thách thức mà ngành công nghiệp dược phẩm sẽ phải đối mặt khi Việt Nam mở rộng đối tượng bảo hộ sáng chế theo cam kết trong TPP, cụ thể là thực hiện bảo hộ cách sử dụng, phương pháp sử dụng hoặc quy trình sử dụng mới của một sản phẩm đã biết. Trên cơ sở làm rõ những tác động của những đối tượng này đến thị trường dược phẩm, bao gồm trở ngại trong việc sản xuất thuốc gốc, giá thuốc tăng cao, khả năng tiếp cận thuốc của cộng đồng bị hạn chế, bản tham luận đã đề ra một số giải pháp về mặt chính sách cũng như về mặt kinh tế và khoa học nhằm hạn chế phần nào những tác động thiếu tích cực mà việc bảo hộ các đối tượng sáng chế mới có thể mang lại cho ngành công nghiệp dược phẩm tại Việt Nam

Dẫn nhập

Hiệp định đối tác chiến lược xuyên Thái Bình Dương (gọi tắt là Hiệp đinh TPP) đã được Bộ trưởng các nước tham gia đàm phán ký kết vào đầu năm nay. Mặc dù đến thời điểm hiện tại, các nước thành viên vẫn đang trong giai đoạn thực hiện các thủ tục pháp lý nội bộ để phê chuẩn Hiệp định. Tuy nhiên, Việt Nam với tư cách là một bên tham gia đàm phán và ký kết Hiệp định, nhiều khả năng sẽ phải thực hiện các cam kết được ghi nhận trong Hiệp đinh, trong đó có các cam kết liên quan đến vấn đề sở hữu trí tuệ.

Quá trình đàm phán Hiệp định TPP đã diễn ra không hề suôn sẻ khi các bên tham gia đàm phán phải nỗ lực trung hoà những lợi ích đối lập. Chương 18 của bản dự thảo Hiệp định TPP, đề cập đến vấn đề sở hữu trí tuệ, bao gồm các vấn đề về sáng chế, chỉ dẫn địa lý, thực thi quyền,… đã gây ra những tranh luận gay gắt giữa nhóm các nước có nền kinh tế phát triển và nhóm các nền kinh tế đang phát triển trong số 12 nước tham gia đàm phán TPP. Tuy nhiên, để có thể đạt được một thoả thuận chung, hài hòa lợi ích của tất cả các bên, mỗi quốc gia thành viên đều phải có những nhượng bộ trong một số lĩnh vực nhất định.

Đối với Việt Nam, có cơ sở để nhận định rằng, những thoả thuận được ghi nhận tại Chương Sở hữu trí tuệ của TPP là sự đánh đổi lớn của Việt Nam để đạt được các lợi ích quan trọng khác về thương mại và đầu tư. Theo đó, Việt Nam đã chấp nhận những điều kiện bảo hộ về sở hữu trí tuệ cao hơn rất nhiều so với mức độ mà Việt Nam đang thực hiện. Đặc biệt là mức độ bảo hộ cực kỳ cao đối với sáng chế, thể hiện rõ nét qua các điều khoản mở rộng phạm vi đối tượng được bảo hộ, được dự đoán sẽ là thách thức cho nền công nghiệp dược phẩm, một ngành công nghiệp non trẻ và nhạy cảm của Việt Nam.

Bản tham luận này, sau đây sẽ phân tích những tác động, đồng thời cũng là những khó khăn mà ngành công nghiệp dược phẩm của Việt Nam sẽ phải đối mặt trong tương lai khi một số đối tượng mới được bảo hộ theo cam kết trong TPP. Qua đó, đề xuất một số biện pháp khắc phục phù hợp với các cam kết quốc tế cũng như điều kiện và khả năng thực tế của Việt Nam.

intellectual-property

Đối tượng bảo hộ sáng chế mới theo cam kết tại Hiệp định TPP

Chương 18 của Hiệp định TPP về sở hữu trí tuệ thiết lập một cơ chế bảo hộ mới, được đánh giá là cao hơn nhiều so với mức độ bảo hộ hiện tại được ghi nhận tại Hiệp định về các khía cạnh thương mại của quyền Sở hữu trí tuệ (Hiệp định TRIPS) cũng như Luật Sở hữu trí tuệ mà Việt Nam đang áp dụng. Cụ thể, Chương 18 Hiệp định TPP về sở hữu trí tuệ ghi nhận các thỏa thuận chung của các quốc gia trong lĩnh vực bảo hộ sáng chế, bao gồm các điều khoản về phạm vi các đối tượng được bảo hộ, điều chỉnh thời hạn của bằng độc quyền sáng chế, bảo vệ dữ liệu thử nghiệm,… Trong số các điều khoản tại Chương này, điều khoản ghi nhận sự mở rộng về phạm vi đối tượng được bảo hộ sáng chế được nhận định sẽ có tác động mạnh mẽ đến hệ thống bảo hộ sáng chế của Việt Nam.

Cụ thể, liên quan đến phạm vi các đối tượng được bảo hộ sáng chế, Điều 18.37.2 Hiệp định TPP quy định như sau:

Điều 18.37: Đối tượng được bảo hộ sáng chế.

  1. Theo khoản 3 và 4 và phù hợp với khoản 1, mỗi Bên khẳng định rằng bằng sáng chế có thể được cấp cho các sáng chế yêu cầu bảo hộ một trong các yếu tố sau: cách sử dụng mới của một sản phẩm đã biết, phương pháp sử dụng mới của một sản phẩm đã biết, hoặc quy trình sử dụng mới của một sản phẩm đã biết.Một Bên có thể hạn chế các quy trình sử dụng mới đó với những đối tượng không đòi hỏi việc sử dụng sản phẩm theo quy trình như vậy.”

Theo quy định của TRIPS và Luật Sở hữu trí tuệ Việt Nam, sáng chế là giải pháp kỹ thuật dưới dạng sản phẩm hoặc quy trình nhằm giải quyết một vấn đề kỹ thuật xác định. Để được bảo hộ là sáng chế, một sản phẩm hoặc quy trình phải đáp ứng yêu cầu về tính mới, tính sáng tạo và có khả năng áp dụng công nghiệp.[1] Theo đó, các đối tượng như cách sử dụng mới của một sản phẩm đã biết, phương pháp sử dụng mới của một sản phẩm đã biết, hoặc quy trình sử dụng mới của một sản phẩm đã biết không thể được bảo hộ là sáng chế do bản thân chúng, một cách độc lập, không phải là sản phẩm hay quy trình, hoặc nếu có, cũng không có đủ tính mới hay đủ trình độ sáng tạo.[2]

Tuy nhiên, trong trường hợp Hiệp định TPP được thông qua và vận hành, Việt Nam nhiều khả năng sẽ thực hiện bảo hộ đối với các đối tượng mới này. Điều này được đánh giá sẽ tạo ra sự tác động mạnh mẽ đối với thị trường dược phẩm tại Việt Nam.

Tác động của việc bảo hộ các đối tượng mới đến thị trường dược phẩm tại Việt Nam

Đối với ngành công nghiệp sản xuất thuốc gốc (thuốc generic), thuốc tương tự sinh học (thuốc biosimilar):

Khi một loại thuốc mới được nghiên cứu thành công và được cấp phép lưu hành, được gọi là biệt dược gốc (thuốc brand name) được cấp bằng sáng chế, chủ sở hữu bằng sáng chế của biệt dược gốc đó có độc quyền trong việc sản xuất biệt dược đó. Thông thường, để có thể sản xuất một biệt dược đang được bảo hộ, các doanh nghiệp sản xuất dược phẩm sẽ phải trả phí chuyển quyền sử dụng sáng chế (phí license) cho chủ sở hữu bằng độc quyền sáng chế của biệt dược đó. Trong hầu hết các trường hợp, phí chuyển quyền sử dụng sáng chế do các bên thỏa thuân, vì vậy, khoản phí này thường được chủ sở hữu ấn định ở mức rất cao. Tại Việt Nam, một nước đang phát triển với trình độ khoa học và tiềm lực kinh tế còn hạn chế, các công ty dược phẩm muốn sản xuất biệt dược thường phải chờ đến khi văn bằng bảo hộ sáng chế cấp cho biệt dược hết thời hạn để tiến hành sản xuất theo công thức của biệt dược đó. Sản phẩm của quá trình sản xuất này được gọi là thuốc gốc. Theo đó, thuốc gốc là thuốc có tính tương đương sinh học với biệt dược, chứa cùng lượng dược chất, sử dụng trong cùng điều kiện sinh khả dụng, tức là có tốc độ hấp thu vào cơ thể giống như biệt dược.[3]

Tương tự như vậy, chủ sở hữu của bằng độc quyền sáng chế đối với các loại thuốc có nguồn gốc sinh học (còn được gọi là các chế phẩm sinh học bao gồm các hormone tái tổ hợp, các chế phẩm máu, kháng thể đơn dòng, vắc xin tái tổ hợp và các sản phẩm ứng dụng công nghệ gen khác) cũng sẽ được cấp độc quyền sản xuất trong một khoảng thời gian nhất định. Khi hết thời hạn này, các doanh nghiệp sản xuất thuốc dù không được chủ sở hữu cho phép cũng có quyền sản xuất và đưa ra thị trường các sản phẩm thay thế có cùng bản chất và cùng chỉ định điều trị, tuy nhiên, với các điều kiện ngặt nghèo hơn so với thuốc gốc. Cụ thể, để có thể được lưu hành trên thị trường, thuốc generic chỉ cần chứng minh tính tương tự bào chế, tính tương đương sinh học, trong khi thuốc tương tự sinh học phải có dữ liệu thử nghiệm lâm sàng và tiền lâm sàng độc lập mà không được sử dụng dữ liệu thử nghiệm của chế phẩm sinh học đã được bảo hộ trước đó như đối với thuốc gốc. Các loại thuốc được sản xuất theo phương thức này được gọi là các thuốc tương tự sinh học (thuốc biosimilar).

Theo các quy định hiện tại của Hiệp định TRIPS cũng như các quy định của pháp luật sở hữu trí tuệ Việt Nam, đối với mỗi sáng chế, bằng độc quyền sáng chế có hiệu lực trong vòng 20 năm kể từ ngày nộp đơn yêu cầu bảo hộ. Kết thúc thời hạn này, các doanh nghiệp sản xuất thuốc có quyền sản xuất thuốc gốc hoặc thuốc tương tự sinh học mà không phải trả phí chuyển quyền sử dụng sáng chế. Tuy nhiên, với nội dung cam kết tại Điều 18.37.2 của Hiệp định TPP, chủ sở hữu bằng độc quyền sáng chế, cụ thể là một số doanh nghiệp sản xuất dược phẩm, có thể kéo dài thời hạn 20 năm độc quyền lên gấp nhiều lần bằng phương thức có tên gọi là “evergreening”.

Có nhiều định nghĩa khác nhau về thuật ngữ “evergreening”, tuy nhiên, có thể hiểu “evergreening” là phương thức được chủ sở hữu sử dụng để kéo dài thời gian được bảo hộ độc quyền sáng chế nhờ việc tạo ra một thay đổi nhỏ đối với sáng chế mà thậm chí không làm tăng thêm giá trị sử dụng của sáng chế đó.[4] Ví dụ, trong trường hợp muốn kéo dài thời hạn bảo hộ sáng chế của một sản phẩm thuốc biệt dược, khi sắp hết thời hạn bảo hộ, chủ sở hữu tiếp tục nộp đơn yêu cầu bảo hộ cho một công dụng mới của loại thuốc đó, một dạng bào chế mới, hoặc một một cách sử dụng mới. Đối với dược phẩm, ngay cả người không có chuyên môn trong lĩnh vực này cũng biết rằng, một loại thuốc hoàn toàn có thể có nhiều công dụng, nhiều dạng bào chế, và nhiều cách sử dụng khác nhau.

Như vậy, quy định tại Điều 18.37.2 Hiệp định TPP rõ ràng đã tạo điều kiện vô cùng thuận lợi cho chủ sở hữu sáng chế nói chung, đặc biệt là chủ sở hữu sáng chế dược phẩm thực hiện phương thức “evergreening”. Bằng cách tạo ra những thay đổi nhỏ đối với loại thuốc đã được bảo hộ (ví dụ sản xuất thuốc dạng nước thay vì dạng viên cứng như trước đây hoặc sử dụng bằng đường uống thay vì đường tiêm,…) từ đó thời hạn bảo hộ độc quyền đối với một loại thuốc có thể bị kéo dài thêm nhiều lần so với thời hạn 20 năm ban đầu.

Như một hệ quả tất yếu của việc thời hạn bảo hộ bị kéo dài thêm nhiều lần, không có bất kỳ một doanh nghiệp dược phẩm nào được quyền sản xuất thuốc gốc nếu sáng chế được bổ sung thêm một công dụng, một dạng bào chế mới hoặc một cách dùng mới vào thời điểm nó gần hết thời hạn bảo hộ, các doanh nghiệp sản xuất thuốc gốc sẽ phải chờ một khoảng thời gian dài gấp nhiều lần 20 năm, mới có thể sản xuất thuốc gốc. Do đó, nếu TPP được vận hành, quy định tạo điều kiện cho phương thức kéo dài thời hạn bảo hộ tại Điều 18.37.2 sẽ được Việt Nam nội luật hóa, ngành công nghiệp sản xuất thuốc gốc và thuốc tương tự sinh học, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong ngành công nghiệp sản xuất dược phẩm của Việt Nam, sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

  • Đối với giá thuốc và quyền tiếp cận thuốc của người dân Việt Nam.

Từ trước đến nay, dược phẩm luôn được xem là sản phẩm thiết yếu và nhạy cảm, ảnh hưởng đến lợi ích công cộng và tính mạng, sức khỏe con người và chất lượng cuộc sống. Thuốc gốc, do không phải bao gồm chi phí nghiên cứu và phát triển cũng như phí chuyển quyền sử dụng sáng chế, thường có giá thành rẻ hơn rất nhiều so với thuốc biệt dược. Vì vậy, thuốc gốc trở thành lựa chọn của rất nhiều bệnh nhân, đặc biệt là tại Việt Nam, đất nước có thu nhập bình quân đầu người ở mức thấp so với nhiều quốc gia trong khu vực cũng như trên thế giới.

Chấp nhận bảo hộ các đối tượng tại Điều 18.37.2 Hiệp định TPP đồng nghĩa với việc chấp nhận rằng thời gian bảo hộ độc quyền sáng chế đối với dược phẩm rất có thể sẽ tăng lên gấp nhiều lần bằng phương thức “evergreening”. Khi thời hạn bảo hộ sáng chế bị kéo dài thêm, các doanh ngiệp dược phẩm không thể sản xuất thuốc gốc để cung cấp cho nhu cầu phòng và chữa bệnh của cộng đồng. Chưa kể đến các lợi ích về kinh tế mà ngành sản xuất thuốc gốc bị thiệt hại, hệ quả ngay trước mắt là người dân và các bệnh nhân không còn sự lựa chọn nào khác ngoài việc trả một mức giá rất cao cho sản phẩm thuốc được bảo hộ sáng chế để bảo vệ sức khỏe và tính mạng của mình. Rõ ràng, các quy định về bảo hộ sáng chế trong TPP đã hạn chế đáng kể quyền tiếp cận thuốc của người dân đặc biệt là những bệnh nhân nghèo tại Việt Nam.

Một số đề xuất khắc phục những khó khăn của Việt Nam khi thực hiện bảo hộ các đối tượng mới

Đã từ lâu, trên cơ sở phù hợp với khả năng kinh tế và tiềm lực phát triển khoa học công nghệ của mình, các quốc gia luôn tìm kiếm một chính sách phù hợp nhằm cân bằng giữa việc bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ và quyền tiếp cận thuốc của cộng đồng. Bằng Tuyên bố Doha 2001 về Hiệp định TRIPS và sức khỏe cộng đồng, tất cả các thành viên WTO, trong đó có các nước TPP đã ghi nhận tầm quan trọng, sự cần thiết và phù hợp đạo đức của việc áp dụng linh hoạt các quy định của TRIPS nhằm bảo vệ sức khỏe cộng đồng.

Trong quá trình đàm phán Hiệp định TPP, đoàn đàm phán chương sở hữu trí tuệ của Việt Nam đã bày tỏ quan điểm không chấp thuận các đề xuất liên quan đến việc tăng cường mức độ bảo hộ sáng chế. Trong Bản khuyến nghị chính sách của cộng đồng Doanh nghiệp Việt Nam về phương án đàm phán Chương sở hữu trí tuệ cũng như Thư kiến nghị về đàm phán Chương sở hữu trí tuệ của Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI), các doanh nghiệp, hợp tác xã, nhóm bệnh nhân,… trên toàn quốc đã đề nghị đoàn đàm phán cần kịch liệt bác bỏ những đề xuất tăng cường bảo hộ sáng chế, đặc biệt là các quy định mở rộng phạm vi đối tượng bảo hộ sáng chế như cách sử dụng mới của một sản phẩm đã biết, phương pháp sử dụng mới của một sản phẩm đã biết, hoặc quy trình sử dụng mới của một sản phẩm đã biết[5]. Tuy nhiên, như đã nói, các quy định trong Chương Sở hữu trí tuệ trong Hiệp định TPP là sự đánh đổi của Việt Nam để đạt được những lợi ích kinh tế và chính trị cấp bách trong các lĩnh vực thương mại và đầu tư.

Quy định tại Điều 18.37.2 Hiệp định TPP, vốn được dự đoán là sẽ tạo điều kiện cho việc thực hiện “evergreening” đối với sáng chế, là điểm mới trọng tâm của việc bảo hộ sáng chế theo TPP so với pháp luật hiện hành của Việt Nam. Trên thế giới, nhiều nước bao gồm Ấn Độ và Philipines coi “evergreening” là một biểu hiện của việc lạm dụng quyền sở hữu trí tuệ và đã có những biên pháp hết sức quyết liệt để cấm hành vi này.[6] Vì vậy, trên cơ sở phù hợp với các cam kết trong TPP và vận dụng linh hoạt các điều khoản tùy nghi của Hiệp định TRIPS cũng như tinh thần của Tuyên bố Doha, Việt Nam cũng cần áp dụng một số biện pháp để bảo vệ sức khỏe cộng đồng và ngăn chặn việc lạm dụng quyền sở hữu trí tuệ đặc biệt trong vấn đề bảo hộ sáng chế đối với dược phẩm.

  • Nới lỏng những điều kiện về chuyển giao quyền sử dụng sáng chế bắt buộc trong lĩnh vực dược phẩm.

Bắt buộc chuyển giao quyền sử dụng sáng chế, hay còn được gọi là li-xăng không tự nguyện sáng chế, là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép một bên không phải là chủ sở hữu sáng chế được phép sử dụng sáng chế đó mà không cần có sự đồng ý của chủ sở hữu sáng chế. Hiệp định TPP cho phép các bên có quyền đặt ra ngoại lệ đối với độc quyền được cấp cho chủ sở hữu sáng chế, cụ thể, Điều 18.40 Hiệp định TPP quy định:

Điều 18.40: Ngoại lệ

Mỗi Bên có thể thiết lập một số ngoại lệ đối với độc quyền cấp cho chủ sở hữu sáng chế, với điều kiện các ngoại lệ đó không xung đột quá mức với việc khai thác bình thường sáng chế và không gây phương hại một cách bất hợp lý đến lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu bằng sáng chế, có tính đến lợi ích hợp pháp của các bên thứ ba.”

Hiện nay, Luật Sở hữu trí tuệ Việt Nam cũng đã quy định cụ thể các căn cứ bắt buộc chuyển giao sáng chế như: Sử dụng sáng chế nhằm mục đích công cộng, đảm bảo đáp ứng các nhu cầu cấp thiết của xã hội; Chủ sở hữu sáng chế không thực hiện nghĩa vụ sử dụng sáng chế hoặc thực hiện hành vi phản cạnh tranh;… Tuy nhiên, không phải trong bất cứ trường hợp nào cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng có đủ các căn cứ để thực hiện biện pháp bắt buộc chuyển giao quyền sử dụng sáng chế. Đồng thời người được chuyển giao quyền sử dụng sáng chế dược phẩm theo quyết định bắt buộc khi thực hiện sản xuất cũng bị hạn chế đáng kể về phạm vi sử dụng và quy mô sản xuất.

  • Tạo điều kiện cho việc nhập khẩu song song dược phẩm.

Nhập khẩu song song dược phẩm là việc nhập khẩu các sản phẩm thuốc được đưa ra thị trường nước ngoài một cách hợp pháp. Đối với Việt Nam, các sản phẩm thuốc tại thị trường nước ngoài, đặc biệt là các sản phẩm được sản xuất theo quyết định bắt buộc chuyển giao quyền sử dụng sáng chế, thường có giá thành rẻ hơn so với thuốc được sản xuất theo sự cho phép của chủ sở hữu sáng chế, ngay cả khi đã tính thuế nhập khẩu. Mặc dù tại thời điểm hiện tại, Luật sở hữu trí tuệ Việt Nam đã cho phép nhập khẩu song song dược phẩm, tuy nhiên, các quy định có liên quan khác (ví dụ: Thuế, cấp phép lưu hành, quản lý giá thuốc,…) vẫn chưa được thuận lợi đến mức độ có thể khuyến khích thực hiện nhập khẩu song song thuốc. Bởi vậy, Việt Nam nên tạo điều kiện thuận lợi, bao gồm tạo hành lang pháp lý toàn diện cho các doanh nghiệp thực hiện việc nhập khẩu song song các loại dược phẩm.

  • Quy định cụ thể hành vi lạm dụng quyền sở hữu trí tuệ như một hành vi phản cạnh tranh.

Luật cạnh tranh của Việt Nam tại thời điểm hiện tại chưa ghi nhận những hành vi lạm dụng quyền sở hữu trí tuệ, đặc biệt là độc quyền sử dụng sáng chế như một hành vi gây phản cạnh tranh. Trên thực tế, độc quyền sáng chế mang lại một thế mạnh cạnh tranh vô cùng lớn cho chủ sở hữu. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp, pháp luật về sở hữu trí tuệ trao cho chủ sở hữu sáng chế những độc quyền trong một thời hạn nhất định. Thời hạn đó đã được nghiên cứu kỹ lưỡng trên cơ sở cân nhắc lợi ích các bên và ấn định sao cho cân bằng giữa việc đảm bảo quyền lợi chính đáng của chủ sở hữu và việc đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ thể kinh doanh trên thị trường. Bất kỳ hành vi nào, bằng cách thức nào, cố tình kéo dài thời hạn đã được ấn định đó, đều phải bị coi là hành vi lạm dụng quyền sở hữu trí tuệ và gây hạn chế cạnh tranh một đáng kể. Vì vậy, để đảm bảo một môi trường cạnh tranh lành mạnh cho thị trường dược phẩm, ngăn chặn các hành vi phản cạnh tranh, Việt Nam cần đưa vào pháp luật cạnh tranh của mình các quy định cụ thể về hành vi lạm dụng quyền sở hữu trí tuệ.

  • Một số biện pháp dành cho các doanh nghiệp dược phẩm.

Việc khắc phục những khó khăn đối với thị trường dược phẩm khi các đối tượng mới được bảo hộ theo cam kết trong TPP đòi hỏi không chỉ sự thay đổi về chính sách và pháp luật từ phía nhà nước và các cơ quan chức năng mà còn đòi hỏi sự ỗ lực đổi mới và phát triển từ phía các doanh nghiệp dược phẩm. Để có thể tồn tại trước thế mạnh cạnh tranh của các công ty dược phẩm nước ngoài, các doanh nghiệp trong nước cần không ngừng cải tiến công nghệ, nâng cao năng lực về tài chính, đẩy mạnh đầu tư cho nghiên cứu và phát triển. Trước mắt, có thể các doanh nghiệp trong nước chưa thể tự mình nghiên cứu được các loại thuốc hoàn toàn mới, tuy nhiên, việc tìm ra công dụng mới, dạng bào chế mới hay cách thức sử dụng mới của một loại thuốc đã có là hoàn toàn có thể. Quyền đăng ký sáng chế đối với các đối tượng này không phải chỉ được trao cho chủ sở hữu sáng chế của sản phẩm đã biết, vì vậy, các doanh nghiệp trong nước, không cần tốn quá nhiều công sức cũng có thể dành được độc quyền đối với sáng chế chỉ bằng việc tìm ra những điểm mới rất nhỏ xung quanh sáng chế đó (invent around and patent fences). Khi đã có được một số độc quyền xung quanh sáng chế của các doanh nghiệp nước ngoài, các doanh nghiệp trong nước hoàn toàn có thế mạnh để đàm phán về việc cấp phép sử dụng sáng chế gốc, bao gồm một số hình thức như góp vốn bằng độc quyền sáng chế, cấp phép ngược, cấp phép chéo,…

Bằng các biện pháp cả về mặt pháp lý lẫn về mặt kinh tế, kỹ thuật đã nêu trên, hành vi “evergreening”, cố tình kéo dài một cách bất hợp lý thời hạn bảo hộ sáng chế, hoàn toàn có thể được hạn chế một cách đáng kể, khắc phục hiệu quả những khó khăn đối với việc sản xuất thuốc gốc và đẩy mạnh phân phối thuốc giá rẻ, đảm bảo quyền tiếp cận thuốc của người dân Việt Nam. Ngay cả trong trường hợp Hiệp định TPP không được thông qua và đưa vào vận hành, trên phương diện của Việt Nam, các biện pháp kể trên vẫn có tác dụng triệt để trong việc ngăn chặn hành vi lạm dụng độc quyền đối với sáng chế, góp phần bảo vệ quyền lợi công cộng, thúc đẩy cạnh tranh và phát triển khoa học công nghệ.

Kết luận

Tới thời điểm này, Hiệp định TPP đã được ký kết. Hiệp định được đánh giá sẽ nâng mức độ bảo hộ sáng chế tại Việt Nam, vốn đã cao, lên đến mức bất hợp lý, không phù hợp với khả năng và tình hình thực tế của Việt Nam. Vì vậy, dù Hiệp định có được thông qua và đưa vào vận hành hay không, Việt Nam cũng cần có những biện pháp để kéo cán cân giữa việc bảo hộ độc quyền sáng chế dược phẩm và lợi ích, sức khỏe cộng đồng, vốn đang và ngày càng nghiêng về phía bảo hộ độc quyền sáng chế, trở về vị trí cân bằng.

(Tác giả: Tiến sĩ Luật Lê Nết, Đặng Thị Thùy Linh – Công ty Luật LNT & Partners)

[1] Xem: Điều 4.12 và Điều 58 Luật Sở hữu trí tuệ Việt Nam năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009.

[2] Xem: Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), “Khuyến nghị chính sách của Cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam về phương án đàm phán Hiệp định TPP – Chương Sở hữu trí tuệ”, tháng 7 năm 2012.

[3] Xem: Center for Drug Evaluation and Research, U.S. Food and Drug Administration, “Generic Drugs”, 2006.

[4] Xem: Ove Granstrand và Frank Tietze, “IP strategies and policies for and against evergreening”, tháng 4 năm 2015.

[5] Xem: Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), “Khuyến nghị chính sách của Cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam về phương án đàm phán Hiệp định TPP – Chương Sở hữu trí tuệ”, tháng 7 năm 2012.

[6] Xem: Sushmita R., Christ Law College, “Evergreening: An abuse of the patent system” tháng 1 năm 2015.

Chuyên đề giải quyết tranh chấp xây dựng – Luật sư Lê Nết

Nội dung của Chuyên đề giải quyết tranh chấp xây dựng do Tiến sĩ Luật Lê Nết soạn thảo xoay quanh các vấn đề chính:

  1. HỢp đồng xây dựng theo Nghị định 37/ 2015
  2. Các loại tranh chấp trong xây dựng
  3. Nguyên nhân tranh chấp
  4. Giải pháp

Xem và tải bản đầy đủ tại Chuyên đề giải quyết tranh chấp xây dựng_LS. Lê Nết

#Construction #Dispute #Method #Insight #Legal

Công tác bảo vệ môi trường: Lỗ hổng chính sách hay lỗ hổng thực thi?

Luật sư Trần Thái Bình

LNT & Partners

Xu thế hội nhập với toàn cầu là xu thế tất yếu của các nước đang phát triển, trong đó có Việt Nam. Thế nên, vừa trở thành thành viên của WTO không lâu, Việt Nam cũng gia nhập các hiệp định thương mại tự do quan trọng trong khu vực và quốc tế, như Hiệp định Đối tác kinh tế xuyên Thái Bình Dương (TPP), Hiệp định tThương mại tự do EU – Việt Nam (EVFTA) và Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC). Việc hội nhập như thế mang đến cho Việt Nam nhiều cơ hội giao lưu thương mại, tận dụng nguồn vốn ngoại lực để phát triển kinh tế. Trong xu thế ấy, Việt Nam được nhiều đối tác chọn là điểm đặt cơ sở sản xuất trong chuỗi cung ứng toàn cầu của họ nhờ lợi thế nhân công, chính sách ưu đãi, và nhiều yếu tố khác mà các nước có nền công nghiệp phát triển không còn.

Nhà nước cũng cần xem xét chính sách thu hút đầu tư nước ngoài như thế nào để dần tuyển lựa các nhà đầu tư theo hướng đầu tư vào lĩnh vực dịch vụ, công nghệ cao, công nghiệp nhẹ hay công nghiệp sạch. Cơ chế pháp lý bảo vệ môi trường của Việt Nam hiện tại Việt Nam ngay từ ban đầu thu hút đầu tư nước ngoài đã quan tâm đến yếu tố bảo vệ môi trường và thiết lập các qui định về bảo vệ môi trường chặt chẽ từ rất lâu. Về cơ bản, tầng thứ nhất để bảo vệ môi trường, là qui định tiên quyết đối với các nhà đầu tư trước khi đăng ký thực hiện dự án là phải thực hiện báo cáo đánh giá tác động môi trường đối với các dự án có nguy cơ ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường (theo danh mục dự án đầu tư cụ thể được ban hành kèm Nghị định 18/2015/NĐ-CP quy định về quy hoạch bảo vệ môi trường). Báo cáo đánh giá bao gồm đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và kế hoạch bảo vệ môi trường. Chủ đầu tư dự án có thể tự mình hoặc thuê tổ chức có chức năng thực hiện báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM). Trong quá trình thực hiện ĐTM, chủ dự án phải tiến hành tham vấn Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi thực hiện dự án, các tổ chức và cộng đồng dân cư chịu tác động trực tiếp bởi dự án; nghiên cứu, tiếp thu những ý kiến khách quan, kiến nghị hợp lý của các đối tượng liên quan được tham vấn để hạn chế thấp nhất tác động bất lợi của dự án đến môi trường tự nhiên đa dạng sinh học và sức khỏe cộng đồng. Một tầng bảo vệ nữa là báo cáo ĐTM sau đó sẽ được thẩm định bởi hội đồng thẩm định chuyên môn cấp Bộ hay cấp sở chuyên ngành địa phương, tùy theo quy mô dự án. Hội đồng thẩm định có trách nhiệm xem xét nội dung báo cáo ĐTM và đưa ra ý kiến thẩm định để làm cơ sở cho cơ quan thẩm định xem xét, quyết định việc phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường. Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường là căn cứ tiên quyết để xem xét cấp phép đầu tư cho dự án ấy.

Lại nữa, chủ dự án của một số dự án được quy định cụ thể phải lập hồ sơ báo cáo kết quả thực hiện các công trình bảo vệ môi trường liên quan trong báo cáo ĐTM để được kiểm tra, xem xét cấp giấy xác nhận trước khi vận hành dự án. Dự án chỉ được vận hành khi công trình bảo vệ môi trường phục vụ giai đoạn vận hành của dự án đã được xây dựng phù hợp với báo cáo đánh giá tác động môi trường được phê duyệt. Cuối cùng, cơ quan quản lý môi trường thẩm quyền, cảnh sát môi trường có trách nhiệm thanh tra, kiểm tra, giám sát thường xuyên việc thực hiện của chủ doanh nghiệp, nhà đầu tư để xem họ có thực hiện đúng phê duyệt báo cáo đánh giá bảo vệ môi trường hay không. Và những nhược điểm trong thi hành. Như vậy, có thể thấy về chính sách hay khung pháp lý về bảo vệ môi trường ở Việt Nam không hề lỏng lẻo, nhưng tại sao lại thường xảy ra các sự cố môi trường? Theo tôi, lý do chính là nằm ở khâu thực hiện. Thứ nhất, vì mục tiêu cục bộ cạnh tranh giữa các tỉnh để nhằm thu hút nhà đầu tư nhằm ghi điểm trong nhiệm kỳ của lãnh đạo, trong nhiều trường hợp, những dự án đầu tư được tuyên bố vốn đầu tư hàng tỉ đô-la thường làm lóa mắt hay làm ngất ngay các lãnh đạo các tỉnh nhà, và vì vậy đã chỉ thị tạo các điều kiện hết sức dễ dãi cho các nhà đầu tư này, lơ là trong các thủ tục thẩm định chặt chẽ. Các dự án được chấp thuận đầu tư nhanh chóng, các thủ tục thẩm định tác động môi trường thường làm qua quýt, đại khái cho gọi là đúng thủ tục, chứ chưa tuân thủ một cách nghiêm túc như theo qui định của pháp luật. Thứ hai, trong thủ tục xin cấp các chấp thuận phê duyệt về môi trường, nhà đầu tư thường có các đơn vị tư vấn môi trường, thường là các “sân sau” của các cán bộ ngành môi trường, và các bản báo cáo ĐTM sau đó cũng được các cán bộ này thụ lý thẩm định và chấp thuận, do đó không tránh khỏi “xung đột quyền lợi” trong thủ tục xem xét thẩm định và chấp thuận báo cáo ĐTM. Các báo cáo này vì thế cũng được chóng vánh thông qua.

ca-chet-hang-loat-1811-1652

(Ảnh minh họa)

Vì vậy, tầng bảo vệ thứ hai trong Luật BTMT là mặc dù chủ đầu tư là đơn vị lập báo cáo đánh giá tác động môi trường, nhưng cơ quan quản lý môi trường địa phương là đơn vị chịu trách nhiệm thẩm định lại và phê duyệt, thì với thực trạng hiện nay đã vô hiệu hóa cơ chế thẩm định của cơ quan thẩm quyền. Thứ ba, tầng thứ ba trong bảo vệ môi trường là hoạt động kiểm tra trước khi dự án vận hành chính thức, cơ quan thẩm quyền có trách nhiệm kiểm tra các điều kiện đáp ứng, tuân thủ của chủ đầu tư trong thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường, khắc phục sự cố môi trường trước khi cho phép chính thức đi vào hoạt động. Hoạt động này, trong thực tế, thường cũng được làm qua quýt hay đại khái, Formosa là một minh chứng rõ nhất. Thứ tư, là việc kiểm tra giám sát định kỳ thường xuyên của các cơ quan chức năng và có thẩm quyền trong suốt quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư nhằm phát hiện và ngăn chặn các vi phạm môi trường của chủ doanh nghiệp. Thực tế cho thấy, hoạt động này cũng không được thực thi nghiêm túc và thích đáng, chỉ đợi khi người dân có phàn nàn, báo cáo với chính quyền thì khi đó mới có kiểm tra, nhưng khi đó thì sự cố môi trường cũng đã xảy ra mất rồi, có khắc phục cũng chỉ là hạn chế phần tác hại mà thôi.

Kết luận

Tóm lại, theo tôi, khung pháp lý hiện tại về bảo vệ môi trường đã tương đối đủ để Nhà nước Việt Nam có thể thực thi tốt chính sách bảo vệ môi trường song song với việc phát triển kinh tế (dĩ nhiên, quá trình thực hiện Việt Nam cũng cần phải tham khảo, học hỏi để cập nhật và bổ sung cho hoàn thiện hơn). Khâu yếu nhất vẫn là khâu thực hiện, và nổi bật là sự buông lỏng của các cơ quan quản lý thẩm quyền về môi trường trong khâu giám sát tuân thủ. Doanh nghiệp thường có xu hướng nhằm tối ưu hóa lợi ích kinh tế của họ, tiết kiệm chi phí, nhất là chi phí bảo vệ môi trường. Không thể chỉ trông chờ tất cả vào sự tuân thủ của doanh nghiệp, chủ đầu tư. Cơ quan thẩm quyền phải có năng lực trong việc thực thi giám sát, ngăn chặn sự cố hay thảm họa môi trường, chứ một khi đã xảy ra, dù có khắc phục hay bồi thường đi nữa, cũng chỉ hạn chế phần nào thiệt hại trước mắt, di họa lâu dài cho các thế hệ về sau vẫn còn đó, và trách nhiệm rõ ràng của thế hệ đi trước đã không làm tròn.

#environment #protection #legal #hole #vietnam

Thảm họa chung cư và nước cờ “1 phát trúng 2 đích”

Thời gian qua nhiều chung cư tại Hà Nội và TP.HCM, đã bàn giao cho khách hàng trong tình trạng chưa hoàn thiện, hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) chưa được nghiệm thu. Chủ đầu tư vì quyền lợi riêng đã đẩy cư dân vào thế đối mặt nhiều rủi ro.

Cuối tháng 7 vừa qua, Hà Nội đã công bố danh sách 38 tòa nhà cao tầng không đủ điều kiện an toàn PCCC. Cá biệt trong đó có chung cư đã bàn giao và đi vào hoạt động gần 10 năm. Tại TP.HCM, chưa có thống kê chính thức, nhưng vụ cháy chung cư HQC Plaza mới bàn giao gần đây, cũng đã bắt đầu “lộ diện” những công trình mất an toàn, chưa nghiệm thu PCCC. Chung cư The Easter City (H.Bình Chánh), chung cư Trịnh Đình Thảo (Q.Tân Phú)… cũng đang bàn giao trong tình trạng ngổn ngang, mất an toàn PCCC.

20160823114626-chung-cu1

Chung cư HQC Plaza bốc cháy khi mới bàn giao

(Nguồn ảnh: Facebook: Hội Cư dân HQC Plaza)

 

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners, cho biết, theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng, việc bàn giao căn hộ cho người mua chỉ được thực hiện, khi đã hoàn thành việc nghiệm thu đưa vào sử dụng tòa nhà chung cư (trong đó có căn hộ) và và các công trình hạ tầng kỹ thuật (hệ thống PCCC, cung cấp điện, nước, thoát nước thải, thông tin liên lạc…) và hạ tầng xã hội (trường mẫu giáo, nhà cộng đồng…) phục vụ nhu cầu ở, nêu trong nội dung dự án được phê duyệt vào sử dụng.

Việc nghiệm thu như trên được thể hiện bằng biên bản nghiệm thu giữa chủ đầu tư, nhà thầu và tư vấn (nếu có). Đối với nhà chung cư cao từ 7 tầng trở lên, trước khi tiến hành nghiệm thu, chủ đầu tư phải thông báo, đề nghị Sở Xây dựng kiểm tra việc nghiệm thu và có văn bản chấp thuận việc nghiệm thu. Ngoài các điều kiện trên, chủ đầu tư và người mua có thể thỏa thuận thêm các điều kiện bàn giao khác trong hợp đồng mua bán (như điều kiện thanh toán đủ giá bán theo tiến độ, sai số trong diện tích căn hộ…).

20160823114626-chung-cu2

Kết cấu lộ cốt thép hoen rỉ tại chung cư The Easter City. 

(Nguồn ảnh: Facebook: Hội cư dân Easter City)

 

Luật sư Nguyễn Văn Trường, Trưởng văn phòng Luật sư Trường, phân tích thêm, theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, trước khi bàn giao căn hộ cho người mua, chủ đầu tư chỉ được thu không quá 70% giá bán (đối với chủ đầu tư là DN có vốn đầu tư nước ngoài thì tỷ lệ này là 50%). Sau khi bàn giao, chủ đầu tư được thu thêm đến tối đa 95% giá bán.

Do vậy, có thể vì nôn nóng muốn thu tiền bán căn hộ, nên một số chủ đầu tư đã yêu cầu người mua nhận bàn giao căn hộ mặc dù các điều kiện theo quy định chưa được đáp ứng. Trong các trường hợp như vậy, chủ đầu tư có thể bị xử phạt theo các quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, phòng cháy chữa cháy, kinh doanh bất động sản. Tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà mức phạt có thể khác nhau.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, việc bàn giao nhà sớm khi chưa đủ điều kiện sẽ kéo theo nhiều rủi ro cho khách hàng. Tuy nhiên, có nhiều lý do khiến chủ đầu tư ép khách hàng vào thế khó. Nhiều chủ đầu tư yếu tài chính muốn thu tiền nhanh để thanh toán công nợ và tránh được khoản lãi phạt chậm bàn giao cho khách hàng nếu chờ nghiệm thu. Đây là nước cờ “1 phát trúng 2 đích” của những doanh nghiệp thiếu uy tín.

Với thực trạng hiện nay, Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners khuyến cáo, đối với người mua căn hộ, khi tiến hành bàn giao, ngoài việc kiểm tra căn hộ thì còn cần phải kiểm tra mức độ hoàn thiện của các tiện ích, hạ tầng trong dự án. Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư xuất trình biên bản nghiệm thu, chấp thuận nghiệm thu của cơ quan nhà nước để chứng minh. Trường hợp các điều kiện bàn giao chưa được đáp ứng thì có quyền từ chối nhận bàn giao. Nếu chủ đầu tư ép buộc bàn giao thì có thể thông báo và yêu cầu cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng (Sở xây dựng), phòng cháy chữa cháy (Cảnh sát PCCC) vào cuộc để bảo vệ quyền lợi của mình.

(Theo Vietnamnet)

#Legal #RealEstate #Housing #Safety #Transperancy #Vietnam #LNT

M&A DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN: MỘT SỐ CHÚ Ý CHO NGƯỜI MUA

Luật sư Trần Thái Bình

LNT & Partners

Trong hai năm gần đây, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự tăng trưởng khá nóng, một số nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu quay trở lại, và hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản cũng diễn ra sôi động hơn. Một số nhà đầu tư trong nước, thông qua việc chuyển nhượng các dự án dở dang cho nhà đầu tư mới hay nhà đầu tư nước ngoài, đã tái cấu trúc để có thể tập trung vào những dự án trọng điểm.

Dưới góc nhìn của nhà đầu tư nước ngoài, đầu tư ở Việt Nam là một thách thức, và đầu tư trong lĩnh vực bất động sản lại càng nhiều thách thức hơn do các khác biệt về hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản, tập quán giao dịch cũng như những yếu tố khác.

Sau đây là một số chú ý cho bên mua (nhất là nhà đầu tư nước ngoài) trong các giao dịch mua bán nhận chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam nhằm vượt qua các khác khó khăn nói trên:

Cấu trúc giao dịch

Việc chuyển nhượng dự án bất động sản hiện nay có thể thực hiện thông qua phương thức “chuyển nhượng dự án” (bên mua nhận chuyển nhượng dự án) hay “mua công ty” (bên mua mua lại cổ phần/phần vốn góp của bên bán trong công ty thực hiện dự án).  Luật Kinh doanh Bất động sản hiện nay đã cho phép việc chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án. Đối với “chuyển nhượng dự án”, về nguyên tắc, bên chuyển nhượng phải hoàn tất việc đầu tư hạ tầng đối với phần chuyển nhượng thì mới thực hiện được việc chuyển nhượng. Việc đánh giá có hoàn tất việc đầu tư hạ tầng hay chưa đôi khi cũng là một thủ tục khó khăn và có phần chủ quan. Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài cần có hiện diện pháp nhân theo Luật Việt Nam rồi mới sử dụng pháp nhân đó để nhận chuyển nhượng dự án. Những điều này khiến cho thủ tục để xin chấp thuận “chuyển nhượng dự án” đôi khi mất nhiều thời gian, và có khi mất đi cơ hội kinh doanh.

Do vậy, một cách nữa mà cũng đạt được mục tiêu là bên mua có thể nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần hay phần vốn góp của bên bán trong công ty, mà đang là chủ đầu tư thực hiện dự án. Luật Đầu tư hiện nay có những qui định rõ ràng hơn trong việc nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần trong công ty Việt Nam, và nhà đầu tư có thể tiến hành mua thẳng cổ phần từ bên chuyển nhượng, phần vốn góp nên thực hiện thủ tục này trong một số trường hợp có phần thuận lợi.

Đối với bên mua, dĩ nhiên là chuộng thực hiện giao dịch “chuyển nhượng dự án” thay vì “mua công ty” nhưng thực tế, không phải lúc nào cũng có thể thực hiện được theo các mình mong muốn do các điều kiện pháp lý.

Kiểm tra soát xét doanh nghiệp hay dự án

Dù thực hiện theo phương thức nào thì thủ tục kiểm tra soát xét là không thể thiếu, đó là việc kiểm tra toàn bộ các yếu tố liên quan đến pháp lý và tài chính của dự án và của doanh nghiệp dự án. Việc kiểm tra soát xét thường nhằm vào các mục tiêu như tổng hợp lại các nghĩa vụ và trách nhiệm pháp lý và tài chính của bên bán đối với dự án, đối với doanh nghiệp là gì? Các rủi ro trong hoạt động doanh nghiệp đó, trong thực hiện dự án đó là gì? Dự án có khả năng bị rút giấy phép hay không? và các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá giao dịch.

Đối với các trách nhiệm pháp lý, cần xem xét tiến độ đạt được các chấp thuận, giấy phép đối với dự án đó như thế nào, ví dụ, đơn vị phát triển dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án đó hay chưa? hình thức sử dụng đất của dự án đó có phù hợp với mục tiêu để phát triển dự án hay không? các chấp thuận và giấy phép liên quan đến việc xây dựng là gì? việc tuân thủ pháp luật của đơn vị phát triển dự án trong quá trình thực hiện dự án và quá trình vận hành doanh nghiệp như thế nào? v.v.

Đối với các trách nhiệm tài chính, cần đánh giá việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hay với bên thứ ba của đơn vị thực hiện dự án đối với đối với khu đất dự án, những quyền lợi của bên thứ ba đối với khu đất và doanh nghiệp, những hạn chế của quyền sử dụng khu đất dự án, tài sản doanh nghiệp, các khoản nợ hay trách nhiệm tài chính hiện có của doanh nghiệp, các cam kết mà doanh nghiệp cần phải thực hiện v.v.

real_estate

Ảnh minh họa

Thỏa thuận về điều kiện và điều khoản giao dịch   

Dựa trên các phát hiện từ việc kiểm tra và soát xét đối với dự án và/hoặc đối với doanh nghiệp, bên mua cần xác định các điều kiện tiên quyết cho giao dịch, hay để hoàn thành giao dịch. Theo đó, bên bán cần phải hoàn thành những điều kiện gì thì giao dịch mới được thực hiện hay hoàn thành. Việc đặt ra các điều kiện như vậy đòi hỏi cần có kỹ năng và sự đánh giá tốt, sao cho các điều kiện như vậy là cần thiết và đủ, tránh khó khăn và xung đột trong thương lượng mà có thể dẫn đến hủy bỏ giao dịch của bên bán do cho rằng bên mua không có thiện chí trong thực hiện giao dịch.

Thông thường, những nhà đầu tư nước ngoài thường quen những tài liệu hợp đồng dài hàng chục, thậm chí hàng trăm trang, nhưng đối với các doanh nghiệp trong nước thì ngược lại. Đôi khi, một hợp đồng dài và nhiều điều khoản không cần thiết cũng có thể dẫn đến việc hủy bỏ giao dịch do phải thương lượng trên quá nhiều điều khoản (mà đôi khi thực sự không cần thiết), dẫn đến nhiều sự lo lắng, nghi ngờ từ bên bán. Hệ thống pháp luật “thông luật” (common law) có những tiền lệ thành luật, nên những điều khoản của hợp đồng cũng dựa trên đó. Tuy nhiên, áp dụng những điều khoản như vậy một cái máy móc vào các giao dịch tại Việt Nam, đôi khi vừa không có giá trị pháp lý thực tiễn mà lại gây khó khăn trong việc thỏa thuận giữa các bên.

 Hoàn tất giao dịch

Bên mua cần thỏa thuận lịch thanh toán sao cho phù hợp với việc hoàn tất giao dịch. Tập quán tại Việt Nam, bên bán thường yêu cầu bên mua phải “đặt cọc” một khoản tiền nhằm bảo đảm thực hiện giao dịch, trong khi bên mua thường nghi ngại trước khi có thể hiểu rõ bên bán và các trách nhiệm pháp lý/tài chính trong giao dịch đó. Do vậy, cách thức thường dùng là sử dụng một ngân hàng làm bên trung gian quản lý tiền ký quỹ. Theo đó, hai bên thỏa thuận ngân hàng sẽ giải ngân khoản thanh toán căn cứ theo mức độ hoàn tất các điều kiện của bên bán. Do vậy, việc thỏa thuận về thanh toán cũng cần hết sức chặt chẻ và cần có sự am hiểu địa phương trong việc đánh giá hoàn tất nhằm phòng rủi ro cho bên mua.

Đối với giao dịch theo hình thức “mua công ty”, bên mua cần thiết giữ thanh toán sau với một tỉ lệ nào đó nếu phát hiện phải thực hiện các nghĩa vụ hay trách nhiệm tài chính liên quan đến doanh nghiệp, hay đến dự án bất động sản, trong khi bên bán Việt Nam thường mong muốn rằng họ được thu tiền hết sau khi đã bàn giao dự án cho bên mua. Việc thỏa thuận như thế cũng không phải dễ dàng trong thực tiễn.

Đối với bên mua là nhà đầu tư nước ngoài, bên mua cũng cần chú ý đến việc tuân thủ các qui định và yêu cầu về quản lý ngoại hối của Việt Nam. Cụ thể, bên mua yêu cầu doanh nghiệp dự án cần mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp và thực hiện việc thanh toán thông qua đó. Điều này bảo đảm cho nhà đầu tư nước ngoài trong các thủ tục rút vốn về sau. Ngoài ra, bên mua cũng cần yêu cầu bên bán cung cấp các chứng từ về nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng nhằm cho việc lưu trữ và xuất trình cho các cơ quan quản lý về sau, tuy rằng nghĩa vụ này là nghĩa vụ của bên bán đi chăng nữa.

Một trong các bước để hoàn tất giao dịch là phải đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước đối với việc chuyển nhượng, theo đó nhà đầu tư nước ngoài phải xin các chấp thuận đầu tư từ cơ quan quản lý sở tại đối với giao dịch chuyển nhượng liên quan đến dự án bất động sản, và nhà đầu tư sẽ được cấp một chứng nhận đăng ký đầu tư.

Tuy giao dịch hoàn tất, nhưng một số cam kết hay bảo đảm của bên bán vẫn còn có hiệu lực. Giả sự sau khi tiếp nhận dự án, bên mua mới phát hiện ra những đảm bảo hay cam kết như vậy là không đúng và không được tuân thủ đúng thì sao? Bên mua cũng cần lường trước để có những biện pháp bảo đảm cho mình, như áp dụng quyền bán lại hay quyền đòi bồi thường chẳng hạn. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm thực tế của chúng tôi, đến tình trạng đó thì khả năng tranh chấp của hai bên hầu như chắc chắn xảy ra do bên bán thường không chịu mua lại. Do vậy, bên mua cũng cần đánh giá rủi ro này để tính vào chi phí giao dịch.

Một số vấn đề khác

Một điều không thể thiếu là các bên cũng cần thỏa thuận về cơ chế để giải quyết xung đột hay tranh chấp trong quá trình giao dịch, và nếu không thể giải quyết, thì cơ quan tài phán có thẩm quyền. Theo pháp luật Việt Nam, đối với tranh chấp thương mại, thì các bên có quyền lựa chọn trọng tài hay tòa án làm cơ quan giải quyết. Trong thực tiễn, các bên trong giao dịch thường chọn trọng tài hơn vì thủ tục giải quyết nhanh gọn hơn, xét xử bí mật, và ngoài ra phán quyết của cơ quan trọng tài cũng có hiệu lực thi hành như bản án của tòa án, tuy rằng án phí trọng tài sẽ cao hơn án phí tòa án.

Bên mua cũng cần lưu ý trong việc bàn giao lại chứng từ dự án, quyền kiểm soát hay vận hành công ty. Thực tiễn cũng cho thấy một số bên mua khi tiếp nhận quyền vận hành công ty rồi mới nhận ra việc thiếu hụt tài liệu, có thể dẫn đến khó khăn trong việc hoạt động của doanh nghiệp.

Ngoài ra, trong một số trường hợp, bên bán có thể hứa hẹn là có khả năng xin điều chỉnh các chỉ số quy hoạch, xây dựng của dự án, mà bên mua thường mong đợi là cao hơn (với lợi ích tài chính sẽ nhiều hơn). Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp việc điều chỉnh như vậy là không thể được do qui hoạch tổng thể của khu vực cũng như những qui định về xây dựng kiến trúc. Nhà đầu tư nước ngoài cần lưu tâm điều này.

(VietnamLawInsight)

#Legal #Insight #RealEstate #Merge #Acquisition #Projects #Vietnam

Công khai thông tin để bảo vệ người mua nhà

Hiện nay người mua nhà muốn kiểm chứng thông tin do chủ đầu tư đưa ra rất khó, làm sao xác minh thông tin, gõ cửa cơ quan nào ?

Các chuyên gia bất động sản thường khuyên người mua nhà nên tỉnh táo tìm hiểu thông tin để tránh rủi ro. Nhưng trong trường hợp thị trường không có nhiều thông tin minh bạch, dù người mua đã cẩn thận hết sức cũng có thể mua nhầm nhà trong các dự án không đàng hoàng…

Không có vùng cấm trong việc cung cấp thông tin về dự án. Hiện Văn phòng đăng ký đất đai TP cung cấp thông tin bằng văn bản cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu.
Ông Phạm Ngọc Liên 
(giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP)

Đó là chia sẻ của nhiều cư dân chung cư trong buổi tọa đàm “Minh bạch thông tin dự án nhà ở” do báo Tuổi Trẻ tổ chức ngày 4-8, với sự đồng hành của Tập đoàn Novaland.

Thông tin mù mờ, người mua chịu thiệt

Ông Nguyễn Quốc Tuấn, trưởng ban quản trị chung cư Rubyland (Q.Tân Phú, TP.HCM), kể ông mua nhà từ năm 2006. Khi mua, ông đã tìm hiểu từ nhiều nguồn, thậm chí còn đến Phòng tài nguyên – môi trường Q.Tân Phú hỏi. Khi biết dự án “sạch” rồi ông mới quyết định mua nhà.

Thế nhưng khi về ở rồi ông mới biết giấy đỏ của dự án đang bị thế chấp ngân hàng, dự án xây dựng sai phạm. Và đến giờ người dân ở chung cư này không thể gặp được chủ đầu tư để hỏi về tiến độ trả nợ cho ngân hàng hay làm giấy chủ quyền căn hộ cho dân.

Tương tự, ông Phạm Hoàng Hải, người dân ở chung cư Tân Hương (Q.Tân Phú), chia sẻ ông mua căn hộ ở đây từ cuối năm 2013. Giờ mới hay dự án bị thế chấp!

“Lúc tôi đi mua căn hộ, tìm hiểu thông tin từ môi giới, từ trang tin điện tử của chủ đầu tư nhưng các nguồn này đều không có thông tin dự án thế chấp ngân hàng. Đến khi bán nhà xong, chủ đầu tư đem thế chấp thì chúng tôi không 
thể biết” – ông Hải kể.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), cho rằng những dự án lôm côm làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân thời gian qua là những dự án bán nhà trước khi Luật nhà ở 2014 có hiệu lực.

Luật nhà ở 2014 đã có những quy định bịt kín các lỗ hổng này như: quy định về minh bạch thông tin, sở xây dựng địa phương xác định dự án đủ điều kiện bán nhà, quy định về việc ngân 
hàng bảo lãnh cho dự án…

Luật sư Trần Thái Bình, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết pháp luật hiện nay đã quy định chặt chẽ để bảo vệ người mua nhà. Nhưng thực tế vẫn còn chưa suôn sẻ lắm. Ví dụ như người mua nhà muốn kiểm chứng thông tin do chủ đầu tư đưa ra rất khó, làm sao xác minh thông tin, gõ cửa cơ quan nào…

bat-dong-san

(Hình ảnh minh họa)

Nhiều người mua nhà biết quy định nhưng không phải lúc nào họ cũng nhận được thông tin rõ ràng. Hiện nay, người mua nhà trong các dự án cần đòi hỏi những văn bản như xác nhận của sở xây dựng địa phương về việc dự án đủ điều kiện kinh doanh, chứng thư bảo lãnh của ngân hàng cho dự án và người dân nên kiểm tra thông tin từ văn phòng đăng ký đất đai tỉnh, thành về 
việc đăng ký thế chấp.

Cần xây dựng hệ thống thông tin có thu phí

Luật sư Bình cho biết ở nhiều nước trên thế giới có những trung tâm cung cấp thông tin ban đầu của các bất động sản có thu phí người sử dụng như chủ sở hữu là ai, tình trạng pháp lý như thế nào, có bị thế chấp hay không…

Hệ thống các trung tâm này hoạt động rất hiệu quả với thông tin đáng tin cậy, rõ ràng. Ở Việt Nam dù luật đã quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin như trên, nhưng đến nay vẫn chưa thấy có.

Ở góc độ chủ đầu tư, ông Lê Hùng Mạnh, tổng giám đốc Công ty BĐS Gia Hòa, ủng hộ việc công bố thông tin vừa qua và đặt vấn đề: tới đây Sở TN – MT TP có công bố tất cả các dự án đang thế chấp hay không, bao lâu nữa sẽ công bố lần hai và có “chấm điểm”, phân loại các dự án thế chấp với mục đích gì hay không?

Ông Phạm Ngọc Liên, giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP (Sở TN – MT TP), cho rằng không có vùng cấm trong việc cung cấp thông tin.

Tuy nhiên theo ông Liên, hiện nay thông tin thế chấp có ở Văn phòng đăng ký đất đai TP chưa đầy đủ, rõ ràng và thông tin về dự án nằm rải rác ở nhiều sở, ngành của TP. Ông Liên đề xuất: “Cần có một đầu mối cung cấp thông tin. Và việc công bố có thể thu phí để bù vào chi phí nhân sự”.

Trả lời góp ý của luật sư Bình, ông Phan Trường Sơn, trưởng Phòng quản lý nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng TP, chia sẻ phải công khai thông tin để thị trường bất động sản phát triển tốt hơn và đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng.

Nhiều năm trước, Bộ Xây dựng đã khởi động xây dựng hệ thống dữ liệu để tiến tới thành lập hệ thống thông tin thị trường bất động sản như những thị trường tiên tiến, hoàn thiện khác trên thế giới. Tuy nhiên, việc thực hiện gặp khó khăn vì cơ sở dữ liệu quá nhiều.

Sẽ công bố thông tin về các dự án đã giải chấp

Theo ông Lê Hoàng Châu, trong 77 dự án mà Sở Tài nguyên – môi trường TP đã công bố, chỉ có 67 dự án do chủ đầu tư thế chấp ngân hàng. Còn lại có 9 dự án do những tổ chức, cá nhân mua căn hộ hoặc một phần diện tích của dự án rồi đem thế chấp ngân hàng.

Cụ thể đó là các dự án khu Masteri, chung cư cao cấp Homyland 2, dự án The Vista (quận 2), dự án Phú Mỹ Hưng, cao ốc Docklands Sài Gòn (quận 7), chung cư Saigonland, Central Park, dự án Saigon Pearl giai đoạn 3, SSG Tower Văn Thánh (Bình Thạnh). Và dự án chung cư Him Lam Riverside lô A3 (Q.7) đã được chủ đầu tư giải 
chấp vào ngày 16-7.

Ông Phạm Ngọc Liên cho biết đến cuối tuần này, Văn phòng đăng ký đất đai TP sẽ công bố lại những thông tin về các dự án đã giải chấp trong danh sách đã công bố.

(Báo Tuổi Trẻ online)

Phải làm gì khi biết dự án đang bị thế chấp ngân hàng?

Thông tin 77 dự án tại TP.HCM đang bị thế chấp ngân hàng đang gây tâm lý hoang mang với nhiều khách hàng. Tuy nhiên, đây có phải điều đáng ngại và người dân cần phải làm gì khi biết chuyện này?

Trong 1 buổi hội thảo về bảo vệ quyền lợi người mua nhà mới đây, nhiều doanh nghiệp và nhà quản lý đều nhìn nhận thực tế, khoảng 90% các dự án bất động sản hiện nay đều thế chấp để vay vốn xây dựng. Ông Nguyễn Anh Đào, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư VietHome, đặt nghi vấn, nếu khi công bố mà hầu hết dự án đều thế chấp thì có giải quyết được vấn đề gì hay không?

“Cái gốc của vấn đề là phải làm sao có hành lang pháp lý chặt chẽ giữa chủ đầu tư, ngân hàng và khách hàng. Nếu chủ đầu tư vay nhưng vẫn làm tốt và có thêm nguồn vốn đẩy nhanh tiến độ thì càng có lợi cho khách hàng. Nếu việc công bố thông tin không khéo léo có thể dẫn đến những ảnh hưởng tiêu cực” – ông Đào đánh giá.

Ở góc độ pháp lý, Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partner cho rằng, công bố thông tin để làm minh bạch thị trường là tốt. Tuy nhiên, nếu chỉ đơn thuần là nói dự án nào, của ai, thế chấp ở đâu, từ lúc nào… như các thông tin vừa qua của cơ quan chức năng thì chỉ có hại nhiều hơn là có lợi.

thaodien

Hình ảnh minh họa

“Theo quy định pháp luật thì chủ đầu tư được phép thế chấp dự án hình thành trong tương lai để vay vốn. Qua đó, ngân hàng cũng đã có thẩm định tính khả thi của dự án rồi mới cho vay. Do vậy, chủ đầu tư có thế chấp dự án hay không, không phải điều đáng lo ngại. Điều người dân cần biết là căn hộ họ mua có bị thế chấp hay không?

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định, chủ đầu tư dự án trước khi bán nhà hình thành trong tương lai, phải nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng để cơ quan này xác nhận đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn. Trước khi bán căn hộ, chủ đầu tư cũng phải làm thủ tục giải chấp căn hộ đó tại ngân hàng và phải có ngân hàng bảo lãnh. Do vậy, quy định pháp luật hiện rất chặt chẽ trong việc này.

Nếu cơ quan nhà nước muốn hỗ trợ người dân thì cần tạo cơ chế thuận tiện hơn nữa, để người dân có thể kiểm tra, cập nhật xem trong những dự án đang thế chấp, thì căn nào đang thế chấp, căn nào đã giải chấp… chứ không phải cung cấp thông tin chung chung gây hoang mang.

Những người đã mua nhà hoặc sắp mua nhà nên làm việc với chủ đầu tư, yêu cầu họ cung cấp văn bản của cơ quan chức năng hoặc văn bản của ngân hàng, nơi chủ đầu tư thế chấp dự án, chứng minh căn hộ của họ không bị thế chấp. Còn chuyện chủ đầu tư thế chấp những phần còn lại, theo quy định, không phải là yếu tố đáng quan ngại” – Luật sư Bình phân tích.

Một thực tế khác đang diễn ra là, có chủ đầu tư phải thế chấp dự án, để làm thủ tục bảo lãnh cho khách hàng, theo quy định của Điều 5, Luật Kinh doanh Bất động sản, nhưng không vay vốn. Ông Lê Hoàng Châu, dẫn trường hợp của Công ty Gia Hòa, chủ đầu tư dự án The Art (Q.9) là ví dụ điển hình. Đến nay, dự án vẫn thi công với tiến độ tốt dù không vay vốn, đó là tín hiệu tốt. Nhưng khách hàng chỉ nghe loáng thoáng dự án đang thế chấp mà không nắm thông tin cụ thể thì họ có thể nghĩ khác.

“Việc chủ đầu tư thế chấp dự án là điều hết sức bình thường và nên chủ động công khai chi tiết, tránh trường hợp công bố thế chấp nhưng không rõ là thế chấp phần nào. Điều này hoàn toàn không phải là tiêu chí đánh giá uy tín năng lực của chủ đầu tư mà phải xem thực tế các dự án họ đã và đang triển khai.

Mặt khác, dự án đã thế chấp không có nghĩa là chủ đầu tư không được bán. Ngân hàng cũng cần thu về dòng tiền, nên nếu ngân hàng cho phép chủ đầu tư bán và kiểm soát dòng tiền này thì chủ đầu tư vẫn được phép bán. Do vậy, khách hàng hoàn toàn yên tâm, khi chủ đầu tư thực hiện việc huy động vốn theo đúng quy định” – ông Châu nói.

(Theo Vietnamnet)

Công bố dự án nhà ở đang thế chấp, cần nhưng chưa ổn

TTO – Sau khi danh sách dự án bất động sản (BĐS) đang thế chấp tại các ngân hàng được công bố, nhiều chuyên gia cho rằng động thái này là cần thiết nhưng thông tin chưa đầy đủ, gây tâm lý hoang mang không đáng có cho người mua nhà.

Luật sư Trần Thái Bình (Đoàn luật sư TP.HCM):

Khách hàng không nên hoang mang

Việc thế chấp ngân hàng để vay tiền đầu tư là hoạt động bình thường, khách hàng không nên hoang mang. Chỉ khi nào doanh nghiệp (DN) vi phạm, bán nhà khi chưa giải chấp, nhà không đủ điều kiện kinh doanh… mới có nguy cơ xảy ra tranh chấp.

Theo quy định hiện nay, trước khi bán nhà chủ đầu tư phải gửi thông báo đến Sở Xây dựng kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở đó đủ điều kiện để giao dịch, trong đó có điều kiện là tài sản không đang được thế chấp tại ngân hàng. Do vậy khi mua nhà, khách hàng nên yêu cầu DN cung cấp một số giấy tờ như văn bản gửi Sở Xây dựng, văn bản giải chấp của ngân hàng…

210945sqv3spcqqppopb33

Hình ảnh minh họa

Ông Phạm Ngọc Liên (giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP, Sở TN-MT):

Sẽ lắng nghe phản hồi từ dư luận

Chúng tôi công bố thông tin dựa trên tiêu chí là dự án đã bán nhà cho người mua và hiện có đăng ký thế chấp. Nếu phải công bố luôn giải thích của chủ đầu tư thì không thể làm xuể, bởi mỗi chủ đầu tư có một cách giải thích khác nhau.

Từ thực tế những dự án có tranh chấp thời gian qua đã đặt ra quá nhiều vấn đề, nên chúng tôi phải công bố hết thông tin để khách hàng có cơ hội tìm hiểu tường tận. Tuy nhiên, chúng tôi cũng đang lắng nghe phản hồi từ dư luận, từ thực tế để hoàn chỉnh các bước.

ÔngNguyễn Thanh Nhung (tổng giám đốc Vietbank):

Dự án có đăng ký thế chấp rất chắc về pháp lý

Những dự án đang thế chấp ở ngân hàng rất đầy đủ về pháp lý vì đã qua “bộ lọc” của ngân hàng. Khi khách hàng mua căn hộ, ngân hàng sẽ giải chấp căn hộ, phần diện tích mà khách hàng mua để việc mua – bán diễn ra hợp pháp.

Trường hợp khách hàng muốn thế chấp lại căn hộ để vay tiền trả tiền mua nhà, ngân hàng sẽ nhận thế chấp lại, “con nợ” lúc này là người mua nhà.

Ông Lê Hùng Mạnh (chủ tịch HĐQT Công ty TNHH xây dựng kinh doanh nhà Gia Hòa):

Chỉ thế chấp để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh

Sau khi tên một dự án chung cư của chúng tôi nằm trong danh sách các dự án đang thế chấp ngân hàng được Sở TN-MT TP.HCM công bố, nhiều khách hàng và đối tác liên lạc với công ty để chất vấn dù chúng tôi không thế chấp dự án để vay tiền.

rong thực tế, thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh theo điều 56 của Luật kinh doanh bất động sản, dự án của Gia Hòa đã được Vietbank nhận thế chấp để bảo lãnh việc sẽ hoàn thành dự án, chứ Gia Hòa không vay vốn tại Vietbank.

Việc công bố thông tin các DN đang thế chấp ngân hàng để minh bạch thị trường là cần thiết, nhưng thông tin công bố của Sở TN-MT chưa ổn lắm. Lẽ ra phải phân loại và giải thích rõ mục đích thế chấp để tránh ảnh hưởng đến hoạt động lành mạnh của DN.

Có thể phân làm ba loại, gồm thế chấp để thực hiện quy định bảo lãnh theo quy định, thế chấp dự án để vay tiền nhưng đang hoạt động lành mạnh và DN đang có vấn đề, thay vì công bố chung chung như hiện nay sẽ gây ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu(chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM):Cần công bố mục đích thế chấp

Việc công khai các dự án đang thế chấp là cần thiết, góp phần xây dựng thị trường BĐS ngày càng minh bạch hơn. Tuy nhiên việc chủ đầu tư thế chấp dự án, nhà ở, công trình để vay vốn tín dụng ngân hàng phát triển dự án và hoàn thành công trình nhà ở, sau đó thực hiện giải chấp là việc bình thường.

Hơn nữa, Luật BĐS năm 2014 (khoản 1, điều 147) cũng cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Do vậy khi công bố các dự án BĐS đang thế chấp, cần cung cấp thêm thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của chủ đầu tư (để phát triển dự án, xây dựng công trình, thực hiện bảo lãnh ngân hàng…) để người dân nắm đầy đủ thông tin trước khi quyết định mua nhà. (Đ.Khôi)

Ông Nguyễn Hoàng Minh(phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước TP.HCM):

Người mua nhà cần thông tin minh bạch

Phần lớn các dự án BĐS hiện được chủ đầu tư thế chấp để lấy vốn triển khai và đây là chuyện bình thường, do DN khó có đủ vốn tự có để thực hiện một dự án. Trong đó nhiều chủ đầu tư làm ăn nghiêm túc, hoàn trả nợ vay để giải chấp tài sản và cấp giấy chủ quyền cho người mua nhà.

Tuy nhiên, cũng có nhiều chủ đầu tư bán sản phẩm của dự án khi chưa được sự đồng ý của ngân hàng và cũng không nộp tiền trả cho ngân hàng để giải chấp tài sản thế chấp.

Thay vì mở tài khoản thu tiền của khách hàng tại ngân hàng mà mình đang vay vốn triển khai dự án, những chủ đầu tư này “né” nghĩa vụ trả nợ bằng cách mở tài khoản và nhận tiền của khách hàng tại một ngân hàng khác, yêu cầu khách hàng nộp bằng tiền mặt hoặc nộp tiền vào tài khoản đứng tên cá nhân… Do đó, việc công bố công khai các dự án đang thế chấp là cần thiết.

(Báo Tuổi trẻ Online)

Lộ trình thắt chặt tín dụng bất động sản được nới lỏng đến năm 2018

Ngân hàng Nhà nước đã chính thức ban hành Thông tư 06/2016 sửa đổi một số điều của Thông tư 36/2014, nới lỏng lộ trình thắt tín dụng bất động sản đến năm 2018. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM đã dồn dập tìm vốn ngoại để giảm phụ thuộc vốn vay ngân hàng.

Chưa siết tín dụng bất động sản trong năm nay

Thông tư 06/2016 được Ngân hàng Nhà nước chính thức ban hành ngày 27/5 là kết quả sau nhiều góp ý, tranh cãi của nhiều chuyên gia và các cơ quan chức năng. Thông tư này chưa siết ngay tín dụng đổ vào bất động sản mà kéo giãn lộ trình thực hiện.

Cụ thể, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn của ngân hàng thương mại cho vay trung và dài hạn đến hết năm nay, tại Thông tư 06/2016, vẫn giữ nguyên ở 60% như cũ. Năm 2017 mới giảm xuống 50% và xuống còn 40% vào đầu năm 2018. Thời hạn siết tín dụng đã lùi hơn 1 năm so với dự thảo cũ. Hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản, đến đầu năm sau mới tăng từ 150% lên 200% (thay vì mức tăng 250% như dự thảo ban đầu).

Trước đó, trả lời kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), liên quan đến kiến nghị sửa đổi Thông tư 36/2014, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cũng khẳng định, việc sửa đổi không nằm ngoài mục tiêu đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng ngân hàng, hạn chế rủi ro do tăng trưởng tín dụng quá nóng vào bất động sản. Tuy nhiên, cần có lộ trình thực hiện (1- 2 năm) tránh để xảy ra rủi ro chính sách và gây ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng.

Ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc điều hành Bản Việt Land, cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước tiếp thu ý kiến góp ý từ hiệp hội cũng như các chuyên gia là đáng ghi nhận. Nhiều doanh nghiệp cũng thở phào nhẹ nhõm khi biết lộ trình thắt chặt tín dụng được nới lỏng. Qua đây, tâm lý khách hàng cũng được “cởi trói” không còn lo lắng nhiều như trước.

Vốn ngoại tăng tốc đổ vào bất động sản

Tại TP.HCM, từ đầu năm đến nay, có ít nhất 6 quỹ đầu tư nước ngoài đã công bố các thương vụ hợp tác đầu tư mới vào các dự án, chưa kể những thương vụ ký kết trước đó đang triển khai.

Trong đó, điển hình các thương vụ: Phát Đạt, An Gia Investment và Creed Group (Nhật Bản) ký hợp tác đầu tư vào dự án River City, quy mô 500 triệu USD; Nam Long ký kết cùng Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) đầu tư dự án Fuji Residence; Tiến Phát Corp hợp tác chiến lược cùng Tập đoàn Sanyo Homes (Nhật Bản) với sản phẩm đầu tiên là dự án Ascent Lakeside; Thuduc House hợp tác với quỹ đầu tư Pavo đầu tư hơn 5 dự án trong thời gian tới; quỹ SynGience (Singapore) rót 400 tỷ vào dự án Depot Metro Tham Lương…

Theo ông Phạm Lê Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát, khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu phát đi những thông điệp đầu tiên về siết tín dụng, nhiều doanh nghiệp đã lo tìm nguồn vốn mới. Trong đó, vốn đầu tư từ các quỹ nước ngoài là kênh được nhiều doanh nghiệp săn tìm.

“Những doanh nghiệp không tìm được nguồn vốn tốt để thay thế khi ngân hàng siết tín dụng buộc phải thận trọng hơn trong kế hoạch kinh doanh. Riêng với công ty chúng tôi, tiêu chí xuyên suốt là làm đến đâu chắc đến đó, tỷ lệ vốn vay trong các dự án chỉ 15% – 20% nên chúng tôi yên tâm triển khai dự án mà không cần tính chuyện vốn ngoại” – ông Tuấn chia sẻ.

Ngoài chuyện doanh nghiệp trong nước muốn giảm bớt phụ thuộc vốn ngân hàng bằng vốn ngoại, Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners cho rằng, có nhiều nguyên nhân khác dẫn đến xu hướng gia tăng đầu tư từ nước ngoài. Trong đó, có thể kể đến sự cởi mở trong quy định về đầu tư, sở hữu nhà với người nước ngoài và lãi suất tiết kiệm tại một số nước như Nhật Bản, Singapore hiện đang kém hấp dẫn so với lãi suất kỳ vọng của họ ở thị trường bất động sản Việt Nam…

Theo VietnamNet

#Legal #Realestate #Vietnam

Một số kiến nghị giải quyết vướng mắc cho Doanh Nghiệp và hoàn thiện Luật

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GIẢI QUYẾT VƯỚNG MẮC CHO DOANH NGHIỆP
VÀ HOÀN THIỆN LUẬT CỦA
CÔNG TY LUẬT TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN LNT VÀ THÀNH VIÊN

1. Vấn đề:

Nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế và quyền vận hành dự án.

Nguyên nhân:

Trước thời điểm có Luật doanh nghiệp 2014 và Luật đầu tư 2014, thông tin dự án đầu tư (từ năm 1990 đến năm 2014) được ghi nhận trên cơ sở các giấy tờ như: Quyết định phê duyệt dự án, Quyết định phê duyệt luận chứng kinh tế kỹ thuật của dự án, Giấy chứng nhận đầu tư, v..v.. Các giấy tờ này ghi nhận thông tin Chủ đầu tư của Dự án. Khi Luật doanh nghiệp 2014 và Luật đầu tư 2014 ra đời, có sự tách biệt rõ ràng khi thông tin về Dự án được ghi nhận trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) (theo Điều 39 Luật đầu tư 2014), còn thông tin về Doanh nghiệp thì được ghi nhận trên Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (ERC) (theo Điều 28, 29 Luật doanh nghiệp 2014). Theo Điều 46 của Nghị định 118, Nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế không phải thực hiện thủ tục cấp IRC mà chỉ cần thay đổi ERC hoặc trong một số trường hợp phải nộp hồ sơ cho Sở Kế hoạch và Đầu tư có thẩm quyền để xem xét việc đáp ứng điều kiện đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài và thông báo cho nhà đầu tư.

Vấn đề đặt ra khi Nhà đầu tư nước ngoài đã đáp ứng đủ điều kiện và thực hiện mua Doanh nghiệp đang vận hành dự án nhưng tên chủ đầu tư trên giấy tờ dự án chưa được điều chỉnh thì Nhà đầu tư nước ngoài đó có quyền vận hành dự án hay không và có cần thiết phải thực hiện thêm thủ tục chuyển nhượng dự án quy định tại Điều 45 Luật Đầu Tư và Điều 37 Nghị định 118 hay không. Nếu trên thực tế các Nhà đầu tư vẫn phải thực hiện thủ tục này thì không khác gì phải thực hiện một thủ tục kép cho việc đầu tư vào Việt Nam. Từ đó, điều này cũng có thể trở thành một rào cản cho các Nhà đầu tư nước ngoài.

Giải pháp và kiến nghị:

Thứ nhất, luật cần phân biệt khái niệm “Chủ đầu tư dự án”, tức là người bỏ vốn thực hiện xây dựng dự án và “Người vận hành dự án”, tức là tổ chức được cấp quyền vận hành dự án. Sau khi dự án hoàn thành và đưa vào vận hành, thông tin về Chủ đầu tư không còn quan trọng nữa. Chủ đầu tư có thể tự do chuyển nhượng dự án đầu tư cho các đổi tượng khác để vận hành dự án và thông tin chủ đầu tư không cần ghi nhận trong IRC hoặc các giấy tờ pháp lý có giá trị tương đương. IRC chỉ nên quy định rõ bên có quyền vận hành dự án.

Thứ hai, để đơn giản hóa các thủ tục hành chính và trong khi Nhà nước vẫn có thể quản lý việc Nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế thông qua cơ chế quy định tại Điều 46 Nghị định 118 thì chúng tôi kiến nghị rằng luật cần quy định rõ Nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp này đương nhiên có quyền vận hành dự án thông qua tổ chức kinh tế đang được cấp quyền vận hành dự án và không cần thiết phải thực hiện thêm bất cứ thủ tục điều chỉnh nào khác về chủ đầu tư dự án.

2. Vấn đề:

Giấy phép kinh doanh hoạt động mua bán hàng hóa và các hoạt động liên quan đến mua bán hàng hóa tại Việt Nam của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo Nghị định 23/2007/NĐ-CP và Thông tư 08/2013/TT-BCT

Nguyên nhân:

Điều 5 Nghị định 23/2007/NĐ-CP quy định Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có hoạt động mua bán hàng hóa hoặc liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa đều phải được Bộ Thương mại (nay là Bộ Công thương) chấp thuận cấp Giấy phép kinh doanh để hoạt động mua bán hàng hoá và các hoạt động liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hoá. Điều này gây khó khăn cho Nhà đầu tư nước ngoài khi họ đầu tư sản xuất nhưng lại phải xin phép mới được bán hàng hóa đó ra thị trường. Ngoài ra, khái niệm “hoạt động mua bán hàng hóa hoặc liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa” cần phải xin phép Bộ Công Thương quá rộng theo Điều 3.1 Nghị định 23/2007/NĐ-CP, bao gồm cả xuất khẩu, nhập khẩu, phân phối các hoạt động khác được quy định tại Chương IV, Chương V, Chương VI của Luật Thương mại 2005 như các hoạt động trung gian thương mại, đại lý, gia công .vv. Điều này hạn chế quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp.

Giải pháp và kiến nghị:

Thứ nhất, luật cần quy định rõ nhà đầu tư nước ngoài được quyền thực hiện hoạt động mua bán hàng hóa hoặc liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa khi thực hiện sản xuất (có thể một hoặc một vài công đoạn) hàng hóa tại Việt Nam. Việc hạn chế quyền này chỉ nên tập trung vào một số hàng hóa bị hạn chế kinh doanh theo quy định của pháp luật. Thứ hai, phạm vi hoạt động thương mại cần phải xin phép Bộ Công Thương nên được thu hẹp lại, thực tế chỉ nên quy định cần xin phép đối hoạt động xuất nhập khẩu và phân phối hàng hóa và loại trừ tất cả các hoạt động khác được quy định tại Chương IV, Chương V, Chương VI của Luật Thương mại 2005.

3. Vấn đề:

Quyền cho thuê tài sản gắn liền trên đất đối với đất thuê trả tiền hàng năm.

Nguyên nhân:

Điều 175 Luật Đất đai 2013 quy định quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Theo đó, quyền cho thuê tài sản gắn liền trên đất không được quy định như là một quyền của các tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm. Nghị định 102/2014/NĐ-CP cũng quy định hình phạt đối với việc tự ý cho thuê tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm (Điều 19). Tuy nhiên, Điều 11.1(đ) Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: “Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua”. Như vậy quy định của Luật Đất đai 2013 mâu thuẫn với quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, và giới hạn quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Hơn thế nữa, quy định xử phạt vi phạm hành chính về việc “tự ý cho thuê tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm” cũng không rõ ràng, vì không có định nghĩa cụ thể cho cụm từ “tự ý”. Như vậy thế nào thì không phải là “tự ý”? Và doanh nghiệp cần phải xin phép cơ quan nào để không bị coi là “tự ý”?

Giải pháp và kiến nghị:

Pháp luật nên cho phép việc doanh nghiệp cho thuê tài sản gắn liền trên đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm với hai mục đích: thứ nhất là giải quyết mâu thuẫn giữa Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Đất đai 2013; thứ hai là bổ sung nguồn thu cho Nhà nước từ việc thu thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản gắn liền trên đất của Doanh nghiệp.

By Vietnam Law Insight (LNT & Partners)

Giải quyết tranh chấp thương mại: Doanh nghiệp còn e ngại trọng tài

(ĐTCK) Mỗi khi nổ ra tranh chấp, doanh nghiệp vẫn có thói quen lựa chọn tòa án là phương thức giải quyết tối ưu, thay vì các hình thức giải quyết khác. 

01_FPKI

Điều này khiến cho tòa án luôn ở tình trạng quá tải. Trong khi đó, số lượng giải quyết tranh chấp thương mại bằng trọng tài chiếm chưa đến 1%.

Theo Dự thảo Báo cáo sơ kết 4 năm thi hành luật Trọng tài thương mại của Bộ Tư pháp, tính đến ngày 31/7/2015, cả nước đã có 12 trung tâm trọng tài với tổng số 350 trọng tài viên.

Từ năm 2011 đến tháng 6/2015, các trung tâm trọng tài đã thụ lý 879 vụ việc và ban hành 586 phán quyết trọng tài, trong đó 180 phán quyết đã được thi hành xong với số tiền là 3,612 triệu USD và 300 tỷ đồng.

Con số trên khá khiêm tốn so với hàng trăm nghìn vụ việc mà tòa án các cấp đang thụ lý, xét xử. Cá biệt, có trung tâm trọng tài được thành lập từ lâu, nhưng chưa ban hành một phán quyết nào. Ở một số nước có hoạt động trọng tài phát triển như Singapore, Hồng Kông…, chỉ có 1 hoặc 2 trung tâm trọng tài, tuy nhiên mỗi năm xử lý hàng nghìn vụ việc.

Vậy nguyên nhân thực trạng này xuất phát do đâu?

Tiến sỹ Lê Nết, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) đã chỉ ra ba hiểu lầm khiến doanh nghiệp trong nước còn e ngại với trọng tài.

Theo ông Nết, hiểu lầm lớn nhất là do doanh nghiệp chưa có hiểu biết cặn kẽ về trọng tài, đồng thời cho rằng giải quyết tranh chấp bằng trọng tài sẽ không có hiệu quả như mong muốn.

Dẫn giải điều này, ông Nết minh chứng, có trường hợp khi bị kiện ra trọng tài, doanh nghiệp thậm chí không đến để bảo vệ quyền lợi của mình. Trong khi đó, theo vị luật sư lâu năm trong nghề này, phương pháp giải quyết tranh chấp thương mại bằng trọng tài ưu việt hơn tòa án bởi vì Công ước New York có thể thi hành ở khắp nơi trên thế giới, trong khi tòa án ở nước nào xử lý  thì quyết định chỉ được thi hành ở nước đó.

“Trên nhiều phương diện, đây là cách giải quyết ưu việt hơn nhiều so với tòa án vì phán quyết của trọng tài trung thực, nhanh chóng và có tính bảo mật”, ông Nết nói.

Hiểu lầm thứ hai là doanh nghiệp vẫn còn lo sợ phán quyết của trọng tài bị tòa án tuyên hủy. Khi đó, công sức họ đưa ra trọng tài sẽ gần như “đổ sông, đổ bể”. Theo Tiến sỹ Lê Nết, điều này hiện đúng một phần, nhưng trong tương lai, khi luật pháp ngày càng hoàn thiện hơn thì số lượng án hủy sẽ ít hơn. Ông Nết dẫn chứng, trong năm 2015, phán quyết của VIAC không bị hủy một vụ việc nào.

Thứ ba, doanh nghiệp Việt Nam vẫn chưa có niềm tin đối với trọng tài viên. Họ lo ngại trọng tài viên không có khả năng giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, đây là một hiểu lầm lớn, bởi lẽ các trọng tài viên luôn có đủ khả năng,trong danh sách trọng tài của VIAC còn có cả trọng tài nước ngoài nổi tiếng.

“Có một phương thức khác còn hay hơn trọng tài, đó là hòa giải, nhưng hiện nay chưa thực hiện được vì nghị định về hòa giải thương mại chưa ra đời. Tuy nhiên, trong tương lai, xu hướng chủ đạo giải quyết tranh chấp sẽ là hòa giải, sau đó mới đến trọng tài”, Tiến sĩ Lê Nết chia sẻ thêm.

Vị luật sư này còn lưu ý với doanh nghiệp rằng, khi đàm phán với các doanh nghiệp nước ngoài, nên cố gắng giải quyết tranh chấp tại Việt Nam vì sẽ không mất công đoạn đầy rủi ro là công nhận và cho thi hành tại Việt Nam. Như vậy, việc thi hành dễ hơn, giải quyết nhanh gọn hơn và chi phí cũng rẻ hơn.

Tiến sĩ Lê Nết cắt nghĩa, thông thường, thủ tục hủy phán quyết cũng chặt chẽ, tức là cần phải có bằng chứng sai về mặt tố tụng hoặc hội đồng trọng tài vi phạm nghiêm trọng nguyên tắc cơ bản của pháp luật Việt Nam. Trong trường hợp phải nhượng bộ về luật áp dụng và nơi giải quyết tranh chấp, nên chọn nơi giải quyết tại Việt Nam. Xét cho cùng, luật áp dụng chỉ là hợp đồng, bất kể bộ luật nước nào cũng sẽ phải tôn trọng hợp đồng.

Mặt khác, khi chọn lựa trung tâm trọng tài, cần tìm trọng tài viên nắm chắc luật, vô tư, khách quan. Nếu chọn trung tâm trọng tài nước ngoài, phải xem xét kỹ luật trọng tài nước đó. Nhiều khi trọng tài nước ngoài đưa ra phán quyết sai, nhưng quốc gia đó không đả động đến phán quyết, mà chỉ xem xét mặt tố tụng (chuẩn mực mang tính mệnh lệnh mà các chủ thể không thể vi phạm bằng hành vi hoặc thỏa thuận khác – PV). Sau đó, phán quyết vẫn phải đem về Việt Nam để công nhận thi hành. Khi đó, doanh nghiệp còn có thể “lâm nguy ở phút 89”.

Đỗ Mến

Theo Đầu Tư Chứng Khoán. (Link)

Bài có sự tham gia trả lời phỏng vấn của Luật sư Lê Nết, công ty luật LNT & Partners.